Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  Учет стоимости инфраструктуры при оценке комплекса зданий и сооружений Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу Пред.  1, 2 Автор Сообщение Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Пн, 09 Дек 2013 09:04 zanoza писал(а): Юта, я по прежнему не понимаю, почему Вы, считая стоимость комплекса зданий и сооружений сравнительным подходом, отдельно еще высчитываете стоимость специализированной недвижимости затратным. У Вас объекты сравнения без дорог, столбов и заборов? Наверное, потому что нужно ответить о стоимости объектов по определенному перечню, где напротив каждой позиции нужно поставить стоимость. Добавлено спустя 13 минут 47 секунд: Как мой вариант хода мыслей: 1. Определение оцениваемого комплекса как комплекса в рамках сравнительного и/или доходного подхода. Согласование результатов, если использовалось два подхода. Это будет его рыночная стоимость. 2. Расчет этого же комплекса затратным подходом пообъектно, причем без учета внешнего износа. Здесь важно ничего не упустить, чтобы все что есть в рамках забора комплекса попало в список и в оценку. 3. Сравнение результата п. 1 и п. 3. Если П. 1 выше - все нормально, внешнего износа нет. Далее я бы поступил так: для спец. объектов (объекты инфраструктуры) принять стоимость по затратному подходу - больше стоить они не могут. От итога п.1 отнять стоимость инфраструктуры и остаток распределить между неспец. объетками пропорционально их ОСЗ. Если сумма п. 1 ниже суммы п. 2 - внешний износ есть. Применить его к сумме п. 2 пропорционально на все объекты, т.е. сумма затратного подхода опуститься до результата п. 1. Потом распределить аналогично изложенного выше. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Пн, 09 Дек 2013 09:23 Серый писал(а): zanoza писал(а): Юта, я по прежнему не понимаю, почему Вы, считая стоимость комплекса зданий и сооружений сравнительным подходом, отдельно еще высчитываете стоимость специализированной недвижимости затратным. У Вас объекты сравнения без дорог, столбов и заборов? Наверное, потому что нужно ответить о стоимости объектов по определенному перечню, где напротив каждой позиции нужно поставить стоимость. Как мой вариант хода мыслей: 1. Определение оцениваемого комплекса как комплекса в рамках сравнительного и/или доходного подхода. Согласование результатов, если использовалось два подхода. Это будет его рыночная стоимость. 2. Расчет этого же комплекса затратным подходом пообъектно, причем без учета внешнего износа. Здесь важно ничего не упустить, чтобы все что есть в рамках забора комплекса попало в список и в оценку. 3. Сравнение результата п. 1 и п. 3. Если П. 1 выше - все нормально, внешнего износа нет. Далее я бы поступил так: для спец. объектов (объекты инфраструктуры) принять стоимость по затратному подходу - больше стоить они не могут. От итога п.1 отнять стоимость инфраструктуры и остаток распределить между неспец. объетками пропорционально их ОСЗ. Если сумма п. 1 ниже суммы п. 2 - внешний износ есть. Применить его к сумме п. 2 пропорционально на все объекты, т.е. сумма затратного подхода опуститься до результата п. 1. Потом распределить аналогично изложенного выше. Мы на практике делали по сравнительному и доходному весь комплекс, потом делили пропорционально балансовой стоимости. Всех устраивало. Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Пн, 09 Дек 2013 09:42 rudge писал(а): Судя по Вашему недоумению на мой вопрос об ОО Вы оцениваете комплекс, в который входят здания, площадки заборы И некие Цитата: Объекты инфраструктуры Оцениваем комплекс зданий и сооружений одного из подразделений предприятия, территориально выделенного. Вместе с внутриплощадочными дорогами, тротуарами, водопроводами, канализацией и пр. Серый писал(а): Наверное, потому что нужно ответить о стоимости объектов по определенному перечню, где напротив каждой позиции нужно поставить стоимость. Серый, опять в точку. Серый писал(а): Как мой вариант хода мыслей: Практически так и рассчитала, есть нюансы, то ход такой же. zanoza писал(а): Мы на практике делали по сравнительному и доходному весь комплекс, потом делили пропорционально балансовой стоимости. Всех устраивало. Наверное, можно как вариант, правда остаточные там почти все нулевые. Но я брала за базу ОСЗ - мне кажется, так корректнее. zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Пн, 09 Дек 2013 09:51 Цитата: Но я брала за базу ОСЗ - мне кажется, так корректнее. Корректнее, но на практике хватает и этого. Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Пн, 09 Дек 2013 10:56 zanoza писал(а): Корректнее, но на практике хватает и этого. Хватает... смотря для чего - зависит от цели оценки и от предполагаемого использования ее результатов. _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пн, 09 Дек 2013 12:04 Юта писал(а): Оцениваем комплекс зданий и сооружений одного из подразделений предприятия, территориально выделенного. Вместе с внутриплощадочными дорогами, тротуарами, водопроводами, канализацией и пр. или Серый писал(а): Наверное, потому что нужно ответить о стоимости объектов по определенному перечню, где напротив каждой позиции нужно поставить стоимость. Юта писал(а): Серый, опять в точку. Юта, ТАК ЭТО ЖЕ РАЗНЫЕ ОБЪЕКТЫ ОЦЕНКИ. Вот почему я просил определиться с ОО Грубо. Комплекс строений одним лотом это ОПТ. А стоимость каждого строения в комплексе, точнее на территории комплекса, это РОЗНИЦА. Отсюда и разные подходы. Тут, скорее всего если для бух учета, нужно будет выделить те объекты которые реально можно продать как самостоятельные с учетом проблем и преимуществ каждого (место стояния в комплексе и тп), и объекты которые не возможно продать как самостоятельные. Первые можно сравнением, доходным для каждого. Вторые это скорее специализированное имущество и тут только затратка Вам в помощь. А по некоторым объектам НЕИ может быть и стоимость материалов от разборки, забор на пример. На худой конец можно как коллега Заноза описала. Но это ИХМО не всегда адекватно отражает истинную РС (в бух действительная стоимость). _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Пн, 09 Дек 2013 13:52 rudge писал(а): Юта, ТАК ЭТО ЖЕ РАЗНЫЕ ОБЪЕКТЫ ОЦЕНКИ. Вот почему я просил определиться с ОО Грубо. Комплекс строений одним лотом это ОПТ. А стоимость каждого строения в комплексе, точнее на территории комплекса, это РОЗНИЦА. Рудж, вот Вы меня иногда удивляете, честно. Человек Вам прямо сказал: объект оценки - комплекс. Даже если это комплекс или как вы назвали ОПТ, то у собственника он числится не как комплекс одной позицией (хотя в своей практике встречал таких уникомов, которые в одну позицию впихивали отдельный заводик типа "Обогатительная фабрика"), а как отдельные позиции хотя ы потому что может иметь разные способы амортизации, разные сроки жизни и т.д. И даже если объект продается как ОПТ, нотариус все равно в договоре будет перечислять все попозиционно исходя из докумета на право собственности (не напишет же он что объектом продажи является комплекс оптом), где эти объекты тоже должны быть перечисленны попозиционно и в паспорте БТИ они тоже нанесены попозиционно (с литерами - для зданий или с цифровыми индексами для разного рода сооружений, покрытий, заборов, ворот и т.д.). _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пн, 09 Дек 2013 14:36 Серый писал(а): Рудж, вот Вы меня иногда удивляете, честно. Человек Вам прямо сказал: объект оценки - комплекс. Вы читать умеете? Или Вам мои посты "очі муляють"? Написано два варианта подходов к оценке. Второй как раз для КОМПЛЕКСА Цитата: На худой конец можно как коллега Заноза описала. zanoza писал(а): Мы на практике делали по сравнительному и доходному весь комплекс, потом делили пропорционально балансовой стоимости. Всех устраивало. однако я написал свое мнение Цитата: Но это ИХМО не всегда адекватно отражает истинную РС (в бух действительная стоимость). Или Вы считаете что стоимость 1 кв.м. здания продаваемого в составе комплекса равна стоимости 1 кв.м. того же здания но продаваемого как самостоятельный объект? Мало того, оценщика меньше всего должно волновать как бух ведет учет. Для оценщика важно определить стоимость согласно ЗАДАНИЯ. В постах коллеги я вижу неоднозначность. Ибо согласно задания - комплекс, НО тут же, нужно указать и ДЕЙСТВИТЕЛЬНУЮ стоимость (расшифровывать Вам думаю не нужно) для отражения в балансе по каждому объекту. Последнее просто не возможно сделать корректно, оценивая КОМПЛЕКС зданий. Хотя как писала коллега Заноза Цитата: Всех устраивало Но речь то не об этом, устраивало или нет. Речь в принципиальном подходе с точки зрения НС и тп. Вот интересно если бы Вы как аудитор или рецензент увидали такой расчет (устраивало всех) как бы Вы отнеслись к нему? Ведь в таком варианте вполне возможно увидать в балансе, на пример, стоимость 1 кв.м здания на красной линии комплекса равную стоимости 1 кв.м аналогичного здания того же комплекса, но стоящего в глубине его. Это что действительная стоимость = РС? _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу Пред.  1, 2  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме