Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  Доходный подход при оценке квартиры Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу Пред.  1, 2, 3, 4  След. Автор Сообщение edgar_po Сообщения: 966 Откуда: козацький край Добавлено: Пн, 29 Сен 2014 20:41 КоньВп@льт0 писал(а): Спроса нет = рынка нет? Нет, нет рынка по такой цене. Если устроить голландский аукцион на понижение, мы узнаем цену за которую реально будут брать люди у которых "деньги есть" Возможно, мотивация у них будет несколько иная, чем "просто купить себе квартиру для жилья. Но, кто сказал, что именно такая публика должна формировать рынок. Пусть это будут спекулянты, которые готовы рискнуть в надежде перепродать дороже ( не факт, что им это удастся), или деятели, которые готовы вложиться и развивать арендный бизнес ( у меня есть пара клиентов, которые именно так и поступают) все-таки квартиры - это не сегмент доходной недвижимости. в большинстве своем люди покупают квартиры именно с целью проживания в них, а не получения дохода, поэтому основной подход при определении стоимости стандартной квартиры - сравнительный. но, чтобы более-менее получить стоимость которая соответствует той величине, за которую покупатель захочет и сможет купить необходимо к цене предложения применить поправочные коэффициенты. И на сегодняшнем рынке, который сплош и рядом наполнен спекулянтами или "инвесторами", которые купили свои квартиры на максимальных ценах в 2007-09гг. не для проживания, а инвестирования и которые желают получить назад вложенные $, поправочные коэффициенты не ограничиваются торговой скидкой 5-20%. Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Вт, 30 Сен 2014 05:36 Коллега edgar_po, золотые слова! Подписываюсь под каждым... _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 30 Сен 2014 08:01 edgar_po писал(а): все-таки квартиры - это не сегмент доходной недвижимости. в большинстве своем люди покупают квартиры именно с целью проживания в них, а не получения дохода, поэтому основной подход при определении стоимости стандартной квартиры - сравнительный. но Многие и офисы/магазины/склады покупают для того, чтобы вести там свою деятельность, а не сдавать. Ведь не обязательно же для получения дохода нужно именно получать, экономить - это же тоже доход. Например, у меня много знакомых, которые купили квартиры именно для сдачи в аренду, причем, купили маленькие квартиры (однушка, максимум двушка). Мотивация разная: основная, что у кого-то подрастают дети/внуки, и когда они вырастут и обзаведутся собственной семьей, взрослые уйдут жить в квартиру поменьше и оставят молодым квартиру побольше. А пока эти квартиры сдаются в аренду. Также у многих мотивация следующая: были свободные средства, вложились, сдают в аренду, а в случае надобности средств - объект продадут, квартиры вон все время дорожают ну или как минимум не дешевеют. Покупались, они естетственно из ориентира цен предложения, и никто никогда не просчитывал, а за сколько же лет эта инвестиция отобьется. Т.е. объект покупался, как это ни парадоксально будет звучать явно не с целью отбития вложений за счет аренды. Когда я им на цифрах показывал, что их вложение по аренде будет отбиваться по 30-40 лет, а доходность исходя из их показателей составляет 5-8%, ни у что говорили они, ну отнесли бы мы деньги в банк, потом бегай за ними, выбивай, если выбьешь эти депозиты. А квартира вот она, могу каждый день прийти и посмотреть на нее, и бегать никуда не надо. Но тем не менее, поддерживаю что для квартир должен быть только один подход - сравнительный. Потому что даже если и квартира покупается для сдачи в аренду, как правило, это промежуточное использование на пути к основному - переехать жить самим и отдать квартиру молодому поколению, перепродать, когда цена подниметься и т.д. И никто (ну или практически никто) не просчитывает покупку квартиры с точки зрения возврата инвестиций за счет аренды как это делается при приобретении реально доходной (коммерческой) недвижимости. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Вт, 30 Сен 2014 08:37 Другими словами, квартиры теоретически могут использоваться как инструмент получения дохода, однако этот доход - попутен, и его получение не является основной мотивацией инвестора. Поэтому способность такой недвижимости приносить доход не является основным и сколько-нибудь значимым фактором, формирующим стоимость актива. _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Вт, 30 Сен 2014 10:10 КоньВп@льт0 писал(а): Да нет, по простому. подбор аналогов, корректировка их квалиметрией, ставка капитализации комулятивная. Ерунда какая-то, сорри. Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Вт, 30 Сен 2014 13:50 zanoza писал(а): Ерунда какая-то, сорри. Ну, мало ли... Просто положительный эффект от корректировки аналогов квалиметрией (кстати, раз уж речь об этом пошла, не можете ли Вы, коллега КоньВп@льт0, уточнить, что имеется в виду?) целиком и полностью может быть уничтожен ставкой капитализации, полученной с использованием суммирования премий за риски... _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер edgar_po Сообщения: 966 Откуда: козацький край Добавлено: Вт, 30 Сен 2014 15:42 Grey Horse писал(а): ставкой капитализации, полученной с использованием суммирования премий за риски если посчитать ставку методом рыночной экстракции (ведь есть ставки аренды квартир и есть их стоимость), то получим Ск в районе 4-6%. Теперь начинаем считать эту ставку кумулятивным и оба-на безрисковая ставка на уровне долларового депозита 9-12% и к ней еще прибавляем риски. теперь вопрос каким образом ставка капитализации полученная кумулятивным подходом отражает поведение потенциальных покупателей при покупке квартиры и почему такая разница в Ск при расчете рыночным подходом и сравнением с различными вложениями? И почему применяется прямая капитализация - кто сказал что через год ставки аренды не поменяются. Для корректных расчетов необходимо применять непрямую капитализацию с кучей прогнозов - период прогнозирования, изменение цен продаж, аренды, обоснованный выбор ставок дисконтирования? Друзья не выдумывайте велосипед не оценивайте жилые квартиры доходным подходом (вы же машины не цените доходным подходом - хотя есть информация об аренде). применяйте корректировки к цене предложения, освобождая ее от спекулятивной составляющей и анализируйте время сколько такая квартира висит на рынке (составляющая ликвидности). Поверьте некоторые завышенные цены висят по три года. Читайте ПО №10 октябрь 2009г. "Моделирование рынка недвижимости в условиях финансово-экономического кризиса". КоньВп@льт0 Сообщения: 220 Откуда: Киев, Куреневка Добавлено: Вт, 30 Сен 2014 16:15 Посчитал квартиру доходным. Ставка капитализации, так презираемым коммулятивным методом получилась 6.64 (меньше не получилось, хоть старался). Арендная ставка (отбирал не самые дешевые аналоги, корректировал, но очень на небольшие величины) 125 грн. за метр и в результате, квартира, убитая (по настоящему) 44 м на б. Шевченко в Киеве получилась около 68 тыс зеленых денег, за которые, собственно и нашелся покупатель. Сравнительным, с употреблением "приличных" корректировок приблизится к этой цифре не смог. Добавлено спустя 5 минут 6 секунд: "приличных" это около 5%, а глядя на суммы предложений хочется воткнуть 25-40%. Думаю, цены подтянуться, но не сегодня. А оценка нужна была на вчера. В прошлый кризис 1998 года я почти 2 года пролежал на диване, вставая с него на сделку не чаще 1 раза в месяц. Через 2 года, предложения упали до реальных цен и пошла работа! Добавлено спустя 6 минут 7 секунд: zanoza писал(а): КоньВп@льт0 писал(а): Да нет, по простому. подбор аналогов, корректировка их квалиметрией, ставка капитализации комулятивная. Ерунда какая-то, сорри. Это к какой части моей тирады относится? Если к квалиметрии, то мне так удобнее, меньше тянет подгонять результаты. плохо-хуже-равно-лучше-хорошо. Все прозрачно. Как вышло так и вышло. Чувствую себя не махинатором а независимым экспертом. Ставка методом экстракции рыночных данных мне СЕЙЧАС! не нравится, т.к. я действующий риелтор и имею очень серьезные сомнения в правдивости (рыночности!) цифр указанных в предложениях по продаже. _________________ edgar_po Сообщения: 966 Откуда: козацький край Добавлено: Вт, 30 Сен 2014 17:05 КоньВп@льт0 писал(а): Ставка капитализации, так презираемым коммулятивным методом получилась 6.64 (меньше не получилось, хоть старался) почему прогнозируется постоянный поток денег во времени и применяется прямая капитализация? какой показатель выступал в качестве безрисковой ставки? А методом рыночной экстракции Ск сколько получился? И поток от арендной платы был номинальный или реальный (с учетом инфляции или нет)? Добавлено спустя 8 минут 1 секунду: КоньВп@льт0 писал(а): глядя на суммы предложений хочется воткнуть 25-40% При использовании метода предложенного в ПО №10 именно такой уровень поправок к ценам предложений и получается. Читайте. Добавлено спустя 2 минуты 44 секунды: КоньВп@льт0 писал(а): Арендная ставка (отбирал не самые дешевые аналоги, корректировал, но очень на небольшие величины) 125 грн. за метр и в результате, квартира, убитая (по настоящему) 44 м на б. Шевченко в Киеве получилась около 68 тыс зеленых денег, за которые, собственно и нашелся покупатель. уж больно все похоже на подгонку к той цифре, которую реально покупатель платит, а не на оценку как таковую. Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 30 Сен 2014 18:18 Grey Horse писал(а): Другими словами, квартиры теоретически могут использоваться как инструмент получения дохода, однако этот доход - попутен, и его получение не является основной мотивацией инвестора. Поэтому способность такой недвижимости приносить доход не является основным и сколько-нибудь значимым фактором, формирующим стоимость актива. Ну где-то так. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 30 Сен 2014 19:27 edgar_po писал(а): И почему применяется прямая капитализация - кто сказал что через год ставки аренды не поменяются. Для корректных расчетов необходимо применять непрямую капитализацию с кучей прогнозов - период прогнозирования, изменение цен продаж, аренды, обоснованный выбор ставок дисконтирования? Ну а почему и нет. Кто сказал, что нельзя прямую капитализацию. Например, расчет в реальном денежном потоке и прямая капитализация и вперед. Также если по классике, то дисконтирование применяется при наличии разных по знаку, непостоянных денежных потоков. Уж точно для квартиры нет смысла заморачиваться с дисконтированием. А во вторых, для учета тех факторов, которые вы привели в прямой капитализации есть метод Гордона. Правда, он учитывает постоянный, бесконечный во времени темп роста/падения денежного потока. Добавлено спустя 2 минуты 5 секунд: КоньВп@льт0 писал(а): Ставка капитализации, так презираемым коммулятивным методом получилась 6.64 (меньше не получилось, хоть старался). Стесняюсь спросить, а что ж такого принято за безрисковую, что даже после прибавления к ней рисков получилось вот такое значение. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Вт, 30 Сен 2014 20:49 edgar_po писал(а): если посчитать ставку методом рыночной экстракции..., то получим Ск в районе 4-6%. И это вполне разумно. edgar_po писал(а): Теперь начинаем считать эту ставку кумулятивным и оба-на безрисковая ставка на уровне долларового депозита 9-12% и к ней еще прибавляем риски. Ставку капитализации не считают суммированием. Вот тут у Вас половина заблуждения и кроется. edgar_po писал(а): Друзья не выдумывайте велосипед не оценивайте жилые квартиры доходным подходом ... применяйте корректировки к цене предложения, освобождая ее от спекулятивной составляющей и анализируйте время сколько такая квартира висит на рынке (составляющая ликвидности). А вот это - 100%! КоньВп@льт0 писал(а): Ставка методом экстракции рыночных данных мне СЕЙЧАС! не нравится, т.к. я действующий риелтор и имею очень серьезные сомнения в правдивости (рыночности!) цифр указанных в предложениях по продаже. А метод суммирования 5-процентных премий за риск вызывает больше доверия? edgar_po писал(а): почему прогнозируется постоянный поток денег во времени и применяется прямая капитализация? Эх, а кто Вам сказал такую глупость, что прямая капитализация неприменима при переменном потоке денег? На самом деле глубокое заблуждение, являющееся абсолютно оригинальным изобретением нашего Национального стандарта №1... _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Вт, 30 Сен 2014 21:21 Кстати, у меня вопрос тоже - аренду предполагаем долгосрочную или посуточную? Добавлено спустя 1 минуту 2 секунды: Grey Horse писал(а): Эх, а кто Вам сказал такую глупость, что прямая капитализация неприменима при переменном потоке денег? На самом деле глубокое заблуждение, являющееся абсолютно оригинальным изобретением нашего Национального стандарта №1... Да?!! Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 30 Сен 2014 21:24 zanoza писал(а): Кстати, у меня вопрос тоже - аренду предполагаем долгосрочную или посуточную? А есть еще и почасовая Посуточно - это что-то вроде хостелов. Тут уже появляется дополнительная фигня в виде загрузки, а также дополнительных затрат в виде уборки, постельного белья и т.д. Если уж обсуждать доходный подход для квартир всерьез, так у меня следующий вопрос. Как правило, квартплату, т.е. фиксированную часть платит собственник, а арендатор оплачивает только то, что потребляет по факту исходя из счетчиков (свет, вода, газ, телефон, интернет, кабельное). Т.е. в тех ставках аренды, которые указаны в объявлениях фактически еще заложена сумма квартплаты. Т.е. для получения реальной арендной платы, которая приходится непосредственно на квартиру, то из сумм объявлений еще нужно вычитать сумму квартплаты. А кто-то, кто считает квартиры по доходке, это делает? _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Вт, 30 Сен 2014 21:36 zanoza писал(а): Grey Hors писал(а): Эх, а кто Вам сказал такую глупость, что прямая капитализация неприменима при переменном потоке денег? На самом деле глубокое заблуждение, являющееся абсолютно оригинальным изобретением нашего Национального стандарта №1... Да?!! Да... Такими вещами - не шутят. _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу Пред.  1, 2, 3, 4  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме