< О К Н О > Форум Клуба оценщиков :: Просмотр темы - Різниця в результатах порівняльного і дохідного 50%. Проблема.

Форум • Правила форума • Пользователи • FAQ • Поиск • Календарь • Регистрация • Профиль • Войти и проверить личные сообщения • Вход

Різниця в результатах порівняльного і дохідного 50%. Проблема.

Следующая тема
Предыдущая тема

Версия для печати

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества

На страницу 1, 2, 3, 4 След.

Автор

Сообщение

galswit
Moderator

Сообщения: 945
Откуда: Львів

Добавлено: Пн, 12 Янв 2015 17:21

І знову в Україні на ринку нерухомості криза. Я би сказав - передреволюційний стан. Покупці не хочуть купувати по старих цінах, а продавці не готові продавати по нових цінах. Знову оцінювачі стоять перед дилемою або щось вигадувати або брати порівняльний підхід який зараз не працює для більшості об'єктів комерційного призначення.
Об'єктивна оцінка без підгонок дає різницю в приблизно 45% між двома підходами (власне дохідний менший від порівняльного). Декілька разів перевірені всі вхідні дані і припущення. Методологічно все добре, по факту держава в особі ФДМУ, МВД, УЗБЕЗУ, СБУ і т.д. не зрозуміє таких цифр. Використовувати якісь ліві коефіцієнти не хочеться. Об'єкти стоять в експозиції по 15-30 місяців. Яке в нас моральне право використовувати такі об'єкти для порівняльного підходу і що з ними робити?

З іншого боку ставка капіталізації яка здатна згладити різницю - нонсенс помножений на безглуздя.
Безризикова по валютних депозитах: треба вводити ризик неотримання цих коштів. Гривневий депозит нижчий від річної інфляції. Ну добре, взяли валютний депозит, порахували ставку кумулятивно з використанням розрахунку кожного з ризиків Виходить К=15%, хоча ще рік тому для цих же об"єктів було 11-12%. Ну а для того щоб дохідний підріс до рівня порівняльного треба щоб ставка була максимум 10%, От така і є проблема. Чи готові ми відповісти на виклики часу? Чи будемо плисти по течії і писати те що думає про ціни замовник або перевіряючий чи контролюючий орган? І основне: як вийти з цієї ситуації без втрат часу, здоров'я і нервів?

Янус

Возраст: 53
Сообщения: 129
Откуда: Львов

Добавлено: Пн, 12 Янв 2015 18:00

Аналізуючи результати отримані двома підходами, оцінювач приходить до висновку:
У зв’язку із економічною ситуацією на ринку дохідний підхід в повній мірі не відображає ринкову вартість приміщень через те, що орендодавці в поточній ситуації намагаються отримати максимально можливий дохід від здачі в оренду приміщень не орієнтуючись на окупність інвестицій за конкретно визначений термін. Але ринок пропозиції оренди реагує на єкономічну ситуацію, зокрема коливання курсу валют, та нестабільність національної валюти значно скорше, ніж ринок пропозиції продажу, що є більш інертним. Відповідно розмах значень отриманих в межах підходів є великим, але визначає тенденції ринку і потребує інтерпретації.
Для порівняльного підходу, найбільш прийнятного для застосування в умовах стабільного ринку, також є певні недоліки при нестабільному курсі і загалом невизначеній економічній ситуації, кількість актуальних пропозицій продажу падає, в пропозиціях існує багато неоднорідних, в приблизно однакових умовах, співставні об’єкти пропонуються до продажу з ціновими діапазонами, що сильно різняться, іноді вартість пропозиції продажу є необ’єктивно велика, не відповідає критеріям окупності, кількість реально укладених угод надзвичайно мала. Багато об’єктів знімається з продажу, але загалом спостерігається падіння вартості пропозиції у стабільній валюті в межах 30%, що вказує на сповільнену, але наявну реакцію ринку на кризові явища.
В таких випадках, коли результати отримані в межах доходного і порівняльного підходів базуються на даних нестабільного ринку, відповідно мають притаманні їм недоліки, з одного боку недотримання принципу повернення інвестиції в часі в межах розумного строку, з другого боку іноді необ’єктивно висока вартість пропозиції через бажання захистити здійснену у стабільній валюті інвестицію, що також не відповідає ринковим умовам.
В таких випадках доцільно інтерпретувати та узгодити результати отримані в межах двох підходів шляхом інтерполяції результатів, шляхом визначення коефіцієнту довіри до кожного з результатів.
Оцінювач надає 10% переваги значенню отриманому методом капіталізації доходів врахувавши, що вартість має лише та нерухомість яка здатна приносити дохід, але врахувавши фактор порушення строків окупності, дохідний підхід лише повільно впливає на ринок пропозицій-продажу, зменшуючи сподівання і очікування, але зі спливом певного часу та 90% методу врахування поправок, який найбільш точно характеризує пропозицію купівлі приміщень з подібним до оцінюваного функціональним використанням з врахуванням фактору мінімальної кількості трансакцій на ринку. В існуючій ситуації подібне узгодження дає уяву про дійсну ситуацію на ринку і дає можливість інвестору визначити найбільш прийнятний діапазон вартості об’єкта при бажанні здійснити реальну операцію на ринку.

Это как бы конва, весовые коэффициенты тут чисто условные, для примера реализации идеи. Есть еще исследования о инерционности рынка недвижимости. Ну и нужно иметь базу данных, репрезентативную за период. Или ручками.

Так начинали работать над этой темой.

Gorets11
Гость

Добавлено: Пн, 12 Янв 2015 18:48

galswit писал(а):

Об'єктивна оцінка без підгонок дає різницю в приблизно 45% між двома підходами (власне дохідний менший від порівняльного).

На мой взгляд, данная проблема появилась не сегодня, а уже давно. И корень данной проблемы в том, что данные методы основаны на совершенно различных принципах. Методически предполагается, что потенциальные покупатели в равных долях ориентируются кто-то на принцип ожидания, кто-то на принцип спроса-предложения... Но на практике, лишь единицы потенциальных покупателей при выборе объектов недвижимости ориентируются на принцип ожидания: основная часть потенциальных покупателей ориентируются лишь на принцип спроса и предложения... Отсюда и вполне объяснимая разница между доходным и сравнительным подходами: по сути, доходный подход мертв...

galswit писал(а):

З іншого боку ставка капіталізації яка здатна згладити різницю - нонсенс помножений на безглуздя.
Безризикова по валютних депозитах: треба вводити ризик неотримання цих коштів. Гривневий депозит нижчий від річної інфляції. Ну добре, взяли валютний депозит, порахували ставку кумулятивно з використанням розрахунку кожного з ризиків Виходить К=15%, хоча ще рік тому для цих же об"єктів було 11-12%. Ну а для того щоб дохідний підріс до рівня порівняльного треба щоб ставка була максимум 10%, От така і є проблема.

Не знаю, какие способы Вы уже опробовали. Wink

Наверное, единственный способ хоть как-то повлиять на ставку капитализации - при ее расчете использовать прогнозы на изменение как цен, так и ставки капитализации... Другое дело, что с точки зрения элементарного бизнеса, даже 15% на сегодня никак не компенсируют риски вложения в недвижимость... На мой взгляд, учитывая экономическую ситуацию в Украине, более логичной выглядит ставка на уровне 22-25%... Хотя, признаю, самому такую получить не удается... Smile

galswit писал(а):

Чи готові ми відповісти на виклики часу? Чи будемо плисти по течії і писати те що думає про ціни замовник або перевіряючий чи контролюючий орган? І основне: як вийти з цієї ситуації без втрат часу, здоров'я і нервів?

А есть варианты? Куда мы денемся? Ответим... Wink

Mary

Возраст: 44
Сообщения: 753
Откуда: Киев

Добавлено: Пн, 12 Янв 2015 21:33

Те сделки, которые видела, даже при ну очень срочной продаже до 50% не "падали". Да, продаж мало, но они есть.
Имхо, когда пойдет "сброс" цен - тогда и можно говорить про ужас-ужас, а пока находится покупатель - то или рыночную, или стоимость реализации с учетом укороченного срока экспозиции Smile

Моральное право - это у продавцов, у нас только уголовное в случае чего Smile

_________________
Стань донором - спаси жизнь

Алекс

Возраст: 47
Сообщения: 130
Откуда: Черниговская область

Добавлено: Пн, 12 Янв 2015 23:11

Видел работы сделанные для аренды комунального майна, прошедшие рецензию регионального ФДМУ с разницей между доходным и сравнительным 50%.... Результат взят на основе доходного...

levsha

Сообщения: 28

Добавлено: Пн, 12 Янв 2015 23:45

Очень интересная тема.

galswit писал(а):

Покупці не хочуть купувати по старих цінах, а продавці не готові продавати по нових цінах Знову оцінювачі стоять перед дилемою або щось вигадувати або брати порівняльний підхід який зараз не працює для більшості об'єктів комерційного призначення. Об'єкти стоять в експозиції по 15-30 місяців

Полностью согласен. Объекты в экспозиции 15-30 месяцев, обновление происходит автоматически, корректировку на курс никто не проводит...

Gorets11 писал(а):

Проблема действительно появилась давно. Спрос до 2009 года довольно сильно стимулировался банковским кредитованием.
Почему мертв доходный подход? Как раз сейчас часть народа научилась считать.
Также роль отыгрывает колебания курса. Предложения по продаже в валюте, а аренда в гривне.

По поводу весовых коэффициентов. Очень хорошее возможное решение проблемы. Одна загвоздка: обосновать эти весовые коэффициенты. (Знаю банк, где внутренней нормативкой для отдела оценки залогов эти коэф. установлены). Согласен, что это поле для творчества. Можно диссертацию защитить и не одну и не решить поставленную задачу. Разве что это будет на законодательном уровне.

Mary писал(а):

Моральное право - это у продавцов, у нас только уголовное в случае чего Smile

На сколько упали продажи? И почему ужас при сбросе цен. Ведь сброс будет в валюте, а в гривне рост. У на курс по сравнению с 2013г. вырос в 2 раза (официально), а неофициально 2,5-3 раза. Рост цен на недвижимость вызван в большей степени курсовой разницей. Зарплату мы получаем в гривне, а цены почему-то в другой валюте. Стабилизация продаж (их появление) возможна только после стабилизации в стране, наступлением МИРА. Все остальное невозможно без этого.

Mary

Возраст: 44
Сообщения: 753
Откуда: Киев

Добавлено: Вт, 13 Янв 2015 07:55

levsha, Сброс цен - я про ситуацию, когда 50% доходника начнут расти до 60, 70, 80 и т.д. Но спасибо за лекцию про рынок, я вот сколько работаю - так до сих пор не в курсе, что, как и почему происходит Very Happy

_________________
Стань донором - спаси жизнь

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Вт, 13 Янв 2015 09:00

Gorets11 писал(а):

Отсюда и вполне объяснимая разница между доходным и сравнительным подходами: по сути, доходный подход мертв...

Предвидя очередной безрезультатный спор с данным оппонентом. Но все же.
Ну да, зато сравнительный живее всех живых. Наверное, чтобы говорить о мертвости, нужно для начала проанализировать, как оба пациента (сравнительный и доходный подход) реагировали на изменения ситуации.
Доходный подход: арендные ставки уменьшились, превалирующее большинство расчетов перешло в гривну, хотя до этого были в валюте или валютные переводились по курсу, появилось много новых схем расчетов (это в основном касательно профессиональных объектов недвижимости, но все же), арендодатели очень сговорчивы при торге по аренде (за упорство рискуешь остаться с пустым помещением, а так как минимум есть возможность получать хоть что-то и компенсировать затраты на содержание объекта).
Что же в сравнительном подходе? Лежит себе спокойненько и изредка вытворяет какие-то непонятные конвульсии с незначительными колебаниями стоимости. И все.
Так какой же тогда из пациентов мертв? Как по мне, тот который меньше всего реагирует на изменения.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

Yourick

Сообщения: 708
Откуда: Киев и область

Добавлено: Вт, 13 Янв 2015 10:21

У меня когда-то сложилась одна из концепций ценообразования в ситуации, при которой:
1. есть ценовые предложения по продаже, но ничего по ним продать нельзя - по таким высоким ценам не покупают,
2. есть ценовой уровень спроса, но ничего купить нельзя - пот таким низким ценам не продают.
Тогда стоимость где-то посередине, например, на середине интервала "ценовое предложение покупателя - скорректированное на разумный торг ценовое предложение продавца".
В данной ситуации можно придерживаться той же логики:
1. сравнительный подход, реализованный на базе ценовых предложений по продаже по сути не отражает сейчас ничего кроме желаний собственников избавиться от майна по максимально возможной цене, и даёт результат, по которому ничего продать нельзя - по таким высоким ценам не покупают,
2. доходный подход, реализованный на ставках аренды "на уровне выживания" и "вменяемых ставках капитализации" (забыть про метод экстракции), по сути отражает полезность майна, но даёт результат, по которому ничего нельзя купить - пот таким низким ценам не продают.
Тогда объективно РС где-то посередине, например, на середине интервала "доходный - сравнительный".
И всё-равно остаются вопросы:
- какой торг для адекватных (наименьших) ценовых предложений?
- вменяемая Ск?

_________________
"я не оценщик, я только учусь"

kink

Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск

Добавлено: Вт, 13 Янв 2015 10:40

Gorets11 писал(а):

На мой взгляд, учитывая экономическую ситуацию в Украине, более логичной выглядит ставка на уровне 22-25%... Хотя, признаю, самому такую получить не удается...

+1
техника группы инвестиций "по Слуцкому" в украинских условиях кредитования коммерческой недвижимости дает ставку капитализации в диапазоне 15- 20% для долларовых кредитов, а если брать гривневые (что логичнее, так как заметил Серый аренда перешла в гривну) - больше 22%
http://www.labrate.ru/sloutsky

Добавлено спустя 17 минут 48 секунд:

Yourick писал(а):

И всё-равно остаются вопросы:
- какой торг для адекватных (наименьших) ценовых предложений?

материал 2011г. http://blog.liga.net/user/rubanov/article/6880.aspx
еще актуален, полагаю.
по коммерческой недвижимости получено среднее значение поправки на уторговывание 18%
предлагается для адекватных ценовых предложений торг 10%
для низколиквидных или малорепрезентативных на рынке объектов более 18%
более свежее http://proconsul.com.ua/konsultacii/pokazateli-rynka-nedvizhimosti/skidka_na_torg_na_rynke_zhiloj_i_kommercheskoj_nedvizhimosti_Kharkova.html
15-30% для коммерческой, 5-15% квартиры

Добавлено спустя 7 минут 32 секунды:

Серый писал(а):

Так какой же тогда из пациентов мертв? Как по мне, тот который меньше всего реагирует на изменения.

+1, именно поэтому

Алекс писал(а):

... Результат взят на основе доходного...

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Вт, 13 Янв 2015 11:19

Вівторок, 13 січня 2015 11:01
Рынок недвижимости в условиях военного времени. Прогноз на 2015

HUGO

Возраст: 46
Сообщения: 1260

Добавлено: Вт, 13 Янв 2015 11:20

Наконец то говорим по делу.
Проблема в том, что целый ряд объектов сравнения в СП - это объекты, которые хотят продать. А базы уже проданных объектов (реальных цен) у оценщика нет. Поэтому этот сегмент латентный.
Что касается ДП, то арендные ставки во первых открыты для всех, во вторых они не отражают доход как таковой, т.к. цель арендодателей не столько нажиться в этих дурных условиях, столько не тратить ден. средств на пустое содержание и обслуживание.
Бизнес в катастрофическом занепаде. Реальных арендаторов с каждым днем все меньше. Доллар растет, а вот арендные ставки в гривне нет.
Казалось бы выход не в кумуляции ставки, а в мультипликаторе (рыночной экстракции). Любимая операция Руджа. И я с ним тоже согласен на все 100. Но и это не работает - так как нет надежной базы (см.выше).
Посмотрите на объявления о продаже, творится Бог знает что.
Цены предложений уже сами варьируют более 50%. Кто то просит "а я так хочу и точка, мне не к спеху", кто то тупо ждет "а может прокатит для особо нуждающегося", а это уже не рыночная мотивация а специальная стоимость, кто то морозиться по своим причинам.
В условиях, когда на рынке ХАОС, о каком ПОРЯДКЕ можно говорить в оценке.
Посмотрите на агентства недвижимости, в хорошие времена они печатали анализы и цены в диапазонах мин-мах, затем когда стало хреново - только мин. А теперь и вовсе не печатают.
Но в отличии от них, нам надо работать, и предавать процессу хоть какую то аргументированность.
Как можно сварить хороший борщ имея гнилые ингредиенты. Только выворачивая себя на изнанку.
Знаю что Горец не долюбливает загнивающий запад. Но там есть, насколько я знаю, спец.переодика, журналы где отражены реальные цены продаж. Продаж, а не предложений.
Мы страна специфик. Даже если мы знаем "реальную" цену продажи, не факт, что она действительно реальная. Готовя борщ "в слепую" и беря на порезку лук, не факт что ты именно его взял.
Вобщем не знаю как быть. Вот и метры как воды в рот набрали.
Я вообще стараюсь в СП показывать на выходе диапазон, без точечного значения.
Вывод: делаем что можем - и пусть будет как будет.

kink

Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск

Добавлено: Вт, 13 Янв 2015 11:25

HUGO писал(а):

Я вообще стараюсь в СП показывать на выходе диапазон, без точечного значения.

почти аналогично, только в согласовании указываю точечное значение и сравниваю результат ДП с нижним диапазона СП

Gorets11
Гость

Добавлено: Вт, 13 Янв 2015 11:46

HUGO писал(а):

Знаю что Горец не долюбливает загнивающий запад. Но там есть, насколько я знаю, спец.переодика, журналы где отражены реальные цены продаж. Продаж, а не предложений.

Не пойму, нафиг здесь было упоминать про Горца? Laughing

Кстати, я никогда не говорил, что "не люблю" запад... Я всегда говорил, что не считаю нужным и возможным преклоняться и бездумно копировать то, что прижилось там.
Теперь по сути. Используя цены продаж - мы фактически отрезали бы себе возможности для реального анализа рынка. Ведь, с одной стороны, помещение помещению рознь... Во вторых, цены продаж - это результат ЧЬЕГО-ТО (не нашего) исследования рынка... Т.е., кто-то взял данные о сделках, свел их в какую-то таблицу, опубликовал эту таблицу, а оценщику осталось лишь взять эти данные и умножить их на кол-во квадратных метров... Понятно, что я пишу условно, но все же... Получается, что "оценщиком" в данном случае является то лицо, которое данные собрало и опубликовало, а тот, кто эти данные использовал - просто "живой калькулятор"... На мой взгляд, это просто разновидность "схемы Яценко"... А роль "Института качества" выполняет та структура, которая собирает и обрабатывает данные по сделкам. Я знаю, что в некоторых странах публикацией данных о сделках занимается государство. Но, там публикуются "усредненные" данные, без привязки к объекту... Т.е.,такие, который оценщику никак не помогут... Тем более, что любая усредненная цифра - это результат, которого в природе не существует... Wink

Yourick

Сообщения: 708
Откуда: Киев и область

Добавлено: Вт, 13 Янв 2015 11:50

kink писал(а):

HUGO писал(а):

Я вообще стараюсь в СП показывать на выходе диапазон, без точечного значения.

+++
В целом аналогично: СП - диапазон, ДП - значение, если ДП принадлежит диапазону СП - всё ОК.

Но насколько я понял, тема про более глубокую Ж... - когда области значений ДП и СП не пересекаются.

_________________
"я не оценщик, я только учусь"

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества

На страницу 1, 2, 3, 4 След.

Перейти:

Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме