| Автор |
Сообщение |
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
 Добавлено:
Ср, 07 Ноя 2007 19:03 |
  |
| Серый писал(а): |
| .. По логике же аналог с меньшим домом должен стоить на разницу площажей дома (при адекватном подборе аналогов). |
а вот тут как раз и моментик - по вашему квартира (дом/склад/магазин/чтолибоещенаумпришедшее) в 25 кв.м будет обязательно стоить в 2 раза дешевле чем такая же (в таком же районе и со всеми остальніми одинаковіми условиями) но 50 кв.м.?????????????
я сомневаюсь оооооочень сильно, как раз потому что на какой-нибудь из єтих обїектов (25 или 50 кв.м) будет больший спрос, а соответственно и другая цена.... и простого соотношения 1к2-м не війдет... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
    |
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 07 Ноя 2007 19:08 |
|
А как на счет адекватности подбора аналогов. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 07 Ноя 2007 19:20 |
|
| Серый писал(а): |
| А как на счет адекватности подбора аналогов. |
да хоть сто раз это будет адекватно, один раз у вас получится равенство в стоимости кв.метра
объясняю, вот возьмите свои отчеты по квартирам (вроде проще всего) и посмотрите 2 одинаковые в одном и том же районе с одинаковыми условиями...но разной площадью (пусть будет 60 и 65, например)... и что знак равенства вышел?????????????
да вот вряд ли...одна будет 835* дол за кв.м, а другая 862* дол за кв.м., но никак не обе в одной ЦЕНЕ.. близко , да, не спорю, но не равно...
* - для примера... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 07 Ноя 2007 19:23 |
|
 пошла жара. Андрюха, ты мой кумир! |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 07 Ноя 2007 19:30 |
|
Не, ну это ж понятно. А Вы шо тютелька в тютельку хотите? Откорректировать на бзик в голове владельца невозможно. Поэтому и есть еще адекватность результатов. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 07 Ноя 2007 19:34 |
|
| Серый писал(а): |
| Не, ну это ж понятно. А Вы шо тютелька в тютельку хотите? Откорректировать на бзик в голове владельца невозможно. Поэтому и есть еще адекватность результатов. |
договорились и ударили по рукам как согласившиеся на крайней редкости "тютельки в тютельку"  |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 07 Ноя 2007 19:37 |
|
Нет, я требую продолжения
А, кстати, влияние спроса на стоимость - это какой вид износа? |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Гохберг Ігор
Оценщик
Сообщения: 47
Откуда: Львів
|
| Добавлено:
Чт, 08 Ноя 2007 06:54 |
|
Вопрос затронутый здесь более проблематичен чем кажется.
Ведь "садибу" банки теперь требуют оценивать двумя отчетами. Доходным подходом ее не оценишь,. А земля в остатке часто уходит в минус для участков расположенных чуть дальше за кольцевой обласного центра.
ВЗ=ВС-ВП
Вз- ринкова вартість зем ділянки
ВС-ринкова вартість садиби в цілому взята з оголошень
ВП- вартість поліпшення взята З УПВС кошториса, ціноутворення у будівництві.
Вот пероблема да еще в приватизации. |
|
|
    |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 08 Ноя 2007 12:47 |
|
| Цитата: |
| А земля в остатке часто уходит в минус для участков |
- стопудово. мы с местной землевпорядной фирмой поэтому и ценим землю тупо по сравнению продаж пустых участков, что не есть правильным - но земля зато не уходит в минус.
а то по окраинам города да по садоводческим товариществам вообще мрак.
можно посчитать, впрочем, по методу соотнесения (?), но для этого надо вести порядочную базу продаж. |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 08 Ноя 2007 13:02 |
|
ну раз народ требует продолжения, то давайте поболтаем...
| Гохберг Ігор писал(а): |
Вопрос затронутый здесь более проблематичен чем кажется.
Ведь "садибу" банки теперь требуют оценивать двумя отчетами. Доходным подходом ее не оценишь,. А земля в остатке часто уходит в минус для участков расположенных чуть дальше за кольцевой обласного центра.
ВЗ=ВС-ВП
Вз- ринкова вартість зем ділянки
ВС-ринкова вартість садиби в цілому взята з оголошень
ВП- вартість поліпшення взята З УПВС кошториса, ціноутворення у будівництві. |
оно то действительно так, еще 2-3 года назад в Кировограде стоимость по затратке раза в 1,5-2 превішала ріночную причем по всем обїектам (пром, коммерч, жилая...)...
и шо ж делать????  |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 08 Ноя 2007 15:21 |
|
| Цитата: |
| можно посчитать, впрочем, по методу соотнесения (?) |
- доля земли в стоимости улучшенного участка.
для дачных домиков возможно. |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 08 Ноя 2007 18:53 |
|
| zanoza писал(а): |
Вибір та обґрунтування методичних підходів здійснюється на підставі положення земельних ділянок за обраними варіантами використання на ринку нерухомості.
• Для оцінки земельних ділянок, найбільш ефективне використання яких полягає в отриманні доходу від їх продажу, застосовується методичний підхід, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок.
• Для оцінки земельних ділянок, найбільш ефективним використанням яких є отримання доходу від їх надання в оренду або іншого використання, застосовується методичний підхід, що ґрунтується на капіталізації рентного або чистого операційного доходу.
• Для поліпшених земельних ділянок застосовується методичний підхід, що ґрунтується на врахуванні витрат на земельні поліпшення. |
Народ, а вам не кажется, что НЭИ это не продажа или сдача в аренду, а вариант использования, а наше законодательство не лишено маразмов.
| Людмила писал(а): |
Когда считаем по методу остатка ЗУ, в итоге получается, что если участок застроеный на 90%, то стоимость 1 кв.м получится больше, чем если бы застроено было на 10%...
...
что два соседних домовладения на одном из которых стоит дом в 50м.кв., а на другом 100 м.кв.(условно одинаковы по всем остальным параметрам), будут иметь ПО МЕТОДУ ОСТАТКА разную стоимость 1м.кв. земли...
разве это правильно ? |
а чё это они должны иметь разную стоимость? Просто Вы неправильно определили стоимоть земельного участка с улучшениями. Разную стоимость должны иметь эти два домовладения (я имею ввиду разную стоимость за 1 м.кв.) т.к. составляющая земли в этой стоимость 1 м.кв. будет разной. |
|
|
|
|
Гохберг Ігор
Оценщик
Сообщения: 47
Откуда: Львів
|
| Добавлено:
Чт, 08 Ноя 2007 19:28 |
|
КовАл писал: "А чё это они должны иметь разную стоимость? Просто Вы неправильно определили стоимоть земельного участка с улучшениями. Разную стоимость должны иметь эти два домовладения (я имею ввиду разную стоимость за 1 м.кв.) т.к. составляющая земли в этой стоимость 1 м.кв. будет разной."
Надо ведь учитывать стоимость участка как условно смвободного, т.е. развалить улучшения и увезти их с участка вот и появится разница?
Чем дороже построить улучшения тем меньше доля земли в общей стоимости усадьбы?
[/list] |
|
|
|
|
Naskel
Сообщения: 302
|
| Добавлено:
Чт, 08 Ноя 2007 21:35 |
|
| Гохберг Ігор писал(а): |
Вопрос затронутый здесь более проблематичен чем кажется.
Ведь "садибу" банки теперь требуют оценивать двумя отчетами. Доходным подходом ее не оценишь,. А земля в остатке часто уходит в минус для участков расположенных чуть дальше за кольцевой обласного центра.
ВЗ=ВС-ВП
Вз- ринкова вартість зем ділянки
ВС-ринкова вартість садиби в цілому взята з оголошень
ВП- вартість поліпшення взята З УПВС кошториса, ціноутворення у будівництві.
Вот пероблема да еще в приватизации. |
Да в принципе фигня получается, мі считаем ріночную стомость земельного участка, а от капитализированной стоимости ЗМК отнимаем совсем не рыночную (восстановительную) стоимость улучшений. |
_________________
Оценщик излагает объективную точку зрения, а именно свою собственную. |
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Пт, 09 Ноя 2007 09:48 |
|
| Naskel писал(а): |
| а от капитализированной стоимости ЗМК отнимаем совсем не рыночную (восстановительную) стоимость улучшений. |
Это с какой стати не рыночную? Считать затраты надо именно по рыночным ценам!
НС2 "Під час застосування витратного підходу інформація, що використовується для проведення оціночних процедур, повинна відповідати ринковим даним про витрати на створення цього нерухомого майна або подібного нерухомого майна в сучасних умовах з урахуванням доходу підрядника."
Согласен, что затраты по рыночным ценам в "неликвидных" районах могут в несколько раз превышать рыночную стоимость имущества (может это и имел в виду ув. Naskel?) |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
