| Автор |
Сообщение |
HUGO
Возраст: 46
Сообщения: 1260
|
 Добавлено:
Чт, 15 Янв 2015 15:31 |
  |
Ну вот в кой то веки по професьон и облом  |
|
|
     |
|
Gorets11
Гость
|
| Добавлено:
Чт, 15 Янв 2015 16:32 |
|
| HUGO писал(а): |
| Ну вот в кой то веки по професьон и облом |
Почему же "облом"? Если есть, что добавить к сказанному - кто ж Вам мешает? Просто, у кого что было сказать - уже сказали. Поэтому и тишина в ветке.
Или Вы предлагаете одно и то же по сто раз переписывать разными словами лишь для того, чтобы ветка жила? |
|
|
|
|
Юрий Андрусенко
Сообщения: 912
Откуда: Херсон
|
| Добавлено:
Чт, 15 Янв 2015 17:10 |
|
Шановні колеги, теж зіткнувся з такою проблемою. Спробував вирішити її наступним чином. Не претендую на істину у останній інстанції, проте, можливо, комусь стане у нагоді або хоча б наведе на необхідні думки.
Характеристика економічного знецінення. Ринок нерухомості перебуває у глибокій стагнації. Рік, що минає, став одним із найскладнішим і найнепередбачуванішим для ріелті-сфери. При цьому ціни пропозиції прямо залежать від курсу валют. Справа в тім, що незважаючи на нормативне зобов’язання вказувати ціни пропозиції у національній валюті, представники продавців традиційно зазначають ціни у доларах США, євро або у гривнях за обмінним курсом. Оскільки найважливішим мірилом даної сфери є економічна цінність від володіння нерухомістю, проведемо аналіз зміни курсу долара США за офіційним курсом НБУ порівняно з індексом інфляції за даними держстату. Так, офіційний курс НБУ української гривні до долара США від початку 2014 року до дати оцінки впав на 50,4%:
7,993 х 100 / 15,8544 = 50,4%.
За той самий час інфляція в Україні склала 21,2%:
http://index.minfin.com.ua/index/infl/
Таким чином, офіційний курс долара США до гривні перевищив ризик інфляційних очікувань на 29,2%:
50,4 – 21,2 = 29,2 %.
Коефіцієнтне вираження приведеної величини може відображати економічне знецінення для нерухомого майна як одного з найбільш поширених та ефективних капіталовкладень:
1 – 29,2/100 = 0,71.
Зазначене коефіцієнтне вираження економічного знецінення знаходить своє застосування для всіх прийнятих оферт і має забезпечити нівелювання економічно невиправданого зростання ціни пропозиції земельних поліпшень на тлі загальнодержавного економічного спаду. |
|
|
|
|
edgar_po
Сообщения: 966
Откуда: козацький край
|
| Добавлено:
Чт, 15 Янв 2015 17:59 |
|
| Юрий Андрусенко писал(а): |
7,993 х 100 / 15,8544 = 50,4%.
За той самий час інфляція в Україні склала 21,2%:
http://index.minfin.com.ua/index/infl/
Таким чином, офіційний курс долара США до гривні перевищив ризик інфляційних очікувань на 29,2%:
50,4 – 21,2 = 29,2 %.
Коефіцієнтне вираження приведеної величини може відображати економічне знецінення для нерухомого майна як одного з найбільш поширених та ефективних капіталовкладень:
1 – 29,2/100 = 0,71. |
а якби курс не мінявся і залишився 7,993, то коефіцієнт економічного знецінення склав би 0,212. Щось не так працює. Треба розбиратися та шукати звязок.
До того ж Національні стандарти не регламентують застосування якихось коефіцієнтів знецінення при застосуванні порівняльного підходу. |
|
|
|
|
Юрий Андрусенко
Сообщения: 912
Откуда: Херсон
|
| Добавлено:
Чт, 15 Янв 2015 19:15 |
|
Ні, колега. Якби курс не мінявся, коефіцієнт економічного знецінення міг би становити різницю між інфляційними очікуваннями і фактичними показниками інфляції. Чим Вам не зв'язок?  Звичайно, це тільки гіпотеза і було б чудово, якби хтось мав верифіковану альтернативу |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 15 Янв 2015 21:41 |
|
| Юрий Андрусенко писал(а): |
| Характеристика економічного знецінення. |
Что-то, уважаемый коллега Юрий Андрусенко, Вас куда-то не туда...
Первое: Вы уверены, что такой экономический износ (обесценение) Вам нужен в рамках затратного подхода? Что он все-таки характеризует?
Второе: индекс инфляции (изменения потребительских цен) - это изменение покупательной способности гривни. Изменение курса гривни относительно доллара - это относительное изменение покупательной способности двух валют... И какое это отношение имеет к экономическому износу недвижимости?
Скорее, можно сказать, что в основе и экономического износа, и изменения покупательной способности гривни лежат общие экономические факторы. Но уже проявляются эти факторы в этих 2 явлениях уже по-разному...
И вот эта фраза (фразы...):
| Юрий Андрусенко писал(а): |
| При цьому ціни пропозиції прямо залежать від курсу валют. Справа в тім, що незважаючи на нормативне зобов’язання вказувати ціни пропозиції у національній валюті, представники продавців традиційно зазначають ціни у доларах США, євро або у гривнях за обмінним курсом. |
как-то не связаны друг с другом, и вообще весьма сомнительны по содержанию... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Юрий Андрусенко
Сообщения: 912
Откуда: Херсон
|
| Добавлено:
Пт, 16 Янв 2015 08:41 |
|
Уважаемый Грей Хорс, корректировка проводилась по данным сравнительного подхода, о чем, собственно, вопрошал топикстартер. Пересмотрите, пожалуйста, содержание моего первого поста - в последнем абзаце содержатся все ответы. На всякий случай последний абзац еще раз:
Зазначене коефіцієнтне вираження економічного знецінення знаходить своє застосування для всіх прийнятих оферт і має забезпечити нівелювання економічно невиправданого зростання ціни пропозиції земельних поліпшень на тлі загальнодержавного економічного спаду.
Тема, как это часто бывает, уходит от сути. Возможно, это помешало взглянуть на вопрос "как есть", т.е. в контексте именно вопроса, а не последующий околосуждений, почему это возникло да как. Не наше с Вами дело, почему это возникло, возможно, мы узнаем об этом позже. Важно, как мне кажется, предложить что-то приближенное к обоснованному. Я предложил то, что считаю таковым Т.е. еще раз - гипотеза заключается в том, что обычные инфляционные ожидания заложены в предложениях и не подлежат корректировкам. Уровень обычных ожиданий можно проследить по ретроспективе. В моем случае я в рамках сравнительного подхода показал разницу между годовым уровнем инфляции и годовым увеличением курса твердой валюты, чтобы продемонстрировать возникший разрыв между статической платежеспособностью покупателя и возросшим значением предложения продавца. Еще раз - в надежде, что это кому-нибудь пригодится или натолкнет на мысли, возможно, даже нужные. Всего хорошего! |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 16 Янв 2015 09:08 |
|
| Юрий Андрусенко писал(а): |
Уважаемый Грей Хорс, корректировка проводилась по данным сравнительного подхода, о чем, собственно, вопрошал топикстартер. Пересмотрите, пожалуйста, содержание моего первого поста - в последнем абзаце содержатся все ответы. На всякий случай последний абзац еще раз:
Зазначене коефіцієнтне вираження економічного знецінення знаходить своє застосування для всіх прийнятих оферт і має забезпечити нівелювання економічно невиправданого зростання ціни пропозиції земельних поліпшень на тлі загальнодержавного економічного спаду. |
Грей Хорс прав в части того, что применение коэффициентов износа или обесценения (в наших стандартах все три вида износов названы собственно износом, в мировой практике износом называется только физический износ, а внешнее и функциональное - обесценение ибо сам по себе объект не изнашивается, а именно обесценивается). Наверное, с этим связаны его мысли.
В сравнительном подходе применяются только корректировки.
Вот еще какая мысль возникла по теме дискуссии.
По сути арендные ставки отображают возможный уровень дохода в виде арендной платы, который можно получить сегодня. Текущая арендная ставка никак не отображает возможные ожидания в будущем. По факту улучшения или ухудшения ситуации арендодатель и арендатор в ходе переговоров скорректируют ее исходя из сложившейся на момент переговоров ситуации, но опять-таки до следующего момента изменения ситуации. Многими договорами предусмотрены всевозможные индексации, пересмотры арендных ставок и т.д. Мы же закрепляя арендную ставку на уровне, сложившемся на дату оценки, фактически говорим, что на протяжении всего периода ситуация будет такой, как сложилась в текущий момент.
В свою очередь, в стоимость предложений к продаже заложено некое ожидание улучшения ситуации в будущем. Т.е. стоимость предложения отображает стоимость объекта на протяжении всего периода его оставшегося срока жизни, в том числе и включает ожидание улучшения ситуации и поднятия стоимости объекта недвижимости.
С этим тоже может быть связана часть разрыва между результатами доходного и сравнительного подходов. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь
Последний раз редактировалось: Серый (Пт, 16 Янв 2015 09:52), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Пт, 16 Янв 2015 09:47 |
|
+100 2 Серый
После кризиса 2008 часть коллег, в т.ч. и я применяли в дох.подходе исключительно дисконтирование, причём именно с учетом перспектив выхода из кризиса (по аналогии с хронологией кризиса 1998), при этом
на оптимизьм работали в прогнозах три показателя:
- ставка дисконта - с уменьшением,
- Кфвп - с увеличением,
- ставка аренды - с увеличением, после достижения Кфвп условно типичного значения (насыщения).
Безусловно, различие в стоимостях разных подходов объясняется в первую очередь оптимистическими ожиданиями продавцов.
Но какие аналогии для прогнозов выбирать в этой ситуации??? |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пт, 16 Янв 2015 10:36 |
|
| Юрий Андрусенко писал(а): |
| Зазначене коефіцієнтне вираження економічного знецінення знаходить своє застосування для всіх прийнятих оферт і має забезпечити нівелювання економічно невиправданого зростання ціни пропозиції земельних поліпшень на тлі загальнодержавного економічного спаду. |
О.К.
| Серый писал(а): |
| В сравнительном подходе применяются только корректировки. |
100%. Износом (обесценением) это называть... ну, как-то не очень хорошо , вносится дополнительная путаница в профессиональную терминологию, которой там и так достаточно.
А в данном случае, я думаю, это вообще не корректировка, а некая комплексная задача, созвучная обсуждаемому выше несколько дней назад, которая сводится к:
1. пониманию того, насколько верны, объективны и актуальны цены предложений, приведенные в И-нете. Решение этой части задачи индивидуально для каждого подобранного аналога и наиболее корректно путем простого и нудного прозвона... и общего коэффициента тут не вывести. Точнее, вывести можно, но его корректность будет как у средней температуры по больнице точь-в-точь;
2. пониманию хотя бы того торга, на который соглашается продавец аналогов. Тоже реальнее всего это можно определить путем индивидуального прозвона.
А вот этот пересчет через курсы и инфляцию... в двух словах - вообще доверия не вызывает. Sorry.
Т.е. на самом деле за этим может и стоять... что-то... но использование такой методологии "всех под одну гребенку" уже снижает точность расчетов, грубо говоря, до +/- 50%...
Добавлено спустя 8 минут 18 секунд:
| Серый писал(а): |
| Вот еще какая мысль возникла по теме дискуссии. |
Очень интересно.
Но - чуть позже. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
КонстантинМКГ
Сообщения: 1
|
| Добавлено:
Пн, 02 Фев 2015 17:57 |
|
| galswit писал(а): |
І знову в Україні на ринку нерухомості криза. Я би сказав - передреволюційний стан. Покупці не хочуть купувати по старих цінах, а продавці не готові продавати по нових цінах. Знову оцінювачі стоять перед дилемою або щось вигадувати або брати порівняльний підхід який зараз не працює для більшості об'єктів комерційного призначення.
Об'єктивна оцінка без підгонок дає різницю в приблизно 45% між двома підходами (власне дохідний менший від порівняльного). Декілька разів перевірені всі вхідні дані і припущення. Методологічно все добре, по факту держава в особі ФДМУ, МВД, УЗБЕЗУ, СБУ і т.д. не зрозуміє таких цифр. Використовувати якісь ліві коефіцієнти не хочеться. Об'єкти стоять в експозиції по 15-30 місяців. Яке в нас моральне право використовувати такі об'єкти для порівняльного підходу і що з ними робити?
З іншого боку ставка капіталізації яка здатна згладити різницю - нонсенс помножений на безглуздя.
Безризикова по валютних депозитах: треба вводити ризик неотримання цих коштів. Гривневий депозит нижчий від річної інфляції. Ну добре, взяли валютний депозит, порахували ставку кумулятивно з використанням розрахунку кожного з ризиків Виходить К=15%, хоча ще рік тому для цих же об"єктів було 11-12%. Ну а для того щоб дохідний підріс до рівня порівняльного треба щоб ставка була максимум 10%, От така і є проблема. Чи готові ми відповісти на виклики часу? Чи будемо плисти по течії і писати те що думає про ціни замовник або перевіряючий чи контролюючий орган? І основне: як вийти з цієї ситуації без втрат часу, здоров'я і нервів? |
|
|
|
|
|
work
Сообщения: 284
|
| Добавлено:
Пн, 02 Фев 2015 22:14 |
|
Правите ли ставку на налог от пассивной прибыли?)
Правите ли ставку на невозможность забрать депозит из банка в валюте?)
Правите ли ставку на "банкопад" или "банкротство банков"?)
Правите ли ставку на невозможность купить валюту в большинстве банков, кроме ряда банков, чьи обменники продают $ по 20+ и евро по 28+?)
После следующих правок, ваша ставка будет выглядеть прекрасно. 
И да ответ в первом посте. Безризикова ставка на сегодня не может приниматься на уровне депозитов. Ни в валюте, ни в тугриках.
| Цитата: |
| і писати те що думає про ціни замовник або перевіряючий чи контролюючий орган? |
За частую к этому и сводится профессия "рисовальщик". Но это принято называть "власна думка оцінювача". |
|
|
|
|
HUGO
Возраст: 46
Сообщения: 1260
|
| Добавлено:
Ср, 04 Фев 2015 14:43 |
|
Серый ты прав 100%, в этом есть логика и объяснение пропасти между СП и ДП. Только кроме понимания этого факта как бы это все свести к аргументированным корректировкам в цифрах, как бы это все "отквалиметрить"
Добавлено спустя 13 минут 5 секунд:
Юрий Андрусенко предложил один из вариантов. Получается что эта 0,71 для ВСЕХ, ВСЯ и главное ВЕЗДЕ? Что то-то не то. Мозг отказывается принимать или понимать.
Ну раз зашел разговор о предложениях, то я придумал и применял расчет ЭИ в рамках ЗП, исходя из рассуждений, описанных Гохбергом И.И. и Дурицким В.В. статье в «Государственном бюллетне о приватизации» (2002г).
Используя их логику я преломил ее несколько под другим углом.
Для определения экономического износа используется нелинейная зависимость между коэффициентами годности по экономическому износу и величинами средних (базовых) стоимостей одного квадратного метра земель населенных пунктов. Зависимость характеризуется следующим уравнением :
Ко /Ка = (Цо / Ца)n ,
где Ко – величина коэффициента пригодности по экономическому износу объекта оценки, грн.; Ка – величина коэффициента пригодности по экономическому износу аналога; Цо – базовая ставка 1 кв.м. земель населенного пункта для объекта оценки, которая определена согласно проведенной денежной оценки земель, грн.; Ца – базовая ставка 1 кв.м. земельного населенного пункта для аналога, которая определена согласно проведенной денежной оценки земель; n – классический показатель, коэффициент «торможения цены» на масштабе, значение которого принято оценщиком на уровне 0,6.
Оценщик в дальнейших своих рассуждениях принимает тот факт, что для областного центра экономический износ отсутствует (равен нулю). Тогда Ка = 1,00.
О том где официально из Инета можно взять базовые ставки по ЛЮБОМУ населенному пункту Украины знает каждый.
В итоге можно ХОТЬ КАК ТО доказать ЭИ. Кстати коэффициент получается таким что согласуется со здравым смыслом.
Предвижу что многие найдут в этой методике кучу ВСЕГО недоброго.
Давайте варганить вместе хоть что то.
Или предлагайте свои методики. |
|
|
|
|
HUGO
Возраст: 46
Сообщения: 1260
|
| Добавлено:
Чт, 05 Фев 2015 16:19 |
|
Сдулись, братья и сетры ? |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 05 Фев 2015 18:25 |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
