| Автор |
Сообщение |
Gorets11
Сообщения: 961
Откуда: Харьков
|
 Добавлено:
Вс, 23 Апр 2017 13:56 |
  |
| VladimirVI писал(а): |
Вказані процедури оцінки доволі прості, але їх застосування пов'язане із додатковими описами, дослідженням ринку нерухомості. Тому на практиці простіше загальну вартість поділити на частки і зекономити купу часу. |
Во-первых, можно узнать источник данных этого выражения? Бред в предыдущем абзаце даже обсуждать не вижу смысла... Во всяком случае, применительно к обсуждаемому вопросу.
В-вторых, поскольку изначально речь шла о рыночной стоимости, то меня по-прежнему интересует Ваше мнение по поводу того, как поступите лично Вы, будучи информированным Покупателем, если перед Вами будет выбор: купить целый дом, скажем, общей площадью 50 кв.м., или 1/2 часть дома общей площадью 100 кв.м.? При условии, что оба объекта идентичны, кроме указанной разницы, цена обоих объектов абсолютно равна (во втором случае - стоимость целого дома, деленная на 2). Можете ответить прямо на вопрос о том, каким образом Вы будете "оценивать" рыночные преимущества и недостатки дома, если за эти преимущества и недостатки Вам придется платить из собственного кармана?
Просто, считаю, что пока ответа на данный вопрос нет - не совсем понятно, что именно мы обсуждаем? Хотя, конечно, я признателен Вам за копирование выдержек из законодательных актов, подтверждающих сказанное мною раньше. |
|
|
  |
|
VladimirVI
Сообщения: 186
|
| Добавлено:
Вс, 23 Апр 2017 14:09 |
|
| Gorets11 писал(а): |
Бред в предыдущем абзаце даже обсуждать не вижу смысла...
Во всяком случае, применительно к обсуждаемому вопросу.
В-вторых, поскольку изначально речь шла о рыночной стоимости |
У Вас вся рыночная стоимость по 49 тыс. грн.
По-моему, чья бы корова мычала... |
|
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 961
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Вс, 23 Апр 2017 15:28 |
|
| VladimirVI писал(а): |
У Вас вся рыночная стоимость по 49 тыс. грн.
По-моему, чья бы корова мычала... |
Я Вас сильнее удивлю: на прошлой неделе были несколько объектов, рыночной стоимостью от 7000 до 35000 гривень... Так, что, 49000 - это может быть и весьма высокой стоимостью... При этом, вполне себе рыночной..
А ответ на вопрос будет? Или так сложно представить себя на месте типичного покупателя, а не оценщика, который арифметические действия выучил и больше его ничто не тревожит?
Вообще, смешно как-то получается... Спросил про источник данных - в ответ тишина... Задал конкретный вопрос касательно типичной мотивации типичного покупателя - в ответ тишина... Зато какое-то странное упоминание о каких-то "49000грн." и "чья бы корова мычала"... Дискуссия переходит в категорию "сам дурак"? |
|
|
|
|
VladimirVI
Сообщения: 186
|
| Добавлено:
Вс, 23 Апр 2017 15:43 |
|
Хамить в ответ на рассуждения, отличные от собственных, как и считать по 49 тыс. грн конечно проще простого.
Ведь для содержательной аргументации необходимо, как минимум, иметь соответственный кругозор и не только в отрасли оценки имущества. |
|
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 961
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Вс, 23 Апр 2017 15:56 |
|
| VladimirVI писал(а): |
Хамить в ответ на рассуждения, отличные от собственных, как и считать по 49 тыс. грн конечно проще простого.
Ведь для содержательной аргументации необходимо, как минимум, иметь соответственный кругозор и не только в отрасли оценки имущества. |
Странно, в каком месте моего сообщения Вы увидели "хамство"? Неужели в напоминании о заданных мною вопросах? Ну, извините... Но ведь сами виноваты: ответили бы просто на вопросы и все...
Я уже даже молчу по поводу рассуждений, отличных от моих... Я пока не увидел вообще никаких рассуждений с Вашей стороны... Только выдержки из законодательных актов...
Про 49 тысяч - вроде, ответил... Чем Вам не понравился ответ? Вы. действительно, считаете, что в Украине нет недвижимости, рыночная стоимость которой 49 тысяч грн. и даже ниже? Или чего Вы прицепились к этой цифре? Извините, но понимаю...
Про мой кругозор, думаю, отвечать не следует... Нам ведь достаточно будет Вашего кругозора, правильно? Что подсказывает Ваш кругозор, какой из объектов для покупки Вы выберете в приведенном мною ранее вопросе? Про "почему именно этот", думаю, даже спрашивать глупо... Тут, дождаться хотя бы одного конкретного ответа, отличающегося от категории "сам дурак"... |
|
|
|
|
VladimirVI
Сообщения: 186
|
| Добавлено:
Вс, 23 Апр 2017 16:05 |
|
| Gorets11 писал(а): |
| Бред в предыдущем абзаце даже обсуждать не вижу смысла... |
Это, по-вашему, уважительное обращение к собеседнику или, может быть, уменьшительно-ласкательная форма общения с незнакомыми коллегами... |
|
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 961
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Вс, 23 Апр 2017 16:44 |
|
| VladimirVI писал(а): |
| Gorets11 писал(а): |
| Бред в предыдущем абзаце даже обсуждать не вижу смысла... |
Это, по-вашему, уважительное обращение к собеседнику или, может быть, уменьшительно-ласкательная форма общения с незнакомыми коллегами... |
Ах, это... Где здесь хамство? Это просто характеристика того, что написано... Я ведь не характеризовал ни Вас, ни Ваш кругозор, ни Ваши знания... Именно для того, чтобы не хамить... Если Вам интересно, почему именно я так охарактеризовал то, что Вы написали - прочитайте мои сообщения в этой ветке за последние два-три дня... Там все написано! В том числе и то, для какого, достаточно редкого, случая описанный Вами подход применим...
Предлагаю завершить обсуждение вопросов "хамства". Тем более, что у меня больше оснований упрекать в хамстве Вас...
Я предлагаю вернуться к обсуждению основного вопроса ветки. Начать, наверное, надо с самого начала и попробовать выяснить, как может или должен поступать типичный покупатель, действующий на открытом, конкурентном рынке, если ему предлагаются за одну и ту же цену два идентичных объекта, один из который является целым домом, второй - частью дома такой же площади. Как по Вашему мнению в подобной ситуации поступили бы лично Вы в качестве покупателя? |
|
|
|
|
Доцик
Возраст: 44
Сообщения: 208
|
| Добавлено:
Вс, 23 Апр 2017 21:37 |
|
На сайті СЕТАМу масово реалізується нерухомість по часткам від 1/2 до...., є там і публікації з ціною реалізації цих лотів.
Наскільки правильно вважати ці ціни продажу ринковими, це вжк питання іншої дискусії, але такий ринок існує і впринципі методично ми враві їх використовувати. |
_________________
Роби, що повинен і будь що буде!!! |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вс, 23 Апр 2017 22:04 |
|
| Gorets11 писал(а): |
| SHE писал(а): |
а если бы это была 1/5 без выделения в натуре? искать аналоги 1/5? |
Нда... А вот если бы Вы проводили, как положено, осмотры при оценке, и смотрели в документы ВНИМАТЕЛЬНО, у Вас даже вопроса такого не возникло бы...
| SHE писал(а): |
| я не вижу другого способа определить стоимость 1/2 (без выделения) как определение ее из общей стоимости, расписав при этом ограничительные условия. |
Опять же, рекомендую Вам начать осматривать объекты оценки, особенно, когда отчуждаются части, сравнивать имеющиеся документы с фактическим состоянием объектов... Да, и, конечно же, освежить в памяти нормы Гражданского Кодекса Украины... Полагаю, это поможет Вам довольно быстро "увидеть" и другие способы...
| SHE писал(а): |
| отчуждается 1/2 без раздела. продает человек долю и все. одну мужу ,вторую жене. все. |
Неужели Вы и правда в описанном Вами случае не видите СТАНДАРТНОЙ сделки? Т.е., Вы описываете процедуру сделки купли-продажи НЕВЫДЕЛЕННОЙ в натуре части и рассказываете, что такая продажа является чем-то неординарным... Хоть на свои же собственные слова обратите внимание и задумайтесь, с чем именно Вы имеете дело в данном случае и насколько много или мало за прошедшие 30 лет в Украине могло появиться домов с такими же стартовыми условиями, в появлении которых Вы сейчас принимаете непосредственное участие... Если уж, других Вам слушать так не хочется...
| Серый писал(а): |
| SHE писал(а): |
отчуждается 1/2 без раздела. продает человек долю и все. одну мужу ,вторую жене. все.
|
Никого не слушай. У тебя доля не выделена в натуре, значит считаешь весь дом и просто делишь стоимость на два. |
Я уже задавал этот вопрос ранее. Пока miss appraiser не ответила, может быть SHE или Серый смогут ответить на простенький вопрос:
Можно у Вас поинтересоваться, КАКОЙ ВИД СТОИМОСТИ Вы таким образом получаете?
Спрашиваю не из праздного любопытства... Просто, насколько я понимаю определение "рыночной" стоимости (а именно ее чаще всего приходится определять), то мне сложно представить себе на реальном рынке реального адекватного покупателя, который готов будет заплатить за половину дома сумму, соответствующую арифметической половине стоимости всего дома... Все-таки, часть дома имеет определенные неудобства относительно целого дома... Разве не будет логичным предположить, что покупатель захочет, чтобы вызванные неудобства были для него компенсированы, хотя бы ценой? Интересно было бы узнать, лично Вы готовы были бы заплатить за половину дома сумму, равную половине стоимости всего дома?
Я так понимаю, учитывая вашу общую убежденность в своей правоте, хоть кто-то из Вас без труда "заткнет" меня и обоснует, почему РЫНОЧНАЯ стоимость половины дома равна стоимости всего дома, деленной на два... Принимаются обоснования, как с точки зрения банальной логики, и с точки зрения законодательных норм... Хоть какое-то обоснование... А то, пока только, "никого не слушайте"... |
почему "если бы проводили осмотры"? я их провожу....целый дом, на один вход, неделимый и не деленный (это не коммуна, которая прописывается изначально как 27/1000, там все понятно, тут целое продают по частям)...сделка так состоит из двух частей, откуда мне знать почему так? сейчас как хочешь делают лишь бы сэкономить.
Серый, спасибо.  |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
 |
|
Gorets11
Сообщения: 961
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Вс, 23 Апр 2017 23:08 |
|
| SHE писал(а): |
почему "если бы проводили осмотры"? я их провожу....целый дом, на один вход, неделимый и не деленный (это не коммуна, которая прописывается изначально как 27/1000, там все понятно, тут целое продают по частям)...сделка так состоит из двух частей, откуда мне знать почему так? сейчас как хочешь делают лишь бы сэкономить.
|
Странно... Простите, а причем тут "целый дом"? Предмет оценки у Вас какой? Вы писали, что объект оценки - 1/2 часть дома... А Вы уперлись в "целый дом" и ничего больше видеть вокруг не желаете... Мне кажется, напрасно...
SHE, можно поинтересоваться у Вас, по какой причине Вы не стали отвечать на вопрос по поводу Ваших предпочтений в случае двух идентичных объектов по одной цене, один из которых 1/2 дома, другой - целый дом?
Добавлено спустя 7 минут 37 секунд:
| Доцик писал(а): |
На сайті СЕТАМу масово реалізується нерухомість по часткам від 1/2 до...., є там і публікації з ціною реалізації цих лотів.
Наскільки правильно вважати ці ціни продажу ринковими, це вжк питання іншої дискусії, але такий ринок існує і впринципі методично ми враві їх використовувати. |
Вообще-то, предложений "продам часть дома" навалом на любом сайте, где публикуются объявления о продаже недвижимости... Причем, по крупным городам даже сложно навскидку сказать, каких предложений больше: целых домов или частей... 
Брать на сайте СЕТАМа аналоги для определения стоимости на открытом рынке, на мой взгляд, неверно... Все-таки, там предлагается имущество, реализуемое в принудительном порядке, а такой порядок "рыночным" не является... |
|
|
|
|
miss appraiser
Сообщения: 93
|
| Добавлено:
Пн, 24 Апр 2017 09:01 |
|
Мы сейчас выделили 3 варианта определения стоимости частей домовладений, не выделенных в натуре:
1. Объектом оценки указываем часть домовладения, в качестве аналогов подбираем подобные части
2. Объектом оценки указываем часть, в качестве аналогов подбираем целые дома, вводим корректировку на то, что оценивается часть
3. Оценка целого дома, по итогу выделение в общей стоимости соответствующей части.
Так может каждый вариант имеет место быть? В зависимости от технических и правовых особенностей объекта оценки, выбираем наиболее подходящий.
1-й вариант больше подходит, когда части можно рассматривать, как отдельные объекты на рынке продаж. Т.е. в доме хотя бы имеются отдельные входы, в тех.паспорте зачастую расписаны площади поквартирно. Кроме того, я им пользовалась, когда оценивалась часть дома в состоянии под снос. При этом оставшиеся 2/3 дома уже были разобраны, и на их месте построено новое строение. Т.е. части существенно различались по тех.состоянию.
2-й и 3-й вариант для домов, которые по имеющимся тех. характеристикам на дату оценки не предполагают пользования несколькими собственниками. Опять-таки общий вход.
При этом, 2-й вариант в части расчетов больше соответствует истине при реальной продаже на рынке.
Что касается 3-го варианта, то я рассуждаю так: объект оценки целый дом, мы определили его рыночную стоимость. По просьбе пользователя отчета, из общей стоимости была выделена стоимость 1/2 части (это же может сделать и нотариус)
Может, что-то упустила - поправляйте, дополняйте |
Последний раз редактировалось: miss appraiser (Пн, 24 Апр 2017 09:09), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Доцик
Возраст: 44
Сообщения: 208
|
| Добавлено:
Пн, 24 Апр 2017 09:05 |
|
| Gorets11 писал(а): |
| Вообще-то, предложений "продам часть дома" навалом на любом сайте, где публикуются объявления о продаже недвижимости... Причем, по крупным городам даже сложно навскидку сказать, каких предложений больше: целых домов или частей... |
В 99з100 випадках це окремо виділене житло з окремим входом, лічильниками і т.д і. т.п., а тут я так розумію спільна часткова власніть в одні двері 
Добавлено спустя 16 секунд:
| Gorets11 писал(а): |
| Вообще-то, предложений "продам часть дома" навалом на любом сайте, где публикуются объявления о продаже недвижимости... Причем, по крупным городам даже сложно навскидку сказать, каких предложений больше: целых домов или частей... |
В 99з100 випадках це окремо виділене житло з окремим входом, лічильниками і т.д і. т.п., а тут я так розумію спільна часткова власніть в одні двері |
_________________
Роби, що повинен і будь що буде!!! |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 24 Апр 2017 09:32 |
|
| miss appraiser писал(а): |
| 1. Объектом оценки указываем часть домовладения, в качестве аналогов подбираем подобные части |
Подобные какие? Если не выделенные в натуре (идеальные доли), то да, вариант возможен и правильный.
| miss appraiser писал(а): |
| 1-й вариант больше подходит, когда части можно рассматривать, как отдельные объекты на рынке продаж. Т.е. в доме хотя бы имеются отдельные входы, в тех.паспорте зачастую расписаны площади поквартирно. |
Мы не имеем права как-то объект делить на все усмотрение и приписывать их какому-то владельцу. Даже если в доме два входа, то один может быть на улицу, другой - в огород, один на светлую сторону с нормальным солнечным освещением, второй на темную. Как и кому из владельцев мы должны приписать какую сторону. Пока за конкретным собственником правоустанавливающими документами не закреплена некая часть - мы не имеем сами это делать.
Если объекты расписаны поквартирно, то это уже выделение в натуре конкретного объекта - квартиры. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 961
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Пн, 24 Апр 2017 09:45 |
|
| miss appraiser писал(а): |
Мы сейчас выделили 3 варианта определения стоимости частей домовладений, не выделенных в натуре:
1. Объектом оценки указываем часть домовладения, в качестве аналогов подбираем подобные части
2. Объектом оценки указываем часть, в качестве аналогов подбираем целые дома, вводим корректировку на то, что оценивается часть
3. Оценка целого дома, по итогу выделение в общей стоимости соответствующей части.
Так может каждый вариант имеет место быть? В зависимости от технических и правовых особенностей объекта оценки, выбираем наиболее подходящий.
|
Не знаю, как кто... Но в этом я с Вами согласен полностью.
Но, думаю, придет кто-нибудь, типа, Серого, и безапелляционно и без обоснований скажет, что "всё не так"... Есть здесь такие любители... И ведь их СЛУШАЮТ! Совершенно не понятно, ПОЧЕМУ... 
| miss appraiser писал(а): |
1-й вариант больше подходит, когда части можно рассматривать, как отдельные объекты на рынке продаж. Т.е. в доме хотя бы имеются отдельные входы, в тех.паспорте зачастую расписаны площади поквартирно. Кроме того, я им пользовалась, когда оценивалась часть дома в состоянии под снос. При этом оставшиеся 2/3 дома уже были разобраны, и на их месте построено новое строение. Т.е. части существенно различались по тех.состоянию.
2-й и 3-й вариант для домов, которые по имеющимся тех. характеристикам на дату оценки не предполагают пользования несколькими собственниками. Опять-таки общий вход.
При этом, 2-й вариант в части расчетов больше соответствует истине при реальной продаже на рынке.
Что касается 3-го варианта, то я рассуждаю так: объект оценки целый дом, мы определили его рыночную стоимость. По просьбе пользователя отчета, из общей стоимости была выделена стоимость 1/2 части (это же может сделать и нотариус)
Может, что-то упустила - поправляйте, дополняйте |
Я бы предложил иной вариант применения указанных вариантов. Лично я поступаю следующим образом:
1 вариант - используется ВСЕГДА, когда доли указаны в правоустанавливающем документе. Также, этот вариант используется тогда, когда части выделены в натуре. Кроме того, поскольку в большинстве случаев когда в жилом доме части выделяются в натуре, меняется и адресация этих частей с присвоением им адресов, типа "квартира 1", "квартира 2" и т.д., для таких квартир также использую данный вариант, поскольку по своей сути такой объект остается "частью дома", категория покупателей на такие объекты та же самая, что и на части дома, в объявлениях о продаже такие "квартиры" все равно часто указываются, как "часть дома", а не "квартира", поэтому, прописывая соответствующие допущения, лично я в качестве аналогов для таких объектов использую "части дома".
2 вариант - используется в тех же случаях, что и вариант 1, но при отсутствии достаточного наличия объектов сравнения. Обычно, его целесообразно использовать для оценки в маленьких населенных пунктах (селах), где части домов продаются крайне редко, поскольку с потребительской точки зрения не имеют особого спроса.
3 вариант для домов не используется вообще. Он больше применим к квартирам с общей совместной собственностью. Но даже в квартирах, если общая собственность переведена в долевую (выделены идеальные доли), то в этом случае уже более целесообразным к применению выглядят вариант 1 и вариант 2.
Добавлено спустя 4 минуты:
Ха... Как в воду глядел: пока писал. пришел Серый и, как всегда, ничего не обосновывая, начал рассказывать, что "все не так"...  |
Последний раз редактировалось: Gorets11 (Пн, 24 Апр 2017 10:00), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
miss appraiser
Сообщения: 93
|
| Добавлено:
Пн, 24 Апр 2017 09:52 |
|
| Серый писал(а): |
Если объекты расписаны поквартирно, то это уже выделение в натуре конкретного объекта - квартиры. |
Специально подняла документы по одному объекту-расписано поквартирно, но при этом конкретные доли не закреплены за владельцами. Заказчица только собиралась оформлять договор о выделении долей, Тех.паспорт при этом старый
Добавлено спустя 10 минут 23 секунды:
Gorets11, при использовании 1-го варианта для домов с одним входом, как быть? Вводить поправку на наличие общего входа? |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
