| Автор |
Сообщение |
myla_k
Сообщения: 33
|
 Добавлено:
Сб, 24 Окт 2015 10:32 |
  |
Потрібно оцінити нежитлове приміщення в 2 поверховому житловому будинку. Оцінюю за УПВС 2004 р.
Приміщення - на першому поверсі. З техпаспорта можна взяти лише будівельні показники цього приміщення. Як знайти розрахункову кількість поверхів n ? Будівельний обєм будинку - невідомий.
Хто робив оцінку приміщень (або окремих квартир) по нових УПВС в малоповерхових будинках, поділіться досвідом. Дууууууууже потрібно!!!!!!!!
Рахувала по старих УПВС - різниця між витратним і порівняльним - більше 50%!!!!!! |
|
|
  |
|
Gorets11
Сообщения: 961
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Сб, 24 Окт 2015 10:47 |
|
| myla_k писал(а): |
Рахувала по старих УПВС - різниця між витратним і порівняльним - більше 50%!!!!!! |
А что Вас смутило? Если отталкиваться от параметров строительного бизнеса, то как раз так и есть в реальности: продажная стоимость устанавливается на уровне 100% доходности от уровня затрат... При расчете по УПВС Вы, фактически, рассчитываете затраты, а сравнительным подходом определяете рыночную стоимость... Или есть кто-то, кто и правда считает, что в условиях рыночных отношений норма прибыли составляет заложенные "затраткой" 6%? С учетом времени строительства (а это, как правило, не мене 2 лет), каким же идиотом надо быть, чтобы рисковать связываться с строительством, имея на выходе прибыль 3% годовых? 
Так, что, проблема в Вашем случае не в том, почему у Вас получилось такое расхождение, а в том, как "аккуратно" описать, что это расхождение - вполне закономерно в рыночных условиях и ничего страшного в этом нет... 
| myla_k писал(а): |
| Хто робив оцінку приміщень (або окремих квартир) по нових УПВС в малоповерхових будинках, поділіться досвідом. Дууууууууже потрібно!!!!!!!! |
Когда-то, года три назад, пробовал... Ради "общего развития"... Какой именно "опыт" Вас интересует? Как пользоваться - там все подробно расписано... Полученный результат - как и положено: бред...
 |
|
|
|
|
myla_k
Сообщения: 33
|
| Добавлено:
Сб, 24 Окт 2015 11:17 |
|
По-нових УПВС:
Як користуватись розібралась.
Цікавить таке питання.
Для підбору аналогу потрібно показник n.
Приведена кількість поверхів - n характеризується відношенням сумарної площі всіх поповерхових перетинів, у тому числі підвального і мансардного поверхів під частиною і над частиною будинку, до площі основи будівлі S.
Мій обєкт - в двохповерховому будинку з підвалом. Площу основи будівлі порахувала по плану з техпаспорта, аналогічна площа перетину першого поверху і другого. Як розміщений підвал, його розміри - не відомо, в Акті техн. огляду написано: не обстежувались, недоступні для огляду, (це старий будинок 18 ст. )
То n=???????
Буду вдячна за відповідь. |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Сб, 24 Окт 2015 11:41 |
|
| myla_k писал(а): |
| Рахувала по старих УПВС - різниця між витратним і порівняльним - більше 50%!!!!!! |
А нахрена козе баян. Переведя на оценочный язык: нафига насчитать непонятно что по затратному подходу, получить рыночный результат по сравнительному, и потом пытаться объяснить полученную разницу. Да еще и потом дополнительно объяснять почему в качестве конечного результата выбрано то или иное значение.
Раз уж так хочется сделать два подхода, то уж если есть рынок для сравнительного подхода, то с высокой долей вероятности он есть и для доходного подхода. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
myla_k
Сообщения: 33
|
| Добавлено:
Сб, 24 Окт 2015 11:45 |
|
| Серый писал(а): |
| myla_k писал(а): |
| Рахувала по старих УПВС - різниця між витратним і порівняльним - більше 50%!!!!!! |
нафига насчитать непонятно что по затратному подходу, получить рыночный результат по сравнительному, и потом пытаться объяснить полученную разницу. Да еще и потом дополнительно объяснять почему в качестве конечного результата выбрано то или иное значение.
Раз уж так хочется сделать два подхода, то уж если есть рынок для сравнительного подхода, то с высокой долей вероятности он есть и для доходного подхода. |
Будинок - памятка архітектури |
|
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 961
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Сб, 24 Окт 2015 11:47 |
|
| Серый писал(а): |
А нахрена козе баян. |
Если я правильно понял, человеку просто захотелось "поэкспериментировать"... Как мне в свое время... Что ж в этом плохого?
Добавлено спустя 1 минуту 9 секунд:
| myla_k писал(а): |
Будинок - памятка архітектури |
Упссс... Мое предыдущее сообщение, похоже, "прошло мимо"....  |
|
|
|
|
myla_k
Сообщения: 33
|
| Добавлено:
Сб, 24 Окт 2015 11:55 |
|
| myla_k писал(а): |
Будинок - памятка архітектури |
Упссс... Мое предыдущее сообщение, похоже, "прошло мимо".... [/quote]
Ні, не пройшло мимо.
Просто знайомий оцінювач переконує, що для такого обєкта потрібно всі три методи використовувати.
З мене і двох би вистачило!!!!!!!!!!!!!! |
|
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 961
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Сб, 24 Окт 2015 11:58 |
|
| myla_k писал(а): |
Мій обєкт - в двохповерховому будинку з підвалом. Площу основи будівлі порахувала по плану з техпаспорта, аналогічна площа перетину першого поверху і другого. Як розміщений підвал, його розміри - не відомо, в Акті техн. огляду написано: не обстежувались, недоступні для огляду, (це старий будинок 18 ст. )
То n=???????
Буду вдячна за відповідь. |
Пока Вы не писали, что это памятник - был только один совет: не заморачивайтесь... Теперь, конечно, ситуация изменилась... Полагаю, у Вас есть только один путь: езжайте на объект и пробивайтесь в подвал с надеждой, что он он занимает ровно ту площадь, что и первый этаж... Поскольку вероятность, что Вам так повезет, довольно низка - готовьтесь проводить собственные измерения...
Правда, есть еще вариант: плюнуть на все это и сделать в отчете "допущение", что подвал занимает всю площадь застройки... Или другое допущение: "подвал отсутствует"... Кстати, второй вариант более реален, поскольку в те времена высота подвалов, как правило, составляла 180-190 см, а по сегодняшним нормам подземные помещения с такой высотой относятся не к категории "подвал", а к категории "техническое подполье"... Поскольку в наших УПВС такого понятия, как "техподполье" в качестве помещений, требующих учета, не предусмотрено, Вы можете смело указывать, что "подвал отсутствует"...
Добавлено спустя 2 минуты 54 секунды:
| myla_k писал(а): |
Просто знайомий оцінювач переконує, що для такого обєкта потрібно всі три методи використовувати.
З мене і двох би вистачило!!!!!!!!!!!!!! |
Если так, то указываете в отчете, что у Вас отсутствуют данные. необходимые для применения затратного подхода (а они у Вас в данном случае РЕАЛЬНО ОТСУТСТВУЮТ) и ограничиваетесь двумя подходами... А освободившееся субботнее время посвящаете питию пыва... |
|
|
|
|
myla_k
Сообщения: 33
|
| Добавлено:
Сб, 24 Окт 2015 12:05 |
|
Дуже дякую за пораду. З мене пиво  |
|
|
|
|
slon_kharkov
Сообщения: 107
|
| Добавлено:
Сб, 24 Окт 2015 12:12 |
|
| Gorets11 писал(а): |
| норма прибыли составляет заложенные "затраткой" 6% |
Подскажите где такая цифра нашлась? |
|
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 961
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Сб, 24 Окт 2015 12:35 |
|
| myla_k писал(а): |
| Дуже дякую за пораду. З мене пиво |
К приему "жидкого спасибо" ВСЕГДА ГОТОВ!
Добавлено спустя 5 минут 2 секунды:
| slon_kharkov писал(а): |
| Gorets11 писал(а): |
| норма прибыли составляет заложенные "затраткой" 6% |
Подскажите где такая цифра нашлась? |
Честно говоря, в каком именно документе это указано, с ходу не скажу... Но данная норма прописана в нескольких разных документах... Если не ошибаюсь, указана она и в старых УПВС, есть она и в современных нормативных актах, касающихся строительной отрасли... Если я правильно понимаю, закладывалась такая прибыль при плановой экономике, а потом эта же цифра просто плавно "перетекла" и в современную нормативную базу... |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Сб, 24 Окт 2015 14:21 |
|
| myla_k писал(а): |
| Будинок - памятка архітектури |
И что это меняет?
Вдумайтесь в логику. Ваш объект оценки - встроенное помещение. В соседней ветке обсуждался вопрос определения стоимости квартиры (по сути это тоже встроенное помещение здания) в рамках затратного подхода. И в рамках обсуждения задавался вопрос, а возможно ли вообще строительство встроенного помещения как самостоятельного объекта. Логичный ответ - нет.
Далее. Ваш объект - памятник архитектуры 18 столетия, а Вы при этом пытаетесь применить к нему УПВС 2004 года, расценки в котором ориентированы на совсем другие строительные технологии. Причем, УПВС - это стоимость замещения, а к памятнику наверное логичнее подходит стоимость воссоздания (на то он памятник, значит имеет какую-то особенность, которая и относит его к памятникам, а вы его под общий УПВС).
С таким же понтом можно было взять значения опосередкованой стоимости строительства для разных категорий объектов, которые минрегион дает. Все равно что так что так пальцем в небо, только с УПВС гемора больше. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Eurootsenka
Сообщения: 5
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Чт, 26 Ноя 2015 14:46 |
|
Оценю любым подходом. Укажу Реальную рыночную стоимость. контакты на сайте:eok.dp.ua . Спасибо за внимание. |
_________________
С уважением!
Станислав |
|
 |
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
