| Автор |
Сообщение |
Nel
Сообщения: 18
|
 Добавлено:
Пт, 01 Ноя 2013 08:58 |
  |
Уважаемые коллеги! У меня предполагается работа по оценке котельной, переоборудованной под церковь. Пока не придумала, с какой стороны к этому подойти. Если у кого-то было что-то подобное, подскажите с чем это едят. |
|
|
  |
|
Olenka
Оценщик
Сообщения: 1271
|
| Добавлено:
Пт, 01 Ноя 2013 09:35 |
|
Делайте как церковь -текущее использование таково, про котельную можно забыть или там осталось все старое оборудование? В любом случае, отталкивайтесь от сегодняшнего использования. Интересный объект, нет аналогов, нет аренды скорее всего, остается затратка.  Можно, конечно, придумать НЭИ и вытянуть доходный, но, мне, кажется, будет слишком натянуто. Я бы остановилась на затратном и попробовала бы сметой.
Удачи, расскажите потом как оценили. |
|
|
|
|
Petr
Сообщения: 111
|
| Добавлено:
Пт, 01 Ноя 2013 10:18 |
|
Видел недавно отчет об оценке проходной, которая используется как молитвенный дом, даже крест какой-то на фасаде. НЭИ - административные помещения. Соответственно и аналоги подбиралсь админздания + доходник. Все очень красиво и правдоподобно. Вместо молящихся запросто можно офисных работников запустить. |
|
|
|
|
edgar_po
Сообщения: 966
Откуда: козацький край
|
| Добавлено:
Пт, 01 Ноя 2013 10:21 |
|
На некорректно поставленный вопрос, скорее всего получите некорректный ответ. Цель оценки какая? Оценка котельни переоборудованной под церковь - это скорее всего что-то связанное с арендой или приватизацией гос (ком) имущества. Здесь все по нормативным требованиям, только рыночная стоимость. Второй вариант - постановка на баланс, требует, согласно ПсБу7, справедливой стоимости, которая может не равнятся рыночной (хотя этот вариант непонятен - у кого на балнсе была котельная, а потом стала церковь). И еще вопрос - переоборудование происходило по сметам и по согласованию владельцев. Как учитывать переоборудование вместе или отдельно котельную, отдельно переоборудование, а потом еще и все вместе. |
|
|
|
|
Olenka
Оценщик
Сообщения: 1271
|
| Добавлено:
Пт, 01 Ноя 2013 10:50 |
|
| Petr писал(а): |
| Вместо молящихся запросто можно офисных работников запустить. |
У нас все эти молитвенные дома-здоровые здания, бывшие клубы, как правило или заново построенные специально под эти секты, мне там ни офисы ни магазины не видятся, но бывают исключения, видимо.
Действительно, цель оценки какая? |
|
|
|
|
КоньВп@льт0
Сообщения: 220
Откуда: Киев, Куреневка
|
| Добавлено:
Пт, 01 Ноя 2013 15:05 |
|
я делал в больнице переоборудованная бытовка под церковь.
1. Про котельню забыть, оцениваем при текущем использовании.
2. Церковь, на мой взгляд, это админздание. Очень похоже на клуб и лекционный зал... Да и офисы можно взять, поп же там в конце-концов работает. В моем случае и кабинет был с писменным столом... |
_________________
 |
|
 |
|
edgar_po
Сообщения: 966
Откуда: козацький край
|
| Добавлено:
Пт, 01 Ноя 2013 15:14 |
|
| КоньВп@льт0 писал(а): |
| Про котельню забыть, |
а если это приватизация с улучшениями, нужно отделить мух от слона... |
|
|
|
|
edgar_po
Сообщения: 966
Откуда: козацький край
|
| Добавлено:
Пт, 01 Ноя 2013 16:21 |
|
Опять тому кто задает вопрос, не интересен ответ...Чудо программа не может посчитать... |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 01 Ноя 2013 17:40 |
|
А я вот не совсем согласен с теми, кто говорит, мол от котельной нужно отказаться. Для начала нужно разобраться что же изменилось, назовем это пока в здании, котельной относительно объекта на дату оценки. Если стены остались теже, фундаменты теже, перекрытия теже, а только внутри красиво (относительно котельной) покрасили и занесли церковную утвать (которая по сути является отъемлемыми улучшениями), то само здание никак не изменилось. И совсем другое дело, если от прежней котельной осталось только название, а все остальное кардинально перестроено.
У нас вот в селе церклвь сделали в старом здании сельской школы. Ничего в школе не изменилось, только занесли туда церковные атрибуты. Так что теперь это здание считать как-то по другому, чем та же школа. С перепрофилированием его в церьков в здании ничего не изменилось вообще. Так почему должна поменяться стоимость строительства (воссоздания/замещения) этого же здания только из-за его формального перепрофилирования.
Как вариант расчета: четко узнать, что в здании осталось от котельной, а что новое добавлено. Рассчитать по УПВС ту же котельную с учетом корректировок того, что от котельной осталось (что было демонтировано - удельные веса выкинуть). То, что было достроено - добавить по сметной стоимости, которую, при необходимости довести до даты оценки индексированием. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
galswit
Moderator
Сообщения: 945
Откуда: Львів
|
| Добавлено:
Пн, 04 Ноя 2013 08:52 |
|
Мой взгляд на проблему.
Если там сейчас церковь то:
1. место с хорошей транспортной и пешоходной доступностью;
2. скорее-всего в спальном районе;
3. проведен ремонт в результате которого получился "клуб" (согласен с коллегами).
Как считать:
сделать анализ НЭИ
три варианта использования т.е. проектное, существующеее и приносящее доход.
приносящее доход это офис или то что Вы считаете наиболее вероятным в альтернативе.
Дальше дело техники и на выходе рыночная стоимость.
Кстати, если это приватизация, а с дымовой трубой что делать собрались? |
|
|
|
|
Olenka
Оценщик
Сообщения: 1271
|
| Добавлено:
Пн, 04 Ноя 2013 09:41 |
|
galswit резюмировал +1
Вот что замечательно-человек спросил, люди думают, подбирают варианты -можно было бы хоть спасибо сказать.
Одно радует -если в моей практике такое будет, мне меньше думать придется, коллеги уже все разжевали. |
|
|
|
|
Chaika
Сообщения: 271
Откуда: ОДЕССА
|
| Добавлено:
Вт, 05 Ноя 2013 12:28 |
|
Серый, нельзя по затратке брать котельную, если сегодня это скорее молитвенный дом нежели церковь.
Очень хочется по доходке посчитать, реальной - сколько люди в месяц отдают на пожертвования. свечи, свадьбы. похороны, но кто ж покажет? можно конечно самим постоять пару дней и приблизительно высчитать, но....и какая тут ставка? дисконтировать или правильнее капитализировать? |
|
|
|
|
Сергей_К
Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Вт, 05 Ноя 2013 12:40 |
|
| Chaika писал(а): |
| Очень хочется по доходке посчитать, реальной - сколько люди в месяц отдают на пожертвования. свечи, свадьбы. похороны, но кто ж покажет? можно конечно самим постоять пару дней и приблизительно высчитать, но....и какая тут ставка? дисконтировать или правильнее капитализировать? |
Chaika, зачем Вам денежные потоки Прихода? Вы собрались считать бизнес церкви или стоимость помещения котельни? |
_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. |
|
 |
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Вт, 05 Ноя 2013 12:40 |
|
| Chaika писал(а): |
| Очень хочется по доходке посчитать, реальной - сколько люди в месяц отдают на пожертвования. свечи, свадьбы. похороны, но кто ж покажет? можно конечно самим постоять пару дней и приблизительно высчитать, но....и какая тут ставка? дисконтировать или правильнее капитализировать? |
В данном случае оценивается объект недвижимости, а не бизнес, как я понимаю.
Добавлено спустя 34 секунды:
О, Сергей_К опередил!
Добавлено спустя 22 минуты 17 секунд:
А вообще, тут надо видеть, что собой представляет эта церковь. Если переделка действительно серьезная и в результате получили церковь, в которой трудно узнать котельную - то возможно это стоит отнести к специализированному имуществу и оценивать затратным подходом (лучше с применением смет). Если в результате переделки явно просматривается бывшая котельная, то с точки зрения НЭИ это вряд ли будет офис - конструктивные решения вряд ли позволят, вполне возможно производственное или складское, не более... А купола и пр. - излишние улучшения. |
Последний раз редактировалось: Юта (Вт, 05 Ноя 2013 13:08), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Chaika
Сообщения: 271
Откуда: ОДЕССА
|
| Добавлено:
Вт, 05 Ноя 2013 13:08 |
|
а этот объект недвижимости приносит ......доход . его капитализация - и есть стоимость этой недвижимости. Будь это не церковь, а что другое - аренда подобного помещения. А для церкви бизнес и поток денег который она приносит (церковь) (я нигде не видела сдам в аренду церковь) одно и тоже. Как-то так.
Но почему -то мне кажется что это молитвенный дом, а не церковь в прямом понимании. |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
