| Автор |
Сообщение |
nasten6ka
Возраст: 40
Сообщения: 172
Откуда: Киев
|
 Добавлено:
Вт, 06 Ноя 2007 14:31 |
  |
| Yourick писал(а): |
+100! Это одно из условий НЕИ, "а что нам разрешат построить?" |
а все, что хотите, у нас разрешат построить  за ваши деньги - любой каприз
ну, и к этому же посту....по-моему, в наших условиях, когда зачастую приходится ценить фактически пятно под застройкой (особенно для объектов коммерческой недвижимости), рассматривать условно свободный земельный участок как НЭИ совсем нелогично, ведь НЭИ так и будет - коммерция, а сказать, что снести этот коммерческий объект, а потом построить новый, расценить до не могу.....ну, все можно сотворить, впрочем 
хотя, каюсь, если нет времени, делаю и так....
а для приватизации, как правило, требуют низкую стоимость участка, поэтому и считаем остатком для земли и распределением дохода. |
_________________
краткость - сестра таланта, но враг гонорара |
|
    |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 06 Ноя 2007 17:58 |
|
Yourick, подождите, ПО МЕТОДУ ОСТАТКА ЦЕНИТСЯ УЖЕ СФОРМИРОВАННЫЙ ОБЪЕКТ, а если мы ПРЕДПОЛАГАЕМ там что-то построить - это не метод остатка, это метод развития (который есть комбинацией нескольких подходов).
и вы тут смешали в кучу два метода и удивляетесь моему непониманию. |
|
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Вт, 06 Ноя 2007 19:44 |
|
| zanoza писал(а): |
| и вы тут смешали в кучу два метода и удивляетесь моему непониманию |
Премного извиняюсь за настойчивость, но в моём воспалённом мозгу сложилось своё устойчивое непонимание  относительно "сформированности объекта". Возможно я 1000 раз неправ, но считаю, что жёсткую привязку какого-либо метода к существованию или отсутсвию застройки выполнять не совсем корректно. 
Н А К А З 09.01.2003 N 2
Про затвердження Порядку проведення експертної
грошової оцінки земельних ділянок
"Відповідно до методу залишку для землі вартість землі
визначається як різниця між поточною вартістю капіталізованого
чистого операційного доходу (або рентного доходу) з поліпшеної
ділянки і вартістю земельних поліпшень.
Метод розподілення доходу передбачає визначення вартості
землі як капіталізованої за ставкою, визначеною для землі, різниці
між чистим операційним доходом від наданої в оренду поліпшеної
земельної ділянки та очікуваним доходом на інвестований у земельні
поліпшення капітал. При цьому очікуваний від земельних поліпшень
дохід визначається як добуток їх вартості та ставки капіталізації
для поліпшень.
Метод розвитку (можливого використання) поєднує використання
усіх трьох методичних підходів. При цьому вартість землі
визначається як різниця між дисконтованими доходами від
передбачуваного використання і дисконтованими витратами,
пов'язаними з переходом до цього використання." |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 06 Ноя 2007 21:28 |
|
| Цитата: |
| жёсткую привязку какого-либо метода к существованию или отсутсвию застройки выполнять не совсем корректно |
- по-моему, тут все законодательно уже привязано.
согласно тому же "ПОРЯДКУ проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок", четко сказано:
"Для земельних ділянок застосовується методичний підхід, що грунтується на врахуванні витрат на земельні поліпшення".
що ж стосовно того, що можливо побудувати на ділянці - враховуйте, що нерідко трапляється така фігня - спершу побудували самобудом, а потім ділянку виділили. особливо цікавим виглядає співвідношення площа поліпшень/площа ділянки для вбудованих приміщень (магазини, перукарні, офіси), до яких надається в оренду або приватизується ділянка розміром з ганок
взагалі ж меня здається що у людмили просто у розрахунках щось не те мне вообще непонятно, почему ее смущает "стоимость по доходному за вычетом расходов получается 830000, по витратному 317000" - что бы это значило? |
|
|
|
|
Naskel
Сообщения: 302
|
| Добавлено:
Вт, 06 Ноя 2007 23:35 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
| воти получим что два соседних домовладения на одном из которых стоит дом в 50м.кв., а на другом 100 м.кв.(условно одинаковы по всем остальным параметрам), будут иметь ПО МЕТОДУ ОСТАТКА разную стоимость 1м.кв. земли... |
Не согласен, значит НЭИ не правильно посчитано, если два земельных участка расположены в зоне одинаковой инвестиционной привлекательности и одинаковой площади, то и стоить должны одинаково, хоть на одном, извините, общественная уборная расположена, а на другом супермаркет. |
_________________
Оценщик излагает объективную точку зрения, а именно свою собственную. |
|
|
|
Naskel
Сообщения: 302
|
| Добавлено:
Вт, 06 Ноя 2007 23:41 |
|
| Людмила писал(а): |
по идее да, но на деле нет, есть какой-то +-, что в даном случае далек от действительности. Мне кажется, что должна быть какая-то норма застройки (возможно застроить 40 % участка, остальное для обслуговування будівлі), а если эта норма не соответствует, тогда нужно что-то предпренимать.
|
Для определения нормы застройки существуют ДБН или СНИП по старому, а стоимость объекта недвижимости можно определить и по аналогам или в крайнем случае смету составить. |
_________________
Оценщик излагает объективную точку зрения, а именно свою собственную. |
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Ср, 07 Ноя 2007 09:58 |
|
Окончательно сформулирую своё восприятие нормативной базы:
- понятия "улучшенный ЗУ" и "условно улучшенный ЗУ" тождественны
с точки зрения определения рыночной стоимости (за исключением необходимости учёта затрат на рекультивацию в случае неэффективного использования, а затраты на снос неэффективных улучшений мы по Нац.стандарту даже не учитываем!) при этом зачастую существующий вариант освоения есть самым беспроблемным с точки зрения определения НЕИ (ведь его уже разрешили, построили и он приносит доход)
- в рамках "методичний підходу, що грунтується на врахуванні витрат на земельні поліпшення" тот или иной метод не относится к факту существования (или отсутствия) той или иной застройки а определяется исключительно применяемой техникой расчёта.
| zanoza писал(а): |
| що ж стосовно того, що можливо побудувати на ділянці - враховуйте, що нерідко трапляється така фігня - спершу побудували самобудом, а потім ділянку виділили. особливо цікавим виглядає співвідношення площа поліпшень/площа ділянки для вбудованих приміщень (магазини, перукарні, офіси), до яких надається в оренду або приватизується ділянка розміром з ганок |
В процессе оценки оценщик не может рассматривать никаких вариантов освоения участка, которые будут незаконными, и тем более криминальными.
Но для приоритетного права выкупа ЗУ у территориальной общины действительно необходимы земельные улучшения, которые находятся в собственности землепользователя. Поэтому "нормальные" "выкупатели", которым земля нужна по разным причинам в собственность желательно неосвоенная, в период аренды строят на ней какой-нибудь "туалет типа сортир", регистрируют его в БТИ и идут на выкуп с Кзастройки типа 0.1%. При этом мы же не считаем методом остатка, где доход определяется от использования туалета, а определяем НЭИ и уже в соответствии с ним - метод остатка, развития, и т.п. |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 07 Ноя 2007 10:18 |
|
| Цитата: |
| - понятия "улучшенный ЗУ" и "условно улучшенный ЗУ" тождественны |
- где написано?
| Цитата: |
| для вбудованих приміщень (магазини, перукарні, офіси), до яких надається в оренду або приватизується ділянка розміром з ганок |
- совершенно законная процедура. вы покупаете квартиру на первом этаже, выводите ее из жилого фонда, делаете магазин, к нему вам отводится земельный участок, как правило - очень маленький.
потом перепродаете это все, и для нотариуса делается оценка земельного участка.
а если посчитать стоимость 1м2 такого участка по методу остатка - ого-го получится. |
|
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Ср, 07 Ноя 2007 10:40 |
|
| zanoza писал(а): |
| - где написано? |
Предположим, для оценки свободного участка (или неэффективно застроенного), по каким-либо соображениям мы собираемся использовать метод развития, то мы предполагаем его застройку в соотвествии с НЕИ и дальше ценим как условно застроенный, применив технику дисконтирования (что в данном случае "написано" в нормативной базе), а применить к такому варианту технику метода остатка не можем, потому что "не написано". А жаль, хотя я часто так делаю
| zanoza писал(а): |
| - совершенно законная процедура. вы покупаете квартиру на первом этаже, выводите ее из жилого фонда, делаете магазин, к нему вам отводится земельный участок, как правило - очень маленький. |
Тут я со всем совершенно согласен, интересна процедура согласования со всеми землепользователями дома выделения участка в натуре, ведь он при определённых условиях может быть даже меньше площади магазина - хотя в таком случае, наверное, не выделят... |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 07 Ноя 2007 10:57 |
|
| Цитата: |
| а применить к такому варианту технику метода остатка не можем |
- если вы что-то ПРЕДПОЛАГАЕТЕ - то это метод розвитку, а не метод остатка в чистом виде.
и при методе развития вы можете напредполагать все, что дозволено, и в зависимости от предположенного считать различными подходами. так что никто не запрещает в рамках метода развития комбинировать все прочие методы и подходы. |
|
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Ср, 07 Ноя 2007 11:03 |
|
Готов закончить дискуссию на рубеже обсуждения чистоты методов и подходов и поставить точку (или вернуться завтра - пора и поработать...)
Спасибо всем, особенно Zanoze. |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 07 Ноя 2007 11:06 |
|
та не за шо.  франка жаль нет в ветке - он бы нам с тобой втюхал бы по первое число, думаю. |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 07 Ноя 2007 14:12 |
|
| zanoza писал(а): |
| ... ПО МЕТОДУ ОСТАТКА ЦЕНИТСЯ УЖЕ СФОРМИРОВАННЫЙ ОБЪЕКТ, а если мы ПРЕДПОЛАГАЕМ там что-то построить - это не метод остатка, ... |
спасибо Занозик -єто и хотел сазать, ума не хватило сформулировать |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 07 Ноя 2007 14:17 |
|
| Naskel писал(а): |
| Филин Андрей писал(а): |
| воти получим что два соседних домовладения на одном из которых стоит дом в 50м.кв., а на другом 100 м.кв.(условно одинаковы по всем остальным параметрам), будут иметь ПО МЕТОДУ ОСТАТКА разную стоимость 1м.кв. земли... |
Не согласен, значит НЭИ не правильно посчитано, если два земельных участка расположены в зоне одинаковой инвестиционной привлекательности и одинаковой площади, то и стоить должны одинаково, хоть на одном, извините, общественная уборная расположена, а на другом супермаркет. |
какое НЭИ???????????? как посчитано?????????
я не о туалетах с суперами говорю, а для сравнения дал 2 дома - и посчитайте по методу остатка их с разной площадью, пусть даже со всеми остальными одинаковыми параметрами (износ, ремонты, комуникации)
и тогда поговорим, сами удивитесь, но цифры разные будут...копейка в копейку фиг попадете. |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 07 Ноя 2007 14:25 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
я не о туалетах с суперами говорю, а для сравнения дал 2 дома - и посчитайте по методу остатка их с разной площадью, пусть даже со всеми остальными одинаковыми параметрами (износ, ремонты, комуникации)
и тогда поговорим, сами удивитесь, но цифры разные будут...копейка в копейку фиг попадете. |
Ну разные если разность определять как
| Филин Андрей писал(а): |
| копейка в копейку фиг попадете. |
Но если стоимости относятся к одному ценовому диапазону, то это нормально. По логике же аналог с меньшим домом должен стоить на разницу площажей дома (при адекватном подборе аналогов). |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
