| Автор |
Сообщение |
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
 Добавлено:
Вт, 13 Мар 2007 20:53 |
  |
представьте себе - вы ищете аналоги к своему объекту оценки (допустим 5000 м.кв., одноэтажное складское), а находите объявления типа:
Майновий комплекс. Загальна площа 1750 кв.м.
В майновий комплекс входить:
2-х поверхова адмінспоруда, площею 500 кв.м.;
одноповерхова виробнича споруда, площею 700 кв.м.;
навіси для складських потреб, площею 50 кв.м. і 100 кв.м.;
одноповерхова складська споруда, площею 300 кв.м.;
склад, площею 100 кв.м.;
склад, площею 150 кв.м..
Земельна ділянка-0,84 га. (оренда на 10 років),
паркінг на 20 автомашин (асфальтоване покриття).
Внимание Вопрос:
можно ли сравнивать такие объекты???
Мой Ответ: Да, без аргументов...
Внимание Вопрос№2: как их можно сравнивать??? |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
    |
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 13 Мар 2007 20:54 |
|
сразу вспомнилась тема про частные домовладения и про сараи что идут в нагрузку к дому  )
но ведь тут сложнее  |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Вт, 13 Мар 2007 22:08 |
|
Андрей ! На мой взгляд и у твоего ОО тоже есть зем.уч., наверняка есть подезд-е пути, навеси и т. п. Конечно, в идеале, било би не плохо "виделять" подобное им-во, но єто может привести к дополнительним погрешностям. |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
Гость
|
| Добавлено:
Вт, 13 Мар 2007 23:06 |
|
ну конечно - мой ОО не в воздухе, может и ограда и пути и площадка для авто. но предположим без навесов и всей прочей требухи типа сараев по 100 метров кв.
предположим есть то что я назвал + ограда по периметру и участок тісяч 6-7 метров и + асфальта кусок от дороги до здания квадратов єдак на 400 |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 13 Мар 2007 23:10 |
|
то не гость - то я!
ну пусть есть то что я написал, что дальше?
как сравнивать?
какие корректировки вводить? |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 14 Мар 2007 08:12 |
|
можно попробовать сравнивать по расположению, площади ЗУ и площади зданий, только хитро как-нибудь. не прямая зависимость.
ну, вроде как подобрать более-менне похожие по набору зданий и коммуникаций и сравнивать. и ответ давать в виде диапазона. |
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 14 Мар 2007 09:22 |
|
По сути твой объект оценки и объект аналог - это не что иное, как земельный участок с улучшениями. Возможно стоимость их на метр квадратный (если местоположение одинаковое) будет равна. Возможно стоимость метра комплекса будет чуть дешевле - там в нагрузку идет спец имущество. А вообще все зависит от инвестиционной привлекательности и возможности приносить доход. Надо исходит из этого.
В практике я стараюсь такие аналоги не брать - все таки разные вещи. Это если аналогов нет, а надо сделать сравнительным - тогда да.
Корректировки обычные, можно еще сравнить по параметру масштабности - обычно чем больше объект - тем меньше стоимость 1 метра - опять же не всегда. |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 14 Мар 2007 09:52 |
|
я бы такое не сравнилава. ИМХО- это не аналоги или аналоги но очень притянутые за уши. Объек оценки- склад, а анлог- и админ, и склад и все такое прочее, даже если откинуть наличие и там и там забаро и парковки- низя. + у тебя одно знаие- аналог комплекс зданий.
мое резюме- низя. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 14 Мар 2007 09:57 |
|
| Андрей писал(а): |
| Это если аналогов нет, а надо сделать сравнительным - тогда да... |
других аналогов нет - только таких парочка как я в примере привел
| Андрей писал(а): |
| А вообще все зависит от инвестиционной привлекательности и возможности приносить доход. |
ну там по доходу дешевле віходит - а мне подороже надо |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 14 Мар 2007 10:10 |
|
юля, а как ты сравниваешь промбазы, например? где разная площадь ЗУ и зданий, но общие функции одинаковы? |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 14 Мар 2007 10:23 |
|
Ев, промабзу я буду сравнивать с пром базой. как квартиру с квартирой.
Может я вопрос не верноя поняла. но ИМХО в данном случае объекты разные..я ме могу сравнивать одноэтаное складское, с двухповерховой админбудивлей (потому как тут она главная, а склады уже при ней), даже если к ней в нагрузку идут 3 склада по 300 метров..... ИМХО- некорректные аналоги.........+ там еще и площади ну уж сильно разнятся. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 14 Мар 2007 10:36 |
|
такя и спрашиваю - на что ты корректировки делаешь при промбазах? (я не о филина объекте), я вообще?
как считаешь? |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 14 Мар 2007 10:46 |
|
ааааа. прости Евик, че-то тупикнула
Если у них фунционалка одинакова, то на пощадь можно давать поправки....на тех. состояние, на местоположение.
(это я рассуждаю, у меня пока пром. баз не было, это исходя из оценки складов и админзданий бАльшой площади) |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 14 Мар 2007 18:04 |
|
ну допустим там не 2 -х этаж админ , а одноэтаж складское площадь та же - 500метров |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 15 Мар 2007 09:19 |
|
так. начинаеться, там не то там это, и совсем всё по-другому........
Если там одни склады и у тебя склад- моё резюие - можно.
Если там есть намек на то шо это админзданиеи к нему в нагрузку 3 сарая именуемые склада- низя.
И исчо- если там большое расхождение по контсруктивам- ИМХО низя (например, объект оценки 1гр капитальности, объекты сравнения деревянные сараи, это я так к слову) |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
|
|
