Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  Оценка квартиры (ее части) в аварийном доме Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу Пред.  1, 2, 3  След. Автор Сообщение Александр_777 Сообщения: 540 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 19 Ноя 2014 15:43 Yourick, почему нельзя? Очень даже можно! На Троещину например. Или как худший вариант - в пригород (и думаю, часть жильцов на это наверняка согласятся)... Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 19 Ноя 2014 16:27 Александр_777 писал(а): Серый, а что Вы ответите на комментарий, заданный мной Yourickу? На какой из них? _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Александр_777 Сообщения: 540 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 19 Ноя 2014 16:36 Серый, я имел ввиду этот: Александр_777 писал(а): я достоверно не знаю, какую квартиру получит собственник трущебы взамен. И опять же - кому-то взамен комнаты, в которой живут четверо, дадут трешку в другом доме, а дедушке из соседней (такой же по площади комнаты) - дадут однокомнатную в том же доме. Даже если и так, то отчеты юридически не представляю как увязать, т.к. мне не известны все составляющие мены. Yourick Сообщения: 708 Откуда: Киев и область Добавлено: Ср, 19 Ноя 2014 17:10 у Вас абстрактная оценка или для конкретного договора мены? _________________ "я не оценщик, я только учусь" Gorets11 Гость Добавлено: Ср, 19 Ноя 2014 17:20 Yourick писал(а): у Вас абстрактная оценка или для конкретного договора мены? Тоже хотел аналогичный вопрос задать... Собственно, а какое отношение к РЫНОЧНОЙ стоимости имеет то,что людей куда-то там "отселяют"? Есть объект, надо определить его РЫНОЧНУЮ стоимость... Если кто-то (например, строительная компания) готов заплатить в эквиваленте дороже рыночной стоимости - то здесь уже речь может идти о "специальной" стоимости... Как по мне,так оптимальный вариант - как и для всех квартир, сравнительный подход. Учитывая первое сообщение, что аналогов нет (хотя, в это с трудом верится), нужно определить,что по мнению оценщика является основополагающим в стоимости: состояние дома или местонахождение. Потом по данному параметру подбираются аналоги и корректируются: если подбор производился по местоположению - основная корректировка будет по состоянию, если побор был по состоянию - основная корректировка по местоположению... Осталось проанализировать рынок и посмотреть, что на рынке предлагается: квартиры в аналогичных по состоянию домах, или в домах с аналогичным расположением... IrenaL Сообщения: 516 Добавлено: Ср, 19 Ноя 2014 17:52 Александр, думаю что в этой ситуации Вас смущает, именно то, что сделка будет оформляться договором мены. В этой ситуации перед оценщиком стоит проблема психологического характера: как оценить эти трущобы, если взамен гражданин получит нормальное жилье? Ну а если подойти к мене как разновидности договора купли-продажи? По сути, застройщик ПОКУПАЕТ у владельца его квартиру и тогда все становиться на свои места: абстрагируясь от аварийности дома, ценим убитую квартиру по рыночной стоимости с учетом местоположения жилого дома и технического состояния квартиры на дату продажи (для корректировок по фактору я бы составляла смету на ремонт). Взамен застройщик гражданину ПРОДАЕТ другое жилье, которое по согласованию выбрал гражданин, и которое также имеет рыночную стоимость также с учетом местоположения жилого дома, расположения квартиры на этаже и ее технического состояния. Нотариально это действительно оформляется договором мены. Годика три назад в нашем городе градообразующее предприятие из санитарно-защитной зоны отселяло жителей близлежащих домов. Рыночная стоимость тех домов тоже была три копейки. Сначала представители завода настаивали чтобы мы уравняли рыночную стоимость отселенческого жилья и жилья получаемого, но пришлось убедить их в абсурдности такого подхода Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 19 Ноя 2014 18:32 Александр_777 писал(а): Серый, я имел ввиду этот: Александр_777 писал(а): я достоверно не знаю, какую квартиру получит собственник трущебы взамен. И опять же - кому-то взамен комнаты, в которой живут четверо, дадут трешку в другом доме, а дедушке из соседней (такой же по площади комнаты) - дадут однокомнатную в том же доме. Даже если и так, то отчеты юридически не представляю как увязать, т.к. мне не известны все составляющие мены. Ну нормы же обеспечения жильем никто не отменял. Меня вот немного смущает, что это выполняется в договоре мены. Тут вот коллега IrenaL правильно отметила, что мена - это своего рода купля-продажа, только если в классическом случае обмен чего-то идет на денежный эквивалент, отображающий стоимость предмета, то при договоре мены вроде как стоимости меняемых предметов должны быть равными, иначе одна из сторон может оказаться в более выгодном положении, а вторая - в менее выгодном. Да и по доброй воле на заведомо невыгодный обмен ни одна из сторон не согласится. Ну или либо компенсация отличия в стоимости одной из сторон дополнительно к обмениваемому предмету деньгами или другим каким-то имуществом. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Александр_777 Сообщения: 540 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 19 Ноя 2014 18:39 Yourick, для конкретного договора мены. 2 заказчика оценки, и до подписания этого самого договора мены между собой никак не связанны. Gorets11, если мы подбираем аналоги по месту расположения, в данном случае меня смущает размер корректировок на состояние (уж явно более 30%). Что касается подбора аналогов по состоянию... С этим проблема, т.к. ничего подобного даже в других районах я пока не встречал. По практике, в таком состоянии продаются целые дома с разрешениями на строительство, проектами, землеотводами и т.д., чего у нашего объекта пока что не имеется (и вряд ли скоро будет)... IrenaL, мне кажется, последняя ваша фраза немного не стыкуется с предыдущими... В принципе, я уже думал сделать расчет по сравнительному с учетом типа дома и места расположения, но снова таки упираемся в корректировку на состояние (смета на ремонт квартиры сразу отпадает, т.к. в аварийном состоянии не одна квартира, а весь дом). Что касается рассмотрения договора мены как разновидности договора купли-продажи - я уже писал об этом: кому-то взамен комнаты, в которой живут четверо, дадут трешку в другом доме, а дедушке из соседней (такой же по площади комнаты) - дадут однокомнатную в том же доме. Даже если закрыть глаза на юридическую составляющую и прислушаться мнения Серого, в таком случае может получится что 3=1... А в целом, спасибо большое что откликнулись! Советы дельные, с этим нужно переспать Добавлено спустя 4 минуты 11 секунд: Серый, немного опередили с ответом Серый писал(а): при договоре мены вроде как стоимости меняемых предметов должны быть равными Вот это "вроде как" меня тоже смущает... Gorets11 Гость Добавлено: Ср, 19 Ноя 2014 18:48 Серый писал(а): Ну нормы же обеспечения жильем никто не отменял. К данному случаю эти нормы никаким боком не относятся: нормы установлены государством для случая, когда стороной, предоставляющей жилье, является государство... А здесь речь идет о сторонах, никакого отношения к государству, не имеющих. Александр_777 Сообщения: 540 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 19 Ноя 2014 18:49 IrenaL писал(а): Годика три назад в нашем городе градообразующее предприятие из санитарно-защитной зоны отселяло жителей близлежащих домов. Рыночная стоимость тех домов тоже была три копейки. Сначала представители завода настаивали чтобы мы уравняли рыночную стоимость отселенческого жилья и жилья получаемого, но пришлось убедить их в абсурдности такого подхода К сожалению, практика такова, что сегодня выкупят за бесценок или выменяют на периферию одну квартиру, через неделю - вторую, потом третью и т.д. Глядишь, через годик-два дом весь пустой будет, после чего и начинают делать ПП, разрешения, землеотводы и прочее... Добавлено спустя 1 минуту 4 секунды: Gorets11 писал(а): Серый писал(а): Ну нормы же обеспечения жильем никто не отменял. К данному случаю эти нормы никаким боком не относятся: нормы установлены государством для случая, когда стороной, предоставляющей жилье, является государство... А здесь речь идет о сторонах, никакого отношения к государству, не имеющих. 100% Gorets11 Гость Добавлено: Ср, 19 Ноя 2014 18:55 Александр_777 писал(а): Что касается подбора аналогов по состоянию... С этим проблема, т.к. ничего подобного даже в других районах я пока не встречал. Я, конечно, не знаю Киева. Но, например, в Харькове, до 80% домов этажностью 1-2 этажа, расположенных в центральной и приближенной к центральной частях города, по сути имеют аналогичное состояние: разница лишь в том, что кто-то "подрихтовал" внутри, кто-то нет... Т.е., по сути, имеем такую же ситуацию, как в многоэтажке: дома в аналогичном состоянии, разница лишь в степени ремонта внутреннего. Отличия, конечно, есть: если дом выкуплен проведена его реставрация. Но это другой случай. Просто мне сложно представить, что в Киеве данный дом является "последним из могикан"... Неужели я так сильно отстал? Добавлено спустя 23 минуты 56 секунд: Александр_777 Вы посмотрите на эту квартиру без эмоций, типа, "как все ужасно"... Вот смотрите, прикинем, что такое в подобной квартире "типовой ремонт"... Полы - доска. Стоимость половой доски - около 200 грн/кв.метр. Прибавим еще необходимость всяких там гвоздей/шурупов/бруском для крепления и получим,что по материалам ПОЛНАЯ замена прогнивших полов обойдется на уровне 500 грн. кв.метр с работой... Стены и потолки - типовой вариант: зашиваются гипсокартоном, как это делают сейчас все... Знаю, что "бред", но лично был неоднократно свидетелем именно такого "ремонта" в подобном жилье... Прикиньте, сколько будет стоить зашить стены и потолки, а после оклеить их обоями? Прибавьте на простенькую сантехнику, скажем, 5-6т грн и получите за эти деньги "шикарную" квартиру в центре Киева... А что касается состояния несущих конструкций - так его никто и не ремонтирует... В том числе и потому, что некоторые новостройки по качеству несущих конструкций не всегда превышают их качества в домах 19 столетия постройки... Единственное, что будет сильно "портить" вид - это если там сгнила совсем крыша и лестничные марши (это ведь все деревянное). Это и дорогие работы, и никто их обычно не делает... Если же у этой квартиры собственный вход, не через подъезд,то это вообще - типичное "полуэлитное" жилье получится... Так, что Вы напрасно говорите, что состояние там какое-то не такое"... Новостройка с "0" - даже если и не хуже, то не намного лучше... По степени затрат на 1 кв. метр ремонта. Приведу пример: человек в Харькове купил квартиру без воды, без канализации, с газовым отоплением (печка газовая), площадью 25 кв.метров. За полгода и вложениях около 5-6 тысяч долларов, он сделал из нее типичную квартиру, площадью около 35 кв.метров, с коммуникациями, отоплением и внутренним ремонтом... Сумма получилась такая большая, потому, что ему пришлось потратиться еще на полное перекрытие крыши над квартирой с усилением стропил и пристройки дополнительных кв.метров... Это реальный пример, у человека такой бизнес: покупает такие "развалюхи", ремонтирует их и продает, как "квартира с ремонтом в центре". Последний раз редактировалось: Gorets11 (Ср, 19 Ноя 2014 19:27), всего редактировалось 1 раз Александр_777 Сообщения: 540 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 19 Ноя 2014 19:26 Gorets11, ну он хоть и 1890-хх гг. постройки, но наверное не последний Есть еще подобные, только их давно уже выкупили строй.компании, снесли, построили новое, заработали и забыли. Сейчас продают или девелоперы или компании, у которых нет средств на снос и постройку нового. Дом на самом деле аварийный, и нахождение, а тем более проживание в нем - это как стоять с шестом при грозе в чистом поле Последний раз редактировалось: Александр_777 (Ср, 19 Ноя 2014 19:32), всего редактировалось 1 раз Gorets11 Гость Добавлено: Ср, 19 Ноя 2014 19:29 Александр_777 писал(а): Дом на самом деле аварийный, и нахождение, а тем более проживание в нем - это как стоять с шестом при грозе в чистом поле Я Вас умоляю: центр Харькова такой процентов на 60... И ничего... Александр_777 Сообщения: 540 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 19 Ноя 2014 19:30 Добавлю про сквозные (между этажами) дыры в полах, осевший на полметра-метро фундамент и т.д. и т.п. - ремонтом не отделаешься. Да и какой человек в здравом уме купит квартиру в доме, состояние которого само за себя обо всем говорит. Такое не спрячешь за гипсокартоном и линолеумом. Добавлено спустя 39 секунд: А мне Харьков запомнился с лучшей стороны IrenaL Сообщения: 516 Добавлено: Ср, 19 Ноя 2014 20:19 Александр_777 писал(а): IrenaL, мне кажется, последняя ваша фраза немного не стыкуется с предыдущими... В принципе, я уже думал сделать расчет по сравнительному с учетом типа дома и места расположения, но снова таки упираемся в корректировку на состояние (смета на ремонт квартиры сразу отпадает, т.к. в аварийном состоянии не одна квартира, а весь дом). Честно говоря не поняла, какая "последняя" фраза Вас смутила . Думаю, что в этой ситуации нужно абстрагироваться от аварийности дома. Почему застройщик выкупает квартиры в этом доме - ему интересно место. И все- это главный фактор. А корректировки на техническое состояние квартиры - на мой взгляд важны, но уже второстепенны. Если рынок позволяет, можно наверное найти и аналоги, требующие ремонта в этом районе. И пусть Вас не смущает, что иногда дедушки соглашаются поменять трешку на однушку - все эти вопросы стороны решают до Вас, путем переговоров и добровольность обмена будет зафиксирована в договоре мены. В моей ситуации было точно также: дедушка жил с сыном под заводом в жилом доме с печным отоплением, за водой ходил куда-то на поселок, в доме окна были забиты мешковиной (для тепла); рыночная стоимость с натяжкой - $5000. Завод купил ему трешку сталинку с инд. отоплением и хорошим ремонтом - $30000, без доплаты. В некоторых случаях старики соглашались из дома перейти в однушку - дело добровольное. Опять-таки вопросы доплаты по договору мены нас не должны смущать. Это вопросы сторон. Мы с вами определяем рыночную стоимость меняемых объектов, как бы они продавались на открытом рынке - на мой взгляд это главное Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу Пред.  1, 2, 3  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме