| Автор |
Сообщение |
Gorets11
Гость
|
 Добавлено:
Ср, 19 Ноя 2014 20:37 |
  |
| Александр_777 писал(а): |
А мне Харьков запомнился с лучшей стороны  |
То просто Вы смотрели на фасады...  И вообще: я ведь описал, как можно сделать из аварийного дома - "игрушку"... Причем, их так реально делают! Поэтому и видим мы, в основном, то, что уже сделано, а не то, что спрятано под сайдингом или гипсокартоном... Просто понятно ведь, что первыми такие ремонты начали делать именно в тех местах, где больше людей ходят: там ведь такие квартиры быстрее и дороже потом продаются...
И вообще, я ведь говорил не о "красоте" Харькова, а о той его части, которая "не видна" снаружи... А это во всех городах мира совершенно разные "картинки"... 
Добавлено спустя 2 минуты 9 секунд:
| IrenaL писал(а): |
| Опять-таки вопросы доплаты по договору мены нас не должны смущать. Это вопросы сторон. Мы с вами определяем рыночную стоимость меняемых объектов, как бы они продавались на открытом рынке - на мой взгляд это главное |
Поддерживаю!
Тем более, если при оценке учитывать условия конкретного договора - то о "рыночной" стоимости здесь речь уже не идет... Причем, совершенно легально: и по НС, и по МСО... |
|
|
|
|
gsn1954
Сообщения: 17
Откуда: Луганск
|
| Добавлено:
Ср, 19 Ноя 2014 21:37 |
|
Александр_777
Предлагаю посмотреть на проблему с другой стороны, возможного налогообложения. Как я понимаю цель оценки: "заключение договора мены". Куда пойдут с оценками 2-х обмениваемых объектов - к нотариусу, который является налоговым агентом.
Будут ли при этом бюджетные платежи, в соответствии с Налоговым кодексом Украины (НКУ)? Какие последствия для "менял" от определенной оценщиком цены, в смысле их налогообложения и бухучета для строительной компании ?
НКУ :
"Стаття 172. Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомого майна
172.1. Дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) не частіше одного разу протягом звітного податкового року житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), а також земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної статтею 121Земельного кодексу України залежно від її призначення, та за умови перебування такого майна у власності платника податку понад три роки, не оподатковується.
Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку понад три роки не розповсюджується на майно, отримане таким платником у спадщину.
{Пункт 172.1 статті 172 доповнено новим абзацом згідно із Законом № 3609-VI від 07.07.2011}
Дохід від відчуження господарсько-побутових споруд, що розташовані на одній ділянці з житловим або садовим (дачним) будинком та продаються разом з ним, для цілей оподаткування окремо не визначається.
172.2. Дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного податкового року більш як одного з об'єктів нерухомості, зазначених у пункті 172.1 цієї статті, або від продажу об'єкта нерухомості, не зазначеного в пункті 172.1 цієї статті, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною пунктом 167.2 статті 167 цього Кодексу.
У такому самому порядку оподатковується дохід від продажу (обміну) об'єкта незавершеного будівництва.
172.3. Дохід від продажу об'єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об'єкта, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до закону.
При обміні об'єкта нерухомості на інший (інші) дохід платника податку у вигляді отриманої ним грошової компенсації від відчуження нерухомого майна, визначеного:
а) у абзаці першому пункту 172.1 цієї статті, - не оподатковується;
б) у пункті 172.2 цієї статті, - оподатковується за ставкою, визначеною пунктом 167.2статті 167 цього Кодексу."
1. Скорей всего у Физлица "отриманої ним грошової компенсації від відчуження нерухомого майна" нет. Я так полагаю ни одна ни другая сторона никому не доплачивает другой что либо, а значит нет базы налогообложения ни по пункту а) ни б) второй части Ст. 172 НКУ.
И в этом случае, на мой взгляд, стоимость непригодной для жилья аварийной квартиры должна равняться стоимости новой. Вроде абсурд. Но сторон сделки устраивает такое положение вещей, раз они меняются, значит, у будущего застройщика есть интерес к квартире, всему дому, а главное к земле, хотя она формально с квартирой не продаётся.
Если сделать стоимость "убитой" квартиры (ёё части) "смешной", то возникнет база налогообложения, и если нынешний собственник, подпадет под пункт 172.2 (отчуждает более одного раза в год и владеет квартирой менее 3- лет (кроме случая получения её по наследству) он вынужден будет платить налог. А это ему нужно ?
Какое налогообложение сделки для юр.лица- строительной компании, это надо подумать, поковыряв НКУ.
Строго говоря тут все же не рыночная стоимость " ринкова вартість - вартість, за яку можливе відчуження об'єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу " –Нац. Стандарт №1. Так как имущество явно не подобное, как того требует стандарт. Но у нас все хотят видеть рыночную стоимость, даже там где ней и не пахнет.
Если мои рассуждения не правильные, прошу высказываться. |
_________________
tantum pellis et ossa fuit |
|
  |
|
IrenaL
Сообщения: 516
|
| Добавлено:
Ср, 19 Ноя 2014 22:08 |
|
| gsn1954 писал(а): |
| Если сделать стоимость "убитой" квартиры (ёё части) "смешной", то возникнет база налогообложения, и если нынешний собственник, подпадет под пункт 172.2 (отчуждает более одного раза в год и владеет квартирой менее 3- лет (кроме случая получения её по наследству) он вынужден будет платить налог. А это ему нужно ? |
Угу, т.е., если вдруг на основе отчета оценщика у нашего клиента возникнут налоговые обязательства, то давайте быстренько сделаем так, чтобы у него не было головняка с налогами, т.е. вместо рыночной стоимости в обмене (какая разница на что менять - на деньги или на другой товар, но более новый) придумаем еще что-нибудь. Так? |
|
|
|
|
Gorets11
Гость
|
| Добавлено:
Чт, 20 Ноя 2014 00:41 |
|
| gsn1954 писал(а): |
Но у нас все хотят видеть рыночную стоимость, даже там где ней и не пахнет.
|
Согласно НКУ и Порядку совершения нотариальных действий в Украине, для удостоверения сделки по переходу прав собственности на объект недвижимости, требуется "оценочная" стоимость. Согласно ПКМУ 358 - "оценочная" стоимость соответствует "рыночной". Поэтому, даже если "рыночной" стоимостью в данной сделке "не пахнет", для нотариуса ОБЯЗАТЕЛЬНО придется определять именно РЫНОЧНУЮ стоимость. Поэтому, в данном случае никакие другие виды стоимости рассматриваться не могут.
Если же для стройкомпании нужна какая-то другая стоимость - тогда должны делаться два отчета: один для нотариуса с рыночной (оценочной) стоимостью, второй - для строительной компании с той стоимостью, какую они хотят (имею ввиду ВИД стоимости, а не величину в отчете). |
|
|
|
|
gsn1954
Сообщения: 17
Откуда: Луганск
|
| Добавлено:
Чт, 20 Ноя 2014 12:19 |
|
IrenaL и Gorets11
1. Я, не делаю отчеты под желание заказчика.
2. Я четко понимаю, что нужна рыночная стоимость (по НКУ – оценочная, по ПКМУ 358 = рыночной).
3. Хотел сказать, что данная сделка, и подход к ее оценке не совсем укладывается в понятие рыночной стоимости и с этим вроде все согласились. Я предвидел Ваши аргументы. Но все таки, куда девать стоимость благ от мены убитой квартиры на новую. Получается что, для этой сделки стоимость прав собственности на эту квартиру = стоимости новой квартиры, ведь меняют !, именно это я хотел сказать. Это узкий рынок ветхого жилья в крупном города ( околоцентральная части), а он не совсем тривиальный, я так думаю. Всё таки со стоимостью прав, именно при этой сделке есть проблема. Если говорить о рыночной стоимости для этой сделки. То ЛНЭИ - это снос здания , где эта квартира находится. Как быть с остальными квартирами ? Разрешено ли сносить на законодательном уровне остальные квартиры в этом доме, не выкупив их все ! Я думаю, что не разрешено. Куча законодательных коллизий. Жить - не возможно, снести нельзя. Старый чемодан без ручки...
4.А если без философии, для определение рыночной стоимости - скорей всего затратный подход, так как аналогов нет, а если есть, то корректировки будут больше сложившихся норм, как здесь уже об этом говорили. У Баранова из Харькова была на это счет статья, называлась, как мне помнится "Оценка ветхой недвижимости" или что то вроде этого. Там были приведены подробности затратного подхода для такого случая.
5. Но, считаю, что проблема оценки в подобных случаях всё же есть. Поэтому это обсуждается на форуме. И поговорить об этом не грех, даже если мысли одного или другого человека, в конечном счете, будут отвергнуты или приняты. |
_________________
tantum pellis et ossa fuit |
|
|
|
Gorets11
Гость
|
| Добавлено:
Чт, 20 Ноя 2014 12:57 |
|
| gsn1954 писал(а): |
IrenaL и Gorets11
1. Я, не делаю отчеты под желание заказчика. |
Вроде, Вас никто ни в чем не обвинял...
Тем более, что каждый знает: даже если и делаете - все равно ж не признаетесь! 
| gsn1954 писал(а): |
| 3. Хотел сказать, что данная сделка, и подход к ее оценке не совсем укладывается в понятие рыночной стоимости и с этим вроде все согласились. |
Вопрос,как мне кажется немного в другом: какова цель оценки?
Если цель оценки - для конкретной сделки. то рассчитывается инвестиционная стоимость для стройкомпании. В этом случае, действительно,нужно учитывать конкретные особенности сделки: заинтересованность стройкомпании именно в этом конкретном участке земли, который невозможно получить, не предоставив жильцам другое жилье, которое, явно будет лучше просто потому, что если они не будут видеть ВЫГОДУ от обмена, то у них просто не будет никакого смысла для мены. Если же оценка для отчуждения - то персональная заинтересованность конкретной компании в данной квартире никаким образом на рыночную стоимость не влияет и влиять не может. И ели компания готова заплатить за товар дороже, чем этот товар стоит на рынке - это внутренние интересы самой компании, но никак не вопросы рынка.
| gsn1954 писал(а): |
| Я предвидел Ваши аргументы. Но все таки, куда девать стоимость благ от мены убитой квартиры на новую. |
А у Вас есть подтверждение того, что продавцы получают "блага"?
Давайте посмотрим... Могут быть продавцы быть ПРИВЯЗАННЫМИ к квартире, в которой они выросли, прожили всю сознательную жизнь? Каким образом Вы оцените стоимость такой привязанности? Может у продавцов проживать в соседнем доме или подъезда родственники, которым они помогают, скажем. присматривать за ребенком и получают за это денежное содержание на жизнь? Согласитесь, могут... С переездом продавцы теряют такой способ заработка... Признайте: "благом" потерю заработка назвать сложно... И подобных моментов может быть великое множество! Да, хозяева получают увеличение каких-то "благ" в виде более комфортного жилья. Но при этом,эти же хозяева могут терять какие-то "блага", которые относятся не к материальному миру, а к духовному... И по практике можно сказать. что для очень многих людей "духовная" часть стОит гораздо дороже "материальной"...
| gsn1954 писал(а): |
| Всё таки со стоимостью прав, именно при этой сделке есть проблема. Если говорить о рыночной стоимости для этой сделки. То ЛНЭИ - это снос здания , где эта квартира находится. |
Странное утверждение! Для СТРОИТЕЛЬНОЙ компании, причем, конкретной, можно согласиться. А для всех других? Например, для людей, которым не хватает денег на "хорошую" квартиру, но, условно, хватает на такой "сарайчик" с дальнейшим ремонтом... Им ведь тоже где-то жить надо... И эта категория людей гораздо более многочисленна, чем количество строительных компаний...
| gsn1954 писал(а): |
4.А если без философии, для определение рыночной стоимости - скорей всего затратный подход, так как аналогов нет, а если есть, то корректировки будут больше сложившихся норм, как здесь уже об этом говорили. |
Тоже вот, интересно... Если аналогов, как Вы говорите нет и подобрать невозможно, то как учитывать при затратке стоимость земельной компоненты (ведь непосредственно под квартирой земли нет), как в затратке Вы планируете учесть местоположение? Только не говорите мне, что "берем стоимость ВСЕГО участка, распределяем его пропорционально площади квартир" и прочую лабуду... С точки зрения математики - согласен, это вариант. А с точки зрения логики и стоимости - бред полнейший...
| gsn1954 писал(а): |
| 5. Но, считаю, что проблема оценки в подобных случаях всё же есть. Поэтому это обсуждается на форуме. И поговорить об этом не грех, даже если мысли одного или другого человека, в конечном счете, будут отвергнуты или приняты. |
То, что обсуждается - согласен с Вами, это хорошо!
Но вся проблема,на мой взгляд, заключается именно в том, что появляются попытки рассматривать данные объекты исходя из конкретной сделки, а не отталкиваясь от рынка...
Я выше набросал примерный перечень работ, которыми можно устранить часть физического износа данной квартиры (не дома в целом) и сделать ее вполне пригодной для жилья. Если этот вариант не подходит - можно взять какой-нибудь частный дом (по архитектурным и строительным особенностям дома, построенные более 150 лет назад вполне соответствуют частным домам, построенным 50-70 лет назад). Можно попробовать привязать ремонтные работы к такому объекту: там вполне хватает домов в аналогичном состоянии...
Варианты есть. Но одно, на мой взгляд неверно: рассматривать стоимость квартиры с точки зрения того, какие выгоды получает строительная компания от приобретения такой квартиры... |
|
|
|
|
gsn1954
Сообщения: 17
Откуда: Луганск
|
| Добавлено:
Чт, 20 Ноя 2014 13:15 |
|
Gorets11 говорит
Но одно, на мой взгляд неверно: рассматривать стоимость квартиры с точки зрения того, какие выгоды получает строительная компания от приобретения такой квартиры...
а я писал: "Но все таки, куда девать стоимость благ от мены убитой квартиры на новую". Я говорю о благе (доходе, разнице в цене новой и старой) для собственника "убитой квартиры". Был грош, да вдруг алтын. Благо будущего застройщика рисковано и не скоро наступит. |
_________________
tantum pellis et ossa fuit |
|
|
|
Gorets11
Гость
|
| Добавлено:
Чт, 20 Ноя 2014 15:24 |
|
| gsn1954 писал(а): |
а я писал: "Но все таки, куда девать стоимость благ от мены убитой квартиры на новую". Я говорю о благе (доходе, разнице в цене новой и старой) для собственника "убитой квартиры". Был грош, да вдруг алтын. Благо будущего застройщика рисковано и не скоро наступит. |
А я ведь перед этим и расписал, что не факт, что "блага" эти будут у владельцев... Или, Вы и правда думаете, что наличие "толчка" в отремонтированной квартире - есть Высшее благо для человека?
Тогда посмотрите на киевлян, которые живут на съемных квартирах, каждый месяц выкладывая в качестве аренды суммы, сравнимые со стоимостью собственного жилья а некоторых населенных пунктах... И Вы сразу заметите, что "благоустроенная квартира" - это совсем даже не "верх мечтаний". Еще раз повторюсь: не факт, что с получением квартиры с ремонтом, но ДРУГОЙ, перевешивает благо от проживания в "убитой", но ЭТОЙ квартире... Мы ведь не американцы. У нас кроме "материальных" благ есть и такое понятие, как "духовные" блага... И эти духовные блага в математические формулы не укладываются... |
|
|
|
|
gsn1954
Сообщения: 17
Откуда: Луганск
|
| Добавлено:
Чт, 20 Ноя 2014 18:09 |
|
Gorets11 Я полагал, что общаюсь с порядочным человеком. А оказалось с хамом, который вменяет мне, то чего я не писал и не обсуждал. И перестаньте скалить зубы - н е с о л и д н о ! |
_________________
tantum pellis et ossa fuit |
|
|
|
Gorets11
Гость
|
| Добавлено:
Чт, 20 Ноя 2014 21:23 |
|
| gsn1954 писал(а): |
| Gorets11 Я полагал, что общаюсь с порядочным человеком. А оказалось с хамом, который вменяет мне, то чего я не писал и не обсуждал. И перестаньте скалить зубы - н е с о л и д н о ! |
Разве я что-то написал такое, что можно расценивать, как "хамство"? Вообще-то, это как раз Ваш выпад больше похож на хамство... Я Вас "хамом" не называл. И в порядочности Вашей, пока еще, сомнений не высказывал... Вас не затруднит пояснить? |
|
|
|
|
Александр_777
Сообщения: 540
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 20 Ноя 2014 23:09 |
|
Gorets11, gsn1954, большое спасибо за комментарии, но не стоит ссорится и переходить на личности. Форум то профессиональный, уважайте себя и других. |
|
|
|
|
Gorets11
Гость
|
| Добавлено:
Пт, 21 Ноя 2014 01:32 |
|
| Александр_777 писал(а): |
| Gorets11, gsn1954, большое спасибо за комментарии, но не стоит ссорится и переходить на личности. Форум то профессиональный, уважайте себя и других. |
Так я и не переходил...
Надеюсь, что gsn1954 просто признает, что что-то из написанного мною неверно понял и вопрос будет закрыт. |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
