| Автор |
Сообщение |
Лебедь
Сообщения: 167
Откуда: Украина
|
 Добавлено:
Вт, 07 Июн 2016 08:41 |
  |
Объективно вполне:
- ограничить срок рецензирования;
- ввести критерий для проведения проверки: например, результат оценки выпадает за нижнюю границу среднего рыночного диапазона. |
|
|
  |
|
Петрович
Сообщения: 784
|
| Добавлено:
Вт, 07 Июн 2016 08:56 |
|
Каким образом будут установлены границы среднего рыночного диапазона, ув. Лебедь? |
|
|
 |
|
ЛП
Сообщения: 362
Откуда: ЗУ
|
| Добавлено:
Вт, 07 Июн 2016 09:05 |
|
И никаких приостановок деятельности на период рецензирования. |
_________________
Желай большего, но довольствуйся малым |
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 961
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Вт, 07 Июн 2016 09:15 |
|
| Лебедь писал(а): |
Объективно вполне:
- ограничить срок рецензирования;
- ввести критерий для проведения проверки: например, результат оценки выпадает за нижнюю границу среднего рыночного диапазона. |
Уважаемая Наталья Петровна, можно к Вашему уточнению добавить, все-таки, еще один пункт? Речь идет об отключении от Реестра (фактически - о приостановке деятельности). Предлагаю рассмотреть вопрос о том, чтобы такое отключение производилось по результатам рецензирования, а не по результатам наличия жалобы / заявления. Как вариант, приостановка действия СОД по результатам наличия жалобы / заявления может действовать на протяжении, скажем, первых полугода с момента вступления в силу данного Постановления, после чего автоматически должно терять силу.
Смысл этого предложения в следующем:
Очевидно, что первое время нужны будут оперативные меры реагирования, особенно, в случаях, когда СОД, на который поступила жалоба, "не спешит" предоставлять отчет на рецензирование. В этой ситуации - отключение от Реестре вполне уместно и обоснованно. Однако, поскольку Постановления КМ каждый день не меняются, следовало бы учесть и то обстоятельство, что через какое-то время "отмороженные" будут удалены с рынка и останутся СОДы, старающиеся работать честно и порядочно. Однако, конкуренция - никуда не уйдет. Приостановка работы СОДа - конкурента путем подачи на него жалобы - прекрасный, а главное, бесплатный и действенный способ "конкуренции"... Поскольку такие методы конкурентной борьбы будут, в том числе, доставлять сложности и ФГИУ тоже (нужно ведь будет реагировать на каждую подобную жалобу), предлагаю не закладывать такую "бомбу" под рынок оценки и вообще стремиться к тому, что бы рецензирование перевести в разряд совершенно нормального и естественного явления, целью которого является, все-таки, не наказание, а установление истины (простите, за высокопарный слог), в смысле, объективной стоимости. Т.е., по сути, рецензирование должно проводиться по любому поводу, когда есть хоть малейшие сомнения в объективности оценки. Но, при этом, не должно автоматически означать, что если отчет отправлен на рецензию - значит, однозначно, что-то с ним "не так". Про срок в полгода я упомянул в связи с тем, что по моему мнению, за первые полгода вполне возможно убрать "особо отмороженных", после чего "драконовские" меры потеряют свою обоснованность.
И еще момент, на который, как мне кажется, следовало бы обратить внимание: на сегодняшний день отчет об оценке является документом, обязательным при проведении сделки (в определенных случаях). Согласно действующему законодательству, если какой-то из документов, предоставленных на сделку, признается недействительным - недействительной может быть признана вся сделка. Какими будут последствия признания отчета об оценке недействительным на основаниях "необъективности"? Если исходить из действующих норм законодательства - то при признании отчета "необъективным" стороны сделки получают возможность требовать даже не расторжения такой сделки, а признания ее недействительной... Т.е., действие данного Постановления может затрагивать весьма серьезные вопросы, такие, как движение огромных средств (стоимость объекта недвижимости) и местожительство граждан (люди, купившие, скажем, квартиру, в случае недействительности сделки могут оставаться просто на улице).
Анализировался ли данный вопрос при разработке данного проекта Постановления и если "да", то каким образом планируется снизить указанные риски для участников гражданско - правовых сделок? |
|
|
|
|
Лебедь
Сообщения: 167
Откуда: Украина
|
| Добавлено:
Вт, 07 Июн 2016 12:40 |
|
О сроке рецензирования в полгода речь идти не может вообще. Стимулом для прозрачной работы будут в первую очередь публичные данные среднего рыночного диапазона. Его расчет будет нормативно определен и диапазон будет пересматриваться с определенной периодичностью с учетом среднего темпа изменения цен в определенном сегменте рынка.
Относительно жалоб и их объективности. Если отсечь возможность жаловаться во всех случаях жизни, а оставить для начала разбирательства по жалобе только те случаи, когда результат оценки в определенном соотношении выпадает за рамки нижней границы среднерыночного диапазона, все будет объективно и количество манипуляций с оценкой и жалобами будет сведено к минимуму. |
|
|
|
|
Янус
Возраст: 53
Сообщения: 129
Откуда: Львов
|
| Добавлено:
Вт, 07 Июн 2016 12:42 |
|
| ЛП писал(а): |
| И никаких приостановок деятельности на период рецензирования. |
Сказала как отрезала!)) И дети, дети из Полтавы опять же. Из Сум и Херсона!)) дадада |
|
|
|
|
Лебедь
Сообщения: 167
Откуда: Украина
|
| Добавлено:
Вт, 07 Июн 2016 12:43 |
|
Относительно рисков сделок. Оценка выполняется по закону на основании договора. Поэтому разбираться заказчик и СОД в случае негативной рецензии будут так, как написано в договоре. |
|
|
|
|
Петрович
Сообщения: 784
|
| Добавлено:
Вт, 07 Июн 2016 13:07 |
|
| Лебедь писал(а): |
Стимулом для прозрачной работы будут в первую очередь публичные данные среднего рыночного диапазона. Его расчет будет нормативно определен и диапазон будет пересматриваться с определенной периодичностью с учетом среднего темпа изменения цен в определенном сегменте рынка.
|
Существуют ли проекты нормативных документов, регламентирующие порядок определения среднего рыночного диапазона? Как и где можно ознакомиться с такими проектами? Планируется ли внедрение автоматического мониторинга реестра оценок, путем применения т.н. "среднего рыночного диапазона"?
По поводу приостановки деятельности СОД - для рисовальщиков это не проблема, они работают через несколько СОДов, как правило. В свиязи с этим, вопрос - планирует ли Фонд каким-то образом бороться с арендой квалификационных свидетельств? Потому что может статься, что вы приостановите деятельность СОДа, в котором сертификат СОД получен на человека, отдавшего в аренду своё КС, и который, как говорится, "ни сном, ни духом", что он там наоценивал и наподписывал.
Добавлено спустя 11 минут 6 секунд:
| Gorets11 писал(а): |
И еще момент, на который, как мне кажется, следовало бы обратить внимание: на сегодняшний день отчет об оценке является документом, обязательным при проведении сделки (в определенных случаях). Согласно действующему законодательству, если какой-то из документов, предоставленных на сделку, признается недействительным - недействительной может быть признана вся сделка. Какими будут последствия признания отчета об оценке недействительным на основаниях "необъективности"? Если исходить из действующих норм законодательства - то при признании отчета "необъективным" стороны сделки получают возможность требовать даже не расторжения такой сделки, а признания ее недействительной... Т.е., действие данного Постановления может затрагивать весьма серьезные вопросы, такие, как движение огромных средств (стоимость объекта недвижимости) и местожительство граждан (люди, купившие, скажем, квартиру, в случае недействительности сделки могут оставаться просто на улице).
Анализировался ли данный вопрос при разработке данного проекта Постановления и если "да", то каким образом планируется снизить указанные риски для участников гражданско - правовых сделок? |
Стороны сделки по умолчанию являются добропорядочными участниками сделки, и на основании недействительного отчета об оценке сделка отменена быть не может, так как величина оценочной стоимости объекта не является существенным условием сделки. Например, оценка будет 99000, а в договоре стороны поставят стоимость 100000, и уплатят налоги с этой суммы. На основании чего в таком случае будет отменена сделка? Может только продавцу прийти "письмо счастья" от налоговой с требованием оплатить налоги с заниженной разницы от рыночной стоимости объекта, но для этого надо к объекту или применить указанный г-жой Лебедь "среднерыночной диапазон", или сделать переоценку объекта. |
|
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 961
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Вт, 07 Июн 2016 13:40 |
|
| Лебедь писал(а): |
| Стимулом для прозрачной работы будут в первую очередь публичные данные среднего рыночного диапазона. Его расчет будет нормативно определен и диапазон будет пересматриваться с определенной периодичностью с учетом среднего темпа изменения цен в определенном сегменте рынка. |
Спасибо Вам за пояснения!
Тем не менее, вопросы продолжают возникать... В частности, с одной стороны, Ваша точка зрения в отношении ценовых диапазонов понятна и логична. Однако, в отношении этих же диапазонов возникает и вопрос: не секрет, что недвижимость может находиться в совершенно разном техническом состоянии, которое в результате нередко приводит к тому, что реальная рыночная стоимость даже квартир в одном и том же доме может различаться в разы. Во всяком случае, в домах старого жилого фонда - это сплошь и рядом встречается. В связи с этим и возникает вопрос стратегического характера: в качестве "оценочной" стоимости планируется оставить рыночную, или, все-таки, сделать ее какой-то "гибридной", т.е., "рыночной", но вписанной в какие-то диапазоны?
| Лебедь писал(а): |
| Относительно жалоб и их объективности. Если отсечь возможность жаловаться во всех случаях жизни, а оставить для начала разбирательства по жалобе только те случаи, когда результат оценки в определенном соотношении выпадает за рамки нижней границы среднерыночного диапазона, все будет объективно и количество манипуляций с оценкой и жалобами будет сведено к минимуму. |
К Вашему замечанию можно добавить, что если на основании одной только жалобы сразу не отключать СОД от работы - то необоснованные жалобы вообще потеряют смысл...
При этом, с учетом того, что я написал чуть выше по поводу разницы цен в однотипных квартирах, все-таки, хотелось бы попробовать склонить Вас к мысли, что ни жалоба, ни выход за пределы усредненного диапазона, не должны приводить к автоматическому прекращению работы СОД. Чтобы оценщик, если оценивает квартиру "после пожара" или каких-то иных событий, существенно повлиявших на ее рыночную стоимость, не боялся оценивать реально, а максимальные неудобства, которые ему грозили бы в случае качественно выполненного отчета, хоть и с нетипичным результатом, не выходили за рамки рецензирования. Т.е., чтобы рецензирование не превращалось в какое-то карательное действие, а оставалось в рамках "непредвзятого объективного рассмотрения оценки имущества лицом, которое не имеет личной материальной или другой заинтересованности в результатах такой оценки"...
Ведь, если в качестве "оценочной" стоимости планируется оставить именно рыночную, то не совсем правильным видится необходимость вынуждать оценщика "вписывать" в установленные рамки результат лишь для того, чтобы не попасть под автоматическое рецензирование с автоматическим же отключением от Реестра и, соответственно, прекращением работы на неопределенный срок.
Добавлено спустя 10 минут 7 секунд:
| Петрович писал(а): |
Стороны сделки по умолчанию являются добропорядочными участниками сделки, и на основании недействительного отчета об оценке сделка отменена быть не может, так как величина оценочной стоимости объекта не является существенным условием сделки. Например, оценка будет 99000, а в договоре стороны поставят стоимость 100000, и уплатят налоги с этой суммы. На основании чего в таком случае будет отменена сделка? |
Мне кажется, Вы недостаточно осведомлены о судебной практике по расторжению сделок. В приведенном Вами примере озвучиваю совершенно реальные основания для расторжения, кстати, по которым сделки реально расторгались: продавец утверждает, что его ввели в заблуждение, покупатель с оценщиком убедили его в том, что его квартира стоит 100 тысяч грн., в то время, как после проведения рецензии, продавец получает подтверждение, что его квартира стоит гораздо больше (ст.229-230 ГКУ)... Последствия довольно "веселые": продавец получает обратно квартиру и отдает сумму, указанную в договоре купли-продажи, т.е., указанные Вами 100 тысяч грн... Согласитесь, разница существенная... Если раньше по этой схеме сложности возникали в том, чтобы доказать факт разницы стоимости и того, что продавец этой разницы не знал и не понимал, то теперь, с рецензией на отчет, появляются "железобетонные" доказательства... Правда, здесь оценщик может пойти уже по другой статье, по уголовной, но многие из нас это знают? |
|
|
|
|
Петрович
Сообщения: 784
|
| Добавлено:
Вт, 07 Июн 2016 14:01 |
|
| Gorets11 писал(а): |
Мне кажется, Вы недостаточно осведомлены о судебной практике по расторжению сделок. В приведенном Вами примере озвучиваю совершенно реальные основания для расторжения, кстати, по которым сделки реально расторгались: продавец утверждает, что его ввели в заблуждение, покупатель с оценщиком убедили его в том, что его квартира стоит 100 тысяч грн., в то время, как после проведения рецензии, продавец получает подтверждение, что его квартира стоит гораздо больше... Последствия довольно "веселые": продавец получает обратно квартиру и отдает сумму, указанную в договоре купли-продажи, т.е., указанные Вами 100 тысяч грн... Согласитесь, за разницу, которая "светит", вполне можно нанять и адвокатов хороших, и с судьей поделиться... Если раньше по этой схеме сложности возникали в том, чтобы доказать факт разницы стоимости и того, что продавец этой разницы не знал и не понимал, то теперь, с рецензией на отчет, появляются "железобетонные" доказательства... Правда, здесь оценщик может пойти уже по другой статье, по уголовной, но многие из нас это знают? |
Если Вас не затруднит, дайте ссылку из реестра на судебное решение по подобной ситуации. |
|
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 961
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Вт, 07 Июн 2016 14:23 |
|
| Петрович писал(а): |
Если Вас не затруднит, дайте ссылку из реестра на судебное решение по подобной ситуации. |
Затруднит. Извините, но я не живу в реестре судебных решений... А поискать Вы сможете и без моего участия... Если будете искать - старайтесь смотреть до 2003-2004 годов... В те времена таких решений было достаточно много... Потом участники сделок стали активно указывать в договорах реальную сумму, поэтому описанная схема стала неретабельной... |
|
|
|
|
Петрович
Сообщения: 784
|
| Добавлено:
Вт, 07 Июн 2016 14:30 |
|
Но до 2004 года оценка не являлась необходимой при сделках купли-продажи недвижимости между физ.лицами, соответственно и случаев оспаривания сделок между физиками на основании заниженной оценки не имело место быть. Мы же ведь об оценке здесь пишем, коллега, или о чем-то еще? |
|
|
|
|
Roman_33
Сообщения: 154
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 07 Июн 2016 14:45 |
|
| Петрович писал(а): |
| Но до 2004 года оценка не являлась необходимой при сделках купли-продажи недвижимости между физ.лицами, соответственно и случаев оспаривания сделок между физиками на основании заниженной оценки не имело место быть. Мы же ведь об оценке здесь пишем, коллега, или о чем-то еще? |
Некоторые упражняются в красноречии. |
|
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 961
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Вт, 07 Июн 2016 15:14 |
|
| Петрович писал(а): |
| Но до 2004 года оценка не являлась необходимой при сделках купли-продажи недвижимости между физ.лицами, соответственно и случаев оспаривания сделок между физиками на основании заниженной оценки не имело место быть. Мы же ведь об оценке здесь пишем, коллега, или о чем-то еще? |
Не поленитесь, пожалуйста, прочитайте еще раз написанный мною текст, а также откройте ГКУ и прочитайте те статьи, которые я указал... Возможно, Вы поймете о чем речь идет... Ведь прочтение написанного мною текста, ВОЗМОЖНО, позволит Вам заметить, что я не писал о том, что сделка расторгается на основании заниженной оценки... Я лишь указал, что заниженная оценка - это ДОКАЗАТЕЛЬСТВО того, что продавец мог быть введен в заблуждение покупателем и оценщиком, и совершал сделку под влиянием, скажем, обмана... А сделка, совершенная вследствие обмана - расторгается абсолютно беспроблемно... Главное - доказать наличие этого самого "обмана"... И заниженная оценка - прекрасный инструмент для этого... Особенно, когда имеем отчет с рецензией о "занижении"... Именно поэтому я и упоминал о том, что раньше, пока не было оценки (как Вы верно подметили), сбор таких доказательств был гораздо более трудоемким... А планируемые изменения облегчают получение таких доказательств...
Я надеюсь, Вы осознаете разницу между "основанием для иска" и "доказательством, подтверждающим законность требований"? Основанием для иска - действительно, заниженная оценка быть не может. Во всяком случае, я не знаю, каким образом можно было бы выкрутить из занижения основание для претензий к другой стороне. А вот доказательством для подтверждения требований о расторжении сделки - вполне! |
|
|
|
|
LTOR
Сообщения: 821
Откуда: Asgard
|
| Добавлено:
Вт, 07 Июн 2016 15:29 |
|
Так в договорах обычно есть пункт - про то что Покупец и Продавец "перебувають в здорову глузді" "однаково розуміють умови угоди та її правові наслідки і бла , бла бла" - и как потом суд это может опровергнуть. Хотя за бабки - любое решение делают в нашей стране. |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
