| Автор |
Сообщение |
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
 Добавлено:
Ср, 12 Дек 2007 13:46 |
  |
Должен конеШно, а банк должОн послать заемщика... в смысле, послать узаконить строение. |
|
|
   |
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 12 Дек 2007 14:13 |
|
| КовАл писал(а): |
| в смысле, послать узаконить строение. |
Либо убрать его с земельного участка... |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 12 Дек 2007 14:24 |
|
| Серый писал(а): |
| Либо убрать его с земельного участка... |
а заемщик справку принес с БТИ, шо там нет строений.......замкнутый круг. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
 |
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Ср, 12 Дек 2007 14:44 |
|
Фото в отчет с указанием того что есть на участке... в ограничительных условиях, что цените, как вакантный и вперед... приступайте к оценке. |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 12 Дек 2007 15:07 |
|
спасибки. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Ср, 12 Дек 2007 16:17 |
|
Полностью согласен с КоВал.
Хочу добавить для размышлений.
ЗАТВЕРДЖЕНО постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 р. N 1531 „МЕТОДИКА експертної грошової оцінки земельних ділянок”
35. При оцінці забудованих земельних ділянок визначення
витрат на земельні поліпшення здійснюється на основі ринкових
витрат, пов'язаних із спорудженням будинків, будівель та споруд,
що розташовані в межах земельної ділянки (включаючи підземний
простір), за умови її найбільш ефективного використання.
Зазначені витрати складаються з витрат на відведення та
підготовку земельної ділянки під забудову (включаючи витрати на
знесення існуючих будівель і виплати передбачених законодавством
сум компенсації), вартості будівництва, облаштування та
озеленення, оплати послуг з проектування, сум місцевих зборів,
вартості фінансування і прибутку забудовника.”
Нац.Стандарт №2
22. Ринкова вартість земельної ділянки ... визначається на підставі проведення аналізу ... При цьому можуть бути враховані витрати на відновлення такої земельної ділянки (без урахування витрат, пов'язаних з ліквідацією земельних поліпшень).
Есть противоречие в Методике и в стандарте.
Методика говорит считать снос, стандарт - не считать |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 12 Дек 2007 17:06 |
|
закон как дышло - как повернул, так и вышло  |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 12 Дек 2007 17:23 |
|
| КовАл писал(а): |
| Фото в отчет с указанием того что есть на участке... в ограничительных условиях, что цените, как вакантный и вперед... |
И шо получается: на фото мы показали, что практически земля занята (хотя по бумагам - свободна), а в ограничительных условиях прописали, что мы это не учитываем в расчетах. Что бы там не говорили Методики и Стандарты, ну не заплатит покупатель за участок с халабудой (по вашему - условно свободный) столько же как за свободный (реально свободный). Кто-то же должен все это снести/вывезти/закопать/заровнять и за какие-то деньги. Как говорили в одном известном фильме: "За чей щет этот банкет?"
Что ж поделаешь, если живем в стране идиотов и рассматриваем отдельно землю и отдельно улучшения. Для договора купли-продажи или залога объекта недвижимости вцелом (земля+улучшения) исходя из необходимости охормления отдельных залогов (что, как по мне. тож идиотизм) - согласен, можно говорить о условной свободности земельного участка.
Но при оценке земли с улучшениями под снос (а в данном случае именно так) - не согласен. Кто перекроет тот отрицательный поток, возникший от приведения земельного участка в порядок? |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Ср, 12 Дек 2007 18:18 |
|
В любом случае сказать в отчёте про халабуду нужно и фотки приложить актуальные - это святая обязанность.
С точки зрения нормативной базы, на мой взгляд, варианты такие:
1. говорим о противоречиях и выбираем то, что нам нужно.
2. используем требования Нац.стандарта, как более свежее
3. попытаться притянуть за уши ликвидацию халабуды как часть комплекса работ по рекультивации - а её как раз нужно учитывать  |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Ср, 12 Дек 2007 18:24 |
|
| Серый писал(а): |
| Но при оценке земли с улучшениями под снос (а в данном случае именно так) - не согласен. |
дык в договоре не земли с улучшениями, а земельного участка... Вы ребята давайте по чертежу... вам в договоре написали - ЗД, вот и цените его, напишут ЗД с улучшениями будете ценитьЗД с улучшениями.
В данной ситуации кредит должен зарубить рискменеджмент банка... а оценщику нужно в ограничительных условиях ОБЯЗАТЕЛЬНО написать, что участок рассматривается, как свободный. |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 13 Дек 2007 08:47 |
|
Тут по ходу еще одна мыслишка возникла. Ну то шо на время залога собственнику без разрешения банка ниче на земле делать не дадут - это понятно А возможен ли такой вариант: за время залога собственник узаканивает улучшения и, в случае невозврата денюжки, претендует на земельный участок, необходимый для эксплуатации здания, а в качестве сервитута еще и пробивает свободный подъезд.
В связи с этим, я бы все-таки написал, что очусток рассматривается как вакантный (хотя я с этим не согласен в данном случае). Учитывая, что по документам на участке здания/сооружения отсутствуют, а фактически - присутствуют, оценщик рекомендует банку заключить договор залога только после приведения участка в соответствие с документами. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Чт, 13 Дек 2007 10:24 |
|
| Серый писал(а): |
| Тут по ходу еще одна мыслишка возникла. Ну то шо на время залога ... |
Не берите на себя проблемы банкиров - Ваша задача ответить на вопрос "Скока стоит?", прописав в отчёте все зауваження, застереження та припущення.
С вариантами и мыслями пусть разбираются юристы банка. |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 13 Дек 2007 10:39 |
|
| Серый писал(а): |
| Что ж поделаешь, если живем в стране идиотов и рассматриваем отдельно землю и отдельно улучшения. Для договора купли-продажи или залога объекта недвижимости вцелом (земля+улучшения) исходя из необходимости охормления отдельных залогов |
Сегодня уже ругалась с банком по этому поводу........но не по этому участку.
Всем спасибо за содействие. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 13 Дек 2007 11:09 |
|
А чё ругались? По какому поводу? |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 13 Дек 2007 11:39 |
|
Я делаю 2 отчета (как уже писала) 1 . независмая оценка довладнеия на з.у, 2. экспертная денежная оценка з.у.
Так вот а они (ОНА, некая Дама, непредставившаяся) требовала от меня что бы я дала один отчет по дому , один по земле. Я ответила что не могу оценить дом весящий в воздухе, уточнив при этом что мы отдаем им ДВЕ оценки. А она наставиала на том ,что ей нужна ст-ть дома отдельнл, ст-ть земли отдельно...в голосе чувствовались нотки поддтекста" лишим аккредитации"....
Я спросила " так что в высновке учаказать 6ть видов ст-ти?:
1. рын. ст-ть довладения на з.у
2. ликвидацинаяч ст-ть довладения на з.у
3. рын. ст-ть земельных улучшений
4. ликвидационная ст-ть зем. улучшений
5. рын. сть з.участка
6. ликвидац. ст-ть зем .уч. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
