Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  оценка права постоянного пользования земельным участком Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка земельных участков Автор Сообщение nasten6ka Возраст: 40 Сообщения: 172 Откуда: Киев Добавлено: Пн, 13 Авг 2007 13:05 доброго времени суток, уважаемые коллеги! возник достаточно спорный вопрос, к которому можно подойти с различных сторон в рамках нашего же законодательства (как это часто бывает), а именно: оценка права постоянного пользования земельных участков. наверняка многим из вас приходилось заниматься такой работой. прошу поделиться опытом и практикой, т.к. сама, честно, просто запуталась. из рассматриваемых вариантов (примеров) оценки преимущественно попадался нонсенс - оценка опиралась на старый уже недействующий порядок нормативной денежной оценки земель сельхоз назначения и населенных пунктов, в котором, к слову сказать, ни буквы о том, что результаты нормативной денежной оценки могут служить для оценки права постоянного пользования. из материалов, попадавшихся мне на глаза, за основу в лучшем случае бралась формула прямой капитализации, где в качестве годового ЧОД брался размер земельного налога за год, а в знаменателе - норма капитализации для 33 лет=3%. но в этом случае, на каком основании в выводах оценщик пишет о полученной экспертной стоимости, раз ни одного элемента рынка в ней не отражено - сухой нормативный расчет. в худшем случае оценщик приравнивал нормативную оценку земельного участка к стоимости права постоянного пользования. т.е. "выполнял" нормативную оценку (смешно звучит, особенно , когда данные о ней запрашиваются в соответствующих управлениях, и нормативная оценка выполнена достаточно во многих населенных пунктах). Методика же экспертной денежной оценки говорит нам, что оценка права постоянного пользования проводится в случаях, установленных законом, и при оценке права постоянного пользования используется прямая капитализация ожидаемого дохода (причем не указывается, ЧОД это или рентный доход). сразу вопрос - каким законом? ответ нашла быстро - Законом "Об оценки земли", в котором указаны обязательные случаи проведения экспертной денежной оценки, а именно: для целей бухгалтерского учета. но у моего коллеги сразу же возник вопрос - а как же для приватизации? ведь Фонд Держмайна требует оценки права постоянного пользования при оценке объектов для приватизации... но тут еще момент: на мой взгляд, при приватизации надо оценивать то права, которое переходит собственнику, т.е. если объект при приватизации передается с земельным участком на праве постоянного пользования, то оцениваем его (но передача на этом праве ограничена земельным кодексом - для юр лиц гос и ком собственности), т.е. частным компаниям (а приватизируют-то в частную собственность) земля передается в собственность или в аренду, т.е. надо и оценивать уже земельный участок на праве собственности или аренды, а не сознательно занижать цену, руководствуясь правом постоянного пользования. в итоге сложились следующие вопросы: для каких целей и каким методом корректно оценить это право? насчет метода, он четко прописан в Методике - прямая капитализация ожидаемого дохода. но по этому поводу также вопрос - ЧОД или рентный доход? оценщику понятно, что не для всех земель можно посчитать рентный доход, в основном мы пользуемся ЧОД от аренды. НО! и тут Закон "Об аренде земли" говорит нам, что земли гос и ком собственности не могут передаваться в субаренду по арендной ставке большей, чем установлена за аренду (где ж тогда взяться ЧОДу:" border="0" /> ). Но с другой стороны, это касается земли гос и ком собственности, находящейся на праве аренды на основании договора аренды, а у нас гос акт на право постоянного пользования..... фух.... вроде бы изложила суть... помогите разобраться, пожалуйста. и если можно, со ссылками на законодательство или авторов. заранее благодарю! КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Вт, 14 Авг 2007 07:58 Как вариант, могу предложить следующее: Согласно «Методики экспертной денежной оценки земельных участков» для оценки права аренды земельного участка применяются такие методические подходы: • сопоставление цен продажи; • капитализации дополнительного дохода от земли арендатора земельного участка. В соответствии с методическим подходом, основанном на сопоставлении цен продажи, стоимость права аренды определяется на уровне цен продажи прав аренды подобных земельных участков с учетом отличий, которые влияют на их цену (условий и даты продажи; места расположения, физических характеристик, наличия обременений и ограничений относительно использования земельного участка; срока аренды). Стоимость права аренды земельного участка определяется как медианное или модальное значение откорректированных цен продажи права аренды подобных объектов. Согласно методического подхода, который базируется на капитализации дохода, стоимость права аренды определяется как текущая величина будущего дополнительного дохода для арендатора по формуле: Сп.п. = Сумма Дд/(1+Ск) в степени I (лучше посмотрите формулу в методике) (1) Где: Сп.п. - стоимость права аренды земельным участком, определенная путем непрямой капитализации чистого дохода; Дд – дополнительный доход арендатора за 1-й год; t – период аренды земельного участка, в годах. Ск – ставка капитализации, в виде десятичной дроби Дополнительный доход вычисляется как разница между чистым операционным или рентным доходом и арендной платой, определенной договором аренды. Преобразуем общеизвестную формулу: Сз = ЧОДз/Кз в ЧОДз = Сз х Кз Где: Сз – стоимость земельного участка (нужно рассчитать); ЧОДз – чистый операционный доход от земельного участка; Кз – коэффициент капитализации для земельного участка (нужно рассчитать, допустим кумулятивным методом); Далее определим дополнительный доход арендатора от использования земельного участка Дд = ЧОДз - Аз Где: Аз – арендная плата за земельный участок, согласно договора. Коэффициент капитализации для права пользования (Ск) составит _____% (нужно рассчитать, допустим кумулятивным методом) Подставив значения в выражение (1) получим стоимость права пользования nasten6ka Возраст: 40 Сообщения: 172 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 14 Авг 2007 12:18 спасибо вам большое, КовАл но вы меня несколько не поняли. Методику я читала уж ооочень много раз. там по вопросу об оценке права постоянного пользования (ППП) есть такой абзацик п.48: 48. У випадках, передбачених законодавством, при визначенні вартості права постійного користування застосовується метод прямої капіталізації очікуваного додаткового доходу. т.е. как видите, сравнительный подход не используется при оценке ППП, но в этой связи, как я и описала в своем первом посте, возникает вопрос, в каких именно "випадках, передбачених законодавством" проводится оценка ППП и какой именно доход следует брать для расчета? ведь если возьмем ЧОД, то это противоречит закону об аренде земли, где доход от субаренды гос и ком земель не должен превышать арендную плату по договору. а если берем для расчета рентный доход, то не все категории земель дают этот рентный доход! воть.... а вы меня не совсем поняли и процитировали методику Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Вт, 14 Авг 2007 12:55 nasten6ka всё очень просто! Ваши, совершенно правильные и очевидные, вопросы….. не имеют ответа в условиях законов Украины, ну а правильные ответы в общетеоретическом плане Вы и сами знаете так и живем… _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов nasten6ka Возраст: 40 Сообщения: 172 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 14 Авг 2007 13:53 Hard_Pragmatic писал(а): nasten6ka всё очень просто! Ваши, совершенно правильные и очевидные, вопросы….. не имеют ответа в условиях законов Украины, ну а правильные ответы в общетеоретическом плане Вы и сами знаете так и живем… мдяяя, вот тут вы очень правы, уважаемый коллега! где-то так я и подозревала... просто давно заинтересовалась этим вопросом, сейчас пишу публикацию по этой теме, чувствую, что в рамках нашего законодательства я тут не вырулю, надо привлекать "иностранные инвестиции" есть идея анализа методик Великобритании (у них нечто похожее при долгосрочной аренде) и, конечно, посмотреть, что есть в России по этому вопросу... _________________ краткость - сестра таланта, но враг гонорара kink Возраст: 51 Сообщения: 868 Откуда: Днепропетровск Добавлено: Ср, 15 Авг 2007 10:31 nasten6ka писал(а): ведь если возьмем ЧОД, то это противоречит закону об аренде земли, где доход от субаренды гос и ком земель не должен превышать арендную плату по договору. а если берем для расчета рентный доход, то не все категории земель дают этот рентный доход! по моему вы путаете аренду улучшений с арендной земель nasten6ka Возраст: 40 Сообщения: 172 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 15 Авг 2007 15:08 kink писал(а): nasten6ka писал(а): ведь если возьмем ЧОД, то это противоречит закону об аренде земли, где доход от субаренды гос и ком земель не должен превышать арендную плату по договору. а если берем для расчета рентный доход, то не все категории земель дают этот рентный доход! по моему вы путаете аренду улучшений с арендной земель неть, нисколько, потому как речи о земельных улучшениях я вообще не веду. ЧОД (чистый операционный доход) мы получаем от сдачи земельного участка в аренду, рентный доход - от использования земли как средства производства, либо есть варианты - танцплощадка, платный пляж, для АЗС также считается рентный и т.п. поскольку в данном примере рассматривается оценка не права собственности на землю, а ППП на землю, то ЧОД - это ни что иное как сдача земли в субаренду. а согласно Закона "Про оренду землі", ст.21: "Плата за суборенду земельних ділянок державної і комунальної власності не може перевищувати орендної плати." от такие вот пироги! тогда, собственно говоря, какой доход брать для оценки ППП, если ЧОД нельзя, а рентный только для узкого круга земель? кочмар, ребятушки _________________ краткость - сестра таланта, но враг гонорара КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Чт, 16 Авг 2007 13:02 nasten6ka писал(а): ЧОД - это ни что иное как сдача земли в субаренду. При расчете ПП определяется дополнительный доход, а это не субаренда в прямом смысле. Этот доход можно получить сдавая офис в аренду. Например: нормативная арендная плата за землю (согласно договора) - 15 грн Рыночная арендная плата за землю - 20 грн Рыночная арендная плата за всю недвижимость 100 грн. Доход от улучшений - 100 - 20 = 80 грн. Дополнительный доход от того, что собственник улучшений арендует зем. участок не по 20 грн, а по 15 грн составляет 100 - 80 - 15 = 5 грн. И этот доход не является доходом от субаренды... договора субаренды, в данном случае, просто нет. nasten6ka Возраст: 40 Сообщения: 172 Откуда: Киев Добавлено: Пт, 17 Авг 2007 10:40 КовАл писал(а): nasten6ka писал(а): ЧОД - это ни что иное как сдача земли в субаренду. При расчете ПП определяется дополнительный доход, а это не субаренда в прямом смысле. Этот доход можно получить сдавая офис в аренду. Например: нормативная арендная плата за землю (согласно договора) - 15 грн Рыночная арендная плата за землю - 20 грн Рыночная арендная плата за всю недвижимость 100 грн. Доход от улучшений - 100 - 20 = 80 грн. Дополнительный доход от того, что собственник улучшений арендует зем. участок не по 20 грн, а по 15 грн составляет 100 - 80 - 15 = 5 грн. И этот доход не является доходом от субаренды... договора субаренды, в данном случае, просто нет. абсолютно с вами согласна! потому как при праве постоянного пользования, собственно говоря, и договора об аренде нет, а есть гос акт на право постоянного пользования, но по сути земля находится в пользовании и владнии, но не в частной собственности, т.е. грубо говоря (пусть ооочень грубо) но в "бессрочной" аренде, где "арендодатель" гос-во. поэтому и ЧОД я обозвала доходом от субаренды, вероятно, тоже грубо, но по сути это так и есть. игра слов, собственно говоря. но суть не в том - суть, как енто все ценить но, кажется, ввиду некоторых изменений в нашем законодательстве, я более-менее рахобралась. большое всем спасибо! _________________ краткость - сестра таланта, но враг гонорара КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Пт, 17 Авг 2007 13:53 nasten6ka писал(а): суть не в том - суть, как енто все ценить см. моё первое сообщение в этой теме. kink Возраст: 51 Сообщения: 868 Откуда: Днепропетровск Добавлено: Пт, 17 Авг 2007 15:12 +1 КовАл добавлю что ставка капитализации для права пользования отличается от ставки дисконта для права собственности земли на риски, присущие аренде. Маленькое замечание - например, арендная плата Аз по % ставкам аренды земли, установленными местными властями в зависимости от рода деятельности.Разница между арендной ставкой и земельным налогом (если бы был собственником) - вот это доп. расходы арендатора FRANKO Сообщения: 174 Добавлено: Вт, 28 Авг 2007 07:43 http://myland.org.ua/rus/13/213/269/3901/ Сергей Сообщения: 51 Откуда: Краматорск Добавлено: Чт, 22 Ноя 2007 17:45 Кто сталкивался подскажите, плиз. Цель оценки - для приватизации Объект оценки: имущественный комплекс (здания и сооружения) Площадь помещений - 12000 кв.м. Площадь земельного участка 3 га Как считать право пользования землей(ППЗУ)? Если как отдельный объект НМА, то нужен ли тогда сертификат на оценку НМА? Часть недвижки оцениваю затратным, часть - доходн, рыночн. Как тогда быть если в аналогах уже сидит ППЗУ? Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка земельных участков  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме