| Автор |
Сообщение |
Юта
Сообщения: 1692
|
 Добавлено:
Вс, 08 Дек 2013 15:11 |
  |
Возник спор с коллегами, прошу помочь аргументами и м.б. убедиться в своей правоте/неправоте. Оценивается комплекс зданий и сооружений для продажи. Насколько корректно во избежание "двойного счета" корректировать стоимость неспециализированных зданий на стоимость внутриплощадочных сетей тепло-водо-газо и электроснабжения в сравнительном подходе? Если расширить вопрос, то возможно ли сюда отнести и внутриплощадочные дороги, тротуары, ограждение и пр. элементы спец. недвижимости, стоимость которых определяется затратным подходом. Т.е, как вариант, стоимость сетей и дорог, рассчитанную затратным подходом распределить пропорционально площадям неспециализированных зданий и выполнить стоимостную корректировку единичного показателя. Интересует мнение и практический опыт форумчан. |
|
|
|
  |
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вс, 08 Дек 2013 16:42 |
|
Идеальный вариант в таком случае (ну, мне так кажется...) - использовать в качестве аналогов в сравнительном подходе уже комплексы таких зданий и сооружений; в их цены (предложения) вносить корректировки и формировать вывод о стоимости именно комплекса.
А потом, если нужно поединичное распределение стоимости, использовать какой-нибудь... разумный аргумент (типа "все активы, как специализированные, так и нет, как основные здания, так и элементы инфраструктуры, одинаково необходимы для нормального функционирования такого комплекса недвижимости - соответственно, и в одинаковой степени влияют на его стоимость").
И в дальнейшем общее значение стоимости разбить, например, между объектами пропорционально их ОСЗ.
| Юта писал(а): |
| Т.е, как вариант, стоимость сетей и дорог, рассчитанную затратным подходом распределить пропорционально площадям неспециализированных зданий и выполнить стоимостную корректировку единичного показателя. |
 Не понимаю идеи... соответственно, и вопроса. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вс, 08 Дек 2013 16:50 |
|
А для чего выполняется расчет стоимости спец.недвижки затраткой? |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вс, 08 Дек 2013 17:30 |
|
| Grey Horse писал(а): |
Юта писал(а):
Т.е, как вариант, стоимость сетей и дорог, рассчитанную затратным подходом распределить пропорционально площадям неспециализированных зданий и выполнить стоимостную корректировку единичного показателя.
Не понимаю идеи... соответственно, и вопроса. |
Насколько я понял суть вопроса, то она следующая: в стоимости выбранных объектов сопоставления косвенно заложена и стоимость пользования инфраструктурой (сети, проезды и т.д.). Именно стоимость пользования т.к. в чистом виде такие объекты продаются только если продается весь комплекс строений в пределах забора, если же объектом продажи есть отдельное здание из комплекса, то в превалирующем большинстве случаев объекты инфраструктуры не фигурирую в перечне продаваемого имущества и само собой разумеется, что купив объект покупатель и купил право пользоваться объектами инфраструктуры (иначе нафига такой объект нужен). Так вот, если в аналогах уже заложена стоимость инфраструктуры, то при пообъектной переоценке может получиться двойной счет: в стоимости неспец. объектов заложена стоимость инфраструктуры и потом еще отдельно эта же инфраструктура просчитана как спец. объекты в затратном подходе и просуммирована к стоимости неспец. объектов. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Вс, 08 Дек 2013 17:39 |
|
Серый, все правильно, вопрос именно в этом. |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вс, 08 Дек 2013 17:52 |
|
| Серый писал(а): |
| Так вот, если в аналогах уже заложена стоимость инфраструктуры, то при пообъектной переоценке может получиться двойной счет: в стоимости неспец. объектов заложена стоимость инфраструктуры и потом еще отдельно эта же инфраструктура просчитана как спец. объекты в затратном подходе и просуммирована к стоимости неспец. объектов. |
| Юта писал(а): |
| Серый, все правильно, вопрос именно в этом. |
Ну правильно!  Я ж об этом и говорю... выше. Как вариант. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Вс, 08 Дек 2013 17:55 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| Я ж об этом и говорю... выше. Как вариант. |
Семен Семеныч! (это я про себя)  Сейчас перечитаю. 
Добавлено спустя 3 минуты 29 секунд:
Ну как-то... не очень, если честно  |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вс, 08 Дек 2013 18:13 |
|
Не очень - что? |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Вс, 08 Дек 2013 18:17 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| Не очень - что? |
Распределение пропорционально ОСЗ. Ну если бы я ЦИК по бизнесу считала - ну еще каким-то боком, а у меня только здания и сооружения. Здания все неспец. Непонятно, чего я распределять должна - рыночную стоимость неспец зданий пропорционально ОСЗ всех объектов? Вот это мне не очень... |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вс, 08 Дек 2013 18:29 |
|
Это - да, один из возможных вариантов решения... Насколько он хорошо сработает в Вашем случае - зависит от цели оценки, специфики объекта(ов) и пр.
| Юта писал(а): |
| Ну если бы я ЦИК по бизнесу считала - ну еще каким-то боком, а у меня только здания и сооружения. |
В принципе, да, логика - один в один, если у Вас аналоги - подобные комплексы зданий и сооружений.
Могут ли неспециализированные объекты недвижимости из состава Вашего объекта оценки нормально функционировать и иметь такую же стоимость без оставшихся (специализированных)? Если нет - такое распределение вполне логично.
| Юта писал(а): |
| Непонятно, чего я распределять должна - рыночную стоимость неспец. зданий пропорционально ОСЗ всех объектов? |
Я тут предлагаю распределять одно значение - стоимость аналогичного комплекса, определенную в рамках сравнительного подхода - между всеми отдельными объектами недвижимости.
Хотя то, о чем говорите Вы - тоже возможно.
Добавлено спустя 4 минуты 7 секунд:
У меня под рукой сейчас нету, будет только завтра...
В "Практике оценки" "Оценка корпоративных прав. Имущественный подход", Маркус, Пазирук очень похожие по логике вещи были описаны (лет 3 - 5 назад) в части, посвященной определению экономического износа, как раз в частности для комплекса зданий (РС) и сооружений и пр. (ОСЗ). |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
4-09.doc |
| Размер файла: |
1.34 Mб |
| Скачан: |
35 раз |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вс, 08 Дек 2013 19:48 |
|
Так все таки
| Юта писал(а): |
| ...Оценивается комплекс зданий и сооружений для продажи.... |
| Юта писал(а): |
| .... а у меня только здания и сооружения.... |
это абсолютно разные ОО.
Стоимость здания на территории комплекса не равно стоимости того же здания в составе комплекса в силу разных прав не него и отведенного ЗУ.
Стоимость объекта в составе комплекса это стоимость частичных прав, а на территории комплекса, стоимость полных права.
При этом в составе комплекса стоимость каждого объекта как бы включает в себя стоимость других объектов входящих в комплекс, а на территории комплекса, отдельный объект, стоимость здания на пример, не будет включать стоимость ограждения, каких то площадок или колодца, на пример.
Если речь о комплексе, то сравнение с аналогичными, у которых и спец объекты аналогичные. А на отличия поправки высчитывать.
См Grey Horse и Серого. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
 |
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Вс, 08 Дек 2013 20:02 |
|
| rudge писал(а): |
| См Grey Horse и Серого. |
Серому спасибо за то, что трансформировал мой вопрос в более понятную форму. Больше в посте Серого ничего не увидела.
Всем откликнувшимся спасибо, с аргументацией помогли.
Добавлено спустя 7 минут 28 секунд:
Уважаемый rudge, речь конечно идет о комплексе, из контекста это вроде понятно. |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вс, 08 Дек 2013 22:39 |
|
Юта, я по прежнему не понимаю, почему Вы, считая стоимость комплекса зданий и сооружений сравнительным подходом, отдельно еще высчитываете стоимость специализированной недвижимости затратным. У Вас объекты сравнения без дорог, столбов и заборов? |
|
|
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Пн, 09 Дек 2013 00:14 |
|
| zanoza писал(а): |
| Юта, я по прежнему не понимаю, почему Вы, считая стоимость комплекса зданий и сооружений сравнительным подходом, отдельно еще высчитываете стоимость специализированной недвижимости затратным. У Вас объекты сравнения без дорог, столбов и заборов? |
Объекты инфраструктуры выступают как отдельные инвентарные единицы в учете предприятия-продавца. |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 09 Дек 2013 08:45 |
|
| Юта писал(а): |
Уважаемый rudge, речь конечно идет о комплексе, из контекста это вроде понятно. |
Было б видно не задавал бы вопрос. Цитаты в предыдущем моем не мои.
| Юта писал(а): |
| Объекты инфраструктуры выступают как отдельные инвентарные единицы в учете предприятия-продавца. |
Какая связь между "учетом по бух" и заданием на оценку?
Судя по Вашему недоумению на мой вопрос об ОО Вы оцениваете комплекс, в который входят здания, площадки заборы И некие
| Цитата: |
| Объекты инфраструктуры |
Так при чем тут
| Цитата: |
| ...отдельные инвентарные единицы в учете предприятия-продавца |
Им нужно в баланс цифра по каждому объекту? Тогда о каком комплексе, как ОО, речь? Считаем каждый объект отдельно.
Мне кажется Вас заказчик запутал, отсюда и проблема.
Добавлено спустя 2 минуты 46 секунд:
| Юта писал(а): |
| Объекты инфраструктуры выступают как отдельные инвентарные единицы в учете предприятия-продавца. |
Попробовал еще раз вчитаться.
А может у Вас ОО комплекс + отдельные инвентарные единицы? |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
