Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  оценка фундамента Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу Пред.  1, 2 Автор Сообщение HUGO Возраст: 46 Сообщения: 1260 Добавлено: Пн, 15 Июн 2015 08:43 Эх, что же Вы сразу то не сказали Считаете 1) Отрицательный ден поток - составляете смету на разборку (сами или сметчик) 2) Положительный ден поток - типа что можно продать на вторичном рынке строительных матер и изделий и по каким ценам. Естественно максимальным образом учесть физический износ оных. Т.е. если берете за сравнение б/у материалы, то физ износ в их ценах как правило уже учитан, если новые - срезаете стоимость на физ износ. 3) Накладываете п.1 на п.2 (т.е. + на -) 4) Получаем стоимость ликвидации. Если она больше 1 грн. - значит это она и есть Если меньше 1 грн - приравнивается к 1 грн. каким бы глубоким минус не был при наложении. Это схематически. Есть куча мелких нюансов. Ну, например, в смете учитывать только прямые затраты или нет ? Francuzzz Возраст: 40 Сообщения: 508 Откуда: г. Полтава Добавлено: Сб, 21 Май 2016 20:52 Добрый вечер. Столкнулся с такой загвоздкой. Оценка для суда (развод не полюбовный, так что работа должна быть без вопросов). По документам на участке недострой (2% готовности), летняя кухня и уборная с забором. Район элитной застройки. По факту: бутобетонный фундамент, летняя кухня жилая (полноценный дом на 45 кв.м. с душем, туалетом,2 комн. и проходной кухней (без газа). Вопрос: как правильно оценить? За аналоги взять жилые дома с понижающим коэффициентом, что это не дом, а кухня (и как вывести такой коэф?). В этом районе только элитные хоромы, мелких домиков тут нет. И фундамент как учесть правильно (в + или -?) _________________ Кто понял жизнь работу бросил Lovchiy Сообщения: 359 Откуда: Лучшая страна на планете Добавлено: Сб, 21 Май 2016 21:05 Почему не взять в качестве аналогов так называемые "дворища", дома там как правило развалины или же те же недострои, а хозяйственные постройки в наличии? _________________ Распределение ролей – вот пьесы ключевой момент Francuzzz Возраст: 40 Сообщения: 508 Откуда: г. Полтава Добавлено: Вс, 22 Май 2016 04:36 потому что хозпостройка по сути есть жилой дом _________________ Кто понял жизнь работу бросил Gorets11 Сообщения: 961 Откуда: Харьков Добавлено: Вс, 22 Май 2016 09:34 Francuzzz писал(а): Добрый вечер. Столкнулся с такой загвоздкой. Оценка для суда (развод не полюбовный, так что работа должна быть без вопросов). По документам на участке недострой (2% готовности), летняя кухня и уборная с забором. Район элитной застройки. По факту: бутобетонный фундамент, летняя кухня жилая (полноценный дом на 45 кв.м. с душем, туалетом,2 комн. и проходной кухней (без газа). Вопрос: как правильно оценить? За аналоги взять жилые дома с понижающим коэффициентом, что это не дом, а кухня (и как вывести такой коэф?). В этом районе только элитные хоромы, мелких домиков тут нет. И фундамент как учесть правильно (в + или -?) Как я понимаю, сравнительный подход здесь вообще не катит... Затраткой... Земельная компонента - сравнительный... В принципе, должен получиться вполне адекватный результат... Francuzzz Возраст: 40 Сообщения: 508 Откуда: г. Полтава Добавлено: Вс, 22 Май 2016 13:30 по-моему, затратка тут не совсем отобразит стоимость _________________ Кто понял жизнь работу бросил Gorets11 Сообщения: 961 Откуда: Харьков Добавлено: Вс, 22 Май 2016 13:54 Francuzzz писал(а): по-моему, затратка тут не совсем отобразит стоимость Какую именно стоимость на отражает в данном случае затратка? Вы ведь сами указали, что речь идет об оценке недостроя со степенью готовности в 2%. В общем-то, согласно требованиям НСО других вариантом оценки и нет... Вернее, они есть, но они будут вступать в конфликт с требованиями НСО... Francuzzz Возраст: 40 Сообщения: 508 Откуда: г. Полтава Добавлено: Вс, 22 Май 2016 14:17 фундамент да, а с летней кухней что делать? тоже затраткой или дома с поправкой брать? _________________ Кто понял жизнь работу бросил ЛП Сообщения: 362 Откуда: ЗУ Добавлено: Вс, 22 Май 2016 15:05 Судебные эксперты при разделе имущества используют только затратный подход (рыночная стоимость земли + здания и сооружения затратным подходом). _________________ Желай большего, но довольствуйся малым Francuzzz Возраст: 40 Сообщения: 508 Откуда: г. Полтава Добавлено: Вс, 22 Май 2016 16:57 тут раздела как такового пока нет. определяется сумма судебного сбора для подачи заявления _________________ Кто понял жизнь работу бросил Gorets11 Сообщения: 961 Откуда: Харьков Добавлено: Вс, 22 Май 2016 17:05 Francuzzz писал(а): фундамент да, а с летней кухней что делать? тоже затраткой или дома с поправкой брать? А есть документ, подтверждающий, что летняя кухня является законченным объектом? Разве есть на нее отдельный документ о праве собственности, выданный на основании акта о принятии в эксплуатацию?Как я понимаю - нет... Поэтому, по сути, это на данный момент даже не объект недвижимости... Это определенным образом сложенные стройматериалы... И такой правовой статус у этой кухни будет до тех пор, пока она не будет принята в эксплуатацию вместе с основным строением... Если Вы сейчас начнете сравнивать эту кухню с официальным домом - то Вы обязаны сделать поправку на то обстоятельство, что данная кухня НЕ является объектом недвижимости в правовом плане и, соответственно, в любой момент органы местной власти могут обязать собственника снести эту кухню... Основание: например, ее нет в проекте, который был утвержден. Или ее размеры и/или планировка не соответствуют утвержденному проекту... Или в проекте указано,что она будет построена из кирпича, а ее построили из гранита... Юридически - в любом из этих случаев орган местной власти имеет право потребовать ее снести и построить в соответствии с утвержденным проектом... Учесть все эти факторы путем поправок - я бы не смог... Конечно, если бы меня в данном случае интересовала обоснованность результата... Francuzzz Возраст: 40 Сообщения: 508 Откуда: г. Полтава Добавлено: Вс, 22 Май 2016 17:36 по летней кухне есть декларация про готовность к эксплуатации. Добавлено спустя 2 минуты 46 секунд: есть договор купли-продажи объекта незаконченого строительством (2 2000 года, декларация про готовность к эксплуатации летней кухни и уборной 2014 года и техпаспорт на все это 2013 года _________________ Кто понял жизнь работу бросил Gorets11 Сообщения: 961 Откуда: Харьков Добавлено: Вс, 22 Май 2016 20:17 Francuzzz писал(а): по летней кухне есть декларация про готовность к эксплуатации. Добавлено спустя 2 минуты 46 секунд: есть договор купли-продажи объекта незаконченого строительством (2 2000 года, декларация про готовность к эксплуатации летней кухни и уборной 2014 года и техпаспорт на все это 2013 года Ну да... Тогда это существенно меняет дело... В плане документов... Но не в плане оценки: действительно, "летнюю кухню" Вы вполне можете ценить сравнительным... Где взять аналоги - не спрашивайте, поскольку, сомневаюсь, что кто-то сможет подсказать... Их просто нет! Вы, конечно, можете попробовать в качестве аналогов брать жилые дома... Нужно ли это? На мой взгляд, в качестве "аналогичного" объекта летней кухне принимать жилой дом - некорректно... В конце концов, мы не берем при оценке гаража в качестве аналога квартиру... Хотя, и там и там можно жить... Но,все-таки, назначение у этих объектов разное... Есть, правда, еще вариант, при котором Вы сможете описать НЭУ летней кухни,как полноценный жилой дом... Тогда, конечно, все будет в порядке... Но судью ведь тоже надо пожалеть: он же не будет читать ВЕСЬ отчет... Поэтому, из тех двух строчек в отчете, которые судья прочитает, он может увидеть лишь то, что Вы начинаете оценивать "летнюю кухню", а заканчиваете "жилой дом"... Взрыв мозга может случиться... Возвращаясь к вопросу изначальному, я бы, все таки, предложил Вам более внимательно посмотреть в направлении затратки... В конце концов, что именно люди будут делить? Рыночную стоимость участка и денежные знаки, которые были ими потрачены на строительство... Как по мне, так совершенно нормально посчитать данную сумму именно затраткой... Хотя, как и Вы, ненавижу затратный подход и пытаюсь избежать его использования всеми доступными способами... Francuzzz Возраст: 40 Сообщения: 508 Откуда: г. Полтава Добавлено: Вс, 22 Май 2016 21:20 спасибо. на этом я, наверное и остановлюсь. _________________ Кто понял жизнь работу бросил Gorets11 Сообщения: 961 Откуда: Харьков Добавлено: Вс, 22 Май 2016 21:29 Francuzzz писал(а): спасибо. на этом я, наверное и остановлюсь. Можно было и без "спасибо" обойтись... Удачи! Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу Пред.  1, 2  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме