| Автор |
Сообщение |
Юлия М.
Сообщения: 6
|
 Добавлено:
Пн, 11 Авг 2014 14:19 |
  |
Добрый день.
Возникла такая ситуация: объектом оценки является отдельно стоящее здание, которое находится в собственности территориальной общины города. На данный момент, оно сдается в аренду. Арендатор осуществил затраты на улучшения здания в размере 1 млн. грн., которые по договору аренды, арендодатель обязан возместить арендатору. Вопрос в следующем: учитывать ли каким-то образом в отчете стоимость затрат арендатора на данные улучшения? Или же данную компенсацию стороны считают сами?
Заранее благодарю за любые полезные ответы!  |
|
|
|
  |
|
Abraksas
Сообщения: 42
|
| Добавлено:
Пн, 11 Авг 2014 14:36 |
|
делается изначально два расчета:
- с улучшениями;
-без улучшений.
В идеале разница между стоимостью должна равняться стоимости указанной в аудиторском заключении. |
|
|
|
|
|
птичка
Сообщения: 332
Откуда: Сумщина
|
| Добавлено:
Пн, 11 Авг 2014 14:38 |
|
ЗАТВЕРДЖЕНО
наказом Фонду державного майна
України
від 27 лютого 2004 р. N 377
Зареєстровано
в Міністерстві юстиції України
18 березня 2004 р. за N
Порядок
оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід'ємні поліпшення,
здійснені за час його оренди, під час приватизації
http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/z0343-04 |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пн, 11 Авг 2014 14:41 |
|
Оу!.. 
Читайте Нормативную Базу.
Только проверьте, не было ли изменений к документу.
Добавлено спустя 35 секунд:
Как приятно в такой ситуации не успевать.  |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
ArendPolipsh377.doc |
| Размер файла: |
67 Kб |
| Скачан: |
34 раз |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Юлия М.
Сообщения: 6
|
| Добавлено:
Вт, 12 Авг 2014 09:26 |
|
| Abraksas писал(а): |
делается изначально два расчета:
- с улучшениями;
-без улучшений.
В идеале разница между стоимостью должна равняться стоимости указанной в аудиторском заключении. |
То есть, например, в предыдущей оценке за 2012 год рыночная стоимость объекта равнялась 4 млн грн. (без улучшений).
В 2013 году арендатором были проведены улучшения на 1 млн. грн.
На сегодняшний день, в связи с экономической ситуацией в стране, падением цен на недвижимость и нестабильным курсом доллара, объект оценки стоит 4 млн. грн. с улучшениями и 3 млн. грн. без улучшений.
Таким образом, стоимость улучшений подтвердилась (равна 1 млн. грн.)
Может ли такое быть? |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 12 Авг 2014 09:30 |
|
|
|
|
Юлия М.
Сообщения: 6
|
| Добавлено:
Вт, 12 Авг 2014 10:18 |
|
В п. 2.3 Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід'ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації говорится о том, что оценщик должен подготовить висновок про ідентифікацію поліпшень. Кто сталкивался с такой оценкой, подскажите, в какой форме его подавать? Есть ли к нему какие-то требования?
и по поводу НДС. Мы должны очистить стоимость от НДС вначале расчетов или в конце?
Заранее спасибо за помощь! |
|
|
|
|
|
Abraksas
Сообщения: 42
|
| Добавлено:
Вт, 12 Авг 2014 10:50 |
|
висновок про ідентифікацію...ничего особенного такого никогда не делали, в отчете описывали с приложением фото, проверять дело аудиторов, которые и подают выводы о том, что все документы в порядке, работы были проведены и т.д.
по поводу НДС дело ваше на каком этапе расчетов очищать от него стоимость...обычно в начале очищается у аналогов, в выводах приводим еще стоимость с ндс |
|
|
|
|
|
Анатоль
Сообщения: 645
|
| Добавлено:
Пт, 19 Сен 2014 20:25 |
|
немного не по теме, но все же.
Здание 2008-2009 года постройки с применением современных материалов. В каком случае можно применить УПВС? |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Сб, 20 Сен 2014 05:18 |
|
| Анатоль писал(а): |
| В каком случае можно применить УПВС? |
Корректно - видимо, ни в каком случае. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Анатоль
Сообщения: 645
|
| Добавлено:
Сб, 20 Сен 2014 06:34 |
|
я где-то тоже так себе представляю, что УПВС только для "старого" строительства, а для нового надо по смете... Спасибо! |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Сб, 20 Сен 2014 07:46 |
|
Видите ли, коллега Анатоль, есть еще один нюанс по поводу "старого" строительства и УПВС... о котором старательно, не побоюсь этого слова, все забывают - так удобнее.
Затратный подход - принцип замещения. Замещение - путем нового строительства, сегодня и в сегодняшних ценах; потом уже - корректировка на износ.
Так вот нюанс в том, что вряд ли инвестор сегодня будет строить подавляющее большинство зданий (сооружения - другая песня) в том виде, из тех материалов, с теми конструктивными решениями, которые присутствуют в УПВС. Логично?
Поэтому, по моему глубокому убеждению (и докажите мне обратное  ), если говорить корректно, то УПВС применимы для оценки только тех объектов недвижимости, для которых за последние 45 лет не появилось новых функциональных аналогов с другими конструктивными решениями...
В принципе, можно, конечно, использовать и УПВС, "строить старое", но потом - обязательная корректировка на функциональный износ, если он присутствует (а он очень часто присутствует). И кто, покажите мне, в каждом конкретном случае рассчитывает и обосновывает функциональный износ для конкретного объекта оценки? |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Анатоль
Сообщения: 645
|
| Добавлено:
Сб, 20 Сен 2014 20:29 |
|
Волне согласен, что надо уточнить термин "старое". Это конечно построенное по союзным проектам и без применения новых материалов. Спасибо! |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вс, 21 Сен 2014 17:05 |
|
| Grey Horse писал(а): |
Затратный подход - принцип замещения. Замещение - путем нового строительства, сегодня и в сегодняшних ценах; потом уже - корректировка на износ.
Так вот нюанс в том, что вряд ли инвестор сегодня будет строить подавляющее большинство зданий (сооружения - другая песня) в том виде, из тех материалов, с теми конструктивными решениями, которые присутствуют в УПВС. Логично?
Поэтому, по моему глубокому убеждению (и докажите мне обратное ), если говорить корректно, то УПВС применимы для оценки только тех объектов недвижимости, для которых за последние 45 лет не появилось новых функциональных аналогов с другими конструктивными решениями...
|
Оно то так с одной стороны. Но ведь кроме принципа замещения есть еще и принцип воссоздания, его никто ведь не отменял.
Так же еще мысли в слух. Пусть объектом оценки является некий объект, пусть будет, здание склада, построенный 40 лет назад. Естественно, что сейчас так уже никто не строит. Как Вы говорите, оценщик посчитал чисто по физическим параметрам (площадь/объем) оцениваемого объекта стоимость современного аналога. Пусть предположим износ равномерный, т.е. 40 лет службы соотв. 40% износа. Применили к посчитанной выше сумме. Вопрос: насколько посчитанная такая цифра будет соответствовать физическому объекту, являющемуся объектом оценки. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вс, 21 Сен 2014 19:33 |
|
| Серый писал(а): |
| Но ведь кроме принципа замещения есть еще и принцип воссоздания, его никто ведь не отменял. |
Нет, среди оценочных принципов принципа воссоздания нет.
В отличие от методов затратного подхода - метод воссоздания и метод замещения...
| Серый писал(а): |
| Вопрос: насколько посчитанная такая цифра будет соответствовать физическому объекту, являющемуся объектом оценки. |
Вопрос - очень хороший!!
И, видимо, однозначного ответа взагалі - не имеющий. Нужно учитывать специфику конкретного объекта, цель оценки и ЛНЭИ...
Но в общем случае, если мы определяем рыночную стоимость (или ее "приемлемый суррогат"), то цифра будет соответствовать физическому объекту оценки, если мы взяли стоимость нового строительства современного достаточно полного функционального аналога. Это если в 2 словах.
Я так считаю... вот сейчас. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
