| Poll :: Я рецензент из РО ФГИУ. Враг или друг оценщика? |
| Враг |
|
11% |
[ 5 ] |
| Друг |
|
15% |
[ 7 ] |
| Что-то среднее |
|
43% |
[ 19 ] |
| Я лучше помолчу :) |
|
29% |
[ 13 ] |
|
| Всего голосов : 44 |
|
| Автор |
Сообщение |
СИМа
Сообщения: 3604
|
 Добавлено:
Чт, 18 Окт 2007 10:34 |
  |
Основные ошибки оценщиков при оценке объектов недвижимости,
выявленные при экспертизе отчетов об оценке ( Россия, но многое относится и к украинским оценщикам)
Описание объекта оценки
1. Не указано, какой вид права на земельный участок оценивается.
2. В качестве оцениваемого права на недвижимость ошибочно зафиксировано право хозяйственного ведения.
3. Не указаны основные технические характеристики объекта оценки: общая площадь, строительный объем, строительная готовность и т.д.
4. Отсутствует источник информации, на основании которого приняты основные количественные характеристики объекта оценки.
5. Отсутствует обоснование принятия в качестве оцениваемой площади земельного участка - площади застройки здания.
6. Отсутствует описание местоположения объекта оценки.
7. Отсутствует описание технического состояния конструктивных элементов объекта оценки.
8. Не описаны обременения на объект оценки.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (АННЭИ)
9. Отсутствует раздел анализа наилучшего и наиболее эффективного использования
10. Для объекта оценки с высокой степенью физического износа не проведен анализ варианта сноса старого объекта и строительство нового.
11. Отсутствует обоснование принятых в расчет количественных характеристик объекта после реконструкции (или нового строительства).
12. Результаты АННЭИ не использованы при расчете в отдельных подходах оценки, расчет проведен на основе текущего использования.
13. Приведенно ошибочное обоснование невозможности альтернативного использования объекта оценки (например, смены функционала, реконструкции объекта, сноса объекта и нового строительства и др.).
Затратный подход
14. Не определяется стоимость земельного участка.
15. Методологически неверно рассчитана рыночная стоимость земельного участка (например, как капитализированная арендная плата или как нормативная цена земли).
16. Ошибочно применена понижающая поправка на срочность договора аренды земельного участка под жилищное строительство.
17. Для расчета полной восстановительной стоимости используются сборники УПВС для объектов современного строительства.
18. Описание технического состояния конструктивных элементов и данные фотофиксации объекта оценки не соответствует принятым количественным значениям износа.
19. Отсутствует расчетное обоснование принятой величины функционального (или внешнего) износа.
20. Методологически неверно рассчитан функциональный (или внешний) износ.
21. Физический износ отдельных конструктивных элементов ошибочно учтен дважды.
22. Неверно посчитана строительная готовность объекта.
Доходный подход
23. Отсутствуют источники информации по объектам-аналогам при расчете рыночной арендной ставки.
24. Отсутствует описание объектов-аналогов.
25. Приведенные объекты не могут являться объектами-аналогами объекту оценки ввиду причастности указанных объектов и объекта оценки к различным сегментам рынка.
26. Не приведено расчетное обоснование отдельных значимых корректировок.
27. Арендные ставки по приведенным объектам-аналогам не соответствуют приведенным в анализе рынка объекта оценки диапазонам.
28. В денежном потоке не учтена реверсия капитала.
29. Не приведен расчет величины первоначальных инвестиций.
30. Потери дохода (или эксплуатационные затраты) не соответствуют приведенным в анализе рынка объекта оценки диапазонам.
31. При значительных объемах первоначальных инвестиций ошибочно выбран для расчета метод прямой капитализации.
32. Коэффициент капитализации для объекта недвижимости ошибочно рассчитан по методике расчета коэффициента капитализации для бизнеса.
33. В методе прямой капитализации коэффициент капитализации принят равным ставке дисконта.
Сравнительный подход
34. Отсутствуют источники информации по объектам-аналогам.
35. Отсутствует описание объектов-аналогов.
36. Приведенные объекты не могут являться объектами-аналогами объекту оценки ввиду причастности указанных объектов и объекта оценки к различным сегментам рынка.
37. Цены продаж (предложений) по приведенным объектам-аналогам не соответствуют приведенным в анализе рынка объекта оценки диапазонам.
38. Не приведено расчетное обоснование отдельных значимых корректировок.
39. В качестве результата сравнительного анализа ошибочно используется средневзвешенное значение для существенно отличающихся аналогов.
Согласование результатов
40. Результаты, полученные с применением отдельных подходов оценки, более чем в 2 раза отличаются друг от друга, что свидетельствует об ошибках в расчетах.
41. Результаты, полученные отдельными методами в составе подходов, ошибочно вынесены в итоговое согласование вместо взвешивания в составе подходов.
Прочие замечания
42. Методологически ошибочно рассчитана стоимость обременения в виде договора аренды.
43. Отсутствует анализ рынка объекта оценки.
44. В качестве исходных рыночных данных (ставки аренды, цена продажи) приняты нормативные значения.
45. Не указано, включен или не включен НДС в исходные значения, используемые в расчетах по подходам.
Формальные признаки
46. Отсутствует балансовая стоимость объекта оценки.
47. Отсутствует дата составления отчета.
48. Отсутствует дата проведения оценки (дата определения стоимости).
Используемые понятия не соответствуют действующему законодательству. |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
  |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 18 Окт 2007 16:39 |
|
В.И. Лебединский
18.10.2007 |
|
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Чт, 18 Окт 2007 16:43 |
|
Знакомы лично? наверное профессор...  |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
  |
|
СИМа
Сообщения: 3604
|
| Добавлено:
Пт, 19 Окт 2007 09:04 |
|
Занозка, дата уже устарела, там уже стоит 19.10.2007г.  А первоначальное озакомление у меня датировано 22.08.2006г. 
http://www.mgi.ru/rosim/base/04Ocenka.htm/Oshibki.htm |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 19 Окт 2007 09:49 |
|
а у него дата стоит автоматически меняющаяся
так что когда открыл - тогда и свежак
а вообще он размещен на аппрайсере.ру давненько
11.10.2005
Основные ошибки оценщиков при оценке объектов недвижимости , выявленные при экспертизе отчетов об оценке
Основные ошибки оценщиков при оценке объектов недвижимости , выявленные при экспертизе отчетов об оценке
Автор: Лебединский В.И., ФАУФИ
Количество просмотров: 2712 |
Последний раз редактировалось: zanoza (Пт, 19 Окт 2007 09:51), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 19 Окт 2007 09:49 |
|
просто так было бы прикольно, если бы ставили ссылки на источник данных. |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 19 Окт 2007 13:46 |
|
Замечания по работе форума от Симы перенесены в отдельную тему сюда
http://www.vikno.com.ua/altfm/viewtopic.php?t=6690 |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
komca
Сообщения: 178
|
| Добавлено:
Пт, 19 Окт 2007 16:59 |
|
| он же Гоша писал(а): |
| komca писал(а): |
| У нас оцещики, которые не сталкивались с оценкой гос или коммунального имущества с первого раза фиг сдадут отчет. |
Вот я как раз такой. Который раньше не сталкивался. Но почему-то хочу (надеюсь) сдать отчет с первого раза. Не то, что бы страдал завышенным самомнением - я себе прекрасно отдаю отчет, что в этом деле новичек я зелёный. Просто есть желание все сделать правильно сразу. Поэтому и хочу посоветоваться:
1. Отчет на русском языке пройдет?
2. Для целей аренды я так понял рассчитывается восстановительная стоимость (без НДС). При этом мне сказали, что можно обойтись без затратки. Я вот сомневаюсь, что доходкой и сравнительным я получу восстановительную (а не рыночную). Разве что приравняю рыночную к восстановительной. В общем, насколько это правда (в смысле, что можно без затратки)?
3. Насколько я понял, Фонду принципиально, что бы в расчёте доходкой ставка арендной платы при определении ЧОД плясала в конечном счете с той ставкой, которую они в последствии выведут согласно 786-той Постановы. Я в принципе не против, и решение этой задачи вижу путем расчета соответствующей ставки капитализации. То есть я думаю, что будет правильно, если на входе будет то же, что и на выходе. Правда, при этом может получиться, скажем так, нетипичная ставка капитализации (либо слишком большая либо слишком маленькая - еще не знаю). Как на это посмотрит Фонд?
4. Вопрос с НДС при расчете доходкой. Зная требования некоторых банков, не уверен, что Фонд с ними солидарен. Чё хотят банки (некоторые банки) - ЧОД должен быть очищен от налогов (в т.ч. НДС), но на выходе получается рыночная стоимость с НДС, с которой этот НДС еще надо снять. Не покажется ли Фонду, что я НДС дважды снимаю?
5. Вопрос с НДС при расчете сравнительным. Если у меня есть 5 аналогов (кстати, 5 аналогов для Фонда хватит?), где продавцы физлица, и 5 аналогов. где продавцы юрлица, если я врасчет беру только 5 физиков - то выйдет один результат (и вроде будет правильно), а если одних юриков, то выйдет совсем другое пальто (и тоже вроде будет правильно). А какое правильно правильней?
6. Паспорт-сертификат. Есть какая-то форма утвержденная официально?
В общем, примерно так.
Если поможете разобраться, скажу спасибо. |
1. русский вполне устраивает большинство РО, как собственно и ФГИУ как мене известно;
2. Оцінка нерухомого майна проводиться із застосуванням бази,
що відповідає ринковій або спеціальній вартості. (ПКМУ від 10 серпня 1995 р. N 629) відновна вартість для цілей оренди - для специализированного имущества
3. ну примерно так...
4 и 5. еще как покажется, посмотри-ка товарищ, диалоги выше там это тема НДС со стороны ФОНДА (типа следи за ответами КОМСЫ)достаточно раскрыта...  |
_________________
Не жди пощады от красноармейца.
Налетел как вихрь - рубанул сплеча! |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Сб, 20 Окт 2007 08:13 |
|
| komca писал(а): |
| відновна вартість для цілей оренди - для специализированного имущества |
Серьезно, а как же быть тогда с этим (в соответствии со Стандартом №2):
відновна вартість для цілей оренди - залишкова вартість відтворення (заміщення) або ринкова вартість земельних поліпшень, що застосовуються та визначаються в порядку, встановленому Національним стандартом №1 та цим Стандартом.
А то что Вы ссылаетесь на постанову 1995 года, лишний раз доказывает, что нормативные акты, действующие одновременно, не приводятся в соответствие друг другу и допускают разные трактования.
Это мое мнение. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
komca
Сообщения: 178
|
| Добавлено:
Сб, 20 Окт 2007 16:45 |
|
| Серый писал(а): |
| komca писал(а): |
| відновна вартість для цілей оренди - для специализированного имущества |
Серьезно, а как же быть тогда с этим (в соответствии со Стандартом №2):
відновна вартість для цілей оренди - залишкова вартість відтворення (заміщення) або ринкова вартість земельних поліпшень, що застосовуються та визначаються в порядку, встановленому Національним стандартом №1 та цим Стандартом.
А то что Вы ссылаетесь на постанову 1995 года, лишний раз доказывает, что нормативные акты, действующие одновременно, не приводятся в соответствие друг другу и допускают разные трактования.
Это мое мнение. |
НС1 п. 22. Залишкова вартість заміщення (відтворення) як база оцінки визначається із застосуванням витратного підходу і використовується для проведення оцінки спеціалізованого майна, у тому числі для ведення бухгалтерського обліку з метою визначення його справедливої вартості згідно з положеннями (стандартами) бухгалтерського обліку. Якщо умови угод щодо спеціалізованого майна, для укладання яких проводиться оцінка, відповідають вимогам, що висуваються для визначення ринкової вартості, залишкова вартість заміщення (відтворення) може дорівнювати їх ринковій вартості.
Как и было сказано, ГДЕ тут противоречие?
"Оцінка нерухомого майна проводиться із застосуванням бази,
що відповідає ринковій або спеціальній вартості. При цьому ринкова
і спеціальна вартість визначаються відповідно до вимог
Національного стандарту N 1 "Загальні засади оцінки майна і
майнових прав", затвердженого постановою Кабінету Міністрів
України від 10 вересня 2003 р. N 1440 ( 1440-2003-п ) (Офіційний
вісник України, 2003 р., N 37, ст. 1995). ( Пункт 19 доповнено
абзацом другим згідно з Постановою КМ N 1960 ( 1960-2003-п ) від
17.12.2003 )" то есть этот пункт постановы от 1995 был дополнен в 2003 году и нет проблем??? |
_________________
Не жди пощады от красноармейца.
Налетел как вихрь - рубанул сплеча! |
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3604
|
| Добавлено:
Чт, 25 Окт 2007 08:03 |
|
Здравствуйте, все! Вопрос лично к komca:
Я слышала, что проходил семинар для фондовских работников. Если Вы владеете информацией, то не могли бы поделится хотя бы инфой по рецензированию. Ведь это актуально и вызывает много вопросов.
Основные: Кому и зачем? основная цель изменений ? Вытекающие последствия из рецензирования? Правильность заполнения? Как процедурно будет выглядеть доработка Оценщиком или его ответ о несогласии и дальнейшие действия после возникновения спорных вопросов? |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 25 Окт 2007 10:20 |
|
о, правильный вопрос! +1! |
|
|
|
|
komca
Сообщения: 178
|
| Добавлено:
Пт, 26 Окт 2007 09:10 |
|
| СИМа писал(а): |
Здравствуйте, все! Вопрос лично к komca:
Я слышала, что проходил семинар для фондовских работников. Если Вы владеете информацией, то не могли бы поделится хотя бы инфой по рецензированию. Ведь это актуально и вызывает много вопросов.
Основные: Кому и зачем? основная цель изменений ? Вытекающие последствия из рецензирования? Правильность заполнения? Как процедурно будет выглядеть доработка Оценщиком или его ответ о несогласии и дальнейшие действия после возникновения спорных вопросов? |
На семенаре я не был (а он проходил в Ялте  ) И ответить я смогу сугубо со своей колокольни. Кому и зачем? Как не парадоксально, но в первую очередь это выгодно оценщикам... Так как все рецензии унифицируются, находятся на отдельном учете, да еще вдобавок все рецензии РО идут в Киев (а может и все?). Что позволит уменьшить валюнтаризм на местах (или узаконить?).
Заполнять же эти формы необходимо в соответствии с Рекомендациями, упомянутыми в Приказе и как я понял их еще не разработали, а значит теоритически можно пока новые формы можно и не заполнять, что собственно и практикуется в большинстве РО как я понял. По спорным вопросам оценщик заполняет форму протокола отработки замечаний (см. выложенный в этой теме фотодокумент), после получения его рецензент составляет Підсумкові висновки рецензента (тоже выложено) и все... Не знаю будет ли создана процедура арбитража, но в принцине любые решения органов валсти оспариваются в соответствии с Кодексом административного судочинства... Не согласен с заключением рецензента оспаривай.
Мне кажется что с введением новых форм с точки зрения бюраратизма чиновники будут заинтересованы давать на выходе положительные рецензии, а все разногласия устранять в ручном режиме, то есть без переписки (вызвали оценщика поговорили, поспорили, убедили, принес нормальный отчет... получил положительный отзыв), но для особо талантливых конечно будет и переписка и т.д. и т.п. |
_________________
Не жди пощады от красноармейца.
Налетел как вихрь - рубанул сплеча! |
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3604
|
| Добавлено:
Пт, 26 Окт 2007 14:20 |
|
Я уже получила новую рецензию. Ничего страшного, просто много страничек вместо одной |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пт, 26 Окт 2007 14:25 |
|
нашей коммуналке старая рецензия подходит. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
