| Автор |
Сообщение |
Сергій_2garin
Сообщения: 6
|
 Добавлено:
Пн, 14 Июл 2014 10:42 |
  |
Доброго всім дня! Підкажіть будь-ласка як правильніше оцінити заводський гуртожитлок (для застави). Які краще взяти аналоги, які поправки?. Наперед вдячний. |
|
|
  |
|
Forto4ka
Сообщения: 200
|
| Добавлено:
Пн, 14 Июл 2014 11:46 |
|
Яка форма власності? В нашому місті, наприклад, всі гуртожитки підриємств приватизовані. О. оцінки вся будівля гуртожитку чи окремі приміщення? Як експлуатується сьогодні? |
|
|
|
|
Сергій_2garin
Сообщения: 6
|
| Добавлено:
Пн, 14 Июл 2014 13:52 |
|
Об'єкт оцінки - вся будівля, пл. 3000 кв.м.. Повністю належить заводу. Експлуатується як гуртожиток. |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 14 Июл 2014 15:10 |
|
Найпростіше - пошук аналогів продажу кімнат у аналогічних гуртожитках (або гуртожитків цілком - хоче наврядчі).
Дохідний підхід - дані по оренді кімнат в аналогічних гуртожитках. Досить часто вони використовуються як альтернатива готелів. Можна пройтись по місту і дізнатись такі дані. Ще як варіант дохідного підходу - здача кімнат в оренду в квартирах. Основна проблема - прогноз завантаження. Ну і ствка капіталізації/дисконтування (куди ж без неї), в залежності який метод буде використаний. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
IrenaL
Сообщения: 516
|
| Добавлено:
Вт, 15 Июл 2014 12:34 |
|
Начала бы оценку с анализа НЭИ, поскольку в зависимости от местоположения, помещения в общежитии могут быть сданы в аренду и в качестве офисных (н-р, в нашем городе, есть общежития, в которых 1-2 этажи отданы под офис, 3-5- жилье)
ну и отсюда "пляшем"
1) доходный подход: отдельно расчет для помещений, НЭИ которых офис, и отдельно для помещений НЭИ которых - жилье. Предполагаю, что могут быть трудности с аналогами сдачи в аренду комнат в общежитии. Здесь бы "выкручивалась" таким образом: есть квартиры, которые в аренду сдаются группе (н-р, бригаде) из нескольких человек - отсюда возможно рассчитать арендную плату за месяц на 1 человека
2) Сравнительный подход, для помещений НЭИ которых офис - здесь все понятно, а вот для тех комнат, для которых НЭИ жилье - надо думать... |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вт, 15 Июл 2014 13:23 |
|
| IrenaL писал(а): |
| Начала бы оценку с анализа НЭИ, поскольку в зависимости от местоположения, помещения в общежитии могут быть сданы в аренду и в качестве офисных (н-р, в нашем городе, есть общежития, в которых 1-2 этажи отданы под офис, 3-5- жилье) |
100%! Вот все руки не доходили...
Плюс еще интересный момент... может быть, интересный: а сможет ли предприятие функционировать без этого общежития (мало ли, квалифицированному персоналу больше негде жить!) и / или нужно ли это общежитие как недвижимость вообще еще кому-нибудь, кроме предприятия-собственника? |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Forto4ka
Сообщения: 200
|
| Добавлено:
Вт, 15 Июл 2014 14:12 |
|
| IrenaL писал(а): |
2) Сравнительный подход, для помещений НЭИ которых офис - здесь все понятно, а вот для тех комнат, для которых НЭИ жилье - надо думать... |
Думаю, что для сравнительного нужно взять цены предложений комнат в подобных общежитиях (приватизированных) или комнат в квартирах, - даже в районных центрах их достаточно.
Более того, если там нет коммерции, я бы на сравнительном и остановилась. Поскольку, оценка по аналогии с отелем, гостиницей - это оценка бизнеса. И если спрогнозировать доход еще можно, то затратную часть и ставку будет затруднительно. При НЭИ - жилое, легко обосновать отсутствие доходного подхода. |
|
|
|
|
Сергій_2garin
Сообщения: 6
|
| Добавлено:
Ср, 16 Июл 2014 08:26 |
|
|
|
|
TenderFire
Сообщения: 2
|
| Добавлено:
Пт, 25 Июл 2014 13:16 |
|
Чому не можна оцінити витратним підходом по УПВВ, обгрунтувавши в звіті відмову від дохідного і порівняльного підходів відсутністю ринку продажу та оренди об"єктів, аналогічних оцінюваному? |
|
|
|
|
edgar_po
Сообщения: 966
Откуда: козацький край
|
| Добавлено:
Пт, 25 Июл 2014 15:16 |
|
| TenderFire писал(а): |
| Чому не можна оцінити витратним підходом по УПВВ |
и получить заоблачные цены, при виде которых заказчик нехорошо подумает об оценщике, а еще хуже выразиться вслух матерными словами.
Добавлено спустя 2 минуты 59 секунд:
| TenderFire писал(а): |
| звіті відмову від дохідного і порівняльного підходів відсутністю ринку продажу та оренди об"єктів, аналогічних оцінюваному |
по вашему сегодня ВСЕ общежития стоят пустые, никто не хочет в них жить и тем более снимать офисы на первых этажах?
Изучайте НЭИ объекта и будет вам счастье. |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
