| Автор |
Сообщение |
Михаил
Сообщения: 32
Откуда: Днепропетровск
|
 Добавлено:
Вс, 27 Янв 2008 15:17 |
  |
Добрый день господа Оценщики. Подскажите пожалуйста нужно ли учитывать при расчете ЧОДа (аренда квартиры) налог на доходы с физических лиц (в размере 15%)??? Спасибо |
|
|
   |
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 28 Янв 2008 13:44 |
|
| Н.С. №2 писал(а): |
| розрахунок вартості об'єкта оцінки шляхом ділення чистого операційного доходу або рентного доходу на ставку капіталізації. |
| Н.С. №2 писал(а): |
| чистий операційний дохід - дохід, що визначається як різниця між валовим доходом та операційними витратами |
| Н.С. №2 писал(а): |
операційні витрати - прогнозовані витрати власника, пов'язані з отриманням валового доходу. До операційних не належатьвитрати на обслуговування боргу та податків, що сплачуються від величини прибутку, отриманого від використання об'єкта оцінки, єдиного податку, фіксованого податку;
|
|
|
|
 |
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 28 Янв 2008 15:55 |
|
кстати прочитал внимательно (наверное уже сотый раз  ) там таки ничего не скзано про налог на доходы физ.лица |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Пн, 28 Янв 2008 16:21 |
|
В смисле, в НС2? А по-моему, єто витрати на обслуговування боргу та податків, що сплачуються від величини прибутку.. |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 28 Янв 2008 16:58 |
|
| skiff писал(а): |
| В смисле, в НС2? А по-моему, єто витрати на обслуговування боргу та податків, що сплачуються від величини прибутку.. |
ха! так легко хотел от меня отделацца, не получицца
в том то и дело
| Цитата: |
| що сплачуються від величини прибутку |
а у физиков база налогооблажения не "прибуток" а "оподатковуваний дохід" |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 28 Янв 2008 19:13 |
|
Ну, я думаю, что это просто очередная дырка в Н.С.
Я бы считал "до налогообложения" |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 28 Янв 2008 19:19 |
|
| КовАл писал(а): |
| ...Я бы считал "до налогообложения" |
кстати да...физик физику тоже рознь...гляди там льготы какие у кого придумают или отменят... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Михаил
Сообщения: 32
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Вт, 29 Янв 2008 12:05 |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 29 Сен 2014 12:11 |
|
| Цитата: |
| Короче, мне такое стыдно писать в отчетах, поэтому делаю 2 подхода, доходный и сравнительный. |
доходный мультипликаторами? или как? |
|
|
|
|
КоньВп@льт0
Сообщения: 220
Откуда: Киев, Куреневка
|
| Добавлено:
Пн, 29 Сен 2014 12:27 |
|
Да нет, по простому. подбор аналогов, корректировка их квалиметрией, ставка капитализации комулятивная. Короче, работы много, смысла не вижу, тупых отмазок не люблю. Вот сам себе и добавляю работу.
Кстати, имея 20 летний опыт риелторской деятельности, прихожу к выводу, что доходный, более честный по сравнению с применением сравнительного с использованием "предложений" В качестве аргумента: у моего колеги в продаже 160 объектов, с регулярной рекламой в интернете и бумажных изданиях. В последний месяц, 2-3 просмотра в неделю. Таким образом, можно прийти к выводу, что цены не соответствуют сегодняшнему спросу. Рынок аренды реагирует быстрее и цены там реальные. Единственный вопрос, плохо решаемый для нас это ставка капитализации. Как ее корректно определить, достаточно большая проблема. Мой клиент, покупая магазин в августе,на неизвестном ему рынке (пригород) ориентировался на срок окупаемости. Понимаю, что для квартир не приемлемо, доходность по ним всегда была низкой, но тем не менее все же хочется зацепится за доход, как более правдивый параметр по сравнению с ценами предложений. |
_________________
 |
|
|
|
Mary
Возраст: 44
Сообщения: 753
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 29 Сен 2014 13:16 |
|
| КоньВп@льт0 писал(а): |
| Короче, мне такое стыдно писать в отчетах, поэтому делаю 2 подхода, доходный и сравнительный. |
Ценить квартиру в Киеве, с его рынком, и страдать по поводу необходимости применения доходного подхода не стыдно?
Кумулятивно капитализацию считать не стыдно?
Или это все от того, что совсем не стыдно обратиться за помощью и, решив, что она не недостаточно этакая помощь, снизойти до чтения Стандартов?
Кстати, не читать Стандарты в поисках подсказок тоже было не стыдно? |
_________________
Стань донором - спаси жизнь |
|
|
|
КоньВп@льт0
Сообщения: 220
Откуда: Киев, Куреневка
|
| Добавлено:
Пн, 29 Сен 2014 13:27 |
|
Мери, начал писать оправдания, пытаться Вас в чем-то убедить, а потом решил "какого черта"? У нас работа творческая. Я художник, я "так вижу"
Всем спасибо за посильную помощь |
_________________
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 29 Сен 2014 14:38 |
|
| КоньВп@льт0 писал(а): |
| В последний месяц, 2-3 просмотра в неделю. Таким образом, можно прийти к выводу, что цены не соответствуют сегодняшнему спросу. |
Может просто спроса нет. Нет тех, кто сегодня готов вообще платить или просто пережидает ситуацию. Причем, может у кого-то из потенциальных покупателей и деньги есть, но вкладывать в недвижимое просто не готов в текущей экономической и политической ситуации.
| КоньВп@льт0 писал(а): |
| Рынок аренды реагирует быстрее и цены там реальные. |
Конечно быстрее, ведь жить-то надо, если своего не имеешь. К тому же для сдающих - это тоже доход, за который они хлебушек каждый день покупают. И забычился сегодня - завтра без хлебушка.
Добавлено спустя 5 минут 7 секунд:
| КоньВп@льт0 писал(а): |
| Единственный вопрос, плохо решаемый для нас это ставка капитализации. Как ее корректно определить, достаточно большая проблема. Мой клиент, покупая магазин в августе,на неизвестном ему рынке (пригород) ориентировался на срок окупаемости. Понимаю, что для квартир не приемлемо, доходность по ним всегда была низкой, но тем не менее все же хочется зацепится за доход, как более правдивый параметр по сравнению с ценами предложений. |
Это не единственный вопрос, а самый главный. Ведь по сути более реалистичные показатели дохода паскудятся фантазиями в ставке и в итоге получается аналогичное паскудство, как и в сравнительном подходе. к тому же, наверняка, результаты доходного и сравнительного подходов получаются близкими (ну как там классика пишет, если во всех подходах все сделал правильно - результаты должны получиться близкими). Иначе появляется дополнительный геморрой - обосновать почему результаты получились столь разными и необходимость из двух результатов выбрать один как итоговый. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
КоньВп@льт0
Сообщения: 220
Откуда: Киев, Куреневка
|
| Добавлено:
Пн, 29 Сен 2014 17:36 |
|
| Серый писал(а): |
Может просто спроса нет. Нет тех, кто сегодня готов вообще платить или просто пережидает ситуацию. Причем, может у кого-то из потенциальных покупателей и деньги есть, но вкладывать в недвижимое просто не готов в текущей экономической и политической ситуации. |
Спроса нет = рынка нет? Нет, нет рынка по такой цене. Если устроить голландский аукцион на понижение, мы узнаем цену за которую реально будут брать люди у которых "деньги есть" Возможно, мотивация у них будет несколько иная, чем "просто купить себе квартиру для жилья. Но, кто сказал, что именно такая публика должна формировать рынок. Пусть это будут спекулянты, которые готовы рискнуть в надежде перепродать дороже ( не факт, что им это удастся), или деятели, которые готовы вложиться и развивать арендный бизнес ( у меня есть пара клиентов, которые именно так и поступают). Но! полученная таким способом цена будет честная. И ставку капитализации которую можно получить из этих данных будет честная. Но это идеальные условия и скорее из области фантастики, поэтому маємо те, що маємо
Кстати, на начальных страницах нашел процитированный Занозой чей-то отказ от сравнительного в пользу доходного и, слегка причесав, воспользовался. Мое ощущение, что так правильно на сегодняшний день. А к кому еще прислушиваться, как не к себе, любимому |
_________________
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пн, 29 Сен 2014 20:17 |
|
| КоньВп@льт0 писал(а): |
| А к кому еще прислушиваться, как не к себе, любимому |
Это да.
Только все-таки, как Вы определяете ставку капитализации для квартиры? И, если не секрет, сколько у Вас в числах получается? |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
