| Автор |
Сообщение |
Gorets11
Сообщения: 961
Откуда: Харьков
|
 Добавлено:
Пт, 02 Июн 2017 08:27 |
  |
| TarasM писал(а): |
Якщо оцінювач оглянув всю квартиру, то спокійно можна оцінювати цілий об'єкт. Тому що, якщо не визначений порядок володіння і користування документально, власник частки має право будь-де у квартирі знаходитись. Складнощі можуть виникнути, якщо такий порядок визначений, а оцінювачу не дозволяють оглянути повністю квартиру. |
Теперь возвращаемся с небес на нее, на грешную... К Вам обращаюсь я, предоставляю Вам свои документы, согласно которым я являюсь собственником 32/200 частей квартиры... Каким образом Вы планируете выполнять оценку ВСЕЙ квартиры? Вам известно, кто является владельцем 68/200? Эти владельцы Вам ее заказывали? Они подтвердили, что они, как заказчики, удовлетворяют требованиям приведенной Вами ст. 11? Я, как собственник 32/200 - точно не удовлетворяю этим требованиям в отношении 68/200, поскольку у меня на законных основаниях находятся лишь 32/200... Каким образом Вы планируете выполнить требования Стандарта №1 об идентификации объекта оценки, если даже не имеете представления о том, кто и на каком основании владеет 68/200 частями того, что Вы собираетесь оценивать? То, что Вы можете "побродить" по квартире - ничего не доказывает... Сторож тоже мог бы открыть Вам дверь и провести "экскурсию", но от этого данный сторож не становится лицом, с которым Вы имеете право заключать договор на оценку...
| TarasM писал(а): |
| Переважно оцінюю цілий об'єкт, а потім розписую його частки. |
Переходим от юридических тонкостей к фактическим.
Доводилось ли Вам в реальной жизни сталкиваться с вопросом купли-продажи частей дома, квартиры, производственного здания? Если приходилось, то ответьте себе на вопрос: с точки зрения покупателя, должны ли каким-то образом компенсироваться те недостатки "части" относительно "целого", такие, как юридические ограничения, часто - фактические ограничения в пользовании и т.п.? |
|
|
  |
|
TarasM
Сообщения: 66
|
| Добавлено:
Пт, 02 Июн 2017 11:32 |
|
| Gorets11 писал(а): |
Теперь возвращаемся с небес на нее, на грешную... К Вам обращаюсь я, предоставляю Вам свои документы, согласно которым я являюсь собственником 32/200 частей квартиры... Каким образом Вы планируете выполнять оценку ВСЕЙ квартиры? Вам известно, кто является владельцем 68/200? Эти владельцы Вам ее заказывали? Они подтвердили, что они, как заказчики, удовлетворяют требованиям приведенной Вами ст. 11? Я, как собственник 32/200 - точно не удовлетворяю этим требованиям в отношении 68/200, поскольку у меня на законных основаниях находятся лишь 32/200... Каким образом Вы планируете выполнить требования Стандарта №1 об идентификации объекта оценки, если даже не имеете представления о том, кто и на каком основании владеет 68/200 частями того, что Вы собираетесь оценивать? То, что Вы можете "побродить" по квартире - ничего не доказывает... Сторож тоже мог бы открыть Вам дверь и провести "экскурсию", но от этого данный сторож не становится лицом, с которым Вы имеете право заключать договор на оценку...
|
вартість об'єкта оцінки = А
вартість 32/200 (тридцять двох двохсотих) частки об'єкта оцінки = Б
іншу частку 68/200 не розписую, бо вона нікому не потрібна.
Вважаю об'єкт оцінки те, що записано за відповідною адресою (квартира юридично не розділена окремо на адреси, тому вважаю її цілим об'єктом).
Щодо ідентифікації, то відсутні вимоги щодо ідентифікації усіх власників (це вже робота нотаріусів), достатньо будь-кого для договору в кого перебуває майно на законних підставах, а оцінювати цілий об'єкт. В цьому випадку власність поширюється на цілий об'єкт, єдина особливість, що вона є спільна (нагадую що існує ще й спільна сумісна власність без визначення часток). Це означає, що власник може володіти, користуватись всією квартирою, але з урахуванням домовленостей з іншими власниками. Не обов'язково кожному виділяти якусь конкретну площу, можна і періодично мінятись проживанням у ній. Ідентифікація прав з НС 1 полягає якраз у визначенні виду власності і його обмежень, а це не означає, що потрібно виявити кожного власника, тобто там не прописана вимога ідентифікації власників, а лише об'єкта та прав (об'єкт - квартира за адресою..., права - спільна часткова власність (36/200) (може бути документально прописано напр. право користування кімнатою №... з коридором у спільному користуванні №...)
| Gorets11 писал(а): |
Переходим от юридических тонкостей к фактическим.
Доводилось ли Вам в реальной жизни сталкиваться с вопросом купли-продажи частей дома, квартиры, производственного здания? Если приходилось, то ответьте себе на вопрос: с точки зрения покупателя, должны ли каким-то образом компенсироваться те недостатки "части" относительно "целого", такие, как юридические ограничения, часто - фактические ограничения в пользовании и т.п.? |
Ці недоліки можна усунути; якщо власники розумні, то вони знайдуть найбіль ефективне використання майна, а якщо ні, то це їхні проблеми, а оцінювати потрібно найбільш ефективне використання (якщо найвигідніше продати одному власнику всі частки, то нехай продають). Маю на увазі, що важко дослідити цей вплив спільного користування, часом співвласники домовляються і продають одному (до речі стикався з реальним випадком щодо поділеної судом квартири, на ціну не вплинуло), переважно частки належать одній родині, що взагалі не впливає на їхній продаж на ринку, часом частки є проблемними (в такому випадку цінові бажання співвласника переважно зашкалюють, і нічого не продається). На мою думку простіше і правильніше ігнорувати цей фактор впливу на вартість (крім якщо дійсно неможливо його усунути).
У своїй ситуації я стикався з іншою проблемою, коли частина виробничої будівлі містила в собі приміщення в якості магазину, а інша навіть не була поштукатурена (тут Ваш спосіб кращий з точки зору фіксації стану частин будівлі, тобто якщо частина з ремонтом, то аналоги теж підбираємо з ремонтом, а вартість цієї частини уже не вірно поширювати пропорційно на будівлю цілком... але фактично люди можуть і недостовірну інформацію надати, кому саме яка частина належить, або можуть тимчасово помінятися частинами, думаю тут потрібно вказувати конкретні номери приміщень чи будівель в складі частки). Уявляєте ситуацію: є 5 господарських будівель за одною адресою, одна з яких дерев'яна, з пятьма господарями, і вони по черзі приходять цінити 1/5 і завжди вказуючи на дерев'яну будівлю, підтверджуючи, що мають право мінятися ними (п. 2, ст. 358 ЦК).
Цікава ст. ЦК України 359:
1. Плоди, продукція та доходи від використання майна, що є у спільній частковій власності, надходять до складу спільного майна і розподіляються між співвласниками відповідно до їхніх часток у праві спільної часткової власності, якщо інше не встановлено домовленістю між ними. |
|
|
|
|
TarasM
Сообщения: 66
|
| Добавлено:
Пт, 02 Июн 2017 15:46 |
|
| Цитата: |
| Сторож тоже мог бы открыть Вам дверь и провести "экскурсию", но от этого данный сторож не становится лицом, с которым Вы имеете право заключать договор на оценку... |
Повністю згідний, сторож - не може укласти. Без договору оцінювач не має право проводити оцінку. Може укласти будь-хто із співласників на оцінку всієї квартири (тому що співласник має право користуватись з обмеженнями всією квартирою).
Там дві категорії розписані: ті, кому майно належить (власники) та ті, в кого майно "перебуває на законних підставах" (певно мається на увазі спадкоємці, уповноважені особи (директори) юридичних осіб тощо) |
|
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 961
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Сб, 03 Июн 2017 01:00 |
|
| TarasM писал(а): |
вартість об'єкта оцінки = А
вартість 32/200 (тридцять двох двохсотих) частки об'єкта оцінки = Б
іншу частку 68/200 не розписую, бо вона нікому не потрібна.
Вважаю об'єкт оцінки те, що записано за відповідною адресою (квартира юридично не розділена окремо на адреси, тому вважаю її цілим об'єктом). |
Хорошо, продолжайте считать данный объект целым. Только один вопрос:
Пример: есть два продающихся объекта недвижимости: целый дом площадью 40 кв.м. и 1/2 часть дома, общая площадь которого составляет 80 кв.м. Оба объекта стоят по 20 тысяч долларов. Кроме разницы в долях - во всех остальных параметрах они являются идентичными. Скажите, Вы, как покупатель, которому деньги упали не с неба, когда будете вытаскивать из собственного кошелька эти деньги, какому объекту Вы отдадите предпочтение и почему?
Полагаю, вопрос простой, хотелось бы услышать такой же простой ответ.
| TarasM писал(а): |
| Щодо ідентифікації, то відсутні вимоги щодо ідентифікації усіх власників (це вже робота нотаріусів), достатньо будь-кого для договору в кого перебуває майно на законних підставах, а оцінювати цілий об'єкт. |
Простите, а требования ст. 11 ЗУ "Об оценке" за Вас будет тоже нотариус выполнять? Ведь в обсуждаемом нами случае заказчик имеет ЗАКОННОЕ право на владение, пользование и распоряжение (право собственности, если, вдруг, не знаете) только на 32/200 части... На остальные 68/200 - никакой составляющей права собственности не имеет!
| TarasM писал(а): |
| В цьому випадку власність поширюється на цілий об'єкт, єдина особливість, що вона є спільна (нагадую що існує ще й спільна сумісна власність без визначення часток). Це означає, що власник може володіти, користуватись всією квартирою, але з урахуванням домовленостей з іншими власниками. Не обов'язково кожному виділяти якусь конкретну площу, можна і періодично мінятись проживанням у ній. |
Как-то у Вас все перепутано. Право владения и право распоряжения - это два из трех составляющих права собственности... Подскажите, пожалуйста, откуда Вы взяли, что владелец 32/200 частей обладает какими-то правами (в данном случае, Вы упомянули право пользования и право владения) на остальные 68/200 частей?
Что касается конкретных занимаемых частей - не спорю.
| TarasM писал(а): |
| Ідентифікація прав з НС 1 полягає якраз у визначенні виду власності і його обмежень, а це не означає, що потрібно виявити кожного власника, тобто там не прописана вимога ідентифікації власників, а лише об'єкта та прав (об'єкт - квартира за адресою..., права - спільна часткова власність (36/200) (може бути документально прописано напр. право користування кімнатою №... з коридором у спільному користуванні №...) |
Интересная трактовка требования об идентификации прав...
Даже если принять Вашу трактовку за верную, то для определения лиц, имеющих право и полномочия на заключение договора на оценку, Вам придется еще раз провести идентификацию прав на объект оценки, причем, на этот раз уже с идентификацией именно собственников... Иначе - как определить, что "дядя Петя", заглянувший в Ваш офис "на огонек", имеет право заказать оценку?
| TarasM писал(а): |
Ці недоліки можна усунути; якщо власники розумні, то вони знайдуть найбіль ефективне використання майна, а якщо ні, то це їхні проблеми, а оцінювати потрібно найбільш ефективне використання (якщо найвигідніше продати одному власнику всі частки, то нехай продають). |
Устранить можно ЛЮБЫЕ недостатки... В конце концов, несогласного можно и грохнуть...  Вопрос ведь в другом: как оценивать не грохая!
А что касается Вашего варианта наиболее эффективного использования - то можно с легкостью доказать, что Ваш вариант таковым не является. Вот, например, я считаю, что наиболее эффективным использованием может являться вообще отказ от продажи, как таковой, и использование данной квартиры для собственного проживания. Если при таком подходе посчитать моральные и материальные выгоды от проживания в СВОЕЙ квартире - то, поверьте, в денежном выражении для многих людей эти выгоды будут стоить значительно больше стоимости квартиры на рынке...
| TarasM писал(а): |
У своїй ситуації я стикався з іншою проблемою, коли частина виробничої будівлі містила в собі приміщення в якості магазину, а інша навіть не була поштукатурена (тут Ваш спосіб кращий з точки зору фіксації стану частин будівлі, тобто якщо частина з ремонтом, то аналоги теж підбираємо з ремонтом, а вартість цієї частини уже не вірно поширювати пропорційно на будівлю цілком... |
Интересный подход... Т.е., у Вас получилось, что магазин с ремонтом будет однозначно стоить дороже, чем магазин без ремонта. Но ведь учитывая Вашу логику, которую Вы изложили абзацев выше, я предложил бы Вам глянуть на ситуацию и иной стороны: наиболее эффективным использованием магазина будет сдача его в аренду не "абы кому", а крупной сети бутиков... Полагаю, Вы согласитесь с таким утверждением.. А любая сеть, если она действительно, сеть, в каждом своем магазине делает собственный ремонт, выполненный в корпоративном стиле. Вам не приходилось сталкиваться с ситуацией, когда такие компании готовы были платить за помещения без ремонта БОЛЬШЕ, чем за помещения с ремонтом? Ведь в помещениях с ремонтов они упираются в три проблемы: лишние затраты на демонтаж ремонта, преодоление возражений собственника, чтобы ремонт в его помещении демонтировали, возврат помещения в исходное состояние после выезда... Т.е., Ваш подход имеет дырки...
Но я отвлекся. Мы изначально вели речь о жилой недвижимости.
Добавлено спустя 12 минут 7 секунд:
| TarasM писал(а): |
Повністю згідний, сторож - не може укласти. Без договору оцінювач не має право проводити оцінку. Може укласти будь-хто із співласників на оцінку всієї квартири (тому що співласник має право користуватись з обмеженнями всією квартирою). |
Давайте попробуем прийти у общему пониманию того, о чем мы говорим!
Если к Вам пришел один из сособственников и заказал оценку ВСЕЙ квартиры или дома - вопросов нет. Здесь все ясно и предмета для разногласий здесь я не наблюдаю. Но мы говорим о ситуации, когда собственник 32/200 частей дома (или квартиры, неважно), пришел к Вам и заказал у Вас оценку только СВОЕЙ части объекта, той, которая имеет отношение только к нему. Вот в этом случае, я считаю, что оценщик должен по-возможности, использовать аналоги АНАЛОГИЧНЫХ объектов, т.е., таких, где продается не полный объект, я его часть с прилагающимися ограничениями и неудобствами. Если нет возможности в качестве аналогов использовать части - тогда необходимо учитывать снижение стоимости части объекта по отношению к стоимости целого объекта. Все, кто мне здесь оппонирует, почему-то, до сих пор утверждали, что оценивать нужно весь объект, потом полученный результат делить на соответствующую часть. Т.е., я утверждаю, что стоимость 1 кв.м. в части дома будет стоить дешевле, чем в таком же целом доме, а оппоненты утверждают, что стоимость 1 кв.м. в таких объектах будет одинаковой. Вы этот момент не расписывали, хотя и утверждали, что оцениваете целый дом а потом эту стоимость каким-то образом трансформируете в стоимость части. Уточните, пожалуйста, что именно Вы имеет ввиду, с какой позицией Вы согласны и, соответственно, о чем именно мы дискутируем? |
|
|
|
|
VladimirVI
Сообщения: 186
|
| Добавлено:
Сб, 03 Июн 2017 10:17 |
|
«Смешались в кучу кони, люди»
Идёт банальное смешивание всего и вся - юридических терминов владения, распоряжения и т. д. гражданского права вместе с методическими подходами в оценке недвижимости.
Необходимо просто с самого начала в оценке (п. 51 НСО 1) идти путём идентификации документов, данных для оценки, затем, идентификации самого объекта оценки и только после этого анализа искать НЭИ с вытекающими из него подходами и методами оценки. |
|
|
|
|
TarasM
Сообщения: 66
|
| Добавлено:
Сб, 03 Июн 2017 11:44 |
|
| Gorets11 писал(а): |
Хорошо, продолжайте считать данный объект целым. Только один вопрос:
Пример: есть два продающихся объекта недвижимости: целый дом площадью 40 кв.м. и 1/2 часть дома, общая площадь которого составляет 80 кв.м. Оба объекта стоят по 20 тысяч долларов. Кроме разницы в долях - во всех остальных параметрах они являются идентичными. Скажите, Вы, как покупатель, которому деньги упали не с неба, когда будете вытаскивать из собственного кошелька эти деньги, какому объекту Вы отдадите предпочтение и почему?
Полагаю, вопрос простой, хотелось бы услышать такой же простой ответ.
|
Якщо інший будинок фізично не розділений на дві частини, то оберу за 40 кв.м, хоча його і буде дорожче опалювати зимою, однак жити з чужими людьми ніхто не хоче. Але:
1. Якщо цей будинок продавали двоє власники-родичі по 1/2, то це не влинуло на його вартість.
2. Розлянем другий будинок за 80 кв. м.: припустимо його вартість зменшили на 10% і знайшли покупця за 18000$, тоді відбувається наступне:
а) переважне право купівлі частки має інший власник, тобто йому потрібно запропонувати згідно ЦК України придбати половину за 18000$, а для нього це нижче ніж ринкова вартість, крім того привабливість його власної половини зросте з 18000$ до 20000$, тому що стане єдиним власником цілого будинку вартістю 40000$, тобто швидкий заробіток 4000$ (якщо звичайно ринок ліквідний). Не так просто інший співвласник тобі дозволить таку вигоду отримати.
б) у іншого співвласника додатковий стимул придбати половину, тому що до нього може заселитись невідома чужа людина. Крім того він отримує вигоду продати будинок за повною ринковою вартістю цілий будинок.
У мене висновок, якщо ця поправка на частку існує, то вона на мою думку на розвинутому ринку не перевищує 5%. Чим ліквідніший ринок, тим вона менша має бути. Тобто треба брати конкретну ситуацію і досліджувати та обгрутовувати свої цифри. |
|
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 961
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Сб, 03 Июн 2017 12:50 |
|
| TarasM писал(а): |
Якщо інший будинок фізично не розділений на дві частини, то оберу за 40 кв.м, хоча його і буде дорожче опалювати зимою, однак жити з чужими людьми ніхто не хоче. |
Наконец-то Вы увидели основание почему часть дома должна стоить дешевле, чем весь дом!
| TarasM писал(а): |
Але:
1. Якщо цей будинок продавали двоє власники-родичі по 1/2, то це не влинуло на його вартість. |
Согласен. О чем это говорит? О том, что стоимость зависит не от количества сособственников, а от величины части, которая отчуждается! И если отчуждается 1/1 - то независимо от количества собственников, стоимость такого объекта будет составлять рыночную величину.
| TarasM писал(а): |
2. Розлянем другий будинок за 80 кв. м.: припустимо його вартість зменшили на 10% і знайшли покупця за 18000$, тоді відбувається наступне:
а) переважне право купівлі частки має інший власник, тобто йому потрібно запропонувати згідно ЦК України придбати половину за 18000$, а для нього це нижче ніж ринкова вартість, крім того привабливість його власної половини зросте з 18000$ до 20000$, тому що стане єдиним власником цілого будинку вартістю 40000$, тобто швидкий заробіток 4000$ (якщо звичайно ринок ліквідний). Не так просто інший співвласник тобі дозволить таку вигоду отримати.
б) у іншого співвласника додатковий стимул придбати половину, тому що до нього може заселитись невідома чужа людина. Крім того він отримує вигоду продати будинок за повною ринковою вартістю цілий будинок. |
А вот мы подошли и к самому "веселому".... А именно, к тому, что с точки зрения оценки, собственник второй половины не может приобрести эту половину по рыночной стоимости! Ведь, если оценивать часть дома "для рынка" - удельная стоимость части будет ниже удельной стоимости всего дома и в этом случае у второго сособственника появляется возможность купить эту часть дешевле рыночной стоимости, а если оценивать эту часть дома "под выкуп вторым сособстрвенником", то придется вспоминать НС №1 в части, где говорится про "специальную стоимость"... А вот здесь уже второму сособственнику "предъявляется" опять же, "нерыночная" стоимость, но теперь уже выше рыночной...
| TarasM писал(а): |
| У мене висновок, якщо ця поправка на частку існує, то вона на мою думку на розвинутому ринку не перевищує 5%. Чим ліквідніший ринок, тим вона менша має бути. Тобто треба брати конкретну ситуацію і досліджувати та обгрутовувати свої цифри. |
Скажем так, я пытался определить такую поправку. Вернее, мультипликатор. Получалось, что для населенных пунктов с населением от 50 тысяч поправка находилась на уровне 15-20%. Согласитесь, немало! Когда я попытался полезть в менее населенные пункты - там такая поправка стала доходить до уровня 50-70% и даже выше, когда я попытался определить ее для совсем уж небольших деревень... Т.е., влияние указанного Вами выше фактора "не хочется жить с чужими людьми" - на самом деле покупателями оценивается достаточно дорого! При этом, в маленьких населенных пунктах, типа село, продавцы частенько вообще могут столкнуться с проблемой, что часть не нужна даже в виде "подарка"... |
|
|
|
|
TarasM
Сообщения: 66
|
| Добавлено:
Сб, 03 Июн 2017 12:59 |
|
| Gorets11 писал(а): |
Вот, например, я считаю, что наиболее эффективным использованием может являться вообще отказ от продажи, как таковой, и использование данной квартиры для собственного проживания. Если при таком подходе посчитать моральные и материальные выгоды от проживания в СВОЕЙ квартире - то, поверьте, в денежном выражении для многих людей эти выгоды будут стоить значительно больше стоимости квартиры на рынке...
|
Це називається спеціальна вартість, а нам потрібна ринкова, тобто яка має найбільш ефективне значення для будь-якого потенційного покупця
Національний стандарт 1:
"спеціальна вартість - сума ринкової вартості та надбавки до
неї, яка формується за наявності нетипової мотивації чи особливої
заінтересованості потенційного покупця (користувача) в об'єкті
оцінки"
Добавлено спустя 11 минут 46 секунд:
| Gorets11 писал(а): |
| Скажем так, я пытался определить такую поправку. Вернее, мультипликатор. Получалось, что для населенных пунктов с населением от 50 тысяч поправка находилась на уровне 15-20%. Согласитесь, немало! Когда я попытался полезть в менее населенные пункты - там такая поправка стала доходить до уровня 50-70% и даже выше, когда я попытался определить ее для совсем уж небольших деревень... Т.е., влияние указанного Вами выше фактора "не хочется жить с чужими людьми" - на самом деле покупателями оценивается достаточно дорого! При этом, в маленьких населенных пунктах, типа село, продавцы частенько вообще могут столкнуться с проблемой, что часть не нужна даже в виде "подарка"... |
Думаю Ви більше посилаєтесь на аналоги пропозиції з якимись проблемними співласниками, а для ринку важливіше мають значення факти купівлі-продажу, тобто якщо підняти реальні частки на ринку, то це переважно будуть продажі родичів, чи людей з нормальними відносинами, які на мою думку становлять більше ніж 90% ринку без будь-яких знижок, решта 10% це можливо і є Ваші проблемні співвласники.
Спробуйте застосувати цю поправку хоча б 15% при поділі майна в суді 
Добавлено спустя 38 минут 32 секунды:
| Gorets11 писал(а): |
А вот мы подошли и к самому "веселому".... А именно, к тому, что с точки зрения оценки, собственник второй половины не может приобрести эту половину по рыночной стоимости! Ведь, если оценивать часть дома "для рынка" - удельная стоимость части будет ниже удельной стоимости всего дома и в этом случае у второго сособственника появляется возможность купить эту часть дешевле рыночной стоимости, а если оценивать эту часть дома "под выкуп вторым сособстрвенником", то придется вспоминать НС №1 в части, где говорится про "специальную стоимость"... А вот здесь уже второму сособственнику "предъявляется" опять же, "нерыночная" стоимость, но теперь уже выше рыночной... |
 Не згідний, що це "спеціальна вартість" (хоча теж так колись вважав), тому що тут немає "нетипової мотивації",тут цілком ринкова типова мотивація щодо отримання вигоди і вона буде однакова для усіх в цій ситуації, нетипова це коли наприклад покупець бажає викупити будинок, бо там пройшло його дитинство і готовий за це більше віддати, тобто іде прив'язка до особи
Оцінка "під викуп співвласником" ніколи не проводиться (тобто оцінювач не може вгадати чи скористається співвласник правом викупу, хіба що оцінювачу надали копію листа про відмову купівлі за конкретну суму), це стандартна процедура для будь-якого продажу частки (запропонувати іншому співласнику викупити, тому що він має "переважне право купівлі"),а якщо відмовився то оформлювати уже з іншим договір. |
Последний раз редактировалось: TarasM (Сб, 03 Июн 2017 16:55), всего редактировалось 7 раз(а) |
|
|
|
TarasM
Сообщения: 66
|
| Добавлено:
Сб, 03 Июн 2017 14:28 |
|
| Gorets11 писал(а): |
Интересный подход... Т.е., у Вас получилось, что магазин с ремонтом будет однозначно стоить дороже, чем магазин без ремонта. Но ведь учитывая Вашу логику, которую Вы изложили абзацев выше, я предложил бы Вам глянуть на ситуацию и иной стороны: наиболее эффективным использованием магазина будет сдача его в аренду не "абы кому", а крупной сети бутиков... Полагаю, Вы согласитесь с таким утверждением.. А любая сеть, если она действительно, сеть, в каждом своем магазине делает собственный ремонт, выполненный в корпоративном стиле. Вам не приходилось сталкиваться с ситуацией, когда такие компании готовы были платить за помещения без ремонта БОЛЬШЕ, чем за помещения с ремонтом? Ведь в помещениях с ремонтов они упираются в три проблемы: лишние затраты на демонтаж ремонта, преодоление возражений собственника, чтобы ремонт в его помещении демонтировали, возврат помещения в исходное состояние после выезда... Т.е., Ваш подход имеет дырки... |
Там в оренду не практично би було, тому що це було в селі, і цей магазин швидше виглядав як спроба відкрити магазин у виробничій будівлі, але ремонт залишився. Продавалась частка, але гарантій, що в тій частці буде це приміщення хороших не було. Звичайно я прописав номери приміщень, але гарантій як це оформиться в нотаріуса не було (хоча це вже його відповідальність).
Підхід з частками завжди буде заплутаним, тому що БТІ, визначаючи частки, виходить із площі, а частки згідно законодавства мають визначатися відповідно до вартості частин будівлі, тобто формула 1/2 площі = 1/2 вартості не завжди працює.
Об'єкт - частина А(дерево, пл. 50 м.кв) частина Б(цегла, пл. 50 м.кв)
1/2 А = 50000
1/2 Б = 70000
Ціла вартість = 120000
Питання 1/2 = 50000, 60000 чи 70000?
Тобто часом корисно конкретно розписати що входить у частку і не визначати вартості цілком (тобто Вашим методом), хоча я особисто визначаю завжди цілу вартість, тобто умовно поширюючи вартість оцінюваної частки на цілий об'єкт (тобто це чисто для формальності коли знаю, що продадуть конкретну частку, а оглянути цілий об'єкт не можливо, наприкла під часткою є магазин, а решта квартири, то цілий об'єкт умовно вважаю магазином, бо якщо реально все загалом оцінити, і поділити на частки, то вартість магазину збільшість вартість квартир, а вартість магазину зменшиться, що не є вірним).
Але якщо глянути на ЦК України, то якщо якась частина будівлі кимось покращена, то він має право на збільшення частки. |
|
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 961
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Сб, 03 Июн 2017 17:06 |
|
| TarasM писал(а): |
| Gorets11 писал(а): |
Вот, например, я считаю, что наиболее эффективным использованием может являться вообще отказ от продажи, как таковой, и использование данной квартиры для собственного проживания. Если при таком подходе посчитать моральные и материальные выгоды от проживания в СВОЕЙ квартире - то, поверьте, в денежном выражении для многих людей эти выгоды будут стоить значительно больше стоимости квартиры на рынке...
|
Це називається спеціальна вартість, а нам потрібна ринкова, тобто яка має найбільш ефективне значення для будь-якого потенційного покупця |
Вообще-то, к специальной стоимости такой вид стоимости имеет ну очень далекое отношение... Настолько далекое, что и придумать взаимосвязь не получается... Если уж говорить о том, на какую стоимость это похоже - то определение "инвестиционной" будет ближе...
Я же данный момент описал в ответ на Ваше описание того, что наиболее эффективным использованием части дома Вы обозвали продажу дома целиком либо продажу конкретному лицу (собственнику другой части дома)... Как говорится, "гулять - так гулять"! Если Вы можете отнести к "наиболее эффективному использованию" силовое воздействие на второго собственника с целью заставить его купить или продать то, что он покупать и продавать не хочет / не можешь, то почему бы и мне не рассмотреть "фантастические" варианты НЭИ?
| TarasM писал(а): |
Думаю Ви більше посилаєтесь на аналоги пропозиції з якимись проблемними співласниками, а для ринку важливіше мають значення факти купівлі-продажу, тобто якщо підняти реальні частки на ринку, то це переважно будуть продажі родичів, чи людей з нормальними відносинами, які на мою думку становлять більше ніж 90% ринку без будь-яких знижок, решта 10% це можливо і є Ваші проблемні співвласники. |
Удивлен... Такое впечатление, что Вы никогда в жизни не заходили ни на один сайт по продаже домов... Задайте прямо сейчас поиск "дом в Харькове (Киеве, Львове, где угодно) купить"... Вы, как я понимаю, с удивлением увидите, что даже при таком запросе Вам вывалится список, в котором будет около 30% - ЧАСТИ домов. А если задать поиск "куплю часть дома" - то предложение будет более, чем представительным... А если Вы не поленитесь и позвоните - Вы обнаружите, что среди предложений частей домов - в лучшем случае, только 10% будут с выделенными в натуре долями... Остальные 90% - обычные идеальные доли...
Так, что, на мой взгляд, с пропорциями Вы, мягко говоря, слегка ошиблись...
И, кстати, можете даже проехаться по таким домам... Узнаете много нового для себя! Например, то, что такие части продаются уже несколько десятков лет и сменили уже ни одного хозяина... А еще узнаете, что среди сособственников могут быть не только "проблемные идиоты", а просто люди, у которых дома под подушкой не лежат по несколько десятков тысяч долларов для выкупа соседской части... В общем, много нового сможете узнать для себя!
| TarasM писал(а): |
| Спробуйте застосувати цю поправку хоча б 15% при поділі майна в суді |
Не очень понял смысла заявления... Не только "пробовал"... Постоянно использую! Пока еще ни разу не столкнулся ни с какими проблемами... Хотя, конечно, стараюсь использовать более правильные аналоги и для оценки части брать именно части в качестве аналогов!
| TarasM писал(а): |
Не згідний тут, що це "спеціальна вартість", тому що тут немає "нетипової мотивації",тут цілком ринкова типова мотивація щодо отримання вигоди і вона буде однакова для усіх в цій ситуації, нетипова це коли наприклад покупець бажає викупити будинок, бо там пройшло його дитинство і готовий за це більше віддати, тобто іде прив'язка до особи |
Забавно у Вас получается!
Т.е., по Вашему мнению, если человек покупает дом, в котором прошло его детство - это "нетипичная" мотивация, а если человек хочет выкупить прилегающую часть дома, чтобы таким образом поднять стоимость и своей части тоже, то это "типичная" ситуация? Не находите, что Ваше предложение данному собственнику купить не эту часть дома, а "через дорогу" вызовет у него легкое недопонимание? У него ведь нет никакой мотивации выкупать часть дома "через дорогу", его мотивация ограничена исключительно той частью дома, с которой его часть составляет общее целое...
На самом деле, из того, что я встречал на практике, только тогда, когда речь идет о выкупе прилегающего объекта недвижимости, встречается реальная "специальная стоимость"... Могу даже пример привести, свидетелем которого был сам: когда-то человек купил 3-комнатную квартиру за 37 тысяч. Походил по квартире и решил, что "площадь маловата" и решил прикупить соседствующую 1-комнатную. Как Вы понимаете, никакая другая квартира, кроме данной 1-комн. его не интересовала! Поэтому, эту 1-комн. он купил после длительных и нервных переговоров с собственниками за 35 тысяч... Чем не пример реальной "специальной стоимости"?
| TarasM писал(а): |
| Оцінка "під викуп співвласником" ніколи не проводиться (тобто оцінювач не може вгадати чи скористається співвласник правом викупу, хіба що оцінювачу надали копію листа про відмову купівлі за конкретну суму), це стандартна процедура для будь-якого продажу частки (запропонувати іншому співласнику викупити, тому що він має "переважне право купівлі"),а якщо відмовився то оформлювати уже з іншим договір. |
Та ладно Вам... Вас никогда не приглашали в качестве "нейтрального лица" на переговоры о стоимости при подобном выкупе? Простите, но если Вас не приглашали - это не означает, что этого не бывает... Кстати, когда сособственник действительно желает и имеет возможность использовать свое право первоочередной покупки, частенько согласование цены проводят именно при участии "нейтрального" лица... Т.е., по сути, это довольно распространенная практика... Каждый ведь понимает, что продавец будет пытаться просить "больше", а покупатель всегда найдет аргументы почему "должно быть меньше"... Вот и возникает потребность в нейтральном специалисте... |
|
|
|
|
TarasM
Сообщения: 66
|
| Добавлено:
Сб, 03 Июн 2017 17:09 |
|
Отже, можна підсумувати, що дискусія перейшла щодо того як правильно застосувати "найбільш ефективне застосування" та "спеціальну вартість" до продажу часток...
... моя думка сходиться до того, що якщо б перенести дискусію на частки наприклад приміщення кафе, то ніхто кафе не цінив би як склад з тієї мотивації, що 1/2 робить вас зележними від його функціонуванням від іншого співвласника, всі знають що це найвигідніший спосіб, хоча інший співвласник може його заблокувати (діяльність чи відкриття)... тобто ринок диктує вигідність найбільш ефективного використання
... аналогічно із частками квартир, співвласникам вигідно їх продати
... щодо досліджень Gorets11, то вважаю їх правильними, проте такими що стосуються осіб, які не змогли найбільш ефективно використовувати майно |
Последний раз редактировалось: TarasM (Сб, 03 Июн 2017 17:20), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 961
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Сб, 03 Июн 2017 17:14 |
|
| TarasM писал(а): |
Підхід з частками завжди буде заплутаним, тому що БТІ, визначаючи частки, виходить із площі, а частки згідно законодавства мають визначатися відповідно до вартості частин будівлі, тобто формула 1/2 площі = 1/2 вартості не завжди працює. |
Можно узнать, согласно какой именно законодательной норме собственность на недвижимость характеризуется стоимостью недвижимости, а не площадью?
И маленькое уточнение: БТИ лишь фиксирует то, что указано в правоустанавливающих документах. Оно не вправе менять части, менять способы подсчета и прочее. Т.е., если в правоустанавливающем документе указано 1/2 - то речь идет о праве собственности именно на 1/2 часть от целого, но никак не по стоимости. А вот две половинки в разных частях дома, действительно, могут иметь одинаковую площадь, но различную стоимость...
Добавлено спустя 17 минут 24 секунды:
| TarasM писал(а): |
| Отже, можна підсумувати, що дискусія перейшла щодо того як правильно застосувати "найбільш ефективне застосування" та "спеціальну вартість" до продажу часток... |
Не знаю, для меня эта тема не имеет сильного интереса, поскольку в реальности эти виды стоимости встречаются редко и даже когда встречаются, отчеты требуются без учета таких тонкостей...
| TarasM писал(а): |
| ... моя думка сходиться до того, що якщо б перенести дискусію на частки наприклад приміщення кафе, то ніхто кафе не цінив би як склад з тієї мотивації, що 1/2 робить вас зележними від його функціонуванням від іншого співвласника, всі знають що це найвигідніший спосіб, хоча інший співвласник може його заблокувати... тобто ринок диктує вигідність найбільш ефективного використання |
Не знаю, откуда у Вас такие данные... Сколько я встречал - если оцениваются подсобные помещения строения, в котором расположено кафе, то и оцениваются они, как "складские", а не как "кафе"... Более того, даже при оценке кафе целиком, естественным является определение его стоимости с учетом пропорций подсобных помещений и помещений "торгового зала"... Все-таки, эти пропорции в разных случаях бывают разными и когда площадь подсобных помещений превышает в два-три раза площадь зала - это обязательно нужно учитывать... Хотя, конечно, это если речь идет об оценке вообще, а не об "оценке для налогообложения"... Заниматься этим за 300-500 грн - не думаю, что есть такие мазохисты среди нас...
| TarasM писал(а): |
| ... аналогічно із частками квартир, співвласникам вигідно їх продати |
Простите, можно вопрос задать? Вы живете в квартире? Скажите, а что Вы ответите лицу, которое посчитает, что для продавца соседней с Вами квартиры наиболее эффективным использованием будет продать ВЕСЬ дом? В конце концов, на его месте ведь можно построить дом этажностью, скажем, в три раза более высокой... Вы готовы сами записаться в круг тех "ненормальных", которые как Вы утверждаете, используют свою недвижимость не самым эффективным способом? И вообще, готовы ли Вы к тому, чтобы считать ВСЕ объекты недвижимости, не являющиеся отдельностоящими строениями, исходя из предлагаемого Вами понимания НЭИ, при котором мнения и желания всех других собственников не учитывается? Я уже молчу про то, что в этом случае не соблюдается требование к такому НЭИ: юридическая дозволенность... Вроде, никто Ведь Вам не давал право вынуждать продавать свою собственность того, кто к объекту оценки никакого отношения не имеет... |
|
|
|
|
TarasM
Сообщения: 66
|
| Добавлено:
Сб, 03 Июн 2017 17:31 |
|
Стаття ЦК України 357.
1. Частки у праві спільної часткової власності вважаються рівними, якщо інше не встановлено за домовленістю співвласників або законом.
...
3. Співвласник має право на відповідне збільшення своєї частки у праві спільної часткової власності, якщо поліпшення спільного майна, які не можна відокремити, зроблені ним своїм коштом за згодою всіх співвласників, з додержанням встановленого порядку використання спільного майна.
Стаття 359.
1. Плоди, продукція та доходи від використання майна, що є у спільній частковій власності, надходять до складу спільного майна і розподіляються між співвласниками відповідно до їхніх часток у праві спільної часткової власності, якщо інше не встановлено домовленістю між ними.
З останньої статті виходить, що при придажі отримаєте кошти пропорційно частці, а з попередньої, що частку можна збільшити, керуючись вкладом в покращення.
Добавлено спустя 16 минут 20 секунд:
| Цитата: |
| Простите, можно вопрос задать? Вы живете в квартире? Скажите, а что Вы ответите лицу, которое посчитает, что для продавца соседней с Вами квартиры наиболее эффективным использованием будет продать ВЕСЬ дом? В конце концов, на его месте ведь можно построить дом этажностью, скажем, в три раза более высокой.. |
Щодо цілого будинку, то Ви трохи відійшли від юридичного об'єкта власності, а перейшли до глобальних проектів, які можна було б і реалізувати при високому рівні довіри та надійного гарантування прав власників, що зараз не є можливим.
Оцінювачі юридично обмежені одним об'єктом, тобто тим, що вказана за адресою, цей об'єкт повязаний спільною власністю, уявімо, що цими співвласниками є двоє рієлторів, звичайно, що вони зможуть домовитись про найбільш ефективне використання, і результат цих домовленостей нам відомий,тому що продиктований ринком.
ми плавно перейшли до психології покупців і продавців на ринку, єдина різниця, що я вважаю правильним ігнорувати цю психологію, якщо вона не є найбільш ефективна, уявіть, що всі співвласники це професійні рієлтори - і проблема відпаде )) ... Ато нам ще й співвласників прийдеться оцінювати ) ... до речі десь у міжнародних стандартах бачив, що негативні якості сусідів не можна застосовувати для корегування вартості |
|
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 961
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Сб, 03 Июн 2017 21:36 |
|
| TarasM писал(а): |
Стаття ЦК України 357.
1. Частки у праві спільної часткової власності вважаються рівними, якщо інше не встановлено за домовленістю співвласників або законом.
...
3. Співвласник має право на відповідне збільшення своєї частки у праві спільної часткової власності, якщо поліпшення спільного майна, які не можна відокремити, зроблені ним своїм коштом за згодою всіх співвласників, з додержанням встановленого порядку використання спільного майна.
Стаття 359.
1. Плоди, продукція та доходи від використання майна, що є у спільній частковій власності, надходять до складу спільного майна і розподіляються між співвласниками відповідно до їхніх часток у праві спільної часткової власності, якщо інше не встановлено домовленістю між ними.
З останньої статті виходить, що при придажі отримаєте кошти пропорційно частці, а з попередньої, що частку можна збільшити, керуючись вкладом в покращення. |
Против Ваших выводов не возражаю.
Мой вопрос был о другом: где сказано, что изначально речь идет именно о суммах, которыми владеют сособственники? Ведь в статье 355 указано, что речь идет об ИМУЩЕСТВЕ...
То обстоятельство, что любое имущество можно конвертировать во всеобщий эквивалент - это понятно. Просто здесь мы входим в тему о том, что первично, а что вторично... Можно принять Ваш подход, согласно которому сособственники владеют каждый какой-то суммой, скажем, "Х"... Но тогда возникнет вопрос, а что происходит с их собственностью в результате рыночных колебаний на стоимость имеющегося у них имущества? Чтобы не городить "огород", лично я предпочитаю считать, что каждый сособственник владеет определенным имуществом (как записано в ГКУ), хотя, конечно, пользуясь всеобщим эквивалентом, которым являются деньги (они, собственно, для этих целей и вводились человечеством), можно определить стоимость данного имущества, хоть в денежном выражении, хоть в количестве ложек / вилок, можно даже в пачках сигарет посчитать...
| TarasM писал(а): |
Щодо цілого будинку, то Ви трохи відійшли від юридичного об'єкта власності, а перейшли до глобальних проектів, які можна було б і реалізувати при високому рівні довіри та надійного гарантування прав власників, що зараз не є можливим. |
Вообще-то, не совсем "отошел"... Напомню Вам, что в любом многоквартирном доме по законодательству места общего пользования находятся в общей совместной собственности жильцов дома... Т.е., аналогия с частью одноквартирного дома - практически полная!
| TarasM писал(а): |
| Оцінювачі юридично обмежені одним об'єктом |
Неужели, Вы, наконец-то, услышали то, о чем я говорю?
| TarasM писал(а): |
| тобто тим, що вказана за адресою, цей об'єкт повязаний спільною власністю, уявімо, що цими співвласниками є двоє рієлторів, звичайно, що вони зможуть домовитись про найбільш ефективне використання, і результат цих домовленостей нам відомий,тому що продиктований ринком. |
Нет, кажется, не услышали... 
Почему бы Вам не сделать допущение, что если они "договорились" - значит они пришли бы к Вам и заказали оценку ВСЕГО дома, а не пришел один сособственник и заказал оценку лишь той части, которой он владеет? Почему Вы сразу делаете допущение, что они именно договорились продать вместе? Какие у Вас есть основания для такого допущения?
| TarasM писал(а): |
| ми плавно перейшли до психології покупців і продавців на ринку |
А куда от этого деться? На этом построена не только ВСЯ оценка, но и весь рынок недвижимости на этом функционирует... И рынок не только недвижимости...
| TarasM писал(а): |
| єдина різниця, що я вважаю правильним ігнорувати цю психологію, якщо вона не є найбільш ефективна, уявіть, що всі співвласники це професійні рієлтори - і проблема відпаде )) ... |
Хорошо, представил, что мы с Вами два сособственника, оба профессиональные риэлторы... Ну, или оценщики... Не важно, просто мы оба понимаем, что хотим и о чем говорим... Я узнал, что Вы хотите продать свою часть дома и прилагаю все силы, чтобы выкупить у Вас эту часть дешевле рыночной стоимости... Вы, со своей стороны, тоже не "глупец" и хотите мне втюхать свою половину по цене, выше рыночной... Типичная психология типичных продавца / покупателя, достаточно информированных, действующих каждый в своих интересах... Практически - идеальная ситуация, скопированная из определения "рыночной стоимости"... Но Вы чувствуете, что мы не сможем договориться? Особенно, в условиях, при которых у меня денег есть только в той сумме, которую я предлагаю, а Вы, если продадите мне дешевле той стоимости, которую запросили, Вам не хватит денег на то, ради чего Вы вообще решили продавать свою недвижимость...
| TarasM писал(а): |
| Ато нам ще й співвласників прийдеться оцінювати ) ... до речі десь у міжнародних стандартах бачив, що негативні якості сусідів не можна застосовувати для корегування вартості |
А я слышал немного другое: даже такой параметр, как окружение, т.е., состояние домов по всей улице, даже он оказывает влияние на стоимость объекта оценки... А уж если мы будем говорить о цыганском районе... Попробуйте продать в таком районе дом нецыгану... Это я к тому, что весь вопрос в том, для чего нужна оценка. Если просто "для нотариуса" - тогда, конечно, речи об "оценке" соседей и окружения идти не может... Если же Вы беретесь сделать оценку КАЧЕСТВЕННО, тогда, придется учитывать и такие параметры тоже... |
|
|
|
|
TarasM
Сообщения: 66
|
| Добавлено:
Вс, 04 Июн 2017 16:08 |
|
| Gorets11 писал(а): |
Хорошо, представил, что мы с Вами два сособственника, оба профессиональные риэлторы... Ну, или оценщики... Не важно, просто мы оба понимаем, что хотим и о чем говорим... Я узнал, что Вы хотите продать свою часть дома и прилагаю все силы, чтобы выкупить у Вас эту часть дешевле рыночной стоимости... Вы, со своей стороны, тоже не "глупец" и хотите мне втюхать свою половину по цене, выше рыночной... Типичная психология типичных продавца / покупателя, достаточно информированных, действующих каждый в своих интересах... Практически - идеальная ситуация, скопированная из определения "рыночной стоимости"... Но Вы чувствуете, что мы не сможем договориться? Особенно, в условиях, при которых у меня денег есть только в той сумме, которую я предлагаю, а Вы, если продадите мне дешевле той стоимости, которую запросили, Вам не хватит денег на то, ради чего Вы вообще решили продавать свою недвижимость...
|
1. Пропоную Вам половину за ринковою - Вам вигідно, бо стає ціла
2. Пропоную у Вас викупити половину за ринковою - вигідно, бо чужим важче продати
3. В кінці пропоную обом продати одному власнику за ринковою - вигідно обом
Тобто у Вас немає вагомих фінансових аргументів відмовитись, а в першому випадку можна і кредит чи позику взяти (крім того іде економія на оподаткуванні тільки половини).
А нижче ринкової не продам, буду в оренду здавати, тобто в іншому випадку на ринок цей об'єкт так і не попаде
Добавлено спустя 28 минут 30 секунд:
| Gorets11 писал(а): |
А я слышал немного другое: даже такой параметр, как окружение, т.е., состояние домов по всей улице, даже он оказывает влияние на стоимость объекта оценки... А уж если мы будем говорить о цыганском районе... Попробуйте продать в таком районе дом нецыгану... Это я к тому, что весь вопрос в том, для чего нужна оценка. Если просто "для нотариуса" - тогда, конечно, речи об "оценке" соседей и окружения идти не может... Если же Вы беретесь сделать оценку КАЧЕСТВЕННО, тогда, придется учитывать и такие параметры тоже..
|
Тоді треба уточняти...
РИНКОВА ВАРТІСТЬ = НАЙБІЛЬШ ЕФЕКТИВНЕ ВИКОРИСТАННЯ згідно НС
якщо сусіди неадекватні, музику вночі слухають, то цей фактор негодиться для ЗВІТУ, тому що ринкова вартість припускає, що всі поводяться В МЕЖАХ ЗАКОНОДАВСТА і не порушують режим тиші.
Якісь інші особливості майна, які не є найефективніші, то це вже є ВАРТІСТЬ У ВИКОРИСТАННІ (НЕРИНКОВА) (оцінювач для звіту ігнорує те, що власник використовує приміщення як склад, хоча спокійно можна як магазин, тобто оцінювати потрібно як магазин)
Згідний що усі фактори для ЯКІСНОЇ ОЦІНКИ можна порахувати, але це вже не для звіту, а для РІЄЛТОРА ЧИ ВЛАСНИКА. |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
