| Автор |
Сообщение |
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
 Добавлено:
Чт, 19 Фев 2015 15:05 |
  |
| Dob писал(а): |
| Yourick писал(а): |
| И куди його (економічний знос) потім застосовувати? |
Незрозумів Вашого стьобу  :" border="0" />
|
если определяется РС, то как обосновать применение затратного подхода? вряд ли вменяемый инвестор будет покупать развалины ради развалин. в чём их полезность?
если развалины покупают для того, чтобы получить права на землю, то тогда затратный подход не подходит для определения стоимости такого объекта.
Варианты для чего кому-то нужна умершая база отдыха:
- очистить землю и освоить её кардинально альтернативно,
- провести комплексную реконструкцию, возможно с сохранением наиболее полезных объектов,
- с наименьшими усилиями подшаманить то что есть, чтобы получить возможность эксплуатации с минимальной наживой (этот вариант скорее всего уже не работает) |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
   |
|
edgar_po
Сообщения: 966
Откуда: козацький край
|
| Добавлено:
Чт, 19 Фев 2015 15:15 |
|
| Yourick писал(а): |
| Шо опять відвідав привид витратного підходу? |
ну так, некоторые считают что затраткой считать очень просто: умножил строительный объем на единичный показатель, придумал все виды износов и опана - остаточная стоимость замещения. но она же не рыночная.
Добавлено спустя 2 минуты 30 секунд:
| Yourick писал(а): |
| если определяется РС, то как обосновать применение затратного подхода? вряд ли вменяемый инвестор будет покупать развалины ради развалин. в чём их полезность? |
почти то же самое... |
|
|
|
|
Dob
Сообщения: 314
|
| Добавлено:
Чт, 19 Фев 2015 15:30 |
|
edgar_po
Я розумію це чудово, але що приноситиме дохід???
| Dob писал(а): |
| яка вже понад два десятки, а той більше років не діє, будівлі та споруди на відсотків 70-80 розрушені, або демонтовані |
Мені непотрібна інвестиційна вартість, а реальна ринкова, комплексу, точніше те що від нього залишилось.
Добавлено спустя 11 минут 2 секунды:
| Yourick писал(а): |
| если определяется РС, то как обосновать применение затратного подхода? вряд ли вменяемый инвестор будет покупать развалины ради развалин. в чём их полезность? |
1. Ну а якщо попався невміняємий інвестор, і його цікавить, вартість припустимо будівельних матеріалів?
2. Я запитав поради колег про економічний знос, як тут можна його застосувати, а не про вибір та обгрунтування підходів. Ви рахуєте, що краще знайти 5-6 аналогів, і робити 200% коригування??? Стосовно дохідного підходу я взагалі вибачне нерозумію його раціональне використання в даному випадку. |
|
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Чт, 19 Фев 2015 15:48 |
|
| Dob писал(а): |
edgar_po
Я розумію це чудово, але що приноситиме дохід???
Мені непотрібна інвестиційна вартість, а реальна ринкова, комплексу, точніше те що від нього залишилось. |
я намалював три найтиповіших варіанти, при яких очікується певний дохід (третій варіант вже вмер).
скоріше за все земля в постійному користуванні або взагалі без реєстрації, тому якщо не хочеться пов'язувати оцінку з інвестиційною вартістю, а визначити реальну ринкову, то розпочати аналіз альтернативного використання можливо з того, що при певних економічних розкладах дохід буде приносити право оренди для орендаря земельної ділянки.
тобто модель оцінки - майно не має корисності, корисність має земля, права на майно набувають з метою отримати права на землю, вартість права користування вільною землею визначається як вартість права оренди для орендаря |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
Stern
Гость
|
| Добавлено:
Чт, 19 Фев 2015 15:57 |
|
+100
Анализ наилучшего экономически обоснованного использования объекта должен в этом случае определять выбор подхода. |
Последний раз редактировалось: Stern (Чт, 19 Фев 2015 17:54), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Dob
Сообщения: 314
|
| Добавлено:
Чт, 19 Фев 2015 16:00 |
|
Yourick
Дякую, цікаво !!! Мені ваша ідея сподобалася.
| Yourick писал(а): |
| майно не має корисності |
Майно в будь якому випадку має користність, навіть в якості будівельних метеріалів. |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 19 Фев 2015 16:41 |
|
| edgar_po писал(а): |
| но она же не рыночная. |
где это сказано? 
| Dob писал(а): |
| Ви рахуєте, що краще знайти 5-6 аналогів, і робити 200% коригування??? |
кстати, это не будет неадекватно, т.е. если Вы сделаете смету на восстановление вашей базы до уровня аналогов, то смело эту сумму можно будет вычитать из стоимости аналогов и там пусть хоть 3000% корректировка, но она будет обоснована куда лучше чем мифический экономический износ. |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
 |
|
edgar_po
Сообщения: 966
Откуда: козацький край
|
| Добавлено:
Чт, 19 Фев 2015 17:11 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
где это сказано? |
а где сказано что остаточная стоимость замещения = рыночная стоимость?
Добавлено спустя 2 минуты 32 секунды:
| Филин Андрей писал(а): |
| если Вы сделаете смету на восстановление вашей базы до уровня аналогов, то смело эту сумму можно будет вычитать из стоимости аналогов и там пусть хоть 3000% корректировка, но она будет обоснована куда лучше чем мифический экономический износ. |
в этом случае нужно делать полную смету на строительство базы имея на руках проект, а использовать УПВС будет не совсем корректно |
Последний раз редактировалось: edgar_po (Чт, 19 Фев 2015 17:21), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
nafan9
Сообщения: 75
|
| Добавлено:
Чт, 19 Фев 2015 17:19 |
|
[quote="edgar_po"]
| Филин Андрей писал(а): |
где это сказано? |
а где сказано что остаточная стоимость замещения = рыночная стоимость?
Добавлено спустя 2 минуты 32 секунды:
а что стоимость, которая рассчитана на основе затратного подхода не может быть рыночная? |
|
|
|
|
edgar_po
Сообщения: 966
Откуда: козацький край
|
| Добавлено:
Чт, 19 Фев 2015 17:22 |
|
| nafan9 писал(а): |
| а что стоимость, которая рассчитана на основе затратного подхода не может быть рыночная? |
может но не всегда, речь идет о равенстве остаточной стоимости замещения и рыночной в контексте базы отдыха. |
|
|
|
|
Stern
Гость
|
| Добавлено:
Чт, 19 Фев 2015 17:54 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
| edgar_po писал(а): |
| но она же не рыночная. |
где это сказано? |
НС №1, п. 19. До неринкових видів належать вартість заміщення, вартість відтворення, залишкова вартість заміщення (відтворення), вартість у використанні, споживча вартість, вартість ліквідації, інвестиційна вартість, спеціальна вартість, ліквідаційна вартість, чиста вартість реалізації, оціночна вартість та інші види, порядок визначення яких встановлюється окремими національними стандартами. |
|
|
|
|
edgar_po
Сообщения: 966
Откуда: козацький край
|
| Добавлено:
Чт, 19 Фев 2015 18:08 |
|
| Stern писал(а): |
Филин Андрей писал(а):
edgar_po писал(а):
но она же не рыночная.
где это сказано?
НС №1, п. 19. До неринкових видів належать вартість заміщення, вартість відтворення, залишкова вартість заміщення (відтворення), вартість у використанні, споживча вартість, вартість ліквідації, інвестиційна вартість, спеціальна вартість, ліквідаційна вартість, чиста вартість реалізації, оціночна вартість та інші види, порядок визначення яких встановлюється окремими національними стандартами. |
коллеги хотели сказать, что в некоторых случаях, остаточная стоимость замещения может быть приравнена к рыночной... |
|
|
|
|
Stern
Гость
|
| Добавлено:
Чт, 19 Фев 2015 18:28 |
|
| edgar_po писал(а): |
| Stern писал(а): |
Филин Андрей писал(а):
edgar_po писал(а):
но она же не рыночная.
где это сказано?
НС №1, п. 19. До неринкових видів належать вартість заміщення, вартість відтворення, залишкова вартість заміщення (відтворення), вартість у використанні, споживча вартість, вартість ліквідації, інвестиційна вартість, спеціальна вартість, ліквідаційна вартість, чиста вартість реалізації, оціночна вартість та інші види, порядок визначення яких встановлюється окремими національними стандартами. |
коллеги хотели сказать, что в некоторых случаях, остаточная стоимость замещения может быть приравнена к рыночной... |
Вроде бы в случае "спеціалізованого майна"...
При соответствующем обосновании, конечно, многое возможно, но п. 20 снова возвращает нас к АННЭИ
"12. Використання ринкової вартості як бази оцінки під час укладання договору на проведення оцінки майна можливе за умови відповідності угоди, у зв'язку з якою проводиться оцінка, змісту поняття ринкової вартості. При цьому умови такої угоди не повинні передбачати будь-які додаткові обмеження або вимоги, що впливають на майбутню економічну вигоду від використання покупцем об'єкта оцінки.
13. Для визначення ринкової вартості враховується найбільш ефективне використання об'єкта оцінки.
14. Визначення ринкової вартості об'єкта оцінки можливе із застосуванням усіх методичних підходів у разі наявності необхідної інформації.
20. Неринкові види вартості як база оцінки визначаються за допомогою методів та оціночних процедур, які ґрунтуються на результатах аналізу корисності або призначення об'єкта оцінки, а також вивченні впливу умов використання або способу відчуження об'єкта оцінки." |
Последний раз редактировалось: Stern (Чт, 19 Фев 2015 20:29), всего редактировалось 4 раз(а) |
|
|
|
edgar_po
Сообщения: 966
Откуда: козацький край
|
| Добавлено:
Чт, 19 Фев 2015 19:13 |
|
| Stern писал(а): |
При соответствующем обосновании, конечно, многое возможно, но п. 20 снова возвращает нас к АННЭИ
"20. Неринкові види вартості як база оцінки визначаються за допомогою методів та оціночних процедур, які ґрунтуються на результатах аналізу корисності або призначення об'єкта оцінки, а також вивченні впливу умов використання або способу відчуження об'єкта оцінки." |
ну, кто-бы спорил, кроме
| Филин Андрей писал(а): |
где это сказано? |
|
|
|
|
|
Stern
Гость
|
| Добавлено:
Чт, 19 Фев 2015 19:59 |
|
Думаю, что информации со всех сторон поступило достаточно, чтобы принять решение.
Но проблема-то осталась.
| Dob писал(а): |
edgar_po
Я розумію це чудово, ...
1. Ну а якщо попався невміняємий інвестор, і його цікавить, вартість припустимо будівельних матеріалів?
2. Я запитав поради колег про економічний знос, як тут можна його застосувати, а не про вибір та обгрунтування підходів... |
Что-то не так с инвестором... |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
