Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков
  Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход
 Как оценить комнату в квартире Следующая тема
Предыдущая тема

Версия для печати
Начать новую темуОтветить на тему
Автор Сообщение
TarasM



Сообщения: 66

СообщениеДобавлено: Вс, 04 Июн 2017 17:16 Ответить с цитатойВернуться к началу

Цитата:

TarasM писал(а):
Спробуйте застосувати цю поправку хоча б 15% при поділі майна в суді Surprised

Не очень понял смысла заявления... Не только "пробовал"... Постоянно использую! Пока еще ни разу не столкнулся ни с какими проблемами... Хотя, конечно, стараюсь использовать более правильные аналоги и для оценки части брать именно части в качестве аналогов!


Якщо іде поділ будинку у суді і хтось має викупити свою частку, то він втратись 15% своєї частки (при коригуванні на частку), а інший її отримає

Той самий будинок = 40000$
спір подружжя, в кожного по 1/2
тоді одному виплатять 17000%,
а в іншого залишиться еквівалент 23000%

Якщо вони мають не цілий будинок, а 8/10 (32000$)
в одного - 13600$
в іншого - 18400$ (може подати на виселення власника 2/10 через надто малу частку 8000$ * - 15% = 6800$) +1200$
результат - 19600 (і ще й цілий будинок), а було всього 16000 (з обмеженим користуванням)
у вигнаних 13600$ і 6800$

А якщо Ви застосуєте поправку 50% в селі, то це вийде що хтось за чвертку отримає половину. А це ПОРУШЕННЯ ПРАВ ВЛАСНОСТІ І НЕСПРАВЕДЛИВІСТЬ.
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Gorets11



Сообщения: 961
Откуда: Харьков
СообщениеДобавлено: Вс, 04 Июн 2017 20:11 Ответить с цитатойВернуться к началу

TarasM писал(а):

1. Пропоную Вам половину за ринковою - Вам вигідно, бо стає ціла

Согласен, стает целое... Но в моей задаче я предлагал рассматривать АДЕКВАТНЫХ людей! Нафиг мне, как человеку адекватному, часть дома по стоимости целого дома? Я откажусь от Вашего предложения и буду настаивать на снижении стоимости...

TarasM писал(а):
2. Пропоную у Вас викупити половину за ринковою - вигідно, бо чужим важче продати

А зачем мне ее продавать? В задаче у меня нет потребности переезжать, поэтому, как человек адекватный, я готов пойти Вам навстречу лишь в случае интереса для меня... А какой "интерес" Вы можете мне предложить? Мои расходы на оплату нотариальных услуг по переоформлению и геморрой, связанный с поиском нового жилья и переездом, я, извините, не воспринимаю, как "благо" для себя... Это, скорее, наоборот: обоснование для требовать с Вас больше денег...

TarasM писал(а):
3. В кінці пропоную обом продати одному власнику за ринковою - вигідно обом

Опять же, МНЕ это ЗАЧЕМ? Я живу себе спокойно, переезжать не собираюсь... А Вы предлагаете мне заморочиться с переездом... Будьте добры, обоснуйте, почему я должен согласиться? Я пока не придумал никакого здравого обоснования, зачем мне это нужно...

TarasM писал(а):
Тобто у Вас немає вагомих фінансових аргументів відмовитись, а в першому випадку можна і кредит чи позику взяти (крім того іде економія на оподаткуванні тільки половини).

Как я указал выше - у меня целая туча аргументов! И есть еще аргумент: я еще не сошел с ума, чтобы брать кредит на покупку единственного жилья...

TarasM писал(а):
А нижче ринкової не продам, буду в оренду здавати, тобто в іншому випадку на ринок цей об'єкт так і не попаде

Не продавайте. Я что, заставляю Вас, что ли? Это Вам деньги нужны были, а не мне...
А квартиранты? Какая мне разница, Вы там живете или Ваши квартиранты? Хотя, конечно, если мне захочется, все-таки, склонить Вас в сторону уменьшения стоимости - я могу ведь и в "неадекватного" превратиться... И делать так, чтобы сдавать Вам стало невыгодно... Wink
Мне кажется, Вы действительно, забываете, что психология продавца / покупателя - это важнейший параметр, действующий на рынке... И если оценщик эти параметры не учитывает - то он, как минимум, грубо нарушает принципы, на которых основаны доходный и сравнительный подходы... Они ведь основаны именно на психологии продавца / покупателя... Wink


TarasM писал(а):
Тоді треба уточняти...

РИНКОВА ВАРТІСТЬ = НАЙБІЛЬШ ЕФЕКТИВНЕ ВИКОРИСТАННЯ згідно НС
якщо сусіди неадекватні, музику вночі слухають, то цей фактор негодиться для ЗВІТУ, тому що ринкова вартість припускає, що всі поводяться В МЕЖАХ ЗАКОНОДАВСТА і не порушують режим тиші.

Якісь інші особливості майна, які не є найефективніші, то це вже є ВАРТІСТЬ У ВИКОРИСТАННІ (НЕРИНКОВА) (оцінювач для звіту ігнорує те, що власник використовує приміщення як склад, хоча спокійно можна як магазин, тобто оцінювати потрібно як магазин)

Мне не совсем понятно, почему Вы так настойчиво пытаетесь продвигать мысль о том, что продажа имущества, не принадлежащего лицу, которое у Вас оценку заказывает, может иметь отношение к "наиболее эффективному использованию" того имущества, которым заказчик владеет и которое Вам, собственно, требуется оценивать?

TarasM писал(а):
Згідний що усі фактори для ЯКІСНОЇ ОЦІНКИ можна порахувати, але це вже не для звіту, а для РІЄЛТОРА ЧИ ВЛАСНИКА.

Т.е., Вы изначально считаете, что оценщик - это лицо, от которого нужна "просто бумажка"? Типа, хотите качественную оценку - идите к риэлтору или собственнику... Они оценят качественно, но бумажку дать не смогут... А понадобится бумажка - добро пожаловать к оценщику, который напишет всякую фигню, зато выдаст бумажку, имеющую юридическую силу... Любопытное суждение! Никак не ожидал на этом форуме такое услышать... Cool

Добавлено спустя 7 минут 23 секунды:

TarasM писал(а):

Якщо іде поділ будинку у суді і хтось має викупити свою частку, то він втратись 15% своєї частки (при коригуванні на частку), а інший її отримає

Во-первых, продавец ничего не теряет: он получает сумму, которую он получил бы, если бы продавал свою часть на открытом, конкурентном рынке.
Во-вторых, покупатель, действительно, получает прибыль, если выкупает эту часть. И эта прибыль равна той прибыли, которую в случае покупки получил бы любой другой покупатель указанной части, купивший ее на отрытом, конкурентном рынке.
Я не совсем понимаю, почему продавец при продаже соседу должен получать выгоду относительно того, что имел бы при продаже на рынке? И почему покупатель не должен получить той выгоды, которую получил бы любой другой покупатель данного объекта? Мне кажется, такое ограничение было бы противоестественным и не подкрепленным реальными рыночными данными...

TarasM писал(а):
А якщо Ви застосуєте поправку 50% в селі, то це вийде що хтось за чвертку отримає половину. А це ПОРУШЕННЯ ПРАВ ВЛАСНОСТІ І НЕСПРАВЕДЛИВІСТЬ.

Как я указал выше - никаких нарушений чьих-то прав! Каждый получает денежную компенсацию, равную стоимости имеющегося у него имущества. Не более, не менее.
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
TarasM



Сообщения: 66

СообщениеДобавлено: Вс, 04 Июн 2017 20:46 Ответить с цитатойВернуться к началу

Gorets11 писал(а):


TarasM писал(а):
А якщо Ви застосуєте поправку 50% в селі, то це вийде що хтось за чвертку отримає половину. А це ПОРУШЕННЯ ПРАВ ВЛАСНОСТІ І НЕСПРАВЕДЛИВІСТЬ.

Как я указал выше - никаких нарушений чьих-то прав! Каждый получает денежную компенсацию, равную стоимости имеющегося у него имущества. Не более, не менее.


... в цій ситуації за умови реального конфлікту навіть сумніву нема що адвокати будуть за вашу поправку чіплятися... думаю, що Ви і самі це розумієте

Добавлено спустя 11 минут 7 секунд:

Цитата:
Мне не совсем понятно, почему Вы так настойчиво пытаетесь продвигать мысль о том, что продажа имущества, не принадлежащего лицу, которое у Вас оценку заказывает, может иметь отношение к "наиболее эффективному использованию" того имущества, которым заказчик владеет и которое Вам, собственно, требуется оценивать?



Всього навсього говорю про законодавчі принципи найбільш ефективного використання, а Ви пропонуєте, що частку не можна ефективно продати.

Вартість, про яку Ви говорите - це швидше вартість у використанні:

"вартість у використанні - вартість, яка розраховується
виходячи із сучасних умов використання об'єкта оцінки і може не
відповідати його найбільш ефективному використанню
;"

Добавлено спустя 8 минут 29 секунд:

Exclamation Ваша робота не полягає в тому, щоб вгадати ціну за яку продається конкретне майно, а визначити її ринкову вартість, тобто загального характеру на ринку (навіть часток, хоча це спірно), а Ви занадто вже ринок звузили до людей, які не можуть домовитись та ефективно продати майно. Ніхто Вам не забороняє визначити ЯКІСНО ВАРТІСТЬ У ВИКОРИСТАННІ, але від цього вона ринкова не стане

Добавлено спустя 12 минут 7 секунд:

Arrow ЩОБ УЖЕ ЗАВЕРШУВАТИ ЦЮ ЦІКАВУ ДИСКУСІЮ, СКАЖУ НАСТУПНЕ:

Якщо у Вас свідоцтво на оцінку обєктів в матеріальній формі:
то Ви маєте право цінити об'єкт в матеріальній формі, а саме квартиру, а оцінка майнових прав, це вже не ваше завдання. Навіть можете не розписувати частки, тому що нотаріус згідно ЦК України і сам може поділити на частки, якщо потрібно (хоча вони і бояться це робити).

ЗУ "Про оцінку майна"

майном, яке може оцінюватися, вважаються об'єкти в
матеріальній формі
, будівлі та споруди (включаючи їх невід'ємні
частини), машини, обладнання, транспортні засоби тощо; паї, цінні
папери; нематеріальні активи, в тому числі об'єкти права
інтелектуальної власності; цілісні майнові комплекси всіх форм
власності;


Последний раз редактировалось: TarasM (Вс, 04 Июн 2017 21:50), всего редактировалось 2 раз(а)
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Gorets11



Сообщения: 961
Откуда: Харьков
СообщениеДобавлено: Вс, 04 Июн 2017 21:29 Ответить с цитатойВернуться к началу

TarasM писал(а):

... в цій ситуації за умови реального конфлікту навіть сумніву нема що адвокати будуть за вашу поправку чіплятися... думаю, що Ви і самі це розумієте

Они будут цепляться к каждой цифре... Не только к этой... Вопрос ведь не в том, кто к чему будет цепляться, а в том, правильно проведен расчет или нет...

TarasM писал(а):

Всього навсього говорю про законодавчі принципи найбільш ефективного використання, а Ви пропонуєте, що частку не можна ефективно продати.

Простите, где я писал, что часть невозможно "эффективно" продать? Не припоминаю. Я писал, что рыночная стоимость части дома в пересчете на удельную единицу, меньше, чем рыночная стоимость удельной единицы целого. И это есть ее реальная рыночная стоимость в условиях эффективной продажи!
А варианты, при которых в этой части делается ремонт, надстраивается второй этаж или эта часть продается совместно с второй половиной - эти варианты я не рассматриваю, поскольку они не имеют отношения НЭИ... Вернее, если все это будет - все будет учитываться, но пока ничего этого нет - оно учитываться не должно.

TarasM писал(а):
Вартість, про яку Ви говорите - це швидше вартість у використанні:

"вартість у використанні - вартість, яка розраховується
виходячи із сучасних умов використання об'єкта оцінки і може не
відповідати його найбільш ефективному використанню
;"

В общем-то, да, в использовании. Потому, что в данном случае - текущее использование совпадает с наиболее эффективным. Ведь продавать чужое имущество нельзя, поэтому и вариант продажи второй половины также не может рассматриваться в качестве НЭИ...

TarasM писал(а):
Exclamation Ваша робота не полягає в тому, щоб вгадати ціну за яку продається конкретне майно, а визначити її ринкову вартість, тобто загального характеру на ринку навіть часток, а Ви занадто вже ринок звузили до людей, які не можуть домовитись та ефективно продати майно.

А я и не "угадываю"... Я беру данные с рынка и вижу, что подавляющее большинство продавцов, продающих на рынке свои части, не совмещают свою продажу с сособственниками... Значит, по какой-то причине, не находят данный способ продажи "наиболее эффективным"... Однако, Вы находите... Рад за Вас! Оказывается, Вы видите выгоды продавца там, где огромная масса продавцов уже в течение нескольких десятков лет свою собственную выгоду найти не могут...
Кстати, я Вам предлагал посмотреть на сайте по недвижимости продажи "частей" домов. Вы смотрели? Нашли? Есть такие предложения?
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
TarasM



Сообщения: 66

СообщениеДобавлено: Вс, 04 Июн 2017 22:02 Ответить с цитатойВернуться к началу

Так, я знаю, що є такі, але із своєї практики знаю, що частки дуже часто зустрічаються і вони не є занижені, а спокійно продаються, разом із об'єктом, не буду ж я дивитись чи перейдуть всі частки одному всласнику, часом по половині продаються в різні дні, часом ще якісь цікаві нюанси. Тобто тут коригування якось не надійно застосовувати.
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Gorets11



Сообщения: 961
Откуда: Харьков
СообщениеДобавлено: Вс, 04 Июн 2017 22:03 Ответить с цитатойВернуться к началу

TarasM писал(а):

Arrow ЩОБ УЖЕ ЗАВЕРШУВАТИ ЦЮ ЦІКАВУ ДИСКУСІЮ, СКАЖУ НАСТУПНЕ:

Якщо у Вас свідоцтво на оцінку обєктів в матеріальній формі:
то Ви маєте право цінити об'єкт в матеріальній формі, а саме квартиру, а оцінка майнових прав, це вже не ваше завдання. Навіть можете не розписувати частки, тому що нотаріус згідно ЦК України і сам може поділити на частки, якщо потрібно (хоча вони і бояться це робити).

В судебной практике, когда одна из сторон кардинально меняет линию защиты, такая смена воспринимается, как следствие того, что у стороны закончились аргументы в поддержку соей позиции... Wink
Конечно, я вижу, что аргументов Вам не хватает. Но я не жду, что Вы поменяете свою точку зрения под влиянием того, что я написал. И не стремлюсь к этому... Если Вы сами чувствуете, что вопрос этот не такой однозначный, как Вам казалось, лучший порядок действий не в том, чтобы согласиться или не согласиться со мной, а в том, чтобы провести собственное исследование рынка. На мой взгляд, оценщик (если он себя таковым считает) должен поступать именно так. Мне легче высказывать свое мнение по этому поводу именно потому, что я такие исследования проводил неоднократно и по различным направлениям... Предлагаю и Вам тоже не ограничиваться выдумыванием того, что относится к имуществу, а что к имущественным правам, а просто провести исследование рынка. И всего лишь.
Но можете оставаться и при своем мнении... Вас никто этого не запрещает и запретить не может! Wink
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
TarasM



Сообщения: 66

СообщениеДобавлено: Вс, 04 Июн 2017 22:10 Ответить с цитатойВернуться к началу

Просто аргумент переконливий, от Вам відповідь, чому завжди цілий об'єкт розраховую; з цього ж питання дискусія розпочалась... цікаво як Ви частки в реєстрі реєструєте.

Не спорю, що Ви краще проводите дослідження ринку, кожен має якісь переваги, так як оцінювачі прийшли з різних професій... взаємні дискусії дозволяють розвиватись і виявляти свої недоліки. Це надскладна професія, наприклад розібратись з ПДВ чи правами щодо землі під будівлею, чи розрахувати право користування землею коли навіть площа ділянки невідома... з деякими питаннями роками треба розбиратись

Мета - зовсім не спір, а добре в усьому розібратись... от знайшов такий аргумент, тобто згадав чому вирішив завжди розраховувати об'єкт в цілому, ну а коригування часток створюють математичні нестиковки.

Цікаві особливості щодо оцінки приміщень виявив:

1. Об'єкт 100 м кв. 1/2 (А) 50 кв. м і 1/2 (Б) 50 кв. м
2. На початку все порівну, а при продажі все ділиться по половині за ЦК
3. А - ремонтуєть під магазин, Б - невигідно під магазин.
4. При продажі всього власник Б каже - давай половину
5. Власник А не погоджується, бо має право на збільшення частки згідно ЦК через те що саме він зробив покращення за згодою іншого.
6. Згода іншого щодо самостійного ремонту чи будь-яке документальне підтвердження користування саме цією частиною А дає йому право на збільшення частки.
7. Якщо не було право користування конкретним приміщенням чи згоди ремонту від іншого, то дохід від продажу за загальним правилом ділиться по половині.
8. Висновок - при оцінці ми не можем точно знати чи не змінилась частка у власників.


Последний раз редактировалось: TarasM (Вс, 04 Июн 2017 23:14), всего редактировалось 1 раз
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Gorets11



Сообщения: 961
Откуда: Харьков
СообщениеДобавлено: Вс, 04 Июн 2017 23:13 Ответить с цитатойВернуться к началу

TarasM писал(а):
Просто аргумент переконливий, от Вам відповідь, чому завжди цілий об'єкт розраховую; з цього ж питання дискусія розпочалась... цікаво як Ви частки в реєстрі реєструєте.

Как рассчитываю - так и регистрирую: часть с указанием идеальных площадей. Естественно, название объекта оценки пишу так, как в документах: часть домовладения... Не вижу никаких сложностей.

TarasM писал(а):
Не спорю, що Ви краще проводите дослідження ринку,

Не думаю, что здесь уместно говорить о "лучше" / "хуже"... Если бы дискуссии шли о том, каким образом кто проводит подобные исследования и какой метод дает более точные результаты - тогда можно было бы говорить о лучше / хуже... А пока главным и, похоже, единственным источником практических данных у оценщиков являются чужие исследования или вообще странный способ установления рыночных тенденцию "я так думаю" - до тех пор подобные, не сложные по сути, вопросы и будут вызывать дискуссии...

TarasM писал(а):
Мета - зовсім не спір, а добре в усьому розібратись... от знайшов такий аргумент, тобто згадав чому вирішив завжди розраховувати об'єкт в цілому, ну а коригування часток створюють математичні нестиковки.

Подсказка: математические нестыковки, о которых Вы говорите, можно с достаточной степенью точности нейтрализовать увеличением выборки. Не поленитесь, возьмите 20-30-50 объектов сравнения с обеих сторон... Через пару месяцев - еще раз проведите сравнение уже с новой выборкой... Я прекрасно понимаю, что работы немало... Зато потом Вы сможете на любом уровне обосновать свою точку зрения и быть уверенным в ее правильности! Это лишь вопрос "лени"... Как мне кажется... Wink

Добавлено спустя 5 минут 37 секунд:

TarasM писал(а):

8. Висновок - при оцінці ми не можем точно знати чи не змінилась частка у власників.

Не совсем так. Поскольку речь идет о праве собственности, любое изменение частей должно быть соответствующим образом оформлено. Т.е., берете правоустанавливающий документ и оцениваете ту часть, которая принадлежит заказчику. Тем более, в описанном Вами случае, как я понял, имеет место выделение долей в натуре. Вполне логично, что одна часть может стоить дороже, другая дешевле. Посчитайте каждому из этих сособственников стоимость ЕГО части и если они примут Вашу оценку - Вы таким образом не только выполните свою работу, но и поможете им разобраться между собой и, возможно, договориться.
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
TarasM



Сообщения: 66

СообщениеДобавлено: Вс, 04 Июн 2017 23:21 Ответить с цитатойВернуться к началу

Не про ці нестиковки маю на увазі, а про те, що якщо скоригуєте частку, то і цілий об'єкт скоригується, що є абсурдним

квартира = 20 000$ (найбільш ефективна вартість)
1/2 = 9 000$ (10 000 - 10%)(вартість у використанні)

квартира = 18000$ (9000$ *2) ??? (вартість у використанні?)

ринкова вартість = 18000$ чи 20000% ?

Добавлено спустя 6 минут 27 секунд:

Цитата:
Не совсем так. Поскольку речь идет о праве собственности, любое изменение частей должно быть соответствующим образом оформлено. Т.е., берете правоустанавливающий документ и оцениваете ту часть, которая принадлежит заказчику. Тем более, в описанном Вами случае, как я понял, имеет место выделение долей в натуре. Вполне логично, что одна часть может стоить дороже, другая дешевле. Посчитайте каждому из этих сособственников стоимость ЕГО части и если они примут Вашу оценку - Вы таким образом не только выполните свою работу, но и поможете им разобраться между собой и, возможно, договориться.


Завжди беру об'єкти, що не виділені в натурі (бо з виділеними в натурі все просто)

На практиці часто зустрічається те, що всі зміни нормально не оформлюються, от показують магазин, який є 1/2, а інша частина - склад, всі права тут тільки в ЦК записані, а факти ми не знаєм (хто робив ремонт, чи спільно, чи ні) Припустимо ідуть до нотаріуса, а інший власник не згідний і каже, що йому більше належить ніж за часткою, бо він робив ремонт Wink


Говорю про те, що існує два види часток:
1) за площею (50 м. кв. і 50 м.кв.) 1/2 і 1/2
2) за вартістю (40000 грн. 60000 грн.) 2/5 і 3/5

Якими саме ми керуємось цікаво, якщо розписуємо частки?
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Gorets11



Сообщения: 961
Откуда: Харьков
СообщениеДобавлено: Пн, 05 Июн 2017 00:55 Ответить с цитатойВернуться к началу

TarasM писал(а):
Не про ці нестиковки маю на увазі, а про те, що якщо скоригуєте частку, то і цілий об'єкт скоригується, що є абсурдним

квартира = 20 000$ (найбільш ефективна вартість)
1/2 = 9 000$ (10 000 - 10%)(вартість у використанні)

квартира = 18000$ (9000$ *2) ??? (вартість у використанні?)

ринкова вартість = 18000$ чи 20000% ?

Простите мне мою безграмотность, но что такое "найбільш ефективна вартість" я не знаю...
Что касается рыночной стоимости, то все просто: отойдите от банального умножения / деления... Если уж Вы в первом случае признаете, что отчуждение части квартиры ведет к снижению стоимости, то и при обратном действии также учитывайте, что при отчуждении целого стоимость частей возрастает... Кстати, этим правилом в свое время активно пользовались риэлторы при расселении коммуналок... Что касается Вашего примера, то рыночная стоимость каждой половинки, если они продаются по отдельности, составляет, действительно, 9000 за половину. Если же они продают обе половины как одно целое - то рыночная стоимость такого "целого" составляет 20000, а каждый из продавцов получает за свою "договороспособность" по дополнительной тысяче...
Причем тут "стоимость в использовании" мне не понятно. Тем более, что в данном примере других вариантов все равно нет: по законодательству жилую недвижимость можно использовать исключительно для проживания в ней. Следовательно, какие бы иные варианты использования Вы не выдумывали - они будут противоречить нормам жилищного законодательства и считать все равно придется для условий текущего использования...

TarasM писал(а):

На практиці часто зустрічається те, що всі зміни нормально не оформлюються, от показують магазин, який є 1/2, а інша частина - склад, всі права тут тільки в ЦК записані, а факти ми не знаєм (хто робив ремонт, чи спільно, чи ні) Припустимо ідуть до нотаріуса, а інший власник не згідний і каже, що йому більше належить ніж за часткою, бо він робив ремонт Wink

Поскольку нас государство не уполномочило устанавливать факты, мы действуем просто: как записано в правоустанавливающих документах, так и есть. Если кто не согласен - мы с радостью сделаем отчет об оценке всего объекта с указанием цели оценки "для расчета величины судебного сбора"... Вот, когда придут к нам с решением суда, вступившим в законную силу, в котором будет произведен перерасчет долей, тогда мы и будем выполнять оценку, руководствуясь новыми долями. Пока такого решения нет - извините, мы не орган местного самоуправления, не нотариусы и не судьи, мы не уполномочены определять объекты собственности...


TarasM писал(а):
Говорю про те, що існує два види часток:
1) за площею (50 м. кв. і 50 м.кв.) 1/2 і 1/2
2) за вартістю (40000 грн. 60000 грн.) 2/5 і 3/5

Якими саме ми керуємось цікаво, якщо розписуємо частки?

Ну, бывает такое... И что? Типичное явление: один хозяин заботится о той части, которую он занимает, второй не заботится... Почему тот, который не заботился, удивляется, что его часть стоит дешевле? Не логично с его стороны....
Мы же высчитываем часть по площади, а не по стоимости. Поскольку, первичным является площадь, а стоимость - это, всего лишь, одна из характеристик этой площади.
Если кому-то что-то не нравится - суд работает с 9.00, прием исковых заявлений, как правило, до 16.30... Это единственное место, где они могут договориться, если договориться "по-нормальному" у них не получается...Wink
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
TarasM



Сообщения: 66

СообщениеДобавлено: Пн, 05 Июн 2017 01:05 Ответить с цитатойВернуться к началу

І як Ви у звіті запишите?

так як з документів:
1/2= 40000
1/2= 60000

чи так як вони вартують:
2/5= 40000
3/5= 60000

чи їхнє середнє значення:
1/2= 50000
1/2= 50000

Добавлено спустя 10 минут 9 секунд:

Цитата:
Простите мне мою безграмотность, но что такое "найбільш ефективна вартість" я не знаю...
Что касается рыночной стоимости, то все просто: отойдите от банального умножения / деления... Если уж Вы в первом случае признаете, что отчуждение части квартиры ведет к снижению стоимости, то и при обратном действии также учитывайте, что при отчуждении целого стоимость частей возрастает... Кстати, этим правилом в свое время активно пользовались риэлторы при расселении коммуналок... Что касается Вашего примера, то рыночная стоимость каждой половинки, если они продаются по отдельности, составляет, действительно, 9000 за половину. Если же они продают обе половины как одно целое - то рыночная стоимость такого "целого" составляет 20000, а каждый из продавцов получает за свою "договороспособность" по дополнительной тысяче...


маю на увазі вартість, що розрахована на основі найбільш ефективного використання... якщо ці половинки продається одному власнику, але один співвласник ще вагається продавати тобто хоче час на роздуми (інший продає точно), але звіт у Вас замовили, то Ви напишете 20000$ чи 18000$?

І якщо квартиру купив один власник по 1/2, то квартира в момент купівлі другої половини зразу ж зростає у вартості на 2000$? Wink
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Gorets11



Сообщения: 961
Откуда: Харьков
СообщениеДобавлено: Пн, 05 Июн 2017 09:05 Ответить с цитатойВернуться к началу

TarasM писал(а):
І як Ви у звіті запишите?

так як з документів:
1/2= 40000
1/2= 60000

чи так як вони вартують:
2/5= 40000
3/5= 60000

чи їхнє середнє значення:
1/2= 50000
1/2= 50000

Никогда не сталкивался с такой дилеммой... Если я оцениваю 2/2 - то результат один... В смысле, на выходе я имею только одну цифру стоимости - стоимость целого объекта. А как сособственники договорятся делить эту цифру - это уже их личное дело. Если же я оценивал 1/2 - то тоже в результате я получаю только одну цифру стоимости: стоимость данной части. Сколько стоит другая часть - я не знаю, и пока второй сособственник не закажет отчет по оценке второй части знать не буду... Если это общая долевая собственность - то я предполагаю, что вторая часть будет стоить столько же... Но это лишь мои предположения. Если же сособственники хотя, как в Вашем примере, получить от меня стоимости частей не в той пропорции, в которой они указаны в правоустанавливающих документах - я отправлю их к нотариусу или в суд. Пусть сначала перераспределят официально доли, только тогда можно будет считать другие доли. Но, опять же, в соответствии с правоустанавливающим документом. Еще раз Вам напоминаю: указанные доли имеют в своей основе ИМУЩЕСТВО, а не его стоимость.

TarasM писал(а):

маю на увазі вартість, що розрахована на основі найбільш ефективного використання... якщо ці половинки продається одному власнику, але один співвласник ще вагається продавати тобто хоче час на роздуми (інший продає точно), але звіт у Вас замовили, то Ви напишете 20000$ чи 18000$?

А какое мне дело до того, кто и что собрался продавать? Мне заказали определить рыночную стоимость всего объекта? Я определяю рыночную стоимость всего объекта. Естественно, в данном случае стоимость будет равна 20000. Мне заказали определить рыночную стоимость 1/2 объекта? Я определяю рыночную стоимость 1/2 части объекта. Но в этом случае полученный результат будет 9000. Т.е., 18000 может получиться только в одном случае: если оба сособственника независимо друг от друга пришли и заказали определение стоимости каждый для своей половинке. И то, результат 18000 написан не будет нигде: это будет лишь виртуальная сумма рыночной стоимости двух половинок, в то время, как для обоих половинок написана будет лишь стоимость 9000.

TarasM писал(а):
І якщо квартиру купив один власник по 1/2, то квартира в момент купівлі другої половини зразу ж зростає у вартості на 2000$? Wink

Если говорить о рыночной стоимости - то да, так и есть. Если сособственники хотят получить отчет для такого случая - пусть приходят и заказывают определение стоимости ВСЕГО объекта. Если же они пришли порознь и заказали каждый свою половинку - то чему ж они удивляются?
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
TarasM



Сообщения: 66

СообщениеДобавлено: Пн, 05 Июн 2017 11:01 Ответить с цитатойВернуться к началу

Уявим ситуація: планують будувати швидкісну трасу, що з'єднує Балтійське і Чорне море (реальні плани).

Траса має проходити через село, тобто потрібно викупити для суспільних потреб житло.

Уряд приймає рішення, що тим власникам, що там прописані і проживають, оплата здійснюється на рік наперед для того, щоб підшукали інше житло, а в тих, що мають власність, але не прописані, викуп здійснюєть в інший час (через 1 рік), ближче до часу будівництва.


Будинок, цегла - 10000$: жінка, в котрої 1/2, проживає там з дітьми, 1/4 - в дитини в якості подарунку від бабці, 1/4 - в колишнього чоловіка (там офіційно не проживає проте частка залишилась).


У Вас завдання оцінити ринкову вартість для викупу 1/2 частки жінки окремим звітом і 1/4 дитини окремим звітом.

1/4 чоловіка не потрібно робити, бо його частка аж через рік має викуплятись.


Керуючись Вашими розрахунками ринкова вартість частки у селі зменшується на -50%.

Жінка отримає 2500$, дитина отримає 1250$.
Виходить так, але вони уже не зможуть на ці гроші нормальне житло придбати?
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Gorets11



Сообщения: 961
Откуда: Харьков
СообщениеДобавлено: Пн, 05 Июн 2017 11:38 Ответить с цитатойВернуться к началу

TarasM писал(а):
Уявим ситуація: планують будувати швидкісну трасу, що з'єднує Балтійське і Чорне море (реальні плани).

Траса має проходити через село, тобто потрібно викупити для суспільних потреб житло.

Уряд приймає рішення, що тим власникам, що там прописані і проживають, оплата здійснюється на рік наперед для того, щоб підшукали інше житло, а в тих, що мають власність, але не прописані, викуп здійснюєть в інший час (через 1 рік), ближче до часу будівництва.


Будинок, цегла - 10000$: жінка, в котрої 1/2, проживає там з дітьми, 1/4 - в дитини в якості подарунку від бабці, 1/4 - в колишнього чоловіка (там офіційно не проживає проте частка залишилась).


У Вас завдання оцінити ринкову вартість для викупу 1/2 частки жінки окремим звітом і 1/4 дитини окремим звітом.

1/4 чоловіка не потрібно робити, бо його частка аж через рік має викуплятись.


Керуючись Вашими розрахунками ринкова вартість частки у селі зменшується на -50%.

Жінка отримає 2500$, дитина отримає 1250$.
Виходить так, але вони уже не зможуть на ці гроші нормальне житло придбати?

Нда, любопытный пример... Вообще-то, если речь идет о реальном случае, то можно с уверенностью сказать, что еще за полгода-год до начала всех этих процедур в данном селе активизировался поиск недвижимости под покупку и цены выросли... Причем, думаю, выросли неслабо... (Имел возможность наблюдать подобные процессы). Следовательно, если в качестве аналогов брать цены в этом же селе - думаю, на покупку аналогичного жилья в другом таком же селе денег хватит...
Что касается скидки на часть. На самом деле, в селах скидки на часть такими большими и получаются в рыночных условиях, именно из-за того, что там части, как таковые, никому нафиг не нужны... Связано это и с менталитетом, и с фактом того, что в селе без собственного, достаточно большого, участка земли, просто тупо выжить не получится... В данном случае, лично я в случае оценки, старался бы оценивать, все-таки, ВЕСЬ дом. А как и когда будет оплачивать все это дело местная власть или застройщик - не мое дело. Хотя и "шепнул" бы заказчику, что ему интереснее было бы требовать возмещение не деньгами, а в натуре, т.е., предоставить взамен аналогичное жилье... Тем более, что найти в селе часть дома в продаже - почти нереально... Wink
Отдельно хотелось бы отметить, что Вы приводите в качестве примеров частные случаи. Частные случаи имеют определенную особенность: развитие этих случаев часто не совпадает с требованиями, выдвигаемыми для существования "рыночных" условий. В данном случае также оценивать "рыночную" стоимость - неверно. Понимаю, что в законодательстве будет соответствующее требование, типа, стоимость должна быть "рыночной". Но по факту, ни о какой рыночной стоимости в описанном Вами случае речи быть не может, поскольку не выполняются требования, предъявляемые понятием "рыночной стоимости" к условиям сделки.
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
TarasM



Сообщения: 66

СообщениеДобавлено: Пн, 05 Июн 2017 13:17 Ответить с цитатойВернуться к началу

Тут цілком ринкові умови, навіть появився додатковий покупець в особі держави, що готовий придбати майно за ринковими цінами в цьому районі.

1. Приходить жінка в казначейство з Вашими звітами цілого будинку.
А яка в нас бюрократія - всі знають, їй відмовляють , бо у звіті не виконано поставлене завдання, а самовільно множити і ділити вони не хочуть. У жінки до Вас претензії.

2. Припустім - виплатили. Проходить перевірка виплат. Дивляться, а Ви не провели коригування на частку, тобто за логікою інших Ваших звітів, ціна частки завищена, тобто не ринкова, наслідок - розтрата бюджетних коштів, кримінальна справа.

3. Для захисту Ви вказуєте, що тут не потрібно було проводити коригування на частки, а суд виявляючи у Ваших звітах, що це постійна Ваша практика, зобов'язаний повідомити податкову поліцію про вчинення ознак злочину щодо сприяння систематичному ухиленню від сплати податків, що він і робить, порушується інша справа.

4. Ситуація шахматної вилки, захищаючи одну позицію, Ви ослабляюте іншу. Так як ринкова вартість 1/2 частки будинку одночасно не може бути і 5000$ і 2500$. Це порушення елементарних законів логіки (один і той же предмет не може одночасно мати і не мати одну ж і ту властивість, кіт в один і той же час не може бути одночасно живим і мертвим). Wink
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Показать сообщения:      
Начать новую темуОтветить на тему


 Перейти:   



Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме