Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  Помогите с оценкой новичку (землі житлової та громадської забудови) Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка земельных участков Автор Сообщение kramandrej Сообщения: 8 Добавлено: Чт, 30 Окт 2014 15:27 Есть три участка: 1,1 га землі житлової та громадської забудови 8,9 га землі житлової та громадської забудови 1,5 га ведення особистого селянського господарства Yourick Сообщения: 708 Откуда: Киев и область Добавлено: Чт, 30 Окт 2014 15:46 на Луне? _________________ "я не оценщик, я только учусь" Rexarus Сообщения: 13 Добавлено: Чт, 30 Окт 2014 15:52 че такие большие участки "житлової забудови"? На них что расположено или они незастроеные? 1, 5 га ОСГ можно расчитать методом зисків - капіталізація доходів від використання земельної ділянки (відмінних від оренди) власником або користувачем. При оцінці земельних ділянок, які використовуються як сільськогосподарські угіддя, до щорічних витрат включають виробничі витрати, та прибуток виробника. До щорічних витрат не включають експлуатаційні витрати та податки пов’язані з господарською діяльністю, що провадиться в межах земельної ділянки. Виробничі витрати включають технологічні витрати на одержання сільськогосподарської продукції, витрати первинної переробки витрати реалізації. Прибуток виробника визначається як відсоток загальних витрат або очікуваного доходу від продукції, одержаної на земельній ділянці. Очікуваний дохід від продукції одержаної на земельній ділянці, є добутком нормального типового урожаю сільськогосподарських культур та цін його реалізації на ринку. Добавлено спустя 3 минуты 22 секунды: А еще проще ОСГ посчитать инвестиционным методом: Інвестиційний метод - визначення вартості землі як капіталізованого чистого операційного доходу від надання земельної ділянки в оренду. При застосуванні інвестиційного методу в рамках доходного підходу чистий операційний дохід визначається як дохід, який можливо отримати від надання земельної ділянки в оренду (на основі аналізу ринкових ставок орендної плати за землю) за винятком недоотримання орендних платежів та щорічних витрат, шо несе власник земельної ділянки. Загальна процедура визначення чистого операційного доходу передбачає таку послідовність дій: розрахунок потенційного валового доходу, який можливо отримати від наданні всієї площі земельної ділянки в оренду, розмір якого визначається шляхом аналізу ринку оренди аналогічних земельних ділянок, за умови відсутності ризику недоотримання орендної плати; визначення дійсного валового доходу, який дорівнює потенційному валовому доходу, скоригованому на поправку на перерву в оренді та несвоєчасність платежів за надання земельної ділянки в оренду; розрахунок чистого операційного доходу як різниці між дійсним валовим доходом та операційними витратами, які, як правило, включають витрати на управління земельною власністю та сплату земельного податку, але не включають експлуатаційні витрати і податки, пов'язані з тією господарською діяльністю, що проводиться на земельній ділянці kramandrej Сообщения: 8 Добавлено: Чт, 30 Окт 2014 16:24 Участки в Киевской области не застроены Добавлено спустя 2 минуты 1 секунду: Можно их оценить порівняльним для продажи Rexarus Сообщения: 13 Добавлено: Чт, 30 Окт 2014 16:29 Можно, но думаю не корректно, потому что поправку на площадь обосновать вряд ли удастся. Добавлено спустя 3 минуты 58 секунд: При таких площадях, при анализе наиболее эффективного использования скорее всего получится, что наиболее эффективное использование - это комерция, постройка там МЕТРО или ЭПИЦЕНТРА или Жилой комплекс какой нибудь. Вот от этого и придется плясать. Тогда можно оценивать метподходом капитализации чистого оперрационного дохода, а может и сравнительным. Добавлено спустя 6 минут 13 секунд: В любом случае если в качестве аналогов брать приусадебные участки с 10-25 сотками, то это по моему халтура. Но можно попробовать и схалтурить если нигде не всплывет ))))))))) /ШУЧУ/ Добавлено спустя 4 минуты 27 секунд: Вот еще мысля пришла: можно пробовать обосновать, что наиболее эффективное использование - размещение на них приусадебных жилых масивов может быть даже элитных котеджных поселков (в городе до 10 соток, в пгт - до 15 соток, в селе - до 25 соток) Разбить на равные по площади участки, тогда их оценить можно сравнительным подходом и суммировать. Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 44 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 30 Окт 2014 17:20 kramandrej писал(а): Можно их оценить порівняльним для продажи ну вот и отлично, раз можно, так и цените _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! kramandrej Сообщения: 8 Добавлено: Чт, 30 Окт 2014 19:12 Аналоги есть в таких площадях и назначении Gorets11 Гость Добавлено: Чт, 30 Окт 2014 19:40 kramandrej писал(а): Аналоги есть в таких площадях и назначении с аналогами нужно ооооочень аккуратно: земли общественной застройки - почти наверняка продается не право собственности, а право аренды... Добавлено спустя 3 минуты 7 секунд: Rexarus писал(а): Вот еще мысля пришла: можно пробовать обосновать, что наиболее эффективное использование - размещение на них приусадебных жилых масивов может быть даже элитных котеджных поселков (в городе до 10 соток, в пгт - до 15 соток, в селе - до 25 соток) Разбить на равные по площади участки, тогда их оценить можно сравнительным подходом и суммировать. я бы не рискнул... Если не халтурить - то придется считать развитие территории, например, где и в каком количестве внутренних дорог будет располагаться... Земли под дорогами ведь в продажу не пойдут... А еще у каждой дороги есть придорожная зона, которая служит для прокладки коммуникаций и также продаваться не будет... В общем - если к такому варианту подходить порядочно - то геморрой" еще тот... kramandrej Сообщения: 8 Добавлено: Чт, 30 Окт 2014 20:29 Продажа именно права собственности есть доки(договор купли продажи, акты) Mary Возраст: 44 Сообщения: 753 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 30 Окт 2014 20:52 1. Руководитель стажировки семки щелкает? 2. Матчасть почитайте (там все написано и даже формулы местами) 3. Поисковик форума еще есть Ёмаё _________________ Стань донором - спаси жизнь zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Чт, 30 Окт 2014 21:09 kramandrej писал(а): Аналоги есть в таких площадях и назначении Есть. В Киеве и области это не редкость. Главное брать аналоги в таким же целевым назначением. игорь мещеряков Сообщения: 2 Добавлено: Ср, 15 Мар 2017 16:38 если утром сеять а вечером умирать,то нужно сеять Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка земельных участков  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме