| Автор |
Сообщение |
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
 Добавлено:
Пн, 04 Июн 2007 18:46 |
  |
| Шевко писал(а): |
| Не понимаю при чем здесь ЦИК? Вопрос был задан конкретно по-поводу дома с земельным участком. |
при том, что дом с земельным участком, по сути, представляет из себя ЦИК, состоящий из двух компонентов – улучшения и земля, которые можно оценивать отдельно.
| Шевко писал(а): |
| А если земля не является объектом оценки, то и не оценивайте эту земелю. |
дык её ОТДЕЛЬНО в, данном случае, и не оценивают… оценивают домовладение – жилой дом, сараи, туалет и землю под ними.
| Шевко писал(а): |
И если посмотреть логично на эту ситуацию, то потребитель оценки, в данном случае банк, должен сложить стоимость домовладения, которую вы определили в отчете
| КовАл писал(а): |
| "Отчет об определениии рыночной стоимости домовладения" |
со стоимостью из отчета
| КовАл писал(а): |
| "Експертна грошова ....." |
Таким образом стоимость земельного участка будет учитываться два раза. |
если так рассуждать, то если клиент придет ко мне и закажет отдельно оценку туалета, что не запрещено, и отнесет её в банк, то «глупые» банкиры бросятся суммировать стоимость домовладения, стоимость участка и стоимость данного туалета… в банке люди в здравом уме и делать этого не будут. |
|
|
   |
|
лягушка
Возраст: 47
Сообщения: 147
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 04 Июн 2007 18:48 |
|
Тссссс  )) .... мне тоже не нравится на часть ... но отчет об оценке земли с целью заключения цивільно-правової угоди не относится к обязательному рецензированию, говорят юристі ... видимо, єто компромисс такой... |
|
|
 |
|
Шевко
Возраст: 48
Сообщения: 422
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пн, 04 Июн 2007 18:53 |
|
| лягушка писал(а): |
| Тссссс )) .... мне тоже не нравится на часть ... но отчет об оценке земли с целью заключения цивільно-правової угоди не относится к обязательному рецензированию, говорят юристі ... |
А нотариусы, насколько я знаю, не оформляют сделки с земельными участками, без "Звіту...." и рецензии  |
|
|
|
|
лягушка
Возраст: 47
Сообщения: 147
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 04 Июн 2007 18:58 |
|
| Шевко писал(а): |
| Кредитчику нужно знать, сколько стоит земля и сколько стоят кирпичи. |
его интересуют кирпичи именно в этом месте или в том же количестве и качестве, но с другим расположением? коэффициент для кирпичей зависит от места? |
|
|
|
|
Шевко
Возраст: 48
Сообщения: 422
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пн, 04 Июн 2007 18:59 |
|
| КовАл писал(а): |
| при том, что дом с земельным участком, по сути, представляет из себя ЦИК, состоящий из двух компонентов – улучшения и земля, которые можно оценивать отдельно. |
Нац. стандарт №1
"об'єкти оцінки у формі цілісного майнового комплексу
(цілісний майновий комплекс) - об'єкти, сукупність активів яких
дає змогу провадити певну господарську діяльність. Цілісними
майновими комплексами є підприємства, а також їх структурні
підрозділи (цехи, виробництва, дільниці тощо), які можуть бути
виділені в установленому порядку в самостійні об'єкти з подальшим
складанням відповідного балансу і можуть бути зареєстровані як
самостійні суб'єкти господарської діяльності;" 
| КовАл писал(а): |
| дык её ОТДЕЛЬНО в, данном случае, и не оценивают… оценивают домовладение – жилой дом, сараи, туалет и землю под ними. |
Землю только под ними или..............????? |
|
|
|
|
Шевко
Возраст: 48
Сообщения: 422
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пн, 04 Июн 2007 19:02 |
|
| лягушка писал(а): |
| его интересуют кирпичи именно в этом месте или в том же количестве и качестве, но с другим расположением? коэффициент для кирпичей зависит от места? |
Его интересуют имеено эти кирпичи, именно с их отделкой, именно с их расположением друг к другу, и именно в этом месте.
А по поводу коэффициента, я имел ввиду коэффициент применяемый банком к рыночной стоимости объекта, так как кредит в размере 100% стоимости имущества практически нигде не дают |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 04 Июн 2007 19:27 |
|
| Н.С. №2 писал(а): |
3. Об'єкти оцінки поділяються на земельні ділянки (їх частини), що не містять земельних поліпшень, земельні ділянки (їх частини), що містять земельні поліпшення, і земельні поліпшення. У певних випадках під час проведення оцінки земельна ділянка (її частина), що містить земельні поліпшення, може розглядатися як умовно вільна від земельних поліпшень.
...
7. Оцінка земельних ділянок, що містять земельні поліпшення,
або земельних поліпшень із застосуванням методів витратного
підходу передбачає таку послідовність оціночних процедур:
визначення ринкової вартості земельної ділянки (прав,
пов'язаних із земельною ділянкою) під час її існуючого
використання;
визначення вартості відтворення або вартості заміщення
земельних поліпшень;
розрахунок величини зносу (знецінення) земельних поліпшень;
визначення залишкової вартості заміщення (відтворення)
об'єкта оцінки як різниці між вартістю заміщення (відтворення) та
величиною зносу земельних поліпшень, збільшеної на величину
ринкової вартості земельної ділянки (прав, пов'язаних із земельною
ділянкою) під час її існуючого використання.
Ринкова вартість земельної ділянки (прав, пов'язаних із
земельною ділянкою) під час її існуючого використання визначається згідно з вимогами цього Стандарту.
...
Особливості оцінки окремих видів нерухомого майна
22. Ринкова вартість земельної ділянки (її частини), що
не містить земельних поліпшень, земельної ділянки (її частини), що
містить земельні поліпшення та розглядається як умовно вільна від
земельних поліпшень, або земельної ділянки, що містить земельні
поліпшення, найбільш ефективним використанням яких є ліквідація,
визначається на підставі проведення аналізу найбільш ефективного використання.
|
Ты ведь, я уверен, понимаешь разницу между РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТЬЮ ПРИ ТЕКУЩЕМ ИСПОЛЬЗОВАНИИ и РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТЬЮ, кторая
| Цитата: |
| визначається на підставі проведення аналізу найбільш ефективного використання |
Этим всем я хотел сказать, что при оценке домовладения (улучшения + земля) мы, вероятнее всего, в составе ЦИКа (земля + улучшения), получаем рыночную стоимость земельного участка при существующем использовании, а не рыночную стоимость земли... а это две разные стоимости, которые, возможно, могут совпасть, поэтому Р.С земли + Р.С. улучшений не обязательно равно Р.С. домовладения. Бывают случаи, когда сносить строение еще рано, а вот строить такое же уже не будут. |
|
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Пн, 04 Июн 2007 22:09 |
|
Гм.... А где сказано, что необходима рецензия для нотариуса? Поделитесь, плиз, знаниями. |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
Шевко
Возраст: 48
Сообщения: 422
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пн, 04 Июн 2007 23:37 |
|
| skiff писал(а): |
| Гм.... А где сказано, что необходима рецензия для нотариуса? Поделитесь, плиз, знаниями. |
Держкомзем України видав Наказ «Про проведення рецензування звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок» від 25.07.2005 N211 (зареєстровано в Міністерстві юстиції України 28 липня 2005 р. за N 812/11092). Наказ видано з метою забезпечення виконання Указу Президента України від 16 травня 2005 року N 795 "Про деякі питання вдосконалення державного регулювання у сфері оцінки земель", норм статті 22 Закону України "Про оцінку земель", протокольного рішення Комісії з перевірки додержання вимог законодавства, реалізації державної політики у сфері регулювання земельних відносин, використання та охорони земель від 30 квітня 2005 року.
Наказом зобов’язано Голову Рескомзему АР Крим, начальників обласних, Київського та Севастопольського міських головних управлінь земельних ресурсів організувати подання суб'єктами підприємницької діяльності, що мають ліцензії на виконання землеоціночних робіт, звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок, які підлягають рецензуванню відповідно до Закону України "Про оцінку земель", для здійснення їх рецензування оцінювачам з експертної грошової оцінки земельних ділянок із стажем практичної роботи не менше двох років або експертній раді саморегулівної організації оцінювачів з експертної грошової оцінки земельних ділянок Всеукраїнської громадської організації "Ліга оцінювачів земель" та її регіональним експертним радам.
Відповідно до статті 22 Закону України "Про оцінку земель", рецензуванню підлягають звіти з експертної грошової оцінки земельних ділянок, крім звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності у разі їх продажу. (Згідно з вимогами Закону України «Про державну експертизу землевпорядної документації» звіти з експертної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності у разі їх продажу підлягають державній експертизі.)
Рецензування звіту з експертної грошової оцінки земельних ділянок здійснюється у разі обов'язкового проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок, а також на вимогу заінтересованих осіб та в інших випадках, визначених законом.
Відповідно до статті 13 Закону України "Про оцінку земель", проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок є обов’язковим у разі:
- відчуження та страхування земельних ділянок, що належать до державної або комунальної власності;
- застави земельної ділянки відповідно до закону;
- визначення інвестиційного вкладу в реалізацію інвестиційного проекту на земельні поліпшення;
- визначення вартості земельних ділянок, що належать до державної або комунальної власності, у разі якщо вони вносяться до статутного фонду господарського товариства;
- визначення вартості земельних ділянок при реорганізації, банкрутстві або ліквідації господарського товариства (підприємства) з державною часткою чи часткою комунального майна, яке є власником земельної ділянки;
- виділення або визначення частки держави чи територіальної громади у складі земельних ділянок, що перебувають у спільній власності;
- відображення вартості земельних ділянок та права користування земельними ділянками у бухгалтерському обліку відповідно до законодавства України;
- визначення збитків власникам або землекористувачам у випадках, встановлених законом або договором;
- рішення суду. |
|
|
|
|
Шевко
Возраст: 48
Сообщения: 422
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 05 Июн 2007 00:06 |
|
| КовАл писал(а): |
| домовладения (улучшения + земля) |
Во-первых -хотелось бы узнать, где в законодательных или подзаконных актах есть определение такого понятия как "домовладение"???
Во-вторых -
| КовАл писал(а): |
| ты ведь, я уверен, понимаешь разницу между РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТЬЮ ПРИ ТЕКУЩЕМ ИСПОЛЬЗОВАНИИ и РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТЬЮ, кторая Цитата:визначається на підставі проведення аналізу найбільш ефективного використання |
Если земельный участок приватизирован, то НЭИ этого участка то, которое записано в госакте, так как на дату оценки оно одно законодательно разрешено. И даже если ты знаешь и понимаешь что реальное НЭИ этого участка например строительство и обслуживание котеджных домов, а в госакте написано что "для ведення товарного виробництва" то будь добр оценивать так как есть, т.е. при существующем использовании.
А в третьих, если честно, то я вообще не понимаю в чем проблема? Есть домостроение (домовладение), которое по сути является земельными улучшениями, и есть земельный участок у которого есть госакт на право собственности, сделай два отчета и никто никогда не предъявит тебе никаких претензий. При этом скажу с большой долей вероятности, что если нормально сделать оценку земельного участка и правильно с аналогов снять стоимость земельных участков, то в 90-95% случаев - это попадание в реальные цены. Проверял на практике очень много раз - в момент отдачи заказчику работы, просто интересовался, за сколько он реально покупает объект. И в большинстве случаев формула Стоимость домовладения = Стоимость ЗУ + Стоимость улучшений срабатывала. Если интересно просто сядь и просчитай так и так и сравни результаты.
А на возможные вопросы которые могут возникнуть у некоторых по поводу лицензии Держкомзема - почему мы не возмущаемся когда кто-то не может оценить отдельно товары в обороте или автотранспорт, а ЦИК может. Да все просто - проходите обучение, стажировку, сдавайте экзамен и получайте лицензию. |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вт, 05 Июн 2007 08:09 |
|
| Шевко писал(а): |
| Если земельный участок приватизирован, то НЭИ этого участка то, которое записано в госакте, так как на дату оценки оно одно законодательно разрешено. И даже если ты знаешь и понимаешь что реальное НЭИ этого участка например строительство и обслуживание котеджных домов, а в госакте написано что "для ведення товарного виробництва" то будь добр оценивать так как есть, т.е. при существующем использовании. |
ответ здесь:
| Н.С. №2 писал(а): |
Особливості оцінки окремих видів нерухомого майна
22. Ринкова вартість земельної ділянки (її частини), що
не містить земельних поліпшень, земельної ділянки (її частини), що
містить земельні поліпшення та розглядається як умовно вільна від
земельних поліпшень, або земельної ділянки, що містить земельні
поліпшення, найбільш ефективним використанням яких є ліквідація,
визначається на підставі проведення аналізу найбільш ефективного
використання.
Найбільш ефективне використання земельної ділянки, що містить
земельні поліпшення і розглядається як умовно вільна від земельних
поліпшень, може не збігатися з найбільш ефективним використанням
земельної ділянки, що містить земельні поліпшення. У цьому разі
визначення ринкової вартості земельної ділянки ґрунтується на
припущенні про умовну зміну способу її використання з метою
досягнення найбільш ефективного використання. При цьому можуть бути враховані витрати на відновлення такої земельної ділянки (без урахування витрат, пов'язаних з ліквідацією земельних поліпшень).
Якщо при застосуванні такої процедури отриманий результат
розрахунку становить від'ємну величину, ринкова вартість земельної
ділянки приймається рівною одній гривні.
|
Возможность изменения способа использования должна быть проанализирована... я думаю, что все мы сталкивались с тем, что участки с функцией "под жильё", расположенные в хорошем бизнесместе стоят дороже, чем участки по соседству, а это говорит о том, что их рынок рассматривает, как участки с персективой изменения функ. назначения.
| Шевко писал(а): |
| А в третьих, если честно, то я вообще не понимаю в чем проблема? |
дык вот в этом и проблема, что 2+2 не всегда 4 (см. выше)
| Шевко писал(а): |
| А на возможные вопросы которые могут возникнуть у некоторых по поводу лицензии Держкомзема - почему мы не возмущаемся когда кто-то не может оценить отдельно товары в обороте или автотранспорт, а ЦИК может. |
потому, что это законодательство, а мы говорим о том, что землю в составе домовладения (земля + улучшения) можно оценивать и не имея лицензии, так же как можно оценивать ЦИК, в состав которого входят товары, без категории 1.7, но с категорией ЦИК.
По поводу домовладения сейчас не готов ответить, посмотрю позже, когда приеду. |
|
|
|
|
он же Гоша
Возраст: 51
Сообщения: 494
|
| Добавлено:
Вт, 05 Июн 2007 08:43 |
|
| Шевко писал(а): |
Есть домостроение (домовладение), которое по сути является земельными улучшениями, |
Аднуминуточку.
Не согласный я. Почему это вдруг домовладение есть только земельные улучшения??? Где Вы видели на рынке продажу отдельно земельных улучшений? То есть вот этот вот сарайчик я вам продаю, забор-летнюю кухню-жилой дом-собачью конуру тоже продаю, а земельный участок я себе оставлю... Интересно, кто-нить купит такое? Домовладение (как и любая недвижимость) помимо земельных улучшений предполагает какой-либо набор имущественных прав на землю (в случае приватизированной земли - это полный набор им.прав - права владения-распоряжения-пользования; в противном случае - только право землепользования)
[/quote] |
|
|
|
|
он же Гоша
Возраст: 51
Сообщения: 494
|
| Добавлено:
Вт, 05 Июн 2007 09:23 |
|
| Шевко писал(а): |
| Другое дело, когда земельный участок не находится в собственности!!!!!!!!!!! (нет госакта на право власності) |
Такой вот вопрос
Есть два домовладения, абсолютно одинаковых. Находятся по соседству. Только под одним ЗУ приватизирован, под другим нет. Стоимость будет разная? |
|
|
|
|
лягушка
Возраст: 47
Сообщения: 147
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 05 Июн 2007 09:39 |
|
| Шевко писал(а): |
Его интересуют имеено эти кирпичи, именно с их отделкой, именно с их расположением друг к другу, и именно в этом месте.
А по поводу коэффициента, я имел ввиду коэффициент применяемый банком к рыночной стоимости объекта, так как кредит в размере 100% стоимости имущества практически нигде не дают |
Даже при вашей схеме (стоимость земли+стоимость кирпичей (как вы утверджаете, с конкретным расположением) будет двойной учет части прав на землю, а именно права землепользования - из первого слагаемого (полный набор им.прав) и со второго (потенциал расположения - фактически пользование)!!
Поэтому складывать результаты некорректно даже в этом случае.
Только отнимать - если уж надо на кирпичи применять только его коэффициент покрытия , естественно от земля с улучшениями минус земля.
Предположив, что удалось оценить кирпичи без привязки к конкретному местоположению, и именно эта величина будет суммироваться с землей банк. работником, объектом оценки должны быть для полной и однозначной идентификации и ценоформирующих факторов ТОЛЬКО кирпичи в их количестве-качестве и все! Безотносительно к месту... указывать даже адрес дома будет излишним )) , однозначно дом определится указанием владельца и количественной характеристикой (S), его ценоопределяющие параметры - количество и состояние. Не абсурд ли получается?
Поэтому, отчет по самим кирпичам не может существовать, следовательно, банк. работник не может суммировать, если не хочет двойного учета. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 05 Июн 2007 09:46 |
|
мы делаем оценку домовладения и отдельно отчет по земле от лицензированной организации+рецензия на него (потому что рецензия есть обязательной).
теоретически, банк из нашего отчета при відаче кредита должен вічитать стоимость земл из второго отчета (права лягушка). что банк делает на практике - он єтого не делает.
еще один занятный момент - если считать стоимость земли под домом двумя - сравнительным (как условно свободного) и методом остатка (экономическим). то разница получается ого-го, раз в шесть. это только у меня так или вообще? |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
