| Автор |
Сообщение |
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
 Добавлено:
Вт, 13 Янв 2015 12:01 |
  |
| Gorets11 писал(а): |
| Теперь по сути. Используя цены продаж - мы.... и далее бла бла бла |
вы не согласны с постулатом, что оценка реальной рыночной стоимости возможна ТОЛЬКО на основании цен состоявшихся сделок? |
|
|
   |
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 13 Янв 2015 12:14 |
|
Это все хорошо. Но, как по мне, та ситуация 2008-2010 гг. и текущая имеют как сходства, так и существенные различия.
Сходства: падение курса гривны (не такое как сейчас, хотя его тогда удержали искусственно, может такого уровня как сейчас и не достигло бы, но все же), падение покупательской способности населения, падение объемов производства и потребления.
Различия: основное различие - причина ситуации. Тогда это было общемировое экономическое падение. Сейчас - наша локальная ситуация. Тогда с проблемами боролись всем миром и выплывали как-то в общей течии, сейчас - мы сами и проблемы у нас только наши. И первопричина - не экономическая, а военная. И где эта первопричина остановится - неизвестно: сейчас на текущих рубежах, завтра кто его знает что там повернет в голове у "брата" и куда он дальше попрет и где будет следующая остановка? И этот фактор тоже имеет немаловажную роль в принятии решения покупки чего-то существенно дорогого, даже если и деньги есть. Купив сегодня, завтра можно остаться нисчем. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
HUGO
Возраст: 46
Сообщения: 1260
|
| Добавлено:
Вт, 13 Янв 2015 12:15 |
|
Клинку - ну естественно, то что вы сказали делаю и я.
В том то и дело, чтобы ДП лежал в диапазоне СП.
Горец - ну просто вы, как я заметил, не все любите "как у них", критикуете
их частенько + плюс на форуме активный участник, вот и ссылки на вас. Это же +.  |
|
|
  |
|
Сергей_К
Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Вт, 13 Янв 2015 12:28 |
|
| levsha писал(а): |
| На сколько упали продажи? |
Допустим по г. Киев есть вот такие данные о продажах квартир за 2014 г.
| Цитата: |
Продажи недвижимости в Киеве упали вдвое
За 2014 г. в Киеве было продано 13,43 тыс. квартир: 5 651 — на вторичном рынке и 7 779 — в новостроях, сообщили "Вестям" в SV Development.
Это более чем в два меньше, чем в годом ранее, когда распродали 30,6 тыс. квартир: на вторичном рынке новых хозяев нашли 16 154 квартир, а на первичном — 14 467. |
Можно ли доверять источнику информации, я не знаю. |
_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. |
|
|
|
galswit
Moderator
Сообщения: 945
Откуда: Львів
|
| Добавлено:
Вт, 13 Янв 2015 13:50 |
|
| Gorets11 писал(а): |
| Не знаю, какие способы Вы уже опробовали. Наверное, единственный способ хоть как-то повлиять на ставку капитализации - при ее расчете использовать прогнозы на изменение как цен, так и ставки капитализации... Другое дело, что с точки зрения элементарного бизнеса, даже 15% на сегодня никак не компенсируют риски вложения в недвижимость... На мой взгляд, учитывая экономическую ситуацию в Украине, более логичной выглядит ставка на уровне 22-25%... Хотя, признаю, самому такую получить не удается... |
На мій погляд зараз в більшості випадків купують комерційну нерухомість для захисту капіталу від знецінення і з надією на світле майбутнє. І тоді виглядає все ОК. Депозит валютний до 9% + ризики на виході 15% дуже навіть нормально. Та і 10% теж не так погано. Валюта інфлює, а нерухомість... - невідомо.
| HUGO писал(а): |
Что касается ДП, то арендные ставки во первых открыты для всех, во вторых они не отражают доход как таковой, т.к. цель арендодателей не столько нажиться в этих дурных условиях, столько не тратить ден. средств на пустое содержание и обслуживание.
Бизнес в катастрофическом занепаде. Реальных арендаторов с каждым днем все меньше. Доллар растет, а вот арендные ставки в гривне нет.
Казалось бы выход не в кумуляции ставки, а в мультипликаторе (рыночной экстракции). Любимая операция Руджа. И я с ним тоже согласен на все 100. Но и это не работает - так как нет надежной базы (см.выше). |
Тобто що дохідний що порівняльний це втеча від бізнесової дійсності зразка "2014 Україна".
На поверхні 2 варіанти:
1 Дохідний підхід - порівняльний підхід = 50/50.
2. Всупереч класичній теорії ринкова екстракція СК = 10% Це захист капіталу, надія на світле майбутнє і все таки більше ніж депозит, який вже давно не безризиковий інструмент. |
|
|
|
|
Gorets11
Гость
|
| Добавлено:
Вт, 13 Янв 2015 13:59 |
|
| kink писал(а): |
| Gorets11 писал(а): |
| Теперь по сути. Используя цены продаж - мы.... и далее бла бла бла |
вы не согласны с постулатом, что оценка реальной рыночной стоимости возможна ТОЛЬКО на основании цен состоявшихся сделок? |
Да, не согласен. Поясняю: цены сделок показывают Вам ПРОШЛОЕ состояние рынка. Опираясь на эти данные Вы не в состоянии спрогнозировать, какая стоимость есть "сегодня" и будет "завтра", Вы можете сказать лишь о цене, которая была "вчера". Если же анализировать стоимости предложения, то можно спрогнозировать, какие стоимости будут "завтра", но невозможно сказать, какими они были "вчера"... Стоимость "сегодня" можно определить лишь владея данными И по состоявшимся сделкам, И по данным предложения.
Однако, если ресурс данных ограничен только чем-то одним, то, думаю, все-таки, предпочтительнее анализировать данные предложения, поскольку это данные, на которые в меньшей степени накладывается отпечаток субъективности. Вы ведь, надеюсь, помните, что каждая сделка - СУБЪЕКТИВНА, а, значит, по сути, полученная цена является результатом личных договоренностей продавца и покупателя, которыми учтены их личные субъективные факторы. Такая цена совсем не обязательно отражает рыночную стоимость и рыночные тенденции. |
|
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Вт, 13 Янв 2015 14:31 |
|
| Gorets11 писал(а): |
| Однако, если ресурс данных ограничен только чем-то одним, то, думаю, все-таки, предпочтительнее анализировать данные предложения, поскольку это данные, на которые в меньшей степени накладывается отпечаток субъективности. |
Ага, и если в результате анализа данных предложений последует вывод о том, что "цінові пропозиції неоднорідні, неадекватні, не... - тобто неринкові" - и шо потим з цым робыть? |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Вт, 13 Янв 2015 14:52 |
|
Gorets11, ОК, согласен, цена была вчера, срок экспозиции закончился, логично утверждать что получается стоимость как бы "сколько стоил объект на дату оценки"....но речь ведь не об этом...в НС1 не указано, когда срок экспозиции - до или после даты оценки, не рассматриваются и альтернативные варианты стоимостей "устремленных в будущее", законодательно як кажуть маємо те, що маємо. Речь о том, что цены сделок - это 100% факт, и где тут субъективность? а в ценах предложений нет субъективности? вы делаете мне смешно. Скидки на торг имеют объективное обоснование? не более чем субъективное экспертное мнение.
В целом, я разделяю сомнения и озабоченность коллег, рынок недвижимости непредсказуем, трактовать его год назад было непросто, а сейчас вообще оценка превращается в танцы с бубнами вокруг костра цен предложений... |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 13 Янв 2015 15:36 |
|
| Gorets11 писал(а): |
Да, не согласен. Поясняю: цены сделок показывают Вам ПРОШЛОЕ состояние рынка. Опираясь на эти данные Вы не в состоянии спрогнозировать, какая стоимость есть "сегодня" и будет "завтра", Вы можете сказать лишь о цене, которая была "вчера". Если же анализировать стоимости предложения, то можно спрогнозировать, какие стоимости будут "завтра", но невозможно сказать, какими они были "вчера"... Стоимость "сегодня" можно определить лишь владея данными И по состоявшимся сделкам, И по данным предложения.
Однако, если ресурс данных ограничен только чем-то одним, то, думаю, все-таки, предпочтительнее анализировать данные предложения, поскольку это данные, на которые в меньшей степени накладывается отпечаток субъективности. Вы ведь, надеюсь, помните, что каждая сделка - СУБЪЕКТИВНА, а, значит, по сути, полученная цена является результатом личных договоренностей продавца и покупателя, которыми учтены их личные субъективные факторы. Такая цена совсем не обязательно отражает рыночную стоимость и рыночные тенденции.
|
Это все классно. Но если почитать мировую классику оценки, то там все описание сравнительного подхода основано исключительно на фактах свершившихся сделок. Те же поправки на дату продажи, условия продажи, условия финансирования и т.д., которые там предлагают вводить, просто невозможно сделать относительно предложений т.к. они неизвестны и могут быть применены только к фактам свершившихся сделок. И многое другое. Для этого и есть мы оценщики, чтобы эти субъективизмы в конкретных сделках выявить и внести корректировки для приведения их к рыночным данным с учетом особенностей объекта оценки.
Вы говорите, что сделки - субъективны. Но если они лягут в один ряд с незначительными отклонениями, то это уже не субъективизм будет.
Также как сделки субъективны, так же и предложения тоже субъективны. Фактор клиента "я столько хочу/мне столько нужно для последующей операции" еще никто не отменял. И тому предложений масса.
У нас вообще патовая ситуация в стране: даже если бы и реестр сделок был открыт, то там в договорах такие бы циферя встречались и такая свистопляска, что еще похлеще той, которая на рынке предложений. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь
Последний раз редактировалось: Серый (Вт, 13 Янв 2015 15:38), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
флай
Возраст: 47
Сообщения: 991
Откуда: Днепр
|
| Добавлено:
Вт, 13 Янв 2015 15:36 |
|
| Yourick писал(а): |
| Gorets11 писал(а): |
| Однако, если ресурс данных ограничен только чем-то одним, то, думаю, все-таки, предпочтительнее анализировать данные предложения, поскольку это данные, на которые в меньшей степени накладывается отпечаток субъективности. |
Ага, и если в результате анализа данных предложений последует вывод о том, что "цінові пропозиції неоднорідні, неадекватні, не... - тобто неринкові" - и шо потим з цым робыть? |
согласна, возникает сплошь и рядом... и неоднородные и неадекватные...
согласна также с уважаемым Кинком о том, что зафиксированные цены сделок это хоть что-то, а не прошлое... это точки отсчета собственно говоря, на которые ориентируются все участники рынка в своих ожиданиях относительно рынка и его условий и ближайшего будущего. И тоже солидарна с коллегами, что совершенно непонятно как логично обосновать разбег ставок, подходов и цен предложений
Добавлено спустя 3 минуты 43 секунды:
| Серый писал(а): |
Для этого и есть мы оценщики, чтобы эти субъективизмы в конкретных сделках выявить и внести корректировки для приведения их к рыночным данным с учетом особенностей объекта оценки.
Вы говорите, что сделки - субъективны. Но если они лягут в один ряд с незначительными отклонениями, то это уже не субъективизм будет.
Также как сделки субъективны, так же и предложения тоже субъективны. Фактор клиента "я столько хочу/мне столько нужно для последующей операции" еще никто не отменял. И тому предложений масса.
У нас вообще патовая ситуация в стране: даже если бы и реестр сделок был открыт, то там в договорах такие бы циферя встречались и такая свистопляска, что еще похлеще той, которая на рынке предложений. |
а еще больше она патовая оттого, что по этому поводу нет никакого официального текста.. в принципе регулятор как собственник некоей доли крайини, по-хорошему мог бы выразить хотя бы озабоченность текстом... пусть даже с обтекаемой формулировкой.... хотя что это я...  |
|
|
 |
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Вт, 13 Янв 2015 15:45 |
|
| Сергей_К писал(а): |
| Можно ли доверять источнику информации, я не знаю. |
мне тоже интересен этот источник (http://www.svdevelopment.com/ru/web/), в "статистике" указывается что используются цены продаж |
|
|
|
|
флай
Возраст: 47
Сообщения: 991
Откуда: Днепр
|
| Добавлено:
Вт, 13 Янв 2015 15:48 |
|
а там все время пишется что цены продаж , но какие-то подозрительно высокие. где-то уже было по поводу объективности этого источника и о том, что она невысока. |
|
|
|
|
Gorets11
Гость
|
| Добавлено:
Вт, 13 Янв 2015 15:58 |
|
| Yourick писал(а): |
Ага, и если в результате анализа данных предложений последует вывод о том, что "цінові пропозиції неоднорідні, неадекватні, не... - тобто неринкові" - и шо потим з цым робыть? |
Внимательнее смотреть на выборку... Тогда "неоднородные и неадекватные" ценовые предложения у Вас вообще не попадут в выборку... Конечно, если речь идет о категории недвижимости, имеющей достаточное количество предложений, а не 4 или 5, среди которых, действительно, может быть 50/50 нормальных / неадекватных...
Добавлено спустя 10 минут 39 секунд:
| kink писал(а): |
| в НС1 не указано, когда срок экспозиции - до или после даты оценки, не рассматриваются и альтернативные варианты стоимостей "устремленных в будущее", законодательно як кажуть маємо те, що маємо. |
Здесь Вы не точны: например, для дисконтной ставки есть методология расчета на "падающем" рынке и на "растущем". Было бы желание, можно было бы и для сравнительного использовать... Другое дело, что мудохаться за 300 или, тем более, 100, грн. - это мазохизм... Понятно, что не все оценщики - мазохисты... 
| kink писал(а): |
| Речь о том, что цены сделок - это 100% факт, и где тут субъективность? |
В каждой присутствует...
| kink писал(а): |
| а в ценах предложений нет субъективности? вы делаете мне смешно. |
Мне жаль, но в данном случае я не могу "сделать Вам смешно"... Поскольку об отсутствии субъективизма в ценах предложения не говорил. Там он тоже присутствует... Но, там больше объективизма... По банальной причине: цены предложений известны не только оценщикам, но и потенциальным продавцам... Поэтому, на цены предложений продавцы и ориентируются... Плюс - традиции. Например, одной из традиций является торг...
| kink писал(а): |
| Скидки на торг имеют объективное обоснование? не более чем субъективное экспертное мнение. |
Если "экспертное" - то, большая доля объективизма там есть... Если же просто написано "экспертно установил", чтобы врубить скидку в 40% (заказчик так пожелал и оплатил), то, согласен, чисто субъективная величина, зависящая исключительно от щедрости клиента...
| kink писал(а): |
| В целом, я разделяю сомнения и озабоченность коллег, рынок недвижимости непредсказуем, трактовать его год назад было непросто, а сейчас вообще оценка превращается в танцы с бубнами вокруг костра цен предложений... |
С этим, кажется, здесь вообще никто не спорит...
Добавлено спустя 9 минут 29 секунд:
| Серый писал(а): |
Но если почитать мировую классику оценки, то там все описание сравнительного подхода основано исключительно на фактах свершившихся сделок. |
А еще я слышал, что в "мировой практике" принято головой об стенку биться... Тоже будем повторять?
Нет вопросов, если бы хоть у кого-то в Украине была реальная информация обо ВСЕХ реальных ценах ВСЕХ сделок - тогда можно было бы говорить об использовании реальных цен... Причем, сравнение цен сделок и цен предложений - давали реальный результат... |
|
|
|
|
galswit
Moderator
Сообщения: 945
Откуда: Львів
|
| Добавлено:
Ср, 14 Янв 2015 16:49 |
|
Колеги, якщо тема себе вичерпала, то закриваємо, бо питання цін пропозицій, угод і т.д. зрозуміле, але не це зараз і тут я би хотів обсудити. |
|
|
|
|
Moderator3
Moderator
Сообщения: 685
|
| Добавлено:
Ср, 14 Янв 2015 21:30 |
|
|
! |
Moderator3: |
Тема почищена от флуда.
Gorets11, kink - личная переписка работает. |
|
_________________
Я живу на своїй, Богом даній, землі! |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
