Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  Оценка квартиры (ее части) в аварийном доме Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу 1, 2, 3  След. Автор Сообщение Александр_777 Сообщения: 540 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 18 Ноя 2014 19:22 Проверил поиск, но похожей темы не нашел. Ситуация следующая: требуется оценить квартиру (ее часть) в аварийном доме. Место расположения - прицентральный район Киева. Дом 1890-х годов постройки, действительно находится в аварийном и очень плачевном состоянии (ничего хуже за всю свою практику я не видел). Цель оценки - заключение договора мены (строй.компания дает собственнику квартиру в другом, нормальном, доме). Нюанс в том, что оцениваются не все квартиры дома, а только одна. Судьба остальных квартир мне не известна. Даже близко похожих аналогов на рынке пока не выявили. Брать калькуляцию на ремонт считаю нецелесообразным (дом признан аварийным и подлежащим отселению). Вариант с НЭИ участка под домом тоже не проходит, т.к. не все квартиры оцениваем. Подскажите, какие могут быть варианты решения ситуации? У кого какие мысли по этому поводу? zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Вт, 18 Ноя 2014 21:47 Мы когда-то ценили такие квартиры для подобных целей. Правда, весь дом. Ценили затраткой. Yourick Сообщения: 708 Откуда: Киев и область Добавлено: Ср, 19 Ноя 2014 10:11 НЕИ - обмен на то,что могут предоставить при выселении (кол-во комнат, площадь). Поэтому и стоит оно как объект взамен на это. Аргументация - пока не отселят, не смогут построить новое. Если бы ничего строить не собирались, то тогда совсем другая история. _________________ "я не оценщик, я только учусь" Александр_777 Сообщения: 540 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 19 Ноя 2014 13:29 zanoza, думается, что затратный подход в данном случае наверное единственный вариант, нужно будет только корректно право пользования землей посчитать. Yourick, в чем-то вы правы, только в данном случае (и даже уверен), что берут больше, чем дают А если серьезно, то не наш вариант (как уточнилось - у нас несколько квартир с разными собственниками и заказчиками оценки) - уж слишком много допущений будет. Да и увязать две оценки (объекты мены) в одну юридически не получится. В общем, пока считаем затратным. Может кто предложит еще идею? Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 19 Ноя 2014 14:17 Yourick писал(а): НЕИ - обмен на то,что могут предоставить при выселении (кол-во комнат, площадь). Поэтому и стоит оно как объект взамен на это. Так предложить же могут и в соседнем нормальном доме, а могут и на Троещине, а то и вообще в нас. пунктах за Киевом. Я бы говорил о стоимости объекта оценки на уровне подобной по кол-ву комнат и площади квартиры в пригодном для проживания соседнем доме. Добавлено спустя 2 минуты 26 секунд: Александр_777 писал(а): В общем, пока считаем затратным. Может кто предложит еще идею? Ну и какой итог стоимости развалины в затратном подходе получите? Конечно, застройщика он вполне устроит, за объект в центральной части города придется заплатить сущие копейки. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Yourick Сообщения: 708 Откуда: Киев и область Добавлено: Ср, 19 Ноя 2014 14:43 затраткой в лоб вроде как низя - квартиру в аварийном доме нельзя эксплуатировать (нарушаем законодательную разрешённость), поэтому реконструкция или кап.ремонт. Что такое капремонт одной квартиры в аварийном доме? какая разница, что несколько квартир? коллега Серый ужал рамки по поводу места расположения - всё в итоге зависит от многих факторов. встречал случаи, когда квартиры дали в соседнем новом доме, который стоит на месте того, что сломали на 2 года раньше, причём в квартире под выселенца делали ремонт (в эконом-варианте, но уж никак не "от строителей") _________________ "я не оценщик, я только учусь" Александр_777 Сообщения: 540 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 19 Ноя 2014 14:44 Серый писал(а): Я бы говорил о стоимости объекта оценки на уровне подобной по кол-ву комнат и площади квартиры в пригодном для проживания соседнем доме. А каким образом Вы это обоснуете? И главное - каким образом будет рассчитываться поправка на состояние? Буквально пару фото (только не спрашивайте, на чем держится унитаз ): Серый писал(а): Ну и какой итог стоимости развалины в затратном подходе получите? Конечно, застройщика он вполне устроит, за объект в центральной части города придется заплатить сущие копейки. Тоже терзают сомнения, хотя может оно и так, учитывая состояние. Поэтому и обращаюсь к сообществу за поиском разумных решений. Yourick писал(а): затраткой в лоб вроде как низя Ну почему же нельзя? Понятно, что НЭИ - это никак не последующая эксплуатация квартиры. Да и ремонт то в ней можно сделать, но дом от этого не аварийным не станет. Yourick писал(а): какая разница, что несколько квартир? Как раз большая - если оценивали бы все квартиры в доме, я бы вопросов здесь и не задавал, с этим все понятно. А что касается приравнивания ее стоимости к стоимости в соседних домах, я уже задал этот вопрос Серому. Yourick Сообщения: 708 Откуда: Киев и область Добавлено: Ср, 19 Ноя 2014 14:58 сыграйте в ролевую игру - Вы хозяин этой квартиры и никуда не выселитесь, пока Вам не предоставят то, где Вы сможете жить. Лучший для Вас вариант - квартира в новом доме в центре города Лучший для инвестора вариант - квартира в соседней хрущобе, пригодная для проживания Стоимость этой квартиры - то, о чём договорятся Фактически это стоимость прав на развалины аборигена, которые позволят застройщику снести эти развалины и альтернативно использовать участок _________________ "я не оценщик, я только учусь" Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 19 Ноя 2014 15:10 Александр_777 писал(а): А каким образом Вы это обоснуете? И главное - каким образом будет рассчитываться поправка на состояние? А никак не буду. Вот как пример вам привел коллега: Yourick писал(а): встречал случаи, когда квартиры дали в соседнем новом доме, который стоит на месте того, что сломали на 2 года раньше, причём в квартире под выселенца делали ремонт (в эконом-варианте, но уж никак не "от строителей") Поэтому тут так в лоб подходить к объекту нельзя. Типа квартира/дом вхлам, значит и платить за нее надо пять копеек (или то, что вы предлагаете по затратному подходу). Тут нужно поизучать практику расселения таких домов, например, наработки по программе сноса хрущевок, о которой так бурно говорили в Киеве. Помнится мне, там как раз и прописывалось, что жильцы временно отселяются в некое свободное жилье, инвестор строит на месте пятиэтажной хрущевки нечно более высотное, прежние жильцы возвращаются в дом в свои квартиры, оставшееся инвестор продает на рынке и получает свою прибыль. Вопрос там только на сколько я помню был с доплатой за разницу в метрах. Либо по карусели: инвестор строит рядом новый дом, если место позволяет, отселяет туда жителей хрущевки, а на ее месте строит новый дом и так далее. Но с учетом этажности новых домов, в один новый можно запаковать жителей двух-трех соседних хрущевок. Правда, пока дело дальше разговоров не пошло, пока еще есть свободные парки, детские площадки, разные спортивные сооружения и т.д. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Александр_777 Сообщения: 540 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 19 Ноя 2014 15:15 Yourick, это все да, но я достоверно не знаю, какую квартиру получит собственник трущебы взамен. И опять же - кому-то взамен комнаты, в которой живут четверо, дадут трешку в другом доме, а дедушке из соседней (такой же по площади комнаты) - дадут однокомнатную в том же доме. Даже если и так, то отчеты юридически не представляю как увязать, т.к. мне не известны все составляющие мены. Добавлено спустя 2 минуты 7 секунд: Серый, а что Вы ответите на комментарий, заданный мной Yourickу? zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Ср, 19 Ноя 2014 15:22 Серый писал(а): Ну и какой итог стоимости развалины в затратном подходе получите? Конечно, застройщика он вполне устроит, за объект в центральной части города придется заплатить сущие копейки. Ничего он не получит. Оценка делается для договора мены, а при мене налоги и пошлины все взимаются с того объекта, что дороже... Александр_777 Сообщения: 540 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 19 Ноя 2014 15:22 Опять же, могу предположить, что часть жильцов квартир (комнат) согласилась бы и на обмен на квартиру в пригороде, но в нормальном доме. Хотя, у каждого свои тараканы в голове - "пусть и в говне, зато в центре" zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Ср, 19 Ноя 2014 15:24 ооо только увидела дельфина на фото Александр_777 Сообщения: 540 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 19 Ноя 2014 15:26 zanoza, там не только дельфины Под такими как там грибами на стенах и не какое наверное можно увидеть Yourick Сообщения: 708 Откуда: Киев и область Добавлено: Ср, 19 Ноя 2014 15:35 я бы шел по пути наиближайших вариантов расселения по наименьшим ценам - это то, ниже чего выселить НЕЛЬЗЯ _________________ "я не оценщик, я только учусь" Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу 1, 2, 3  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме