| Автор |
Сообщение |
Kristina
Возраст: 40
Сообщения: 22
Откуда: Киев
|
 Добавлено:
Пн, 13 Авг 2007 14:04 |
  |
Розрахунок інших витрат та прибутку забудовника
В роз'ясненнях, що наводяться у Наказах та Листах Державного комітету України з будівництва та архітектури, вказується, що показниками опосередкованої вартості спорудження нерухомості по Україні (тими, що приводяться у документах Деркомітету України з будівництва та архітектури), не враховуються витрати, пов'язані з додатковими технічними та економічними умовами розвитку регіонів - звільнення та інженерна підготовка майданчика, компенсація витрат попереднім власникам земельної ділянки, спорудження позамайданчикових інженерних мереж, відрахування на розвиток соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури населених пунктів, відрахуання на розвиток пожежної служби, передання місцевим органам самоврядування частки нерухомості (наприклад, у разі будівництва житла тощо.
Довідково: згідно Постанови Кабінету Міністрів України №1930 від 30.12.2000 року встановлений граничний розмір залучення коштів замовників на розвиток інженерно-транспорної та соціальної інфраструктури населених пунктів з урахуванням вартості робіт, передбачених вихідними даними на проектування, що не може перевищувати 25 відсотків будівництва об'єкта незалежно від його функціонального призначення.
Прибуток забудовника в загальному випадку показує:
-додаткові витрати на будівництво об'єкта нерухомості, що не враховуються у значені опосередкованої вартості одиничного показника (1 м2, 1 м3 тощо);
-очікування забудовника на повернення інвестованих грошових коштів з урахуванням зміни їхньої вартості у часі;
-очікування забудовника на одержання мінімально визначеного прибутку, як компенсації за ризики інвестування в даний об'єкт нерухомості.
Розрахунок прибутку забудовника проведений з використанням аналітичного методу, що був запропонований співробітниками Петербурзького технічного університету (СПБДТУ) к.т.н., доцентом Д.Д.Кузнецовим і д.т.н., професором, завідуючим кафедрою "Економіка і менеджмент нерухомості Б.С.Озеровим.
Згідно цієї методики розрахунок прибутку забудовника базується на припущенні, що інвестувати кошти в нове будівництво має сенс у тому випадку, якщо прибуток від будівництва нового проекту буде не менше, чим прибуток від альтернативного проекту, що має той же рівень ризику і ту ж тривалість, що і нове будівництво.
ППР. = n x Y / 2 x [1 + n x Y / 3 + Co' x (1 + 2 / 3 x n2 xY2)]
де: Co' = Cо / С – доля авансового платежу в загальній сумі платежів
n – число років (період) будівництва
Y – річна норма віддачі на вкладений капітал; враховуючи, що об'єкт оцінки має в цілому невеликий строк будівництва, норма віддачі приймається незмінною.
Приймаємо:
Co' = 100 % (повна оплата проекту)
n = до 1-го року (строк будівництва багатофункціонального торговельного комплексу згідно СНиП 1.04.03-85, частина ІІ, З,1* )
Y = 1,108 % (рівна ставці капіталізації)
ППР. = n x Y / 2 x [1 + n x Y / 3 + Co' x (1 + 2 / 3 x n2 xY2)] =
= 1 х 0,11 / 2 х [1 + 1 х 0,11 / 3 + 1 х (1 + 2 / 3 х 12 х 0,112)] = 0,11
Таким чином, з урахуванням інших витрат (відрахування на розвиток соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури населених пунктів тощо) – 25 %, загальна сума інших витрат та прибутку Забудовника: 11% + 25 % = 36 %. |
|
|
   |
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 13 Авг 2007 14:45 |
|
У меня по ходу возник вопрос о правильности включения в прибыль застройщика процента отчисления в город.
Прибыль застройщика отражает желаемую застройщиком величину дохода от осуществления проекта, а процент отчислений - это затраты, которые необходимо понести в процессе реализации проекта (нужно что-то построить на сумму отчислений или отдать в денежном выражении). И, по сути, эти затраты как раз таки будут влиять на прибыльность проекта.
Или я что-то не так думаю. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 13 Авг 2007 15:01 |
|
| Серый писал(а): |
У меня по ходу возник вопрос о правильности включения в прибыль застройщика процента отчисления в город.
|
а походу где он (процент) включается?
я так понял процент отдельно, прибыль Застройщика отдельно,
а все вместе Общая сумма |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 13 Авг 2007 15:35 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| а походу где он (процент) включается? |
Не правильно выразился. Ну я имел ввиду, что не правильно суммировать отчисления в фонд города и прибыль застройщика и умножать на опосередковану вартість. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Пт, 14 Сен 2007 18:23 |
|
| Kristina писал(а): |
| згідно Постанови Кабінету Міністрів України №1930 від 30.12.2000 |
постанову отменили и теперь имеем ПОСТАНОВУ від 24 січня 2007 р. N 40, в котрой макс. размерчик инфраструктурного взноса ограничили с 25% до 20%.
Странно, а Киеврада не отреагировала, и в Киеве по прежнему 25% (ну то есть "опять 25").
| Kristina писал(а): |
| ППР. = n x Y / 2 x [1 + n x Y / 3 + Co' x (1 + 2 / 3 x n2 xY2)] |
С последующей подстановкой цифирей в формулу не понял, вызывет сомнение собственно n2 и Y2 (а что это такое?) |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Пт, 14 Сен 2007 21:08 |
|
Alexandr_T! А что Вас собственно смущает? Для оценки НС определяет три подхода, один из них - затратній. Для обоснования принятия результата, полученого затраткой, с самого начала отчета (в описательной части, и в обзоре такой-то недв-ти) детально опишите депресивность района розташування ОО, занепад ділової активності, і таке інше. Було б дуже добре, якби змогли привести підтверджені дані про ці факти (статистичні дані тощо).
Далі, перевірте розрахунок Ск, мабуть таки можливо його привести до потрібного значення , або значень (в такому випадку можна б було зазначити, що цей підхід використовувався в якості перевірочного, для визначення діапазону значень .вартості...).
А при обосновании результатов Ві сможете опираться на примері и віше наведенніе данніе и пояснить "друзьям" что затратка, в данном , анамольном случае имеет место біть. Вдачі ! |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
 |
|
Alexandr_T
Сообщения: 82
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 14 Сен 2007 21:58 |
|
В данный момент ничего не смущает .... роботе ф фонде ... жду рецензию. А вообще по поводу затратки ..... отношусь с большим скепсисом т.к. неучитывется самое главное - МЕСТОРАСПОЛОЖЕНИЕ!!! А написать можно, что угодно ... так и работаем ... |
|
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Сб, 15 Сен 2007 12:25 |
|
Почему же не учитівается? Берем ринкову вартість по аналогам вданном мікрорайоне и вперед! Очень даже получается! |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
Naskel
Сообщения: 302
|
| Добавлено:
Сб, 22 Сен 2007 19:45 |
|
| Alexandr_T писал(а): |
| неучитывется самое главное - МЕСТОРАСПОЛОЖЕНИЕ!!! |
Сделайте расчет внешнего (экономического) износа он и учтет место расположения. Вообще рыночная стоимость по затратке обязывает учитывать все виды износа  |
_________________
Оценщик излагает объективную точку зрения, а именно свою собственную. |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
