| Автор |
Сообщение |
Molnick
Сообщения: 8
|
 Добавлено:
Вт, 04 Фев 2014 15:17 |
  |
Оксана873
Спасибо, если найду, обязательно изучу.
Добавлено спустя 1 минуту 25 секунд:
IrenaL
Даже, если Держакт на право постійного користування, а не полное владение?
Добавлено спустя 7 минут 39 секунд:
| Юта писал(а): |
| Дополнительный доход за 1-й год = рыночная годовая арендная плата за пользование з.у. "минус" нормативная годовая плата за землю. Рыночную арендную плату найти в общем случае сложно, но если найдете на рынке - хорошо. Если нет - рыночную арендную плату можно в принципе рассчитать, умножив рыночную стоимость з.у. на коэффициент капитализации для земли. Размер нормативной платы за землю - узнайте у заказчика или рассчитайте на основе нормативной денежной оценке в зависимости от функционального назначения з.у. Разницу (доп. доход) дисконтируйте. Горизонт расчета - срок, на который заключен договор аренды з.у. или. согласно разъяснениям фонда, период дисконтирования 50 лет. |
До сих пор считал так. В качестве рыночной арендной платы брал 5...7% от нормативной (как для госструктур - милиции, здравохранения и проч. - а именно они , как правило, заказчики и, как сложилось в нашей местности).
И всё-таки, хотелось бы уточнить с коэфициентом капитализации для земли. Связан ли он как-то со ставками депозитов для юрлиц, как меня учили старшие коллеги. |
|
|
  |
|
Оксана873
Сообщения: 7
Откуда: Николаев
|
| Добавлено:
Вт, 04 Фев 2014 15:29 |
|
Об`єкт оцінки є спеціалізованим, бо виконує специфічні суспільно-економічні функції (неприбуткові). У такому випадку, за роз’ясненнями ФДМУ від 23.01.2004 р. №10-36-835, у разі відсутності інформації про доходи від подібних земельних ділянок для визначення чистого операційного або рентного доходу враховуються вимоги п. 40 №1531 від 11.10.2002р, у якому зазначено, що за відсутності ринкових даних про ціни продажу (оренди) подібних земельних ділянок оцінка землі ґрунтується на припущенні про умовну зміну характеру її використання на такий, що забезпечує отримання доходу власниками ділянки від її комерційного використання. За цих умов вартість землі визначається як різниця між дисконтованими доходами від її передбаченого використання та дисконтованими витратами, пов`язаними зі зміною характеру використання.
Добавлено спустя 2 минуты 30 секунд:
Molnick
там долго объяснять, давай я текст в личку сброшу |
|
|
 |
|
Molnick
Сообщения: 8
|
| Добавлено:
Вт, 04 Фев 2014 15:36 |
|
Можно ли считать за доход (пусть и виртуальный), который получает больница, не платя арендной платы?
Оксана873
Как использовать парк для комерційного використання? Строить качели и сдавать в оренду? Цитата, приведенная Вами, понятна, но я не вижу как это применить в моём случае. Сложно получается.
Мне кажется, всё считают как написала Юта. Или я не прав?
Добавлено спустя 1 минуту 32 секунды:
Оксана873
Спасибо, можно в личку. |
|
|
|
|
Оксана873
Сообщения: 7
Откуда: Николаев
|
| Добавлено:
Вт, 04 Фев 2014 15:45 |
|
наиболее эффективное использования больницы - частная клиника (земли коммерческого использования). Да и с парком можно подумать, в зависимости от месторасположения (или коммерческая недвижимость или жилая застройка).
Добавлено спустя 12 минут 49 секунд:
гос. структуры арендную плату не платят, у них земельный налог - 1% от нормативной оценки. А арендная плата согласно закона "Про місцеве самоврядування" определяется согласно решения местного совета «Про затвердження Порядку визначення розміру орендної плати за землю». Разницу дисконтируете., только учитывайте, условное изменение целевого назначения земельного участка и условное заключение договора аренды |
|
|
|
|
Molnick
Сообщения: 8
|
| Добавлено:
Вт, 04 Фев 2014 16:15 |
|
Оксана873
Да, спасибо.
Осталось выяснить про коэфициент капитализации для земли  |
|
|
|
|
IrenaL
Сообщения: 516
|
| Добавлено:
Вт, 04 Фев 2014 16:35 |
|
| Оксана873 писал(а): |
| гос. структуры арендную плату не платят, у них земельный налог - 1% от нормативной оценки. А арендная плата согласно закона "Про місцеве самоврядування" определяется согласно решения местного совета «Про затвердження Порядку визначення розміру орендної плати за землю». |
Оксана, Вы уверены в написанном? посмотрите ст. 282.1.8 НКУ по поводу налога на землю. То же касается арендной платы - надо, конечно посмотреть решения местных органов власти, но учреждения, которые содержатся за счет средств бюджета (государственного, местного) от арендной платы за землю тоже освобождены
Это было правильно, на мой взгляд:
Об`єкт оцінки є спеціалізованим, бо виконує специфічні суспільно-економічні функції (неприбуткові). У такому випадку, за роз’ясненнями ФДМУ від 23.01.2004 р. №10-36-835, у разі відсутності інформації про доходи від подібних земельних ділянок для визначення чистого операційного або рентного доходу враховуються вимоги п. 40 №1531 від 11.10.2002р, у якому зазначено, що за відсутності ринкових даних про ціни продажу (оренди) подібних земельних ділянок оцінка землі ґрунтується на припущенні про умовну зміну характеру її використання на такий, що забезпечує отримання доходу власниками ділянки від її комерційного використання. За цих умов вартість землі визначається як різниця між дисконтованими доходами від її передбаченого використання та дисконтованими витратами, пов`язаними зі зміною характеру використання. [/quote] |
|
|
|
|
Оксана873
Сообщения: 7
Откуда: Николаев
|
| Добавлено:
Вт, 04 Фев 2014 16:55 |
|
Мы в данном случае рассматриваем доход от наиболее эффективного использования земельного участка. И аренду мы начисляем для начисляем для участка, у которого условно поменяли целевое назначение.
От налога они освобождены, но бухгалтер должен предоставить в налоговую "витяг з нормативної грошової оцінки земельної ділянки" и указать 1% от оценки |
|
|
|
|
IrenaL
Сообщения: 516
|
| Добавлено:
Вт, 04 Фев 2014 17:07 |
|
| Оксана873 писал(а): |
| Мы в данном случае рассматриваем доход от наиболее эффективного использования земельного участка. И аренду мы начисляем для начисляем для участка, у которого условно поменяли целевое назначение. |
Правильно, причем, для застроенного земельного участка и в дальнейшем предполагаем, что данный земельный участок используется для обслуживания н-р, объекта офисной недвижимости или торгово-офисной недвижимости, т.е., НЭИ, со всеми вытекающими последствиями как-то прогнозная арендная плата для земельных улучшений, используемых в соответствии с НЭИ , потенциальный доход, расходы, ЧОД, капитализированный ЧОд для застроенного участка и т.д. и в конечном счете придем к стоимости земли методом остатка, что и будет составлять рыночную стоимость права постоянного пользования (здесь боюсь наразиться на критику коллег) |
|
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Вт, 04 Фев 2014 18:08 |
|
| IrenaL писал(а): |
| конечном счете придем к стоимости земли методом остатка, что и будет составлять рыночную стоимость права постоянного пользования (здесь боюсь наразиться на критику коллег) |
Ну, попробую покритиковать Право пользования - не есть стоимость земли, это в любом случае дисконтированный (правда часто пишут "капитализированный", но здесь я не совсем понимаю, почему) за оставшийся срок аренды дополнительный доход (разница между рыночной и нормативной арендной платой за землю). |
|
|
|
|
IrenaL
Сообщения: 516
|
| Добавлено:
Вт, 04 Фев 2014 20:47 |
|
| Юта писал(а): |
| Право пользования - не есть стоимость земли, это в любом случае дисконтированный (правда часто пишут "капитализированный", но здесь я не совсем понимаю, почему) за оставшийся срок аренды дополнительный доход (разница между рыночной и нормативной арендной платой за землю). |
Юта, как всегда, возражения отсутствуют. Правильно, но для этого нужно иметь рынок аренды земельных участков, которого у Molnick похоже нет. Поэтому, выбираем меньшее зло. Мною озвучен способ оценки права пользования земельным участком на основании вышеупомянутого письма ФГИУ . Если не ошибаюсь , именно там звучит термин "капитализированный ЧОД" |
|
|
|
|
dginsy
Сообщения: 19
|
| Добавлено:
Ср, 17 Сен 2014 11:52 |
|
Roman_33
Помогите пожалуйста и мне с оценкой права пользования земельным участком. Мне нужно оценить отельный комплекс на котором размещены маленькие домики - нежилые помещения: несколько хат-отелей, несколько домиков типа: "Гончарна піч", предназначение ее - демонстрация гостям ремесла. Оценка нужна для постановки на баланс всех этих домиков. Аналоговый и Доходный методы использовать не могу для домиков, типа "Гончарна піч". По затратному методу я должна воспользоваться формулой: Зал. варт. заміщення = відновна вартість-знос+вартість прав користування земельною ділянкою.
Тоже не знаю, как искать варт. прав коист. зем.д.
А главное: могу ли я приплюсовать потом стоимости всех домов, чтоб определить стоимость всего комплекса?? Ведь отели и рестораны я собираюсь оценивать аналоговым и доходным методами, которые не учитывают стоимость прав пользования землей. И вообще у меня нет задачи оценивать землю, мне нужно оценить отдельно все дома, а потом суммировать для получения общей оценки и все.
Добавлено спустя 34 минуты 8 секунд:
И еще...как я могу оценить такой нежилой дом, как "гончарна піч", затратным методом, если я оцениваю только этот дом затратным методом, а земельный участок очень большой и на нем размещены еще много домов????? 
Кто-то сталкивался с чем-то подобным?? Помогите мне пожалуйста. |
|
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3604
|
| Добавлено:
Ср, 17 Сен 2014 12:39 |
|
dginsy, Вы же проходили стажировку? Обратитесь за помощью к куратору. Он же должен был Вас хотя бы чему-нибудь научить.[/i] |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
Сергей27
Сообщения: 7
|
| Добавлено:
Ср, 18 Мар 2015 09:45 |
|
Добрий день.
Підкажіть пудласка:
Номер Економіко-планувальної зони, №номер району та вартість 1 кв.м. землі по вул. Вишгородська в м. Києві. |
|
|
 |
|
Stern
Гость
|
| Добавлено:
Ср, 18 Мар 2015 11:17 |
|
|
|
|
Сергей27
Сообщения: 7
|
| Добавлено:
Ср, 18 Мар 2015 11:51 |
|
дякую за інформацію
Добавлено спустя 32 минуты 23 секунды:
як зрозуміти до якої економічної-планувальної зони відноситься вул Вишгородська?, з додатку 1 (схема) невидно.
як вони діляться по вулицях? |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
