| Автор |
Сообщение |
Людмила
Возраст: 40
Сообщения: 15
|
 Добавлено:
Вт, 06 Ноя 2007 09:19 |
  |
Здравствуйте товарищи оценщики! Помогите, пожалуйста, с такой проблемой. Когда считаем по методу остатка ЗУ, в итоге получается, что если участок застроеный на 90%, то стоимость 1 кв.м получится больше, чем если бы застроено было на 10%... Думаю, что это должно обязательно учитываться, но как не могу найти. |
|
|
   |
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Вт, 06 Ноя 2007 09:32 |
|
А нам всё равно, как сейчас застроен участок - он в любом случае рассматривается как условно свободный.
1. Анализируем и определяем НЕВ
2. Возможно, текущее использование отвечает НЕВ
3. Если возможно 90% застройки, то 10% уже вряд ли можно рассматривать как НЕВ. Другой вопрос, что 90% - это самострой и не отвечает принципу дозволенности... |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
 |
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 06 Ноя 2007 09:53 |
|
| Yourick писал(а): |
А нам всё равно, как сейчас застроен участок - он в любом случае рассматривается как условно свободный.
... |
не совсем так, ведь мы
| Людмила писал(а): |
| ...считаем по методу остатка ЗУ... |
| Yourick писал(а): |
| ... Другой вопрос, что 90% - это самострой и не отвечает принципу дозволенности... |
с чего это вы так решили?
если у меня дом и гараж занимают 270 м.кв на участке в 300 м.кв - это что по умолчанию самострой???????????????  |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 06 Ноя 2007 10:01 |
|
| Людмила писал(а): |
| ...Когда считаем по методу остатка ЗУ, в итоге получается, что если участок застроеный на 90%, то стоимость 1 кв.м получится больше, чем если бы застроено было на 10%... Думаю, что это должно обязательно учитываться, но как не могу найти. |
а вы это в самом расчете и учитываете - там у вас есть такие понятия как "Частка нерухомості" и "Частка землі". Вот и получается чем больше стоимость ВСЕГО имущества (назовем его "домовладением"), тем дороже и "Частка землі"...
воти получим что два соседних домовладения на одном из которых стоит дом в 50м.кв., а на другом 100 м.кв.(условно одинаковы по всем остальным параметрам), будут иметь ПО МЕТОДУ ОСТАТКА разную стоимость 1м.кв. земли...  |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Вт, 06 Ноя 2007 10:08 |
|
по поводу "самостроя", так сказать, к слову пришлось,
а в смысле условной свободности участка...
Нац.стандарт 2:
"23. Оцінка земельних ділянок проводиться із застосуванням дохідного та (або) порівняльного підходів на підставі аналізу інформації про розмір орендної плати та ціни продажу (ціни пропонування) подібних земельних ділянок, у разі потреби - з урахуванням витрат на земельні поліпшення, що знаходяться у її межах, в порядку, визначеному абзацом першим пункту 6 цього Стандарту.
У разі визначення ринкової вартості земельної ділянки при її найбільш ефективному використанні земельна ділянка розглядається як умовно вільна від земельних поліпшень.
У разі визначення ринкової вартості земельної ділянки при її існуючому використанні земельна ділянка розглядається як умовно вільна від земельних поліпшень. " |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 06 Ноя 2007 10:35 |
|
не спорю - НЭИ важно и нужно, но в данном случае мы используем МЕТОД ОСТАТКА, т.е. по умолчанию учитываем то что уже есть на этом ЗУ.
Поскольку мы учитываем "Частку нерухомості" и "Частку землі" - мы, на мой взгляд, не можем ценить его ПО МЕТОДУ ОСТАТКА как условно свободный, а еще потому что читаем:
| НС№2 писал(а): |
13. Метод прямої капіталізації доходу передбачає таку послідовність оціночних процедур:
прогнозування валового доходу на основі результатів аналізу зібраної інформації про оренду подібного нерухомого майна з метою проведення аналізу умов оренди (розміру орендної плати та типових умов оренди) або інформації про використання подібного нерухомого майна;
прогнозування операційних витрат та чистого операційного доходу (рентного доходу) (як правило за рік з дати оцінки) з урахуванням вимог пунктів 12 і 17 цього Стандарту... |
| НС№2 писал(а): |
| 12. У разі застосування дохідного підходу валовий дохід, що очікується отримати від найбільш ефективного використання об'єкта оцінки, може розраховуватися виходячи з припущення про надання об'єкта оцінки в оренду або інформації про інше використання подібного нерухомого майна. На підставі цього припущення прогнозування валового доходу здійснюється з урахуванням необхідної інформації щодо ринку подібного нерухомого майна. |
|
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 06 Ноя 2007 10:43 |
|
и о "свободности" участка здесь говорить мне кажется не нужно, а именно учитывать НЭИ для уже существующих построек...вот такая вот имха.... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Вт, 06 Ноя 2007 11:05 |
|
Спешу не согласиться, если мы говорим о рыночной стоимости без всяких "для такого-то использования".
В моём представлении логика такая:
1. Рассматриваем участок как условно свободный
2. Определяем НЕВ как целевое + вариант освоения (кокретные ТЕП)
3. Исходя из рыночных условий ( в т.ч. наличия надёжной информации об аренде / продаже и прогнозах развития рынка ) выбираем соответствующий метод: остатка, развития, экономический и т.п.
Кстати, у меня есть подозрение, что если для метода остатка ставку кап. вычислять методом екстракции (т.е. приведение ПВД к ЧОД + те же скорректированные аналоги, что и для економического метода), с точки зрения математики должны получить для остатка и экономич. одно и тоже значение. |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 06 Ноя 2007 11:37 |
|
| Yourick писал(а): |
... если мы говорим о рыночной стоимости без всяких "для такого-то использования".
... |
та я ж не спорю
просто вопрос біл с условием:
| Людмила писал(а): |
| ...Когда считаем по методу остатка ... |
вот я под них и стараюсь подстроить свой ответ |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 06 Ноя 2007 11:38 |
|
ребята, тут вся проблема в том, что для разных участков есть разные приоритетные методы оценки. для застроенных - одни, для незастроенных - другие, для неэффективно застроенных - третьи.
згідно до «Порядку проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок»:
Вибір та обґрунтування методичних підходів здійснюється на підставі положення земельних ділянок за обраними варіантами використання на ринку нерухомості.
• Для оцінки земельних ділянок, найбільш ефективне використання яких полягає в отриманні доходу від їх продажу, застосовується методичний підхід, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок.
• Для оцінки земельних ділянок, найбільш ефективним використанням яких є отримання доходу від їх надання в оренду або іншого використання, застосовується методичний підхід, що ґрунтується на капіталізації рентного або чистого операційного доходу.
• Для поліпшених земельних ділянок застосовується методичний підхід, що ґрунтується на врахуванні витрат на земельні поліпшення.
Відповідно до положення об'єкта оцінки на ринку може застосовуватись поєднання методичних підходів. |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 06 Ноя 2007 11:42 |
|
| zanoza писал(а): |
| ребята, тут вся проблема в том, что .... |
вопрос не в этом |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 06 Ноя 2007 11:49 |
|
не в этом, но из-за того, что для одного и того же участка применяется
два метода, один из которых не годится - получается такая дикая разница в стоимости.
вопрос ведь в этом был? |
|
|
|
|
Людмила
Возраст: 40
Сообщения: 15
|
| Добавлено:
Вт, 06 Ноя 2007 11:51 |
|
земля считается для первичной приватизации.
а то
что два соседних домовладения на одном из которых стоит дом в 50м.кв., а на другом 100 м.кв.(условно одинаковы по всем остальным параметрам), будут иметь ПО МЕТОДУ ОСТАТКА разную стоимость 1м.кв. земли...
разве это правильно ? |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 06 Ноя 2007 11:56 |
|
то есть мне кажется, что земля под застроенным домом не должна оцениваться по методу, что базируется на сопоставлении продаж ПУСТЫХ незастроенных участков.
потому что его НЭИ не есть получение дохода от продажи, а есть просто проживание (или получение дохода от аренды).
(хоят все так делают и я в том числе, ибо проще, ссылаясь на "умовно вільне") |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 06 Ноя 2007 11:57 |
|
ммм? а можно на цифрах показать ход расчета? |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
