Подскажите, друзья мои, влияет ли местоположение на стоимость движимого имущества?
Как-то про установку какую-то нефтебуровую писали на апрайзере что ли... Вот есть она в Сибири и чо? Вывозить ее оттуда дороже чем новую купить, юзать ее уже там не надо, ну как бы она свое отработала, весит дофига, т.е. металлоломом тоже денег стОит, но вывозить же дороже...
Вячеслав
Сообщения: 730
Откуда: Харьков
Добавлено:
Чт, 02 Окт 2014 21:15
Аналогия с КТС - коэффициент рынка региона имеется в Методике.
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
Добавлено:
Пт, 03 Окт 2014 05:51
Хороший вопрос.
Думаю, что месторасположение - в общем случае влияет.
Если движимое имущество находится не в тех местах, где оно обычно продается и покупается, откуда оно традиционно поставляется.
Думаю, учитывать это корректнее всего через транспортные расходы, а не коэффициент...
Ну, например: при приобретении такой штуки на традиционном рынке (традиционно расположенном, или предполагающем более-менее традиционное физическое расположение товара), РС составляет 1000 д.е.
Но наш объект оценки находится у черта на куличках, и доставить его до этого традиционного рынка (если покупатель приобретает его "на месте") составит 150 д.е. Тогда РС составит 850 д.е. Это что-то типа "предпродажных затрат", доведения объекта продажи / оценки до того состояния потребительских характеристик, которые присущи такому товару на традиционном рынке...
Если же затраты на транспортировку очень значительны - то да, в игру, исходя из ЛНЭИ, может вступать Стоимость Ликвидации (может, товар есть возможность утилизировать там, на месте, а потом просто перечислить полученные денежные средства).
_________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
Серый Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
Добавлено:
Пт, 03 Окт 2014 08:34
Grey Horse писал(а):
Думаю, что месторасположение - в общем случае влияет.
Если движимое имущество находится не в тех местах, где оно обычно продается и покупается, откуда оно традиционно поставляется.
Думаю, учитывать это корректнее всего через транспортные расходы, а не коэффициент...
Ну, например: при приобретении такой штуки на традиционном рынке (традиционно расположенном, или предполагающем более-менее традиционное физическое расположение товара), РС составляет 1000 д.е.
Но наш объект оценки находится у черта на куличках, и доставить его до этого традиционного рынка (если покупатель приобретает его "на месте") составит 150 д.е. Тогда РС составит 850 д.е. Это что-то типа "предпродажных затрат", доведения объекта продажи / оценки до того состояния потребительских характеристик, которые присущи такому товару на традиционном рынке...
Люди, человеки, вы чего такое пишете. Читаем внимательно наши и ненаши стандарты. Особенно ненаши, где четко указано, что рыночная стоимость не включает любые налоги и затраты, связанные с транзакциями, необходимыми для достижения рыночной стоимости.
Какое отнимать, какое добавлять. Вы о чем. То, что вы предлагаете - это уже не стоимость объекта оценки, а экономический эффект продавца от осуществления такой операции, т.е. грубо говоря стоимость бизнеса продавца по конкретной операции купли-продажи. Если объект стоит 1000, значит он и стоит 1000, и продавец привезя его на активный рынок получит за него 1000. А все остальное - это его затраты на достижение этой 1000, что на рыночную стоимость никак не влияет. Это его затраты, которые он спишет по статьям затрат (для юр. лица) или просто потратит (для физ. лица).
На рынке и в жизни так и есть: покупатель покупает что-то и сверх несет затраты на доставку объекта к нужному ему месту. Мы что-то покупаем на базаре/в магазине, и сверх этого тратим свои силы или платим кому-то за доставку покупки домой. Естественно, что разумный покупатель с целью минимизации своих затрат выберет ближайшего к себе продавца.
Это при условии, что определяется стоимость объекта в мене.
Если же определяется стоимость объекта в пользовании на месте, то тут даже наоборот, получается логика: покупатель покупает объект на активном рынке и транспортирует его к месту установки, т.е. несет затраты сверх (что кстати и списывается на его балансовую стоимость накручивая ее). Но это по сути касается специализированных объектов, продажа которых имеет смысл только в составе комплекса чего-то, а не как самостоятельный объект.
_________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
Добавлено:
Пт, 03 Окт 2014 08:58
Серый писал(а):
Если объект стоит 1000, значит он и стоит 1000, и продавец привезя его на активный рынок получит за него 1000. А все остальное - это его затраты на достижение этой 1000, что на рыночную стоимость никак не влияет. Это его затраты, которые он спишет по статьям затрат (для юр. лица) или просто потратит (для физ. лица).
Да-а-а, уважаемый коллега Серый, только в несколько другом ракурсе, мне кажется.
Утрирую ситуацию. Сколько стоит ВАЗ 2106, если он физически находится на луне? Какова рыночная стоимость именно этого автомобиля? Фактор экзотичности во внимание не принимаем...
Ладно, не на Луне - в Антарктиде?
Серый писал(а):
Читаем внимательно наши и ненаши стандарты. Особенно ненаши, где четко указано, что рыночная стоимость не включает любые налоги и затраты, связанные с транзакциями, необходимыми для достижения рыночной стоимости.
Опять ошибочка, как по мне... Смешение понятий!
Налоги и затраты, связанные с трансакцией - это НДС, пошлины, затраты на юристов, риэлтеров, оценщиков, может быть... Они не влияют на потребительские характеристики самого объекта оценки.
А если Вы оцениваете, например, незавершенку? Вы же имеете право отталкиваться от стоимости "готового" при оценке, но учитывать еще со знаком минус затраты на "завершение" и ввод в эксплуатацию? Это же у Вас не вызывает возражений?
Я так понимаю, что речь идет о продаже объекта движимого имущества, расположенного вдалеке от рынков и мест предполагаемого использования. И имущества достаточно специфического. Может быть, даже специализированного. Мне так показалось...
Собственник может за свой счет доставить этот объект туда, где он, как правило, продается (и используется? регион имеется в виду, а не конкретная улица и здание ). Да, потратиться, а потом продать его по РС.
Покупатель может купить аналог (воссоздать?) там, где он собирается его использовать, по РС. Либо приобрести "в нетипичном месте", у черта на куличках - но дешевле, чтобы компенсировать себе нетипичные для рынка первоначальные затраты на доставку. Потому что потребительские характеристики у такого объекта - худшие, чем у тех аналогов, которые можно купить здесь и сейчас и сразу начать использовать. Его же еще привезти надо.
В общем, такая у меня логика. На окончательную истинность - не претендую. И в значительной степени это, конечно, зависит от характера и уровня специфичности движимого актива.
_________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
HUGO
Возраст: 46
Сообщения: 1254
Добавлено:
Пт, 03 Окт 2014 09:11
Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой товар или услуга могут быть проданы на свободном рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цену сделки не влияют какие-либо существенные обстоятельства.
Вот интересно, может ли установка в том состоянии + где она есть быть продана на ТОМ РЫНКЕ в Сибири. Ответ - там нет рынка ЭТОГО имущества.
С другой стороны, если мы, к примеру, продаем станки, а они на фундаменте. А продаем с доставкой, например CPT. Мы учитываем затраты по демонтажу?
Я думаю, что надо эту установку подводить мягко под стоимость ликвидации, естественно с учетом ВСЕХ-ВСЕХ затрат.
Серый Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
Добавлено:
Пт, 03 Окт 2014 10:45
Grey Horse писал(а):
Опять ошибочка, как по мне... Смешение понятий!
Налоги и затраты, связанные с трансакцией - это НДС, пошлины, затраты на юристов, риэлтеров, оценщиков, может быть... Они не влияют на потребительские характеристики самого объекта оценки.
Цитирую так сказать языком оригинала:
Засади МСО, п. 36 Транзакційні витрати: "Ринкова вартість - це очікувана ціна обміну активу без врахування витрат продавця на продаж або витрат покупця на придбання і без корегувань стосовно податків, що підлягають сплаті кожною зі сторін у результаті цієї транзакції.
Но ведь затраты на доставку товара до рынка/места продажи тоже не влияют на потребительские характеристики самого объекта оценки, ведь правда же
Или во вашему затраты на доставку товара не относятся к затратам продавца на продажу, которые не учитываются согласно приведенного пояснения МСО. Или доставка этого же товара покупателем к тому месту, где он будет его использовать не относятся к затратам покупателя на приобретение.
Grey Horse писал(а):
А если Вы оцениваете, например, незавершенку? Вы же имеете право отталкиваться от стоимости "готового" при оценке, но учитывать еще со знаком минус затраты на "завершение" и ввод в эксплуатацию? Это же у Вас не вызывает возражений?
Пример явно неудачный и не имеют никакого отношения к затратам, которые являются предметом обсуждения в данной теме хотя бы потому, что внося эти затраты как минимум на их сумму прирастает стоимость того, куда эти затраты вносятся (иначе нет смысла с точки зрения рынка вносить эти затраты). Т.е это не затраты - а инвестиции.
Также можно же расчет вести и не от готового, а от аналогичных недостроев, с учетом коэффициента готовности объекта оценки и объектов сопоставления.
Grey Horse писал(а):
Я так понимаю, что речь идет о продаже объекта движимого имущества, расположенного вдалеке от рынков и мест предполагаемого использования. И имущества достаточно специфического. Может быть, даже специализированного. Мне так показалось...
Ну в первых строках вопроса как раз и отмечено, что вопрос именно относительно местоположения движимого имущества.
Добавлено спустя 21 минуту 15 секунд:
Grey Horse писал(а):
Собственник может за свой счет доставить этот объект туда, где он, как правило, продается (и используется? регион имеется в виду, а не конкретная улица и здание ). Да, потратиться, а потом продать его по РС.
Покупатель может купить аналог (воссоздать?) там, где он собирается его использовать, по РС. Либо приобрести "в нетипичном месте", у черта на куличках - но дешевле, чтобы компенсировать себе нетипичные для рынка первоначальные затраты на доставку. Потому что потребительские характеристики у такого объекта - худшие, чем у тех аналогов, которые можно купить здесь и сейчас и сразу начать использовать. Его же еще привезти надо.
Проблема в том, что вы оперируете конкретным покупателем и конкретным продавцом, что уже противоречит понятию рыночной стоимости. Если как было указано, доставить объект оценки до рынка стоит 150 единиц, то кто сказал, что доставить этот же объект до места конкретного покупателя будет тоже 150. Может быть затраты покупателя от места расположения объекта до места нового использования будет только 110. Смысл вообще доставлять объект куда-то на рынок, если его можно сразу доставлять от продавца к покупателю или у нас что есть узкоспециализированные рынки для конкретного имущества и законодательно разрешены операции только на этих рынках причем с обязательной доставкой туда объекта купли-продажи?
Максимум что может и должно учитываться - это корректировки, связанные с учетом отличий оцениваемого объекта и объектов сопоставления типа демонтирован/не демонтирован, упакован/не упакован, технические и физические отличия.
Может при проведении правильного маркетинга покупатель найдется в соседнем доме и везти никуда не придется.
То, о чем вы говорите - это уже экономическая сторона с точки зрения каждой конкретной из сторон, т.е. как уже говорил, своего рода оценка экономического эффекта от конкретной операции, но не оценка самого объекта операции.
_________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь
Александр_777
Сообщения: 540
Откуда: Киев
Добавлено:
Пн, 06 Окт 2014 19:40
Серый, +1, придерживаюсь этой же точки зрения.
zanoza, может стоит привести более конкретный пример ОО, а то вместо ответа на ваш вопрос демагогию разводить здесь будем. Движимое имущество - все-таки обширное понятие.
zanoza Spammer
Сообщения: 12986
Добавлено:
Пн, 06 Окт 2014 22:42
Александр_777, а у меня нет конкретного ОО. Я как раз для общих случаев.
Александр_777
Сообщения: 540
Откуда: Киев
Добавлено:
Вт, 07 Окт 2014 08:41
zanoza, в таком случае советую придерживаться требований МСО. Имхо, ни у кого лишних вопросов из-за этого возникать не будет.
Петрович
Сообщения: 783
Добавлено:
Ср, 08 Окт 2014 16:30
zanoza писал(а):
Как-то про установку какую-то нефтебуровую писали на апрайзере что ли...
Установка нефтебуровая - это сооружение с жестким креплением к земле, на движимое как-то мало тянет. Кстати, дома и цеха можно тоже перевозить по кирпичикам на дальние расстояния, по каналу Дискавери такое часто показывают.
Серый Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
Добавлено:
Ср, 08 Окт 2014 17:32
Петрович писал(а):
Установка нефтебуровая - это сооружение с жестким креплением к земле, на движимое как-то мало тянет.
Ну станки тоже к фундаменту тоже жестко крепят и ничего, еще какое движимое.
_________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
Добавлено:
Вс, 19 Окт 2014 07:50
И все-таки.
Сильно уж интересная тема.
Серый писал(а):
Читаем внимательно наши и ненаши стандарты. Особенно ненаши, где четко указано, что рыночная стоимость не включает любые налоги и затраты, связанные с транзакциями, необходимыми для достижения рыночной стоимости.
Правильно, 100%. Но - то, о чем Вы и ненаши стандарты говорят "не включать" - это действительно затраты, связанные с транзакцией. Это характеристики транзакции, другими словами - а не характеристики объекта оценки. А расположение объекта - это же все-таки характеристика его?
Я вот так думаю...
Сколько Вы заплатите, еще раз спрошу, за Opel Astra, расположенный на Луне на дату оценки, например? Какова его рыночная стоимость?
Серый писал(а):
Или во вашему затраты на доставку товара не относятся к затратам продавца на продажу, которые не учитываются согласно приведенного пояснения МСО.
По-моему, не всегда... Имеет же право продавец продать "на месте"? Вот, уважаемая коллега zanoza, мне думается, об этом и спрашивает... Продажа "на месте", как я понимаю, и подразумевает, что покупатель будет вывозить сам.
Правда, это уже несколько попахивает инвестиционной стоимостью, нет?
Серый писал(а):
Проблема в том, что вы оперируете конкретным покупателем и конкретным продавцом, что уже противоречит понятию рыночной стоимости
Проблема... да не совсем. Я оперирую конкретным имуществом (оборудованием). Которое, да, принадлежит конкретному продавцу, конечно.
Но покупает его абстрактный, среднестатистический покупатель. Это вот конкретное оборудование.
Абстрактный покупатель привык покупать его на "традиционном географическом месте нахождения" такого товара. А наше оборудование находится Бог знает где... далеко, и транспорт туда-оттуда стОит дорого.
А конкретный товар продается "на месте". Ну, вот такая его характеристика... неотъемлемая. Какова же будет РС такого товара?..
И вот, кстати.
Стандарты RICS, январь 2014, VPGA 5 - Оценка машин и оборудования:
Цитата:
6.1 При оценке рыночной стоимости машин и оборудования, VPS 4 п. 1.2 (Рыночная стоимость) оценщику необходимо указать, проводится ли оценка в предположении о сохранения актива для текущего использования в его текущем положении или в предположении о его вывозе (целиком или по частям). В зависимости от целей оценки могут также применяться и другие допущения.
Примеры:
• как имущество будет предлагаться на продажу — в составе единого комплекса или по частям;
• предполагаемый метод продажи;
• вопросы охраны окружающей среды;
• ограничения на метод продажи (например, условия лизинга исключают продажу на аукционе);
• кто будет нести затраты по выводу из эксплуатации или вывозу активов — покупатель или продавец;
• принимаются ли в расчет расходы на монтаж после вывоза, и если да, то кто их несет.
Вот оно как...
Добавлено спустя 10 минут 36 секунд:
О, и аналогично - МСО 2013 (как и в 2011), МСО 220 Машини та обладнання:
Цитата:
КОМЕНТАРІ
...
С2. Оцінка машин і обладнання, як правило, вимагає врахування ряду чинників, пов'язаних із самим активом, та його навколишнього середовища і економічного потенціалу. Приклади чинників, які мо-жуть бути розглянуті в рамках кожного з цих напрямків, наступні:
Пов'язані з активом:
• технічна специфікація активу;
• остаточний термін експлуатації;
• стан активу, у тому числі історія технічного обслуговування;
• якщо актив не оцінюється за місцем розташування, витрати на виведення з експлуатації та пересування;
• будь-які можливі втрати додаткових активів, наприклад, термін експлуатації устаткування може бути значно скорочений пропорційно терміну оренди будівлі, в якій він розташований.
Мне кажется, очень созвучно тому, что я отстаиваю...
Если фактическое месторасположение движимого имущества нетипично, а продавец хочет продавать "на месте" (не нести дополнительных затрат на транспортировку), то РС должна быть в общем случае ниже, чем у активов - аналогичного движимого имущества с типичным месторасположением.
_________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
Александр_777
Сообщения: 540
Откуда: Киев
Добавлено:
Вс, 19 Окт 2014 10:42
Grey Horse, извините что не по теме: у вас стандартов RICS 2014 и МСО 2013 в электронном виде часом нет?
Серый Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
Добавлено:
Вс, 19 Окт 2014 15:55
Grey Horse писал(а):
Сколько Вы заплатите, еще раз спрошу, за Opel Astra, расположенный на Луне на дату оценки, например? Какова его рыночная стоимость?
Ну возьмите лунные стандарты оценки и посчитайте, раз вам так интересно. Я, как, типичный покупатель, понимаю, что это имущество достаточно распространено, поэтому как минимум проработаю источники информации моего местоположения и сложу приблизительную стоимость этого имущества исходя из их данных.
Ваш вопрос из серии, например, если бы я спросил бы у Вас, а сколько Вы заплатите за картошку, которую продает бабушка на базарчике у меня под домом. И если идти вашей логикой, то эта бабуля картоху к вам должна доставить бесплатно, а иными словами, из стоимости картохи вычесть затраты по доставкеи привезти ее вам на шату, да еще и разницу сверху доплатить.
Grey Horse писал(а):
Имеет же право продавец продать "на месте"? Вот, уважаемая коллега zanoza, мне думается, об этом и спрашивает... Продажа "на месте", как я понимаю, и подразумевает, что покупатель будет вывозить сам.
Правда, это уже несколько попахивает инвестиционной стоимостью, нет?
Конечно имеет, кто же спорит. Вообще, если обратиться к любому из производителей любого товара, то у них у всех базовая цена - это цена на месте, т.е. то что ИНКОТЕРМС определяет как EXW. Это базовая цена для всех. Потом уже, при определении конкретного покупателя продавец и покупатель договариваются, кто везет, куда везет, как везет и кто за что платит. В том же ИНКОТЕРМСе этих видов туева хуча, и в каждом случае каждая сторона за что-то отвечает, соответственно, и платит за то, за что отвечает.
А что там попахивает, не знаю, не принюхиваюсь
Почему это вдруг продажа на месте стала паснуть инвестиционной стоимостью, не понимаю.
Grey Horse писал(а):
Абстрактный покупатель привык покупать его на "традиционном географическом месте нахождения" такого товара. А наше оборудование находится Бог знает где... далеко, и транспорт туда-оттуда стОит дорого.
А конкретный товар продается "на месте". Ну, вот такая его характеристика... неотъемлемая. Какова же будет РС такого товара?..
Что значит
Александр_777 писал(а):
"традиционном географическом месте нахождения" такого товара.
поясните мне.
У нас что законодательно указано, что такой-то вид товара должен продаваться в таком -то месте. И это место огорожено как выделенная территория. Что где-то указано, что все продавцы такого-то товара должны его при продаже обязательно привезти этот товар в это место, а потенциальный покупатель должен купить его только в этом месте и только оттуда везти его к месту своего использования.
Мне казалось, что все обстоит намного проще: продавец в разных СМИ публикует объявление о продаже некоего имущества с описанием его, в том числе и указанием местоположения имущества. Потенциальный покупатель желая купить этот тип имущества просматривает СМИ и выбирает для себя наиболее выгодное предложение, в том числе и с точки зрения местоположения. Например, я продаю свой старый компьютер, даю объявление с указанием параметров и указываю, что комп на Троещине. Потенциальный покупатель, пусть он тоже с Троещины, просматривает и видит, что подобный комп есть на Троещине (мой), Виноградаре, Подоле. Обясните, нахрена мне тащить комп на Кардачи (как вы говорите, привычное место продажи потобного имущества), тратить средства на доставку (ведь я же включу эти затраты сверх стоимости компа), а покупателю с той же Троещины ехать на Кардачи и тащить комп. обратно на Троещину, платить за это тоже средства.
Или я какую-то Америку открываю.
Это что касается так сказать продукции/товаров/объектов широкого потребления или имеющих развитой рынок.
То, что Вы приводите, абсолютно верно, и нужно как минимум для внесения корректировок отличия объекта оценки и объектов сопоставления.
Только, как мне кажется, ВЫ не совсем полностью выделили ключевые моменты. Я бы выделил вот так:
Grey Horse писал(а):
В зависимости от целей оценки могут также применяться и другие допущения.
Примеры:
• как имущество будет предлагаться на продажу — в составе единого комплекса или по частям;
• предполагаемый метод продажи;
• вопросы охраны окружающей среды;
• ограничения на метод продажи (например, условия лизинга исключают продажу на аукционе);
• кто будет нести затраты по выводу из эксплуатации или вывозу активов — покупатель или продавец;
• принимаются ли в расчет расходы на монтаж после вывоза, и если да, то кто их несет.
Видите как написано: "в зависимости от целей оценки". Т.е. жто может и предполагать и нерыночную базу оценки.
Остальное выделенное еще больше указывает на нерыночный характер сделки, ибо определить конкретные условия могут только две стороны: покупатель и продавец. Ибо нельзя сказать сколько стоит доставка некоего актива, не зная куда доставлять и каким способом в это "куда" этот объект может быть доставлен. Нельзя сказать сколько стоит монтаж объекта, не зная где конкретно он будет монтироваться и какие там условия для монтажа созданы. И так далее, это все моменты которые могут быть известны только при известных покупателе и продавце и их личных договоренностях. И это уже никак не рыночная стоимость. Да, никто не запрещал определять любую другую стоимость, на здоровье.
В цитате МСО про рыночную стоимость вообще и упоминания нет. Должен рассмотреть оценщик, не спорю, даже больше, обязан рассмотреть, но только с точки зрения приведения объектов сопоставления к объекту оценки, т.е. откинуть из аналогов то, что в объекте оценки нет или накинуть к аналогам то, что в объекте оценки есть.
_________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь
Следующая тема Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме