Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  оценка детского дома Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу 1, 2, 3  След. Автор Сообщение nasten6ka Возраст: 40 Сообщения: 172 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 14 Авг 2007 19:54 доброго времени суток, уважаемые коллеги! недавно столкнулась с такой довольно-таки сложной ситуацией: меня попросили выполнить оценку детского дома, расположенного в небольшом городе Донецкой области. цель оценки - для передачи с баланса на баланс. причем условие - оценить тремя подходами и, разумеется, выйти на определенную стоимость. честно, сначала растерялась. ведь, естественно, подобные объекты могут оцениваться исключительно затратным подходом, т.к. это недоходная недвижимость и чисто гипотетически не может приносить никакого дохода и аналогов для сравнения продаж, разумеется, нет! но задание есть задание. здание состоит из 3х корпусов, достаточно большой площади, 2 этажа, строительный объем получался чуть более 5000 кубометров + еще 500 кубометров кухня с подвалом. цена, требуемая заказчиком, не должна превышать 100 000 грн, что для такого объема при любом единичном показателе уже нонсенс, физ износ средний определен на уровне 50%. и даже при этом износе стоимость по затратке получалась порядка 2 млн.грн. не знаю, насколько корректно я сделала, но пришлось давить эту цифру экономическим и функциональным износом. доказывая данными рынка, что здание такой площади и конструкции не может приносить адекватный доход в данном месте (провела анализ рынка недвижимости в пригороде), но если бы он располагался в г.Донецке и использовался как объект коммерческой недвижимости, то доход был бы очевиден - это экономический износ (около 80%), и плюс ко всему прочему провела анализ рынка предлагаемых к продаже зданий современных конструкций (металлический профиль и т.п.) и устарелых конструкций - получила функциональный износ (около 70%). в итоге совокупным износом добила до 97000 грн. сравнительный и доходный я тоже посчитала, конечно, но из анализа НЭИ как коммерческая недвижимость: корпуса дет дома под офисы, а кухня - под магазин/кафе. честно, кощунство, согласна! ведь анализ НЭИ у нас должен быть юридически, финансово осуществимым, экономическим выгодным и т.п. да если еще учесть, что из данных заказчика у меня был только техпаспорт БТИ (хорошо хоть он приличный был и за 2007 год)... хотелось бы услышать ваше мнение. как бы вы выходили из данной ситуации? когда нет слова "нельзя", а есть слово "надо". и хотелось бы услышать критику своим действиям. заранее большое спасибо! _________________ краткость - сестра таланта, но враг гонорара Marina_M Возраст: 45 Сообщения: 3344 Откуда: небольшой город Монголии Добавлено: Ср, 15 Авг 2007 07:47 Ситуация очень знакомая. Я бы отказалась, если не поздно. Сертификат дороже. Если вы не хотите этого делать, то вас никто заставить не может. Хотя, ситуации разные бывают.... _________________ Ничто не происходит без достаточного основания. Михаил Васильевич Ломоносов Maksa Гость Добавлено: Ср, 15 Авг 2007 09:23 Если не секрет, сколько получилось за кв. метр. Отчет будет рецензироваться? kink Возраст: 51 Сообщения: 868 Откуда: Днепропетровск Добавлено: Ср, 15 Авг 2007 10:00 Maksa писал(а): Если не секрет, сколько получилось за кв. метр. прикинул приблизительно 15-20 долларов Я бы свою подпись под этими расчетами не поставил. Если руководство хочет цифру пусть само подписывает. Борода Тусовщик Возраст: 53 Сообщения: 1591 Добавлено: Ср, 15 Авг 2007 10:12 Поскольку за таки отчеты обычно еще и не платят, наверное надо гнать такого заказчика. Если уж никак не получается, надо обосновывать неприменимость доходного подхода, а то получится чушь собачья. А какой же умный заказчик требует 3 подхода? Даже банки не требуют такого обычно. _________________ Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. Serge Гость Добавлено: Ср, 15 Авг 2007 11:59 Здравствуйте уважаемые оценщики! Подскажите плиз номер приложения к письму Индекса изменения договорных цен в строительстве на 01.07.2007 г. (из 1984 г. на 01.07.2007 г.) без учета НДС в соответствии с Приложением к письму Госстроя Украины от 01.07.2007№................ zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Ср, 15 Авг 2007 12:13 Цитата: цена, требуемая заказчиком, не должна превышать 100 000 грн - недостижима, если считать затратным. и вообще как-то нездраво звучит... я бы вам не советовала за это браться SHE Настоящая Блондинка Возраст: 47 Сообщения: 4667 Откуда: Одесса Добавлено: Ср, 15 Авг 2007 14:06 +1 отказаться. я бы зарубила такой отчет при все уважении. _________________ а знаешь, всё ещё будет! nasten6ka Возраст: 40 Сообщения: 172 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 15 Авг 2007 14:46 спасибо всем большущее за мнения! хвала "Богу оценщиков", что подписываться мне под сим творением не пришлось, делала небесплатно, но по просьбе другой фирмы (не той, в которой сейчас работаю), так что я перед всеми чиста просто было интересно ваше мнение, как поступаете в таких ситуациях, если все же дело касается непосредственно вас. ну, и если все-таки браться и делать все правильно, то затратного метода, думаю, было бы более чем достаточно, хоть и с высокой стоимостью. но что же делать если по цене строительства такой громадины, так и выходит. разумеется, никто не даст на рынке 2 миллиона, что получились по затратке за этот объект, но факт остается фактом. _________________ краткость - сестра таланта, но враг гонорара Marina_M Возраст: 45 Сообщения: 3344 Откуда: небольшой город Монголии Добавлено: Ср, 15 Авг 2007 15:33 Мне недавно хотели впарить подобный объектик. После анализа всей исходящей инфы я отказалась. А хотели за рубль ведро в базарный день. Я говорю, мол с такой площадью такая стоимость не получится (там больше 10 тыщ квадратов), а он мне "Да откуда! там не больше 2 тысяч." Я поняла, что из меня хотят сделать дурочку, отказалась от работы, когда ко мне приехали забрать документы на объект, вопрос меня поразил "И кто тебя надоумил отказаться?", типа я сама не в состоянии думать. Итог: все-таки хотели сделать дурочку. В такие моменты нужно вспомнить как трудно достался нам сертификат и как легко его лишиться. _________________ Ничто не происходит без достаточного основания. Михаил Васильевич Ломоносов nasten6ka Возраст: 40 Сообщения: 172 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 15 Авг 2007 16:01 Мариночка писал(а): Мне недавно хотели впарить подобный объектик. После анализа всей исходящей инфы я отказалась. А хотели за рубль ведро в базарный день. Я говорю, мол с такой площадью такая стоимость не получится (там больше 10 тыщ квадратов), а он мне "Да откуда! там не больше 2 тысяч." Я поняла, что из меня хотят сделать дурочку, отказалась от работы, когда ко мне приехали забрать документы на объект, вопрос меня поразил "И кто тебя надоумил отказаться?", типа я сама не в состоянии думать. Итог: все-таки хотели сделать дурочку. В такие моменты нужно вспомнить как трудно достался нам сертификат и как легко его лишиться. да уж, заказчикам порой диву даешься сейчас объект в оценке "база отдыха" с земельным участком. из базы отдыха там стоит только бывшая клуб-столовая, не эксплуатируемая совершенно, 88 года постройки, никакой эстетической ценности без реконструкции и полноценного внутреннего ремонта не представляющая, но есть же ЗЕМЛЯ у моря (605 м до моря) 2,4 га. Когда выезжала на объект, заказчик бил себя пяткой в грудь, что земля в собственности, что завтра привезет мне свеженький госакт...... взяла у него "шо було" из документов, в том числе и проект отвода....аха...земля на 25 лет в аренде. гм, интересно, он решил, что я об этом как-то не узнаю? кстати, тут тоже есть вопросик один по объекту, открою его новой темкой _________________ краткость - сестра таланта, но враг гонорара kink Возраст: 51 Сообщения: 868 Откуда: Днепропетровск Добавлено: Чт, 16 Авг 2007 09:02 Serge писал(а): плиз номер приложения к письму Индекса изменения договорных цен в строительстве на 01.07.2007 г. (из 1984 г. на 01.07.2007 г.) без учета НДС в соответствии с Приложением к письму Госстроя Украины от 01.07.2007№ индекс изменения рыночной стоимости СМР на 01.07.07 - 10,97, письмо Минстрояот 13.07.07 №7/8-250 Serge Гость Добавлено: Чт, 16 Авг 2007 10:09 за № письма большое человеческое спасибо zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Чт, 16 Авг 2007 12:25 Цитата: Итог: все-таки хотели сделать дурочку. - ну, это не редкость среди клиентов. особенно если оценщик - молодая симпатичная девушка SHE Настоящая Блондинка Возраст: 47 Сообщения: 4667 Откуда: Одесса Добавлено: Чт, 16 Авг 2007 15:08 +1 . Постоянно хотят выставить и даже не дурочкой, а просто дурой. _________________ а знаешь, всё ещё будет! Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу 1, 2, 3  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме