Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  Учитывается ли процент застройки ЗУ в методе остатка? Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка земельных участков На страницу Пред.  1, 2, 3, 4, 5, 6, 7  След. Автор Сообщение Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 44 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Пт, 09 Ноя 2007 12:49 КовАл писал(а): ... Людмила писал(а): ... будут иметь ПО МЕТОДУ ОСТАТКА разную стоимость 1м.кв. земли... разве это правильно ? а чё это они должны иметь разную стоимость? Просто Вы неправильно определили стоимоть земельного участка с улучшениями. Разную стоимость должны иметь эти два домовладения (я имею ввиду разную стоимость за 1 м.кв.) т.к. составляющая земли в этой стоимость 1 м.кв. будет разной. а потому-что ПО МЕТОДУ ОСТАТКА...... _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! Гохберг Ігор Оценщик Сообщения: 47 Откуда: Львів Добавлено: Пт, 09 Ноя 2007 21:16 Yourick писал(а): Naskel писал(а): а от капитализированной стоимости ЗМК отнимаем совсем не рыночную (восстановительную) стоимость улучшений. Согласен, что затраты по рыночным ценам в "неликвидных" районах могут в несколько раз превышать рыночную стоимость имущества (может это и имел в виду ув. Naskel?) Вот и я тоже об этом. Купить 6 соток 6 тыс $. Построить дом 120 м.кв. 72 тыс $. Купить на рынке такой-же дом на таком-же участке 60тыс $. Вот и уходит земля в минус. А нотариус не понимает когда "державне мито з продажу земельної ділянки справляється з суми 1 грн.). 1 грн. т.к. если меньше 0 то 1. SHE Настоящая Блондинка Возраст: 47 Сообщения: 4667 Откуда: Одесса Добавлено: Сб, 10 Ноя 2007 06:54 Гохберг Ігор писал(а): Купить 6 соток 6 тыс $. Построить дом 120 м.кв. 72 тыс $. Купить на рынке такой-же дом на таком-же участке 60тыс $. простите, ниче не поняла. _________________ а знаешь, всё ещё будет! Гохберг Ігор Оценщик Сообщения: 47 Откуда: Львів Добавлено: Сб, 10 Ноя 2007 07:19 SHE писал(а): Гохберг Ігор писал(а): Купить 6 соток 6 тыс $. Построить дом 120 м.кв. 72 тыс $. Купить на рынке такой-же дом на таком-же участке 60тыс $. простите, ниче не поняла. Парадокс состоит в том, что строится самому дороже чем потом можно это продать. Конечно не всюду. А именно в более отдаленных от мегаполисов местах. Но ведь строят, строили и будут стрить. Ведь жить надо а денег нет. Почему это происходит? Продажа осуществляется одномоментно, заемный ресурс дорог и н всегда есть гарантированная возможность погашения кредита да и получить его не всегда просто. Есть в этом плане личный опыт. А строят как могут и никто не ограничивает ни во времени ни в средствах да и в конце-концов жить-то где-то надо. Построят до 50-80% готовности, а дальше - изменилась жизненная ситуация, и продают. А по сумме вложенных средств не получается продать. На рынке цены ниже. Богатые не покупают в таких районах. А у бедных нет столько денег. Отсутствие спроса вот и все. А метод остатка для земли предполагает от общей РС усадьбы (садиби в трактуванні ЦК) отминусовать стоимость улучшений определенных затраткой. Гохберг Ігор Оценщик Сообщения: 47 Откуда: Львів Добавлено: Сб, 10 Ноя 2007 07:38 Для бесплатного пользования. Подборка осуществлена специалистами ТзОВ "ГАЛ-СВІТ" для аргументации позиции оцещиков по поводу вышеуказанных вопросов. Юридичне обґрунтування отриманих результатів ЦИВІЛЬНИЙ КОДЕКС УКРАЇНИ Стаття 381. Садиба як об'єкт права власності 1. Садибою є земельна ділянка разом з розташованими на ній житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними і підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями. 2. У разі відчуження житлового будинку вважається, що відчужується вся садиба, якщо інше не встановлено договором або законом. ЗЕМЕЛЬНИЙ КОДЕКС УКРАЇНИ Стаття 120. Перехід права власності на земельну ділянку при переході права на житловий будинок, будівлю або споруду 1. До особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором. Якщо договором про відчуження житлового будинку, будівлі або споруди розмір земельної ділянки не визначено, до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, яка необхідна для їх обслуговування. 2. Якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то в разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування. НАКАЗ Держкомзему України № 2 від 09.01.2003 р. Зареєстровано в Мін’юсті України 23.05.2003 р. за № 396/7717 2.6. Вибір та обґрунтування методичних підходів здійснюється на підставі положення земельних ділянок за обраними варіантами використання на ринку нерухомості. Для поліпшених земельних ділянок застосовується методичний підхід, що ґрунтується на врахуванні витрат на земельні поліпшення. 2.7. Визначення вартості земельної ділянки передбачає використання за обраними методичними підходами одного чи декількох методів оцінки. Економічний метод передбачає визначення вартості землі як залишку між очікуваною ціною продажу поліпшеної ділянки і витратами на земельні поліпшення з урахуванням прибутку інвестора. НАЦІОНАЛЬНИЙ СТАНДАРТ № 2 “Оцінка нерухомого майна” Затверджений Постановою КМУ від 28.10.2004 р. № 1442 Згідно п. 22, у разі визначення ринкової вартості земельної ділянки можуть бути враховані витрати на відновлення такої земельної ділянки (без урахування витрат, пов’язаних з ліквідацією земельних поліпшень). Якщо при застосуванні такої процедури отриманий результат розрахунків становить від’ємну величину, ринкова вартість земельної ділянки приймається на рівні однієї гривні. zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Сб, 10 Ноя 2007 10:15 Ігор, ви що, робите оцінку, де вартість дорівнює 1 грн? і ніхто до вас той як його... не дое.. не дістає питаннями? Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Сб, 10 Ноя 2007 13:25 Гохберг Ігор писал(а): Вот и я тоже об этом. Купить 6 соток 6 тыс $. Построить дом 120 м.кв. 72 тыс $. Купить на рынке такой-же дом на таком-же участке 60тыс $. Вот и уходит земля в минус. А нотариус не понимает когда "державне мито з продажу земельної ділянки справляється з суми 1 грн.). 1 грн. т.к. если меньше 0 то 1. Если построенный дом будет далеко не новый вы будете считать Физ. износ для затрат? Я думаю что будете, так почему не считать все остальные виды износа? В этом примере Экономический износ для затрат на улучшение (постройку дома) составит 18 тыс $ И тогда по методу остатка Затраты на улучшение: 72 тыс $. - 18 тыс $ = 54 тыс $ Стоимость Земли: 60 тыс $ - 54 тыс $ = 6 тыс $. _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов Гохберг Ігор Оценщик Сообщения: 47 Откуда: Львів Добавлено: Сб, 10 Ноя 2007 15:44 zanoza писал(а): Ігор, ви що, робите оцінку, де вартість дорівнює 1 грн? і ніхто до вас той як його... не дое.. не дістає питаннями? Землю в залишку-так. Не дістає ніхто. Гохберг Ігор Оценщик Сообщения: 47 Откуда: Львів Добавлено: Сб, 10 Ноя 2007 15:53 Hard_Pragmatic писал(а): Гохберг Ігор писал(а): Вот и я тоже об этом. Купить 6 соток 6 тыс $. Построить дом 120 м.кв. 72 тыс $. Купить на рынке такой-же дом на таком-же участке 60тыс $. Вот и уходит земля в минус. А нотариус не понимает когда "державне мито з продажу земельної ділянки справляється з суми 1 грн.). 1 грн. т.к. если меньше 0 то 1. Если построенный дом будет далеко не новый вы будете считать Физ. износ для затрат? Я думаю что будете, так почему не считать все остальные виды износа? В этом примере Экономический износ для затрат на улучшение (постройку дома) составит 18 тыс $ И тогда по методу остатка Затраты на улучшение: 72 тыс $. - 18 тыс $ = 54 тыс $ Стоимость Земли: 60 тыс $ - 54 тыс $ = 6 тыс $. Взгляд на проблему интересный. А где у Вас учтены затраты на освобождение участка от застройки. Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Сб, 10 Ноя 2007 18:31 Гохберг Ігор писал(а): А где у Вас учтены затраты на освобождение участка от застройки. не понял, а зачем? _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов Гохберг Ігор Оценщик Сообщения: 47 Откуда: Львів Добавлено: Сб, 10 Ноя 2007 22:32 Вы рассматриваете участок как условно свободный. zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Сб, 10 Ноя 2007 22:44 Цитата: Землю в залишку-так. Не дістає ніхто. Цитата: А нотариус не понимает когда "державне мито з продажу земельної ділянки справляється з суми 1 грн. щось тут не те - а нотаріус той же? zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Сб, 10 Ноя 2007 22:50 прошу, нагадайте мені, чий там прибуток ми повинні враховувати при розрахунках за витратним? підрядника? забудовника? девелопера? і який він при розрахунках вартості приватного житла за витратним підходом? не такий же, як при багатоповерховому? чи його зовсім немає? Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Сб, 10 Ноя 2007 22:52 Гохберг Ігор писал(а): Вы рассматриваете участок как условно свободный. еще раз не понял я рассматриваю Ваш пример Гохберг Ігор писал(а): Купить 6 соток 6 тыс $. Построить дом 120 м.кв. 72 тыс $. Купить на рынке такой-же дом на таком-же участке 60тыс $. Вот и уходит земля в минус. А нотариус не понимает когда "державне мито з продажу земельної ділянки справляється з суми 1 грн.). 1 грн. т.к. если меньше 0 то 1. ? _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Вс, 11 Ноя 2007 09:49 ребята, такой вопрос. считаем стоимость домовладения двумя подходами - сравнительным (как самый рыночный и развитый и бла-бла-бла) и затратным. участок приватизирован. НЭИ - обслуживание дома. для определения стоимости земли в затратном из результата, полученного в сравнительном, вычитаем стоимость улучшений по затратке. получаем стоимость участка. а потом эту же стоимость улучшений плюсуем со стоимостью земельного участка. и - абсолютное совпадение результата! доктор, что я делаю не так ? Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка земельных участков На страницу Пред.  1, 2, 3, 4, 5, 6, 7  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме