Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  ссылка на экспертный метод внесения поправок Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества Автор Сообщение nasten6ka Возраст: 40 Сообщения: 172 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 23 Окт 2007 21:53 здравствуйте, уважамые оценщики! помогите, пожалуйста! буквально сегодня столкнулась с вопросом банка..... эээх! банк попроссил обосновать метод внесения поправок в сравнительный. разумеется, все общие фразы "сложившиеся тенденции рынка........как показывают исследования, наблюдения...." , описание поправок, ну, и многое другое мною пишется перед расчетной таблицей, еще пишу что Оценщик определяет размер корректировок экспертным методом. вот только я наивно полагала, что этот экспертный метод, как и остальные 4 метода, что записаны у меня в конспекте еще с курсов, прописаны законодательно. перечитала сегодня еще стадарты, законы, методики - а ничегошеньки об этих методах. помню, как сейчас, что лектор нам говорила: "законодательно нам разрешено применять 5 методов определения размеров корректировок, в т.ч. и экспертный", у меня в конспекте они перечислены, вот только какое "законодательство" это регламентировало, у меня не написано. с полной уверенностью я сегодня собралась найти этот пункт в НС1 или НС2, и ничего не вышло. еще, правда, не смотрела МСО. завтра обязательно гляну! но может вы что-то слышали об этом? где хоть прописаны эти методы? и чего это банкам вдруг вздумалось этим заинтересоваться - не к добру _________________ краткость - сестра таланта, но враг гонорара skiff Неформальный лидер Возраст: 54 Сообщения: 2964 Откуда: Бровари Добавлено: Вт, 23 Окт 2007 22:26 Єкспертний, по-моему, - єто совокупность нашего аналитического мишления, профессионального опита, знания ринка конкретного региона и все такое, здравий смисл, так сказать. _________________ Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Ср, 24 Окт 2007 09:39 Это тот случай когда «что не запрещено то разрешено» В данном случае Стандарты предполагают использование Корректирующих поправок Цитата: 47. Порівняльний підхід грунтується на врахуванні принципів заміщення та попиту і пропонування. Порівняльний підхід передбачає аналіз цін продажу та пропонування подібного майна з відповідним коригуванням відмінностей між об'єктами порівняння та об'єктом оцінки. и даже как ими пользоваться Цитата: 49. … Коригування вартості подібного майна здійснюється шляхом додавання або вирахування грошової суми із застосуванням коефіцієнта (відсотка) до ціни продажу (пропонування) зазначеного майна або шляхом їх комбінування. но как эти поправки рассчитывать/получать Стандарт не регламентирует, соответственно это остается на усмотрение оценщика Цитата: Методичні підходи до оцінки майна та їх основні засади 35. Оцінка майна проводиться із застосуванням методичних підходів, методів оцінки, які є складовими частинами методичних підходів або є результатом комбінування кількох методичних підходів, а також оціночних процедур. Как видим оценщик сам выбирает себе методы и процедуры, единственное что он обязан их обосновать Цитата: 53. Залежно від обраних методичних підходів та методів оцінки оцінювач повинен: … обгрунтувати застосування методичних підходів, методів та оціночних процедур, у разі потреби - застосування спеціальних методів оцінки та оціночних процедур (комбінування кількох методичних підходів або методів). Вот Вы и обосновываете эти процедуры путем ссылки на опыт, литературу, МСО и пр. Поэтому я думаю изложите им всё это, а в Отчете сошлитесь в своем «обґрунтуванні» на какую-нибудь солидную книжку (где описан этот метод) а лучше несколько и усё! _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов skiff Неформальный лидер Возраст: 54 Сообщения: 2964 Откуда: Бровари Добавлено: Ср, 24 Окт 2007 10:38 Не помню откуда взял.. Согласно Международным стандартам оценки, для анализа различий и расчета корректировок оценщики применяют количественные и/или качественные методы. Любой выбранный метод должен опираться на рыночные данные. Сравнивать продаваемые объекты с объектом оценки, нужно используя элементы сравнения и корректируя цену продажи каждого сопоставимого объекта имущества, когда имеются данные для подтверждения таких корректировок. В условиях нестабильной экономической ситуации обоснование корректировок без приведения подтверждающих данных, а лишь на основания имеющегося у оценщика опыта недостаточно. Именно поэтому подобные вопросы возникают у правоохранительных органов, аудиторских компаний и пр. при проверке отчетов о независимой оценке. Однако при наличии доказательной базы на основании рыночных данных расчет корректировок не вызывает вопросов и приветствуется оценщиками. В частности, это относится к жилой и коммерческой недвижимости вторичного рынка. Вообще подобные вопросы не возникали б в случае, если Украина переняла бы опыт зарубежных стран и создала единый государственный реестр объектов недвижимости, в котором бы имелась полная информация об объектах недвижимости (дата ввода в эксплуатацию с указанием собственника, цены предложения и цены окончательной сделки между продавцом и покупателем). Таким образом, вопрос о размере торга мог бы быть официально подтвержден предыдущими или подобными сделками. В наших условиях вопрос размера торга очень субъективен, так как цена предложения и реальная цена продажи, как правило, существенно отличаются. Немного легче тем компаниям, которые в своем составе имеют агентство недвижимости или риелторов, работающих в штате компании. Эти специалисты занимаются отслеживанием рыночной ситуации на рынке недвижимости и знают реальный процесс уторгования по различным функциональным объектам с учетом их местоположения. Не имея такой возможности, компании стараются приобрести документ у агентств недвижимости, в котором указаны сведенные статистические данные о размере торга за определенный период времени. Но, как правило, большинство оценщиков не утруждают себя подобным поиском и экономят средства, принимая торг с "потолка" в размере от 2% до 10%, если, конечно же, размер торга не оговаривается в телефонном разговоре с собственником или агентом по недвижимости. Именно такой подход к определению данной корректировки не устраивает большинство проверяющих организаций, рецензентов, аудиторов. Корректирующая поправка на состояние объекта также должна рассчитываться, а не определяться "экспертным путем". В частности, многие оценщики рассчитывают величину корректировки на состояние, когда удается выяснить состояние объектов сравнения. К примеру, стоимость объекта-сравнения 100 грн., физический износ - 25%. Физический износ объекта оценки - 30%. Корректировка на состояние к стоимости объекта - сравнения составляет 25 - 30 = -5%. Отметим, что таким образом можно рассчитывать только в том случае, если проанализирован износ по конструктивным элементам и выявлено то, что у объекта сравнения и объекта оценки разница в физическом износе обусловлена именно износом за счет отделки, проемов, пола, внутренних санитарно-технических и т. д. (того, что в первую очередь влияет на рыночную стоимость, т. е. на что в первую очередь смотрит потенциальный покупатель). Если более 10%, то необходимо ввести степень влияния (ведь разница, например, в 5% в физическом износе необязательно приводит к снижению стоимости на рынке на 5. Предположим, что доля земли в стоимости объекта-сравнения (земельного комплекса или недвижимости), составляет 30%, т. е. 30 грн. Тогда стоимость улучшений составит 100 - 30 = 70 грн. Далее, нужно сказать, что мы исходим из того, что объект оценки и объект сравнения схожи во всем, за исключением физического износа улучшений, т. е. и стоимость земли объекта-сравнения также составляет 30 грн. Или, допустим, что это два здания рядом, но в разном техническом состоянии. Таким образом, корректируем стоимость объекта-сравнения. Стоимость земли остается неизменной (30 грн.), а стоимость улучшений изменится на 25 - 30 = -5% и составит 70 (стоимость улучшений объекта-сравнения) - 5% = 66,5 грн. Общая же скорректированная стоимость объекта-сравнения составит 30 + 66,5 = 96,5 грн. что больше, чем 95 грн. которые мы получили в предыдущем расчете. Как показывают эти расчеты, стоимость всего объекта-сравнения при увеличении физического износа на 5%, снижается на 4,5%, а не на 5%. Также возможен выход расчета данной поправки, имея данные о стоимости ремонта различных помещений, класса ремонта, материалов. Такие данные публикуются в глобальной сети Internet на сайтах строительных компаний и компаний, занимающихся ремонтом помещений. Подобный расчет не представляет особых затруднений и отдельного описания не требует. Главная задача и проблема в двух вариантах - это определение технического состояния объектов, выставленных на продажу. Тут можно тоже заметить недоработку в нормативных документах и формах, по которым заполнялась бы информация об объекте продажи. В частности, это касается определения собственником состояния объекта (хотя бы по примитивной пятибалльной шкале), размер вознаграждения фирмы, занимающейся продаже объекта, характеристика земельного участка и его юридический статус, а также статус продавца. При определении корректирующей поправки на масштаб влияет "закон экономии на масштабе", который отражает зависимость стоимости от метража объекта недвижимости. Как правило, чем больше объект по площади, тем дешевле стоимость его квадратного метра. Руководители агентств недвижимости отмечают, что наибольшим спросом пользуются офисные площади до 100 м², торговые - до 200 м² и производственно-складские - до 500 м². Также публикуются средние цены на жилую недвижимость по районам Киева, по которым можно провести сравнение. Нами было проведено сравнение по объектам коммерческой недвижимости Киева. Оказалось, что средняя стоимость объектов площадью до 100 м² составляет USD 1600 / м². Средняя стоимость объектов площадью до 300 м² составляет USD 2000 / м². Средняя стоимость объектов площадью от 300 м² составляет USD 800 / м². Отсюда видна зависимость стоимости от масштаба помещений и наиболее востребованный масштаб на текущую дату. Т. о. можно рассчитать корректировку и вывести стоимость объекта оценки. В заключение хочется заметить, что наиболее правильным способом при определении и расчете корректировок - не определять их вообще. То есть, подбирать объекты сравнения, которые максимально схожи с объектом оценки по своим характеристикам и месторасположению. Профессия оценщика - не только математические вычисления. Прежде всего это знание рынка и законодательства, а также умение вовремя реагировать на их изменения. В наше время оценщик должен быть одновременно математиком, юристом, строителем, бухгалтером, экономистом и аналитиком. То есть сочетать в своей профессии знания и опыт многих специалистов. _________________ Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! skiff Неформальный лидер Возраст: 54 Сообщения: 2964 Откуда: Бровари Добавлено: Ср, 24 Окт 2007 10:39 Наверное кто-то в Вікне раньше публиковал. _________________ Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! HUGO Возраст: 47 Сообщения: 1260 Добавлено: Ср, 24 Окт 2007 10:58 В идеале все поправки что выше 5% нужно доказывать не СЛОВАМИ а ЦИФРАМИ. Например, корректировка по физическому износу: (Кгод.об.оц / Кгод.аналога) в степени Н = коэф. корректировки по ФИ где Н - коэффиицент торможения, Чилтона Как рассчитывать другие поправки написано даже у капиталиста Хариссона. В том числе даже поправки на внешний вид из окна. И цифрами все это можно доказывать. Другое дело можно цепляться, а почему так или не так - но факт есть факт - доказательство цифрами есть. А так просто округлые слова оценщика. А просто слова всегда УЯЗВИМЫ. HUGO Возраст: 47 Сообщения: 1260 Добавлено: Ср, 24 Окт 2007 11:11 Пока писал - появилось сообщение Скифа. Добавляю. Корректировку по физ износу нужно производить путем сравнения не физ износов, а коэффициентов годности с учетом торможения Имеенно поэтому как писал Скифф "Как показывают эти расчеты, стоимость всего объекта-сравнения при увеличении физического износа на 5%, снижается на 4,5%, а не на 5%". Кроме того, как показывает практика и литература торможение на масштабе нужно применять везде где есть здравый смысл, особенно если сравниваемые параметры отличаются друг от друга более чем на 20% (ну вспомните хотябы книжку Лебедь). Все это пишу для начинающих. Так как эти азы всем практикам известны. nasten6ka Возраст: 40 Сообщения: 172 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 24 Окт 2007 21:35 эххх, спасибо вам всем огромное, ток я еще больше расстроилась хоть бери и едь в Харьков к Бака В.Н., и спрашивай, где ж то, что она обещала, законодательно прописано спасибо большое Хард Прагматик - за выдержки из законодательства, я потратила тоже вчера битый час на поиски хоть маленькой "заметки про вашего мальчика", об экспертном методе......но глухо а теории и методологии у меня у самой несколько полок стоит, но иногда, даже не иногда, а зачастую выводить каждую циферку корректировочки просто нет времени, и экспертный метод прекрасен, ведь "мы знаем", что где-то оно так и есть, воть только высчитывать эти 5-10% всеми доступными методами, когда и так мало времени, и объект не гос майно - совсем не хочется... воть.... ну, ничего, бум искать аргументы еще раз спасибо вам громадное! гм, и всех с наступающим Днем Оценщика!!!! _________________ краткость - сестра таланта, но враг гонорара Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме