| Автор |
Сообщение |
edgar_po
Сообщения: 966
Откуда: козацький край
|
 Добавлено:
Ср, 01 Окт 2014 06:36 |
  |
| Grey Horse писал(а): |
| Ставку капитализации не считают суммированием. |
интересно каким математическим инструментом считается ставка в кумулятивном подходе? В любом случае слаживаем или умножаем, но исходная безрисковая ставка определяемая путем сравнительного анализа доходности в альтернативные объекты (депозиты, ценные бумаги, имущество) находится на уровне 9-12% (для депозитов в $, за которые люди покупают квартиры). Или КоньВп@льт0 использует другую неведомую нам безрисковую ставку.
Добавлено спустя 7 минут 17 секунд:
И назовите 4 составляющие НЭИ для квартиры. Имеется ли юридическая возможность сдавать ее в аренду, получены ли все разрешительные документы? Я думаю в 99,9% случаев юридическая составляющая отсутствует. Поэтому НЭИ для квартиры - проживание в ней, а никакая не сдача в аренду. Ну нельзя по законодательству просто так взять и сдать в аренду, это противозаконно.
Если кто забыл под наиболее эффективным использованием подразумевается использование имущества, в результате которого стоимость объекта оценки является максимальной. При этом рассматриваются только те варианты использования, которые являются технически возможными, разрешенными, экономически целесообразными и приводят к наивысшей стоимости.
Поэтому использование доходного подхода для оценки обычной квартиры не отвечает требованиям НС и не соответствует ее НЭИ. Это мое мнение, я не трачу время на этот подход при расчетах. Но при более детальном изучении сравнительного подхода и обоснованных поправочных коэффициентах к цене предложения путем учета потерь продавца от времени замораживания своих $ в недвижимости, получаются адекватные рыночные стоимости. |
|
|
  |
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 01 Окт 2014 07:22 |
|
| edgar_po писал(а): |
| интересно каким математическим инструментом считается ставка в кумулятивном подходе? |
Па-ба-ба - пааа... 
Прежде чем заниматься математическими действиями, коллега edgar_po, надо бы сначала озаботиться экономическим и логическим смыслом... Что, собственно, зачем и исходя из каких соображений считаем.
Вообще метод суммирования (кумулятивного построения) - это метод определения ставки дисконта. И все. Точка.
Для определения ставки капитализации существуют другие методы. Лучше всего из доступной литературы применительно именно к недвижимости это описано, по-моему, в книгах Е.Тарасевича (потому что он реально стоял на плечах гигантов ).
Но теоретически (как по умолчанию очень часто очень много лет поступают на теренах Украины) ставка капитализации может быть определена через ставку дисконта (хотя по логике сейчас надо бы поступать наоборот, ну да ладно...). В этом случае ставка капитализации определяется как сумма ставки дисконта и еще одного слагаемого, отвечающего за возврат капитала. И это второе слагаемое может иметь знак как "+", так и очень часто в случае недвижимости и "-". Последним теоретически и объясняются малые числовые значения ставки капитализации, фиксируемые на рынке...
| edgar_po писал(а): |
| исходная безрисковая ставка определяемая путем сравнительного анализа доходности в альтернативные объекты (депозиты, ценные бумаги, имущество) находится на уровне 9-12% (для депозитов в $, за которые люди покупают квартиры). |
В номинальном выражении, да?  А в каком выражении мы ведем обычно расчеты в доходном подходе?..
Кроме того, у меня есть сильнейшее подозрение, что все используемые нами экономические модели как-то работают в условиях более-менее стабильной экономики. Когда же положение на рынках неустойчивое, модели начинают отказывать... и в числе первых - метод суммирования премий за риск, с его мистическими 5%-ными поправками.  Т.е., похоже, что сегодня на рынке он не отражает вообще ничего, никакого поведения инвестора... или отражает, но таким непонятным образом, исследованием которого еще никто толком не занимался, поэтому и не знает.
Ну, и попутно:
| edgar_po писал(а): |
| Имеется ли юридическая возможность сдавать ее в аренду, получены ли все разрешительные документы? Я думаю в 99,9% случаев юридическая составляющая отсутствует. |
Да, но теоретически возможно предусмотреть в доходном подходе это как усилия по улучшению имущества - путем учета первоначальных затрат времени и средств. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
edgar_po
Сообщения: 966
Откуда: козацький край
|
| Добавлено:
Ср, 01 Окт 2014 08:07 |
|
| Grey Horse писал(а): |
Прежде чем заниматься математическими действиями, коллега edgar_po, надо бы сначала озаботиться экономическим и логическим смыслом... Что, собственно, зачем и исходя из каких соображений считаем.
Вообще метод суммирования (кумулятивного построения) - это метод определения ставки дисконта. И все. Точка.
Для определения ставки капитализации существуют другие методы. Лучше всего из доступной литературы применительно именно к недвижимости это описано, по-моему, в книгах Е.Тарасевича (потому что он реально стоял на плечах гигантов ).
Но теоретически (как по умолчанию очень часто очень много лет поступают на теренах Украины) ставка капитализации может быть определена через ставку дисконта (хотя по логике сейчас надо бы поступать наоборот, ну да ладно...). В этом случае ставка капитализации определяется как сумма ставки дисконта и еще одного слагаемого, отвечающего за возврат капитала. И это второе слагаемое может иметь знак как "+", так и очень часто в случае недвижимости и "-". Последним теоретически и объясняются малые числовые значения ставки капитализации, фиксируемые на рынке. |
колега Grey Horse, вы великий теоретик. что ставка капитализации не может быть равна ставке дисконта (есть случаи такие).
И все мои опусы были направлены не вам, а человеку рассказывающему, что у него ставка капитализации в доходном подходе получилась меньше безрисковой. и не надо мне про инфляцию рассказывать, так как таковая при расчете денежного потока явно не учитывается.
Теоретически все можно предусмотреть, но надо ли. И вообще
| edgar_po писал(а): |
| использование доходного подхода для оценки обычной квартиры не отвечает требованиям НС и не соответствует ее НЭИ. Это мое мнение, я не трачу время на этот подход при расчетах. Но при более детальном изучении сравнительного подхода и обоснованных поправочных коэффициентах к цене предложения путем учета потерь продавца от времени замораживания своих $ в недвижимости, получаются адекватные рыночные стоимости. |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 01 Окт 2014 08:32 |
|
| edgar_po писал(а): |
И назовите 4 составляющие НЭИ для квартиры. Имеется ли юридическая возможность сдавать ее в аренду, получены ли все разрешительные документы? Я думаю в 99,9% случаев юридическая составляющая отсутствует. Поэтому НЭИ для квартиры - проживание в ней, а никакая не сдача в аренду. Ну нельзя по законодательству просто так взять и сдать в аренду, это противозаконно.
Если кто забыл под наиболее эффективным использованием подразумевается использование имущества, в результате которого стоимость объекта оценки является максимальной. При этом рассматриваются только те варианты использования, которые являются технически возможными, разрешенными, экономически целесообразными и приводят к наивысшей стоимости. |
Кажись, коллега, Вас занесло немного. Как мне казалось, НЭИ относится непосредственно к предмету, т.е. определяет то, что можно с предметом сделать/использовать исходя из его физических свойств, местоположения, потребительских качеств. Т.е. имеется ввиду возможность физическая изменения целевого назначения (например, из квартиры в офис/магазин), возможность юридическая: получены ли документы на такие изменение, физическая возможность (например, на 7 этаже жилого дома ну никак нет возможности сделать отдельный вход), экономическая целесообразность такого преобразования. А зарегистрировался ли ее собственник как плательщик налога - это не парафия НЭИ.
Ну мне так всегда казалось.
Добавлено спустя 52 секунды:
| Grey Horse писал(а): |
| Вообще метод суммирования (кумулятивного построения) - это метод определения ставки дисконта. И все. Точка. |
Ну если почитать наш НС2, то получается далеко не все, и как минимум запятая |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
HUGO
Возраст: 46
Сообщения: 1260
|
| Добавлено:
Ср, 01 Окт 2014 09:12 |
|
Вообще то честно говоря кумулятивное определение надумано.
Но даже если его и применяют, то по мировым правилам ТОЛЬКО ДЛЯ РАСЧЕТА СТАВКИ ДИСКОНТИРОВАНИЯ.
Для ставки капитализации лучше всего экстракция. Здесь просто вынужден согласиться с Грей Хорзе и Руджем (ярким сторонником экстракции в этом случае).
Поэтому ничего удивительного нет, что для квартир R= 4-6%. Безрисковая как и риски здесь просто "отдыхают", т.к. совсем не причем. |
|
|
   |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 01 Окт 2014 09:18 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| zanoza писал(а): |
| Grey Hors писал(а): |
| Эх, а кто Вам сказал такую глупость, что прямая капитализация неприменима при переменном потоке денег? На самом деле глубокое заблуждение, являющееся абсолютно оригинальным изобретением нашего Национального стандарта №1... |
Да?!!  |
Да...
Такими вещами - не шутят. |
а просветите меня на этот счет. а то НС четко пишет, что только при постоянном, и в тестах эти вопросы есть |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 01 Окт 2014 09:32 |
|
| edgar_po писал(а): |
| колега Grey Horse, вы великий теоретик. что ставка капитализации не может быть равна ставке дисконта (есть случаи такие). |
Не великий.
И хочется все-таки считать себя и практиком... хоть немного. 
Но в данном случае все наоборот - бывают частные случаи, когда эти ставки равны... иногда... как раз тогда, когда доход ожидается постоянным и бесконечным по сроку получения. Но в общем случае экономический смысл этих величин - сильно разный. См. Тарасевича.
А мои опусы, в общем-то, преследовали еще и цель показать, что ставка капитализации может быть меньше безрисковой. Это действительно объективно так. Потому что ставка капитализации - это не ставка дисконта.
| Серый писал(а): |
| Grey Horse писал(а): |
| Вообще метод суммирования (кумулятивного построения) - это метод определения ставки дисконта. И все. Точка. |
Ну если почитать наш НС2, то получается далеко не все, и как минимум запятая |
Э-э-э... я в том смысле, что метод суммирования используется напрямую только для определения ставки дисконта. По определению.
А в нашем НС2, на самом деле, все более-менее:
| НС2, п.15 писал(а): |
Для розрахунку ставки капіталізації та ставки дисконту об'єктів оцінки доцільно проводити такі оціночні процедури:
- порівняння прогнозованого річного чистого операційного доходу (рентного доходу) та ціни продажу (ціни пропонування) щодо подібного нерухомого майна;
- аналіз альтернативних видів інвестування та визначення ризиків інвестування в об'єкт оцінки порівняно з інвестиціями з мінімальним ризиком, а також у разі наявності – інших додаткових ризиків інвестування, пов'язаних з об'єктом оцінки;
- інші оціночні процедури, які характеризу-ють дохід на інвестований капітал та повернення інвестованого капіталу і обґрунтовані у звіті про оцінку майна. |
Ну, то есть, если читать "и то, и другое", все в куче, то как бы да, правильно... поривняння относится к ставке капитализации, анализ альтернативных инвестиций - к ставке дисконта. Просто, читая, это нужно автоматически для себя разделять.
| zanoza писал(а): |
| а просветите меня на этот счет. а то НС четко пишет, что только при постоянном, и в тестах эти вопросы есть |
Увы... если Вы отвечаете в общем случае на тесты по нашим НС, то лучше писать, что при постоянном доходе (используется прямая капитализация). Если Вы хотите знать, как на самом деле в жизни реально - то у нас написан в НС по этому поводу бред...
А кстати, что-то я не помню в тестовых вопросах вопрос о том, когда применяется прямая капитализация... Разве есть такое?  |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 01 Окт 2014 09:53 |
|
| zanoza писал(а): |
| а просветите меня на этот счет. а то НС четко пишет, что только при постоянном, и в тестах эти вопросы есть |
Модель Гордона. При прогнозируемых равновеликих темпах роста денежного потока стоимость объекта равна:
С=Д*(1+i)/k-i
где, Д - денежный поток на дату оценки, i - прогнозируемый темп роста денежного потока. Основное допущение модели: рост денежных потоков постоянный и бесконечный во времени. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 01 Окт 2014 10:02 |
|
Оу, уважаемый коллега Серый, чего Вы так любите именно эту модель-то?
Модель Гордона описывает некий частный случай роста дохода в перспективе по геометрическому закону -
и при этом является равноправной среди около 5 - 8 таких же моделей, описывающих другие, но тоже частные, случаи...
Да, и противоречит НС1, естественно. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
edgar_po
Сообщения: 966
Откуда: козацький край
|
| Добавлено:
Ср, 01 Окт 2014 10:27 |
|
| HUGO писал(а): |
Вообще то честно говоря кумулятивное определение надумано.
Но даже если его и применяют, то по мировым правилам ТОЛЬКО ДЛЯ РАСЧЕТА СТАВКИ ДИСКОНТИРОВАНИЯ.
Для ставки капитализации лучше всего экстракция. Здесь просто вынужден согласиться с Грей Хорзе и Руджем (ярким сторонником экстракции в этом случае).
Поэтому ничего удивительного нет, что для квартир R= 4-6%. Безрисковая как и риски здесь просто "отдыхают", т.к. совсем не причем. |
Что вы все завелись? Вопрос был конкретно Коню В пальто, каким образом он в доходном подходе для квартир, получил ставку капитализации, не используя рыночную экстракцию, на уровне ниже чем безрисковая ставка и (или) что он применял в качестве безрисковой.
Не применяю я доходный подход для квартир так как это противоречит национальным стандартам. |
|
|
|
|
HUGO
Возраст: 46
Сообщения: 1260
|
| Добавлено:
Ср, 01 Окт 2014 10:55 |
|
Извините Эдгар, я Вас лично вовсе не имел в виду
Квартиры я тоже так не оцениваю.
Не то что завелись, просто высказываемся кто что думает по этому поводу и все.
Грей Хорзе - а вопросы на эту тему на тестах ТАКИ ЕСТЬ. Слава Богу, что вы то хоть не обижаетесь, видать одни мы нервные. |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 01 Окт 2014 11:16 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| Оу, уважаемый коллега Серый, чего Вы так любите именно эту модель-то? |
Шо первое на ум пришло - то и ляпнул |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
КоньВп@льт0
Сообщения: 220
Откуда: Киев, Куреневка
|
| Добавлено:
Ср, 01 Окт 2014 14:49 |
|
| Серый писал(а): |
| Стесняюсь спросить, а что ж такого принято за безрисковую, что даже после прибавления к ней рисков получилось вот такое значение. |
Номінальна та реальна безризикові ставки пов’язані між собою рівнянням Ірвіна Фішера:1 + Уnom = (1 + Уreal) * (1 + λ) або 1 + Уreal = (1 + Уnom) / (1 + λ), λ взял по доллару - около 2% в последнее время, в августе за год 1.7 Уnom взял валютные депозиты. В среднем для физиков 6.9% Ну и немного рисков добавил - месяц экспозиции, ухудшение ситуации на рынке и т.д.
Добавлено спустя 5 минут 16 секунд:
А накинулись то как! Ну и сделал я доходным. Не хватило у меня опыта занизить на 40-50 процентов предложения по продажам. Да если бы и занизил, выглядело бы гнусно. А квартиру продал колега, два месяца с ней возился. Опускал цену. Пока не упал до 7щ тысяч не брали. Ходили, но не брали. Так что делать? Рисовать 100-110 тысяч за квартиру, которую реально с трудом продали за 70? |
_________________
 |
|
 |
|
work
Сообщения: 284
|
| Добавлено:
Ср, 01 Окт 2014 16:45 |
|
| КоньВп@льт0 писал(а): |
| Ну и сделал я доходным. Не хватило у меня опыта занизить на 40-50 процентов предложения по продажам. Да если бы и занизил, выглядело бы гнусно. А квартиру продал колега, два месяца с ней возился. Опускал цену. Пока не упал до 7щ тысяч не брали. Ходили, но не брали. Так что делать? Рисовать 100-110 тысяч за квартиру, которую реально с трудом продали за 70? |
В конкретном случае вы нарисовали нужные 70 тысяч.
Я бы вас понял, если бы вы оценивали складское помещение в какой-то глуши, где нет рынка продаж.
2 месяца экспозиции - звучит как гром при нашем рынке. Люди не могут по 5 лет продавать, а вы о 2-х месяцах...
Исходя из вашего описания, этот случай подпадает под "срочную продажу".
Есть рынок в этом направлении, нужно всего-то рыть более глубоко, учитывая ситуацию в стране. |
|
|
|
|
edgar_po
Сообщения: 966
Откуда: козацький край
|
| Добавлено:
Ср, 01 Окт 2014 17:18 |
|
| work писал(а): |
| Люди не могут по 5 лет продавать, а вы о 2-х месяцах... |
вот здесь собака зарыта. Сколько продавец потерял - ведь если он не спекулянт, то ему необходимы деньги для чего-то, которые он должен взять в кредит...
| КоньВп@льт0 писал(а): |
| Номінальна та реальна безризикові ставки пов’язані між собою рівнянням Ірвіна Фішера:1 + Уnom = (1 + Уreal) * (1 + λ) або 1 + Уreal = (1 + Уnom) / (1 + λ), λ взял по доллару - около 2% в последнее время, в августе за год 1.7 Уnom взял валютные депозиты. В среднем для физиков 6.9% Ну и немного рисков добавил - месяц экспозиции, ухудшение ситуации на рынке и т.д. |
надеюсь в денежном потоке от аренды вы тоже учли инфляционную составляющую, т.к. в противном случае ваш результат кривенький.
и безрисковую ставку я бы посоветовал выбирать либо по данным НБУ, либо из первой десятки крупнейших банков, а то при раскрытии вашей ссылки получается какой-то диапазон нехороший от 3,25% (УкСиббанк) до 12,25% (Петровский)...Ну это к слову, чтобы можно обосновать официальными данными.
А вообще почитайте ПО№10, 2009г. |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
