| Автор |
Сообщение |
aLebed
Сообщения: 14
Откуда: Гражданин Мира
|
 Добавлено:
Пн, 14 Окт 2013 13:30 |
  |
Вас, понял уважаемая Grey Horse! Спасибо! Попробую все-таки у представителя заказчика запросить проект договора залога, чтобы все-таки наконец-то понять объект оценки (потому, как уже у самого три варианта представления об имущественных правах)... |
_________________
Никогда не обращай особого внимания на критику или похвалу. Критиковать могут из зависти, а похвалить из жалости. |
|
  |
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пн, 14 Окт 2013 13:47 |
|
| aLebed писал(а): |
| потому, как уже у самого три варианта представления об имущественных правах |
И я о том же. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 14 Окт 2013 14:19 |
|
| aLebed писал(а): |
...Вот за этим опытом и практическими советами я и пришел на форум, где по моему убеждению, общаются профессионалы оценки...
|
Уважаемый aLebed Вы правы в том что такая схема существует и соответственно есть ОО = право на "недострой". Под "недострой" нужно понимать как сумму прав на уже построенное + проект (техдокументация) + разрешительные доки + реализация готового актива, достроенного. На мой взгляд, ОО есть право заказчика=подрядчика которое можно приравнивать к праву кредитора=инвестора которое будет состоять из суммы своих инвестиций + %% которые он сможет вернуть путем продажи готового, достроенного актива, или его части если это возможно практически. Для упрощения последнее не буду учитывать.
Во вложении не плохо все расписано, правда, теоретически. Особенно подход к расчету ставки дисконта. Но с этим я бы посоветовал работать совместно с банком, ибо последний более аргументировано применяет риски.
Но, к сожалению, не расписано какие доки проанализировать и как рассчитать денежные потоки.
Попробую по рассуждать.
1. Что мы видим?
1.1 ЗУ
1.2 Какое то улучшение на нем.
2. Что должны иметь для оценки?
2.1 Техническую документацию (проект, технологическую карту строительства и тп).
2.2 Бизнес план заказчика=подрядчика.
2.3 ДБН.
2.4 Анализ финансово-экономического состояния подрядчика.
2.5 Информацию из банка которая позволит обосновать риски (см 4-5 листы своего вложения).
2.6 Долю реализации проекта в %% или в денежном выражении.
3. Что мы знаем исходя из имеющихся доков?
3.1 Мы знаем что заказчик=подрядчик имеет право на аренду ЗУ+достройку актива+продаже актива.
Теперь по порядку.
1-й пункт нет смысла объяснять.
2-й пункт.
П.2.1. – Эти доки нужны для того что бы понять что право на постройку существует при условии что проект утвержден властью и есть решение местного совета на разрешение строительства. Технологическая карта это основа для понимания, что подрядчик серьезно относится к реализации проекта.
П.2.2 - Бизнес план это тоже что и тех. карта, но уже с элементами финансирования. Отсюда можно взять ДП но потом их проанализировать на адекватность и определиться с периодом дисконтирования.
П.2.3 – ДБН нужен для определения нормативных сроков строительства. Он же поможет понять адекватность бизнесплана
П.2.4 и п. 2.4 – Нужны для определения поправок на риски.
П.2.6 – Данные понадобятся при расчетах.
Теперь попробую описать принцип построения ДП.
ДП понятное дело состоят из затрат и доходов и распределяется по периодам.
Начну с прогнозирования.
Период будет состоять из 2-х частей.
Первая часть – достройка, вторая часть – продажа актива.
Тут нужно определиться. Ну, период достройки ясно по ДБН и бизнес-плану.
А вот с периодом продаж это уже зависит от объекта. Тут два варианта. Продажа по частям (приемлемо для квартир) или всего объекта (склад например). Притом продажа жилого объекта может быть и «оптом». Тут лучше с банком посоветоваться.
Затраты.
Берем только те которые нужны для достройки + затраты на реализацию готового актива. Тут или сами считаем или из бизнес плана. Скорее последнее.
Затраты на достройку будут в первые периоды оговоренные ДБН и бизнес-планом. Как правило это материалы, зарплата, амортизация механизмов и инвентаря, инвентарь разовый, ГСМ, эл. энергия, коммунальные платежи аренда ЗУ, но только те которые относятся к ОО. %% на кредит и тп тут нет. Затраты на реализацию будут весь период прогнозирования (реклама). Весь период так же будут и затраты связанные с налогами, арендой и управлением проектом.
Доходы.
Первый период (достройка) возможно будут от продажи права на квартиру если это жилье. Если это другой объект, то скорее не будут, ибо эксплуатировать не введенный в эксплуатацию объект запрещено (см. НЕИ «юридически разрешено»)
Второй период (продажа актива) они есть. Но тут опять же нужно определиться как будут идти продажи «в розницу» или «оптом». Последнее это фактически реверсия после периода достройки.
Теперь есть возможность определить ЧДП
Допусти период достройки 1 год с учетом введения в эксплуатацию. Весь период реализации проекта 3 года.
Годовые периоды желательно разбить на более мелкие - квартал, месяц.
При этом ЧДП по периодам будет явно неравномерным (неравномерность освоения средств).
Первые периоды (1 год = 4 квартала=12 месяцев) скорее всего ЧДП будет, как правило, отрицательным. Второй период (2 года=8 кварталов=24 месяца) это период продаж. ДП будет варьироваться от отрицательного в первые месяцы до положительного в средине и возможно отрицательного в конце. Последнее зависит от затрат на рекламу и аренды ЗУ.
Если по прогнозу весь проект, достройка + реализация, укладывается в прогнозный период то реверсии тут не будет.
И в самом конце мы добавляем сумму денег которая уже была вложена на дату оценки.
Почему? По тому что в случае не выполнения обязательств право на реализацию (продажу) актва, в том числе и уже построенное, перейдет инвестору=банку.
Для расчета бы не гадал бы над тем какие будут цены, а брал бы действующие на дату оценки ибо это требование стандартов.
Ну вот где то так.
PS; пока писал тут коллега Grey Horse кое что уже прояснил. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
 |
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пн, 14 Окт 2013 14:30 |
|
| rudge писал(а): |
| Под "недострой" нужно понимать как сумму ... |
| rudge писал(а): |
| На мой взгляд, ОО есть право ... |
Вот же, уважаемый коллега rudge, что меня и беспокоит!
Это - Ваш взгляд. У меня может быть другой. А у Заказчика - третий. Вот с этим в первую очередь и определиться бы...
Поэтому хочется (и просто необходимо!) Вашу нумерацию в рассуждениях дополнить пунктом:
0. Что оцениваем? |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 14 Окт 2013 14:39 |
|
Уважаемый Grey Horse
Тут вроди бы ясно написано
| aLebed писал(а): |
| Здравствуйте коллеги! Помогите пожалуйста найти образец отчета по оценке имущественных прав на незавершенные строительством объекты с целью залога или образец расчета в рамках используемых подходов! А также, будьте добры, подскажите на какие основные моменты следует обратить внимание в этой работе. Заранее благодарю! |
О каком недострое речь? Я у себя в пост вставил это слово ибо оно начало в обсуждениях звучать. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
aLebed
Сообщения: 14
Откуда: Гражданин Мира
|
| Добавлено:
Пн, 14 Окт 2013 16:11 |
|
Уважаемый rudge!
Спасибо за развернутый, аргументированный пост по существу заданных мною вопросов.
Благодарен и другим участникам форума, откликнувшимся на мой пост, все высказанные мысли помогли "пониманию" того, какие вопросы поставить заказчику и какие документы запрашивать.
Соглашусь и с Grey Horse, что есть пункт 0, по которому необходим контакт с предполагаемым залогодержателем.
На настоящий момент жду реакции представителя заказчика на обращение по поводу дополнительных документов и возможности их предоставления.
Как я писал ранее, на данном этапе заказчик не предоставил полного доступа к содержанию документов, но есть информация о том, что у залогодателя точно имеется и может быть предоставлено:
1. договор аренды ЗУ, разрешения на строительство
2. проект
3. экспертное заключение Укргосстроя к проекту
4. заключение о % готовности (строительная готовность 64%)
5. Договора с покупателями ИП на часть квартир.
Не уверен, что есть бизнес-план или подобный документ с финансовыми расчетами и прогнозной информацией.
Что посоветуете, настаивать на необходимости бизнес-плана или можно отдельно запросить информацию, отсутствующую в имеющихся документах и необходимую для прогнозирования ДП?
Или об этом пока рано, до решения "нулевого пункта"? |
_________________
Никогда не обращай особого внимания на критику или похвалу. Критиковать могут из зависти, а похвалить из жалости. |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 14 Окт 2013 20:27 |
|
Коллега aLebed.
Вполне возможно что у заказчика не будет каких то доков о которых я писал. Как правило, отсутствует бизнес-план в классическом понимании, но какое то подобие может быть если вообще «контора» старается вести работы планово, технологические карты. Отсутствие этих доков явно увеличивает риски учитываемые в ставке дисконта. Об этом можно говорить с заказчиком, ибо в итоге уменьшается стоимость, что последнему не выгодно. Кстати технологическая карта строительства это обязательный документ с точки зрения техники безопасности, ибо при несчастном случае этот документ требует прокуратура и он многих может «спасти» от статьи УК. Что касается сроков строительства, они должны быть в проекте. Как минимум можно взять срок льготы арендной платы на период строительства из договора аренды ЗУ. По закону аренда на период строительства 50% от полной на остальные периоды. Ну и ДБН Вам в помощь.
Должна быть смета. Ее требует горисполком для начисления взноса на развитие города. Оттуда многое можно почерпнуть. Правда как правило она (смета) «занижена». Много можно почерпнуть у банка, их секьюрити. Они требуют много доков перед тем как решать о выдаче кредита. Вот почему я считаю что при оценке для залога нужно плотно работать с банком.
Если уже есть договора на «продажу» квартир, то это нужно учесть в расчете ЧДП, и по итогу расчета указать долю заказчика соответственно пересчитать стоимость части ОО принадлежащую последнему.
Согласен что нужно четко определиться с ОО. Судя по готовности ( 64% ) вполне возможно это будет классический недострой, а не «право». Опять же нужно с банком посоветоваться.
Не определившись с ОО не возможно сказать какие доки нужны. Это всегда первично в оценке. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пн, 14 Окт 2013 20:55 |
|
| rudge писал(а): |
| Согласен что нужно четко определиться с ОО. |
Ну, слава Богу! Все мои последние комментарии, собственно, только к этому и сводились... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Владимир Владимирович
Сообщения: 769
Откуда: Краснознаменный ЧФ
|
| Добавлено:
Вт, 15 Окт 2013 09:45 |
|
... мы тут на форуме много умничать можем, но после ряда неудобных вопросов Застройщику, на практике, он начинает искать другого оцценщика.
напомню, что
| Владимир Владимирович писал(а): |
| ... в строительной практике на Украине небоскреб могут строить практически без ПСД, с кривыми документами на землю, без действующих ТУ на коммуникации и пр. |
продажи (именно продажи квартир, хоть с этим мы определились) начинаются с момента установки ограждения (забора ) площадки, на котором можно повесить соответствующее объявление.
Основная масса строительных компаний не тянет кредиты а строит на деньги вкладчиков, за них не платятся проценты и выбить их обратно тяжело.
| Цитата: |
| 4. заключение о % готовности (строительная готовность 64%) |
ВВ, уже не банк, но брал бы в обеспечение объект, а не "какие-то смешные" права
| Цитата: |
| Имущественные права на недвижимость, строительство которой не завершено, являются довольно эффективным средством обеспечения при кредитовании разнообразных жилищных проектов. |
только практикой это не подтверждается, а ФФС, немного не то.
| Цитата: |
| Нарушение сроков ввода объекта ... не является основанием для прекращения выполнения обязательств заемщиком |
а вот это достаточно типичная ситуация
| Цитата: |
| Обоснование ставки дисконтирования |
это пожалуй самый интересный момент во всей теме, то кумулятивное построение, что показано в статье, мягко говоря для лохов.
| rudge писал(а): |
| ... работать совместно с банком |
тут с руджем не поспоришь )))
причем очень плотно, работать, т.к. в банках бывают такие кадровые и технические рокировки, что требования могут меняться диаметрально.
| Цитата: |
| Они требуют много доков перед тем как решать о ... нужно плотно работать с банком. |
рудж, ты повторяешься, много доков требут дилетанты рассуждающие, "чем больше бумаги, тем чише ж*па", нужно четко представлять какие документы и для чего вам нужны, это в первую очередь положительно характеризует профи.
сори многа букв, и чтоб пока не скушно было.
мне это напоминает почему-то
| Цитата: |
| В 1960 году Управление порта Нью-Йорка и Нью-Джерси передало городу право на воздух над участком рядом с мостом Джорджа Вашингтона. Город продал его с аукциона за 1 миллион долларов компании Краттер корпорэйшен, которая решила осваивать участок в рамках программы Митчелл-Лама по строительству жилья для среднего класса. Строительство началось в 1961 году и это были одни из первых высотных зданий облицованных алюминием. Через три года в жилой комплекс начали вселяться первые |
продолжение истории можно прочесть в блоге, адрес которого размещен на фото
Жилищная программа Mitchell-Lama |
_________________
"Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". |
|
|
|
Владимир Владимирович
Сообщения: 769
Откуда: Краснознаменный ЧФ
|
| Добавлено:
Ср, 16 Окт 2013 14:23 |
|
интересно лауреаты Нобеля по экономике, найдут способы адекватного
| Цитата: |
| ... прогнозирования |
???
на текущий момент, это реальное гадание на кофейной ...
... макс. 3-6 месяцев, учитывая инерцию РН, как рынка несовершенной конкуренции, с другими сегментами может быть еще хуже |
_________________
"Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". |
|
|
|
Владимир Владимирович
Сообщения: 769
Откуда: Краснознаменный ЧФ
|
| Добавлено:
Чт, 17 Окт 2013 08:16 |
|
добавлю, ибо это может быть полезно
т.к. СГ более 50%, возможно надо учесть
| Цитата: |
физический износ с точки зрения физики есть снижение надёжности или долговечности объекта (материала, элемента, конструкции)
физический износ с точки зрения экономики - снижение стоимости объекта из-за уменьшения долговечности (срока эксплуатации), надёжности
Совершенно не важно, вызвано снижение надёжности, долговечности (сюда же можно добавить удобство эксплуатации - функциональность и эстетику, вчера в аккурат на вебинаре СМАО об этом глаголил  ) эксплуатационными нагрузками, внешними воздействиями или естественным старением. Важен факт ухудшения характеристик по отношению к проектным или первоначальным.
Если Вы допускаете такой взгляд на физический износ, а задачей себе ставите определение стоимости, то полностью соглашусь с коллегами, корректнее рассмотреть целесообразные к проведению ремонтно-восстановительные мероприятия по каждому элементу. К примеру, фундамент, как один из долгоживущих элементов, изначально рассчитан на работу в агрессивной среде и его "холостой простой" может практически не сказаться на несущей способности, поэтому вполне возможно, что не нужно ремонтировать его, а срок его эксплуатации заведомо может быть больше срока ЭЖ здания, собственно можно в отдельных случаях пренебречь износом фундамента (как в физическом, так и экономическом смысле). А вот, к примеру, кирпичная кладка, несмотря на отнесение к ДЖ элементам, может (будучи не прикрытой отделкой или окрытиями) достаточно сильно пострадать от, в том числе, и атмосферных воздействий. Затраты на устранение физического износа кладки могут быть равны перекладке (демонтажу и новому возведению) отдельных участков или верхних рядов. В вентканалы, опять же, к примеру, хулиганы могли накидать мусор. Прочистить вентканал достаточно трудоёмко, а сама конструкция достаточно надёжная. Поэтому может получиться так, то потребуется, либо пробивать отверстия и прочищать на разных уровнях с последующей заделкой (что, к слову, может привести к снижению работоспособности и огнестойкости, либо демонтировать каналы полностью, а это может повлеь за собой возникновение дефектов перекрытий, прилегающих стен и пр.
В общем, если корректно, то нужно по каждому элементу разбираться отдельно, а для этого, как, нмв, верно подметил Геннадий, хорошо было бы привлечь профильных спец-ов |
и http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=32&g=posts&m=149910#149910 |
_________________
"Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 17 Окт 2013 13:09 |
|
Владимир Владимирович
Позвольте Вас спросить, какое отношение Ваши два последних поста имеют к теме этой ветки? Или я чего то не понял?
Что касается этого,
| Цитата: |
| ....Если Вы допускаете такой взгляд на физический износ, а задачей себе ставите определение стоимости, то полностью соглашусь с коллегами, корректнее рассмотреть целесообразные к проведению ремонтно-восстановительные мероприятия по каждому элементу.... |
то с точки зрения определения РС это бред.
Есть ОО имеющий на дату оценки физизнос 30%. Предлагается его устранить путем виртуального "проведения ремонтно-восстановительные мероприятия" затем учесть эти затраты в расчетах (с минусом), а далее считать РС как ОО с физизносом 0%. Так что ли?
Бред^n (степень выбирайте на усмотрение) |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Владимир Владимирович
Сообщения: 769
Откуда: Краснознаменный ЧФ
|
| Добавлено:
Чт, 17 Окт 2013 15:29 |
|
rudge, читай внимательно-внимательно.
| Цитата: |
| Или я чего то не понял? |
Характеризуя других, в первую очередь характеризуешь себя
вы видели объект?
вы знаете когда начались работы?
вы знаете, когда они прекращены и был ли объект законсервирован?
не отрицаю, вы можете знать это и много более (тут может быть ироничный смайл, но считаю, что в проффдиалоге он не уместен)
| rudge писал(а): |
| . выбирайте на усмотрение |
а на апрайзер, сходить религия не позволяет?
можно не отвечать. |
_________________
"Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
