| Автор |
Сообщение |
Rion
Сообщения: 14
|
 Добавлено:
Пн, 08 Окт 2007 11:18 |
  |
На вопрос зачем мне это отвечаю:
Попадали в руки отчеты где квартира расчитывалась 2 подходами, затраткой и сравнительным. Причем в сравнительном вводилась поправка на физ. износ!!! Не знаю насколько это правильно, но для меня молодого оценщика подсмотреть как делают другие очень даже познавательно, хоть и не всегда понятно что-там к чему. |
|
|
  |
|
Rion
Сообщения: 14
|
| Добавлено:
Пн, 08 Окт 2007 11:26 |
|
| SHE писал(а): |
| с учетом этажности здания, т.е площадь застройки квартиры делите на этажность здания. она там есть канешно, куда ж ей дется. |
При общей пл. 48 и этажности 9 получим 5,33 а дальше... 
как выдавить из этой цифры стоимость права пользования зем. участком????? |
|
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 08 Окт 2007 11:33 |
|
| Rion писал(а): |
При общей пл. 48 и этажности 9 получим 5,33 а дальше...
как выдавить из этой цифры стоимость права пользования зем. участком????? |
А кто так научил считать зем участок принадлежащий квартире?
Все так пишут, а мне каждый раз плакать хочется видя сей незамысловатый расчет...  |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
   |
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 08 Окт 2007 11:59 |
|
А не проще взять площадь земельного участка, приходящейся на дом и разделить на общую площадь квартир и умножить на площадь своей квартиры.
И, наверное, правильнее делить не на общую площадь квартир, а на общую площадь дома (с учетом мест общего пользования). |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3604
|
| Добавлено:
Пн, 08 Окт 2007 12:29 |
|
Как я понимаю, делить необходимо не на общую площадь квартиры, а на площадь застройки (т.е. с учетом стен и перегородок).
В связи с тем, что на дату оценки участок для оцениваемого встроенного помещения не выделен, для расчета ППЗУ: земельный участок идентифицируемый как площадь под пятном застройки : на этажность здания.
А на счет стоимости земельки пишется письмецо на имя начальника.
...В связи с проведением независимой оценки по определению рыночной стоимости недвижимого имущества по адресу:
ХХХ прошу Вас сообщить размер нормативной денежной оценки одного квадратного метра земли по указанному адресу.
Затратник в оценке квартир не применяю.
Отказ от расчета затратником.
Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает.
В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам, СНИПам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности при вычислениях.
Кроме того, Оценщику абсолютно не известны случаи подобного «изощрённого» приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал в собственность одну квартиру в функционируемом многоквартирном доме посредством его строительства.
Принимая во внимание весомость приведённых выше аргументов против использования затратного подхода, а также согласно [/4/ п6] Оценщик принял решение отказаться от его применения в рамках данного Отчёта ( где-то вычитала и понравилось+ что-то добавила от себя) |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 08 Окт 2007 13:00 |
|
| СИМа писал(а): |
…
Кроме того, Оценщику абсолютно не известны случаи подобного «изощрённого» приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал в собственность одну квартиру в функционируемом многоквартирном доме посредством его строительства.
…
|
какой то более чем странный довод в пользу отказа от затратника
т.е. когда Оценщик считает затратным стоимость Части Нежилого помещения то ему получается известны «случаи подобного «изощрённого» приобретения Часть Нежилого помещения, когда покупатель-частное лицо приобретал в собственность ЧАСТЬ Нежилого помещения в функционируемом доме посредством его строительства.»? |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 08 Окт 2007 13:42 |
|
про изощренный способ я где-то цитатку эту уже размещала, помнится  не мою |
|
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3604
|
| Добавлено:
Пн, 08 Окт 2007 14:09 |
|
Занозка, возможно это и из Вашего источника. Ни на что не претендую. Я много гуляю по сети, и то,что мне показалось мало-мальски интересным копирую в спец.папку, а вдруг пригодится!
А вообще-то я не понимаю зачем ломать копья, если в НС№2 четко написано:
6. Затратный подход целесообразно применять для проведения оценки недвижимого имущества, рынок купли-продажи или аренды которого является ограниченным, специализированного недвижимого имущества, в том числе недвижимых памяток культурного наследства, сооружений, передающих устройств и т.п.. Для определения рыночной стоимости других объектов оценки затратный подход применяется в случае, если их замещение или воспроизведение физически возможно и (или) экономически целесообразно
 |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пн, 08 Окт 2007 14:41 |
|
| Rion писал(а): |
При общей пл. 48 и этажности 9 получим 5,33 а дальше...
как выдавить из этой цифры стоимость права пользования зем. участком????? |
вот эти 5,33 умножаете на ст-ть земельного участка, у нас есть нормативная оценка земель городаи мы берем оттуда, можете взять рыночную ст-ть з.у. по району оценки. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пн, 08 Окт 2007 14:44 |
|
| Trinichka писал(а): |
| Все так пишут, а мне каждый раз плакать хочется видя сей незамысловатый расчет... |
а что тебя смущает? правда там надо не общую, а площадь застройки делить на этажность. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 08 Окт 2007 14:54 |
|
| SHE писал(а): |
| Trinichka писал(а): |
| Все так пишут, а мне каждый раз плакать хочется видя сей незамысловатый расчет... |
а что тебя смущает? правда там надо не общую, а площадь застройки делить на этажность. |
РАДУЕТ что ты сама отвечаешь на свой вопрос. |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Пн, 08 Окт 2007 15:57 |
|
По результатам сравнительного имеем стоимость застроенного земельного участка (т.е. квартиры). Для расчета права пользования в затратном (ну если уж сильно хочется его) целесообразно использовать метод соотнесения, т.е. рыночная стоимость земли определяется как часть стоимости застроенного земельного участка (по таблице ситуационных классов). На базе рыночной стоимости можно определить право пользования |
|
|
|
|
Rion
Сообщения: 14
|
| Добавлено:
Пн, 08 Окт 2007 16:01 |
|
Большое спасибо, теперь более-менее понятно. |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 09 Окт 2007 07:27 |
|
| Trinichka писал(а): |
| РАДУЕТ что ты сама отвечаешь на свой вопрос. |
а. так тебя площадь застройки смущала? я уже грешным делом подумала, что что-то "в корне неверно"  |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
