Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  коригування на окремо розташовану будівлю Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу 1, 2  След. Автор Сообщение Luda Сообщения: 19 Откуда: Киевская область Добавлено: Пн, 16 Дек 2013 10:50 Шановні, колегі, така проблема: у мене об'єкт оцінки металевий павільон, площею 50,3 кв.м., використовується як офісне приміщення. Об'єкти порівняння офісні приміщення, але вбудовані. Окремо розташовані будівлі в районі знайти не реально. Вимагають зробити коригування. Як коректно відкорегувати на різніцю між окремо роташованою будівлею та вбудованими приміщеннями? Gorets33 Гость Добавлено: Пн, 16 Дек 2013 11:03 Luda писал(а): Шановні, колегі, така проблема: у мене об'єкт оцінки металевий павільон, площею 50,3 кв.м., використовується як офісне приміщення. Об'єкти порівняння офісні приміщення, але вбудовані. Окремо розташовані будівлі в районі знайти не реально. Вимагають зробити коригування. Як коректно відкорегувати на різніцю між окремо роташованою будівлею та вбудованими приміщеннями? С чисто практической точки зрения, корректировать ничего не надо: разница между встроенным и отдельностоящим офисом на рынке отсутствует. Возникает другой вопрос: Вы уверены, что для отдельностоящего металлического павильона наиболее эффективным будет его использование именно в качестве офиса? Обычно, такие павильоны эффективнее использовать в качестве торговых площадей... Или у Вас задача оценить в текущем использовании? Luda Сообщения: 19 Откуда: Киевская область Добавлено: Пн, 16 Дек 2013 11:23 Задача оценить в текущем использовании для оренды, функциональное назначение если уточнить: часть - офис, а часть - для подвоза еды для самолетов, територия аэропорта. Рецензент требует коректировку на отдельно стоящее здание! СИМа Сообщения: 3604 Добавлено: Пн, 16 Дек 2013 11:28 Мне кажется, надо внести корректировку и на капитальность. Корректировку на отдельно стоящее здание выведите по рынку. Возьмите 5 аналогов ОСЗ и приведите к 5 аналогам встроенным. Последний раз редактировалось: СИМа (Пн, 16 Дек 2013 11:28), всего редактировалось 1 раз Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Пн, 16 Дек 2013 11:28 Gorets33 писал(а): Возникает другой вопрос: Вы уверены, что для отдельностоящего металлического павильона наиболее эффективным будет его использование именно в качестве офиса? Обычно, такие павильоны эффективнее использовать в качестве торговых площадей... Или у Вас задача оценить в текущем использовании? Возникает еще один вопрос, как по мне то самый важный и основной: а являются ли офисные помещения в капитальных зданиях адекватными аналогами для металлического павильона. Ведь арендная ставка/стоимость продажи для капитальных объектов привязана к конкретному местоположению, а павильон сегодня здесь, завтра там, а послезавтра еще где-то. Так что ис тоимость будет его также меняться? Думаю, что врядли. Да и фактор срока жизни тоже, наверное, имеет значение. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Gorets33 Гость Добавлено: Пн, 16 Дек 2013 11:30 Luda писал(а): Задача оценить в текущем использовании для оренды, функциональное назначение если уточнить: часть - офис, а часть - для подвоза еды для самолетов, територия аэропорта. Рецензент требует коректировку на отдельно стоящее здание! Думаю, на рынке таких корректировок Вы не найдете. Зато можно попробовать через величину платы за землю: для отдельностоящего здания плата за землю будет выше, чем для встроенного помещения (за чет большей величины площади земли, приходящейся на единицу площади помещения). Соответственно, это приведет к уменьшению стоимости данного помещения по отношению к встроенному... СИМа Сообщения: 3604 Добавлено: Пн, 16 Дек 2013 11:31 ага, а как считать этажность? нет,100% будет ерунда Добавлено спустя 1 минуту 19 секунд: откажитесь от сравнительного, это наиболее корректно, чем притягивать за уши поправки _________________ "...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. Gorets33 Гость Добавлено: Пн, 16 Дек 2013 11:38 СИМа писал(а): откажитесь от сравнительного, это наиболее корректно, чем притягивать за уши поправки Не факт... Подытоживая то, что высказали выше Серый и Вы, не плохо было бы для начала установить факт того, что данное строение вообще относится к "недвижимости"... В частности, удовлетворяет ли данное здание условию о "неразрывной связи с земельным участком"? Металлические павильоны, как правило, без труда и без нарушения целостности конструкции переносятся в другие места, а, следовательно, объектами недвижимости не являются... Luda Сообщения: 19 Откуда: Киевская область Добавлено: Пн, 16 Дек 2013 11:59 В данном случаи рассматриваем как недвижимость. Про группу капитальности я тоже думаю, откорректировать по УПВС? Gorets33 Гость Добавлено: Пн, 16 Дек 2013 12:05 Luda писал(а): В данном случаи рассматриваем как недвижимость. Основание? Данный объект зарегистрирован в Реестре прав на НЕДВИЖИМОЕ имущество? Luda писал(а): Про группу капитальности я тоже думаю, откорректировать по УПВС? Группу капитальности лучше определить по украинскому Приказу. Номер, к сожалению. не помню... Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Пн, 16 Дек 2013 12:27 Luda писал(а): В данном случаи рассматриваем как недвижимость. Даже если и рассматривать как недвижимость, то все равно срок жизни никто не отменял, у павильона он явно будет ниже, чем у капитального объекта и это нельзя не уитывать (там где для капитального объекта можно, напрмер, применить прямую капитализацию, для павильона это делать просто нельзя). Также ОСПИ болжен учитываться и в сравнительном подходе, а в вашем случае возможная разница ОСПИ объекта оценки и объектов сравнения. Добавлено спустя 6 минут 30 секунд: Luda писал(а): Задача оценить в текущем использовании для оренды, функциональное назначение если уточнить: часть - офис, а часть - для подвоза еды для самолетов, територия аэропорта. Если объект на территории аэропорта, а они вроде как у нас государственные, то и объект оценки - гос. собственность. Про какую стоимость в текущем использовании может идти речь, если методики оценки гос. имущества требуют рыночную стоимость, которая в свою очередь требует НЭИ. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Olenka Оценщик Сообщения: 1271 Добавлено: Пн, 16 Дек 2013 13:02 СИМа писал(а): Мне кажется, надо внести корректировку и на капитальность Однозначно да, только я не знаю, как сравнивать МАФ ( металлический ларек я думаю это МАФ) и капитальные строения. Luda писал(а): Рецензент требует коректировку на отдельно стоящее здание! Так Вы проконсультируйтесь у уважаемого рецензента как ОН видит расчет такой корректировки -и выложите сюда формулу, надеюсь, там не будет слов "эмпирически" и "экспертно", будет интересно изучить и использовать в дальнейшей практике. Сейчас все РО требуют оценки по как можно более рыночной стоимости, так что смело ищите НЭИ. Luda Сообщения: 19 Откуда: Киевская область Добавлено: Пн, 16 Дек 2013 14:28 НЭИ определен - офис. Рецензент по телефону сказал, что комментировать свои замечания не будет, встретиться лично с ней - нет возможности. По документам БТИ - это недвижимость. Olenka Оценщик Сообщения: 1271 Добавлено: Пн, 16 Дек 2013 16:07 Luda писал(а): НЭИ определен - офис. торговля в таком месте предпочтительней, но Вам виднее. Luda писал(а): По документам БТИ - это недвижимость там есть фундамент? Раз рецензент не идет на контакт, та любая сделанная Вами поправка будет не верна по его мнению. Попробуйте оттолкнуться от УПВС по капитальности. Удачи Luda Сообщения: 19 Откуда: Киевская область Добавлено: Пн, 16 Дек 2013 16:20 Фундамент есть. Насчет рецензента - с вами согласна. Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу 1, 2  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме