| Автор |
Сообщение |
Gorets11
Сообщения: 961
Откуда: Харьков
|
 Добавлено:
Пн, 05 Июн 2017 21:42 |
  |
| TarasM писал(а): |
| Тут цілком ринкові умови, навіть появився додатковий покупець в особі держави, що готовий придбати майно за ринковими цінами в цьому районі. |
А где здесь условия для формирования рыночной стоимости? Разве продавец действует добровольно?
Вообще-то, задача сформирована таким образом, что оснований говорить в данном случае о "рыночных" условиях нет.
| TarasM писал(а): |
1. Приходить жінка в казначейство з Вашими звітами цілого будинку.
А яка в нас бюрократія - всі знають, їй відмовляють , бо у звіті не виконано поставлене завдання, а самовільно множити і ділити вони не хочуть. У жінки до Вас претензії. |
Не думаю, что у нее будут ко мне претензии. Вряд ли эта ситуация ее особо будет напрягать с учетом того, что ее вынуждают продавать... Так, что, затяжка в данном случае не факт, что пойдет ей во вред. Хотя, конечно, может и возмущаться. Но я обычно не ввожу людей в заблуждение и варианты (в том числе - негативные) обсуждаю изначально.
| TarasM писал(а): |
| 2. Припустім - виплатили. Проходить перевірка виплат. Дивляться, а Ви не провели коригування на частку, тобто за логікою інших Ваших звітів, ціна частки завищена, тобто не ринкова, наслідок - розтрата бюджетних коштів, кримінальна справа. |
Ну да, придется объясняться с проверяющими... Но я уверен, что объясняться с ними придется в любом случае... Поэтому, придется просто более детализированный отчет делать... Чтоб вопросов было поменьше... О том, что их не будет - можно даже не мечтать.
| TarasM писал(а): |
| 3. Для захисту Ви вказуєте, що тут не потрібно було проводити коригування на частки, а суд виявляючи у Ваших звітах, що це постійна Ваша практика, зобов'язаний повідомити податкову поліцію про вчинення ознак злочину щодо сприяння систематичному ухиленню від сплати податків, що він і робить, порушується інша справа. |
Вообще-то, никто ничего не обязан. В том числе, определять, какая практика является постоянной, а какая не является.
Знаю, что аргумент "так себе"... Но другого пока предложить не могу. Когда попаду в подобную ситуацию - тогда и буду продумывать "от" и "до" все возможные нюансы... А пока - не знаю...
| TarasM писал(а): |
4. Ситуація шахматної вилки, захищаючи одну позицію, Ви ослабляюте іншу. Так як ринкова вартість 1/2 частки будинку одночасно не може бути і 5000$ і 2500$. Це порушення елементарних законів логіки (один і той же предмет не може одночасно мати і не мати одну ж і ту властивість, кіт в один і той же час не може бути одночасно живим і мертвим).  |
Что касается кота - то, как я понимаю, про состояние "комы" Вы не слышали... 
Скажите, когда Вы видите заднюю правую дверь автомобиля в магазине, как Вы считаете, ее стоимость в этом магазине и в соседнем автосалоне, когда эта дверь установлена на автомобиль, одинаковы? Или иначе: автомобиль в автосалоне без одной двери, которую легко можно купить в соседнем магазине, будет соответствовать стоимости автомобиля со всеми дверями минус стоимость покупки недостающей двери, ее покраски и установки? А будет ли одинаковой стоимость 1000 кирпичей в строительном магазине и стоимости такой же 1000 таких же кирпичей, являющихся частью несущей стены дома? В конце концов, как Вы считаете, человеческое тело в целом виде виде будет иметь ту же ценность, какая у него будет если некоторые части тела (например, руки, ноги, почки, голову и т.д.) от него отделить?
Мне кажется, что во всех этих случаях стоимость (как характеристика ценности) во всех случаях будет разная в зависимости от ситуации... Это я к тому, что поскольку стоимость - это характеристика ценности, в зависимости от конкретной ситуации и от конкретных условий, эта стоимость меняется... Причем, постоянно. И ни для кого это не секрет. Рыночная стоимость - тоже не догма! Она зависит от большого количества факторов и под влиянием многих из них может меняться. |
|
|
  |
|
TarasM
Сообщения: 66
|
| Добавлено:
Пн, 05 Июн 2017 22:38 |
|
| Gorets11 писал(а): |
Скажите, когда Вы видите заднюю правую дверь автомобиля в магазине, как Вы считаете, ее стоимость в этом магазине и в соседнем автосалоне, когда эта дверь установлена на автомобиль, одинаковы?
|
Відвідуєте магазини і обираєте найдешевший (принцип заміщення - передбачає врахування поведінки покупців на ринку, яка полягає у тому, що за придбання майна не сплачується сума, більша від мінімальної ціни майна такої ж корисності, яке продається на ринку.)
| Gorets11 писал(а): |
| Или иначе: автомобиль в автосалоне без одной двери, которую легко можно купить в соседнем магазине, будет соответствовать стоимости автомобиля со всеми дверями минус стоимость покупки недостающей двери, ее покраски и установки? |
Ні, тут ще моральний знос додасться (хто буде новий автомобіль без деталі купляти?, але це нашої дискусії не стосується )
| Gorets11 писал(а): |
| А будет ли одинаковой стоимость 1000 кирпичей в строительном магазине и стоимости такой же 1000 таких же кирпичей, являющихся частью несущей стены дома? |
Ні, тому що особливості об'єктів зовсім різні, ті що в стіні навіть на ринку поки що ще не є, там треба ще й вартість робіт демонтажу розраховувати, але що це доводить?
| Gorets11 писал(а): |
| В конце концов, как Вы считаете, человеческое тело в целом виде виде будет иметь ту же ценность, какая у него будет если некоторые части тела (например, руки, ноги, почки, голову и т.д.) от него отделить? |
Принаймі зараз на ринку такого нема, тому до чого тут це? Хоча з точки зору медицини, щось там і є
| Gorets11 писал(а): |
| Мне кажется, что во всех этих случаях стоимость (как характеристика ценности) во всех случаях будет разная в зависимости от ситуации... |
В усіх випадках об'єкти були занадто різні, крім першого випадку (але сумніваюсь, що двері, які розташовані на автомобілі, були виставлені на ринок як окремий об'єкт)
| Gorets11 писал(а): |
| Это я к тому, что поскольку стоимость - это характеристика ценности, в зависимости от конкретной ситуации и от конкретных условий, эта стоимость меняется... Причем, постоянно. И ни для кого это не секрет. Рыночная стоимость - тоже не догма! Она зависит от большого количества факторов и под влиянием многих из них может меняться. |
Ви ринкову вартість дуже якось до ситуації прив'язуєте, а ринок це тисячі операцій продажу подібного майна (РИНОК), визначили середню вартість з цих тисяч операцій з найбільш ефективним використанням, віддали звіт замовнику і - сказали допобачення. Це не значить, що замовник обов'язково продасть майно за ринковою вартістю, а Вас це не повинно хвилювати, тому що власник має сам добиратись на цей ринок і конкурувати з іншими... якщо чоловік наприклад не хоче завести дружину автомобілем на ринок у місто помідори продавати, то це хіба впливає на їхню вартість там? ... звичайно, що ні. Можна говорити, що і в селі може хтось ці помідори дешево купити, але це вже не назвеш найбільш ефективним способом використання майна.
Добавлено спустя 20 минут 27 секунд:
Я розумію, що Ви хочете мене засумніватись в законах логіки.
Щодо коми, то не чув  |
|
|
|
|
Доцик
Возраст: 44
Сообщения: 208
|
| Добавлено:
Вт, 06 Июн 2017 12:20 |
|
ок панове і що ви вирішили, як цінити????  |
_________________
Роби, що повинен і будь що буде!!! |
|
|
|
TarasM
Сообщения: 66
|
| Добавлено:
Вт, 06 Июн 2017 12:33 |
|
| TarasM писал(а): |
Якщо у Вас свідоцтво на оцінку обєктів в матеріальній формі:
то Ви маєте право цінити об'єкт в матеріальній формі, а саме квартиру, а оцінка майнових прав, це вже не ваше завдання. Навіть можете не розписувати частки, тому що нотаріус згідно ЦК України і сам може поділити на частки, якщо потрібно (хоча вони і бояться це робити).
ЗУ "Про оцінку майна"
майном, яке може оцінюватися, вважаються об'єкти в
матеріальній формі, будівлі та споруди (включаючи їх невід'ємні
частини), машини, обладнання, транспортні засоби тощо; паї, цінні
папери; нематеріальні активи, в тому числі об'єкти права
інтелектуальної власності; цілісні майнові комплекси всіх форм
власності; |
З точки зору закону, то об'єкт оцінюється у матеріальній формі, тобто як цілий об'єкт, а хто які права на нього має, це вже не питання оцінювача, а нотаріуса (див. п. 8 Національного стандарту 2, серед вихідних даних для оцінки нерухомості відсутні документи щодо права власності). Визначення власника Вам потрібна лише для того, щоб укласти договір і законно зайти у приміщення для його огляду.
Спільна часткова власність стосується всього об'єкта, а не його частини, і дуже наближена до майнових прав. Тобто, якщо Ви корегуєте їх, то втручаєтесь уже в оцінку майнових прав, а не об'єкта в матеріальній формі.
А для оцінки майнових прав потрібно отримати окреме свідоцтво для оцінювача з напрямом 2.1 (у мене усі напрямки оцінки в матеріальній формі, тобто починаються на одиничку 1.1, 1.2, 1.3...). |
Последний раз редактировалось: TarasM (Вт, 06 Июн 2017 14:20), всего редактировалось 2 раз(а) |
|
|
|
VladimirVI
Сообщения: 186
|
| Добавлено:
Вт, 06 Июн 2017 13:13 |
|
| TarasM писал(а): |
| З точки зору закону, то об'єкт оцінюється у матеріальній формі, тобто як цілий об'єкт, а хто які права на нього має, це вже не питання оцінювача, а нотаріуса (див. п. 8 Національного стандарту 2, серед вихідних даних для оцінки нерухомості відсутні документи щодо права власності). |
п. 53 НСО 1 «Залежно від обраних методичних підходів та методів оцінки оцінювач повинен:
зібрати та проаналізувати всі істотні відомості про об'єкт оцінки, зокрема вихідні дані про його правовий статус... |
|
|
|
|
TarasM
Сообщения: 66
|
| Добавлено:
Вт, 06 Июн 2017 13:44 |
|
НС 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав" стосується загальних питань, а також і оцінки майнових прав.
У НС 2 "Оцінка нерухомого майна", який детально розписує правила оцінки нерухомості такого не зустрічав.
Щодо поняття "правовий статус" то воно занадто загальне, "правовий статус квартири" означає не власників, а права, які з цим видом нерухомості пов'язані, тобто в силу того, що це саме "квартира", а не "склад", різняться права і обов'язки щодо об'єкта, наприклад оцінювач знає в якому розділі реєстру його реєструвати.
Чув, що колись у формі заяви на Прозорро, потрібно було щось написати в розділі щодо правового статусу замовника, так от було записано "юридична особа".
Правовий статус об'єкта нерухомості - "квартира"
Якщо глянути на старі витяги БТІ, то "приватна спільна часткова" - це форма власності. |
|
|
|
|
VladimirVI
Сообщения: 186
|
| Добавлено:
Вт, 06 Июн 2017 14:34 |
|
| TarasM писал(а): |
НС 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав" стосується загальних питань, а також і оцінки майнових прав.
У НС 2 "Оцінка нерухомого майна", який детально розписує правила оцінки нерухомості такого не зустрічав. |
НСО 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» встановлює загальні засади оцінки, у т.ч. і для оцінки нерухомого майна, якими повинні керуватися оцінювачі при здійсненні практичної діяльності.
Висновок щодо ідентифікації майнових прав, який отримав оцінювач, суттєво впливає на встановлення НЕВ об'єкту оцінки.
Після встановлення оцінювачем НЕВ об'єкту оцінки постає питання вибору підходів та методів оцінки.
Тобто процедура ідентифікації прав щодо об'єкта оцінки є первинною і знаходится попереду і встановлення його НЕВ, і вибору у використанні алгоритмів оцінки. |
|
|
|
|
TarasM
Сообщения: 66
|
| Добавлено:
Вт, 06 Июн 2017 14:59 |
|
Відокремлені майнові права не є об'єктом оцінки при оцінці об'єкта в матеріальній формі, оцінюється уся сукупність прав на об'єкт загалом (право власності) з найефективнішим їхнім використанням. Ідентифікується об'єкт в матеріальній формі та можливо право власності на нього (часом власність тільки у суді встановлюється). Право власності не розділяється на частини майнових прав для їхньої оцінки. Можу погодитись лише із врахуванням сервітутів, але це вже не складова частина права власності, а речові права на чуже майно згідно Цивільного кодексу України.
ЗУ "Про оцінку майна"
| Цитата: |
майновими правами, які можуть оцінюватися, визнаються
будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності,
у тому числі права, які є складовими частинами права власності
(права володіння, розпорядження, користування), а також інші
специфічні права (права на провадження діяльності, використання
природних ресурсів тощо) та права вимоги. |
Частка та її розмір - це лише форма контролю над об'єктом та розподілу прибутку від нього. Приватна спільна часткова (чи приватна спільна сумісна) - це форма власності так само як комунальна, державна чи юридичних осіб (колись називали колективна)
Якщо власником нерухомості є юридична особа, то Ви корегуєте вартість відповідно до складу власників юридичної особи та повноважень директора щодо можливості відчуження нерухомості???
По суті те саме, що і з частками звичайними, якщо не договорились, то і нормально не продали. |
|
|
|
|
TarasM
Сообщения: 66
|
| Добавлено:
Вт, 06 Июн 2017 22:51 |
|
У практиці судових справ бачу, що частки ніхто не коригує:
"Судом встановлено, що квартира АДРЕСА_1 належить на праві спільної часткової власності ОСОБА_1, ОСОБА_2 та ОСОБА_3, а частка кожного із співвласників становить 1/3 квартири. Квартира двокімнатна, виділ належної ОСОБА_1 частки квартири в натурі технічно неможливий. Ринкова вартість квартири на час проведення її оцінки у 2010 році становила еквівалент 41 895 доларів США, а належної позивачу частки - 13 965 доларів США"
http://www.scourt.gov.ua/clients/vsu/vsu.nsf/7864c99c46598282c2257b4c0037c014/c27e64f61f78978dc2257f3e002969db/$FILE/6-2925%D1%86%D1%8115.doc
"За їхньою спільною згодою була визначена вартість квартири в розмірі 66000 грн., тому відповідно вартість 1/3 частки квартири складає 22000 грн. "
http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/18651278
"З метою визначення розміру грошової компенсації, позивачем було отримано Експертний звіт про незалежну оцінку квартири від 17.01.2012 року, виконаний суб'єктом оціночної діяльності - ПП «Автоексперт», Сертифікат ФДМУ № 12107/11 від 21.06.2011р...
Відповідно до Звіту, ринкова вартість квартири АДРЕСА_2 з урахуванням її технічного та санітарного стану, становить 429880,00 грн...
Таким чином, вартість частки відповідачів в квартирі, що дорівнює розміру грошової компенсації, становить: 429880 * 37/100 = 159055,6 грн."
http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/23977261
Стаття щодо часток:
"Учасники спільної часткової власності мають право на частку у праві власності на майно (ч.1 ст.356 ЦК), а не на конкретно визначену частку в майні. Спільна часткова власність характеризується множинністю суб’єктів і єдністю об’єкта. Відповідно до цієї концепції кожному із співвласників спільної часткової власності не може належати частка самого майна."
"У постанові ВС від 3.04.2013 у справі №6-12цс13 зроблено висновок: «Кожен учасник спільної часткової власності володіє не часткою майна в натурі, а часткою в праві власності на спільне майно в цілому. Ці частки є ідеальними й визначаються відповідними відсотками від цілого чи у дробному виразі»"
http://zib.com.ua/ru/101183-vsu_analiziruet_primenenie_zakonodatelstva_o_prave_sobstvenn.html
 Ст. 364 ЦК України надає можливість отримати компенсацію частки за ринковими цінами від співвласників
| Цитата: |
1. Співвласник має право на виділ у натурі частки із майна, що є у спільній частковій власності.
2. Якщо виділ у натурі частки із спільного майна не допускається згідно із законом або є неможливим (частина друга статті 183 цього Кодексу), співвласник, який бажає виділу, має право на одержання від інших співвласників грошової або іншої матеріальної компенсації вартості його частки. |
Добавлено спустя 3 минуты 15 секунд:
Щодо судової практики то там не все однозначно, колись бачив рішення, в якому позивач зазначав, що аналоги не були частками, а отже неподібні, хоча там ще багато було аргументів для оскарження, тобто не зрозуміло чим суд керувався...
У багатьох випадках у судових рішеннях взагалі незрозуміло чому оцінки визнають недійсними, неподібне майно пишуть, а чому неподібне не пишуть (значно відрізняються характеристиками, а якими?  ).
http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/27706627 |
Последний раз редактировалось: TarasM (Ср, 07 Июн 2017 00:04), всего редактировалось 4 раз(а) |
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Вт, 13 Июн 2017 13:13 |
|
нашла коса на камень
Горе-ТС, не сдавайся!! где твое второе дыхание? |
|
|
 |
|
Gorets11
Сообщения: 961
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Вт, 13 Июн 2017 13:45 |
|
| kink писал(а): |
нашла коса на камень
Горе-ТС, не сдавайся!! где твое второе дыхание? |
А смысл? Только для того, чтобы позабавить тех, у кого в голове пустота и попытки довольно тупого ехидства - это верх их умственных способностей?
Лично мне достаточно того, что TarasM уже сам столкнулся с нестыковками в его подходе... Самый лучший способ найти решение - собственные сомнения! Только таким образом можно хоть чему-то научиться...
Поэтому, лично я рад за тебя: ты все уже давно знаешь, причем, лучше всех! Так держать! |
|
|
|
|
TarasM
Сообщения: 66
|
| Добавлено:
Вт, 13 Июн 2017 23:18 |
|
| kink писал(а): |
нашла коса на камень
Горе-ТС, не сдавайся!! где твое второе дыхание? |
В смислі???
Просто попереджаю, що практика в судів нестабільна.
Думаю оцінювачам, яким оскаржили оцінку будинковолодіння (з рецензією), яка лише на 10% відсотків була меншою від оцінки судового експерта, не було смішно.
Посилання на рішення тут.
З таким нечітким підходом у суддів будь-яку оцінку можна оскаржити. |
|
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 961
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Ср, 14 Июн 2017 13:06 |
|
| TarasM писал(а): |
Просто попереджаю, що практика в судів нестабільна.
Думаю оцінювачам, яким оскаржили оцінку будинковолодіння (з рецензією), яка лише на 10% відсотків була меншою від оцінки судового експерта, не було смішно.
Посилання на рішення тут.
З таким нечітким підходом у суддів будь-яку оцінку можна оскаржити. |
Это, действительно, проблема. Для рынка, 10% - это нередко даже меньше, чем банальная скидка на торг... Причем, многими продавцами закладываемая изначально, путем прибавления к рыночной стоимости... А для суда - это "значительная" сумма... При этом, те же судебные эксперты, хоть формально и обязаны руководствоваться теми же нормативно - законодательными актами, что и мы, на практике - плевать на них хотели, поскольку у них СВОЙ регулятор... Причем, такой, который плевать хотел на всех других регуляторов... Получается, что оценочную деятельность в области оценки недвижимости регулируют два регулятора: Фонд и Минюст... Если вспомнить про землю - там вообще "жесть": ТРИ регулятора - Фонд, Земельщики и Минюст... Когда касаемся оценки ущерба по авто - опять сталкиваемся с "лебедем, раком и щукой": Фонд и Комиссия по Фондовому рынку, которая внедрила СОБСТВЕННЫХ оценщиков, не подчиняющихся ЗУ "Об оценке", аваркомов... И о каких "четких подходах" в таких условиях может идти речь? Пока ВСЮ оценку не передадут в руки ОДНОГО регулятора, до тех пор просто невозможно будет установить единые правила расчетов, единые подходы к оценке, единые нормативы погрешности... И пока этого не произошло - продолжаем скакать на "минном поле", припевая: "Авось, пронесет"...  |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
