| Автор |
Сообщение |
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
 Добавлено:
Чт, 24 Янв 2008 13:37 |
  |
| Михаил писал(а): |
| Посчитал ставку капитализации на основании рыночных данных при которых анализируется стоимость продаж по отношению к ЧОДу, получилась ставка капитализации 5,8 %, это нормально???? |
это и есть метод экстракции |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
    |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 24 Янв 2008 13:50 |
|
Ха. Я даже не обратил внимания на метод определения "К"
Дык просто по тому, что я уже и забыл как кумулятивным считать. Уж года три.
В свое время в ФГИ доказал и усе.
Что касается фразы Олифиренко. Не знаю ?????????
Хотя и Гуру могут ошибаться. Она больше спец по ЦИК и оборудованию.
По недвижке лучше Драпиковского и Иванову читаь.
А у них этот расчет при наличии рынка и данных основной. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Михаил
Сообщения: 32
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Чт, 24 Янв 2008 14:12 |
|
Спасибо огромное всем!!! Позвольте задать еще вопросик, при сравнительном подходе применил метод парного сравнения, увидел в отчете у КовАла. Какое Ваше мнение? |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 24 Янв 2008 14:13 |
|
| КовАл писал(а): |
| А можно подробней её процетировать? |
А это все. Этот метод просто называется по-другому согласно НС1 |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 24 Янв 2008 14:19 |
|
Да и при определении ставки анализируется отношение ЧОДа к стоимости продаж. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 24 Янв 2008 14:29 |
|
Михаил
Метод самый точный, по утверждению Гуру от оценки.
Но редко применяется в силу отсутствия в реальной жизни "пары" с небольшим (2-3 максимум) количеством отличий.
Да и нет уверенности,что реальная цена продажи будет известна оценщику на 100%.
А стоимость предложения это уже 1 поправка + место расположения + время продажи + этажность + конструктив + вид из окон и т. п..
Чувствуете? Все это вы должны проанализировать, и быть готовым к вопросам если возникнут. Например такому.
А как вы эти факторы учли в своем расчете? Или они все одинаковы.
Я не отвергаю Ваш и коллеги Ковала расчет, я обращаю Ваше, а не коллеги Ковала (он уже это прошел) внимание на существующие проблемы в данном подходе и готовность их решить и обосновать свое решение.
Чем дальше в лес, тем больше дров. (Народная мудрость) (читай вопросов)
Удачи |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
HUGO
Возраст: 46
Сообщения: 1260
|
| Добавлено:
Чт, 24 Янв 2008 14:36 |
|
Господа
Что касательно права пользования ЗУ.
Оно расчитывается в ЗП
Но вопрос - нужен ли ЗП для расчета квартиры.
Если квартира в новостройке - ну тогда хоть как то можно его
обосновать.
Но если в Сталинке, Хрущевке, да и Брежневке тоже - то применение там ЗП в части расчета не только Физ износа а и всего остального не только ПЛЮС, а даже МИНУС оценщику. Притом большой минус.
Есть согласно Стандарта только 4 случая применения ЗП в полном виде. И этим все сказано. Наличие ЗП в полном виде там где этого НЕ НУЖНО может привести вплоть до отрицательной рецензии. Спасает в этом случае только то, что как правило в согласовании результаты ЗП не учитываются. Поэтому проверяющий просто может ухмыльнутся.
Но "Киев" так не думает - и придает в этих случаях ЗП анафиме.
Теперь что касается права пользования ЗУ.
На сегодняшний день встречаются в жизни 3 варианта его расчета:
1. Нормативный. Это я его так назваю. Т.е. есть нормативная стоимость 1м2 - от нее пляшем - .......... пропускаю все дальше Вам и так понятно - капитализируем - получаем.
Но этот результат не рыночный. А раз в базе была нормативная стоимость - следовательно результат получаем скорее нормативный чем рыночный. Значит этот способ должен засохнуть и отпасть.
Хотя его применяют на лево и на право.
2. Способ "более менее".
Способ построен на основании таблиц Драбиковского и Ивановой
"Ситуационных классов". Выделяем долю стоимости земли из общей стоимости зем участка с улучшениями. Способ более корректный чем первый. Но тем не менее если смотреть вообще - тоже не имеет право
жизни.
Главный аргумент против него - в процессе жизненного цикла зем участка с улучшениями доли земли и улучшений постоянно меняются
Т.е. чем старше зем. участок с улучшениями тем доля улучшений падает и тем доля земли растет. Ведь в сумме они должны всегда давать 1.
3. Способ
А вот он родимый и Единственный - прописан в документах по земле
(знаменитая методика 1531)
А их на сегодня и не так много по экспертной оценке :
1. ЗУ об оценке земель
2. Методика 1531
3. Порядок експертной денежной оценки №2 Агенства по зем ресурсам
(Держком зем)
Методики по нормативке не трогаю и не упоминаю.
Вывод по оценке квартиры : не надо искать гембель на свою голову там где он не нужен |
|
|
  |
|
Михаил
Сообщения: 32
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Чт, 24 Янв 2008 14:50 |
|
Спасибо rudge. Буду готовится. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 24 Янв 2008 15:03 |
|
Уважаемый HUGO
Если я правильно понял ЗП -земельний податок.
То, НИ В КАКАМ СЛУЧАЕ ОН (ЗП) НЕ РАСЧИТЫВАЕТСЯ ДЛЯ ОТДЕЛЬНОЙ КВАРТИРЫ В МНОГОЭТАЖКАХ.
Читайте Земельный Кодекс. ст 42 п. 1 и п. 2
ЗП входит, но не выделен.
Если ЖЕК то в плату за квартиру.
Если Кооп то тоже. А ЗП платит Кооп
Если Объединение совладельцев то оно платит ЗП, а владельцы квартир компенсируют в олете за квартиру.
Все они ЖЕК, Кооп и Объединение совладельцев по Закону плательщики ЗП. Владелец квартиры таковым не является.
Вами писано "Теперь что касается права пользования ЗУ."
Их два подхода;
сравнение, если найдете сегодня рынок права пользования как товара.
доходность, смотрите НС -1 и 2
Или у Вас опечатка. Вы же описываете методики расчета стоимости ЗУ, а не права пользования.
Плиз проясните |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 24 Янв 2008 15:18 |
|
rudge я думаю что у HUGO ЗП это Затратный Подход  |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 24 Янв 2008 15:55 |
|
Спасибо Hard
Согласен, не внимательно прочитал
Тяжело жить на два экрана. Хотя работать удобно.
На одном инет. на другом Exsel
HUGU мои извинения, если что.
Коллеги, а в остальном то хоть не ошибся? |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Пт, 25 Янв 2008 11:43 |
|
rudge, всё верно, сравнительный и доходный. ВозможноHUGO имел ввиду, что право пользования можно рассчитать через рыночную стоимость ЗУ. Зная рыночну стоимость ЗУ и ставку капитализации для земли, можно получить ЧОД для земли. Учесть дополнительные расходы при праве пользования как превышение арендной платы за землю, установленной местными властями, над земельным налогом.
Плюс ставка капитализации при праве пользования отличается на риски, связанные с прекращением права пользования. Т.е. два этапа - сначала определяем рыночную. затем на базе рыночной - стоимость права пользования. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 25 Янв 2008 12:03 |
|
Уважаемый Kink
Вы правы, можно, с точки зрения теории.
Но есть ли в этом необходимость, если в стоимости аналогов квартир вбита стоимоть ЗУ или ППЗУ да и по законодательству проблематично выделить ЗУ в натуре. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Пт, 25 Янв 2008 13:30 |
|
rudge, мы ж уже согласились что ЗП для квартир не катит
Но необходимость выделить стоимость ЗУ из стоимости квартиры иногда возникает. Я оценивал по ЗП футбольные поля и раздевалки для аренды (арендатор - ДЮСШ). Как оценить ППЗУ? Так как вокруг жилье, в основном хрущевки, использовал цены квартир. Применил указанный HUGO метод соотнесения (таблицы ситуационных классов). Износ улучшений по этой схеме учёл, чтобы получить увеличение доли земли. И норму площади участка в зависимости от этажности тоже учёл. Получил рыночную стоимость земли. Вторым этапом - ППЗУ |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 25 Янв 2008 14:16 |
|
Уважаемый коллега Kink
Вы лишний раз доказываете (особенно для тех кто нас проверяет), что оценка это творчество подкрепленное анализом и научными достижениями в оценке. И "тупо" подходить к выводам СОД нельзя.
Для вакантных ЗУ мы пользовали такой вариант.
Обосновывали отсутствие рынка ППЗУ (аренда) или ПППЗУ (постоянного).
Через нормативку определяли налог на ЗУ. (НЗУ)
Далее, по скольку каждый "уважающий себя" местный совет создает свои ставки аренды на ЗУ, просчитывали арендную плату для конкретного ЗУ (АЗУ) с применением их процентов.
Ну, а далее по НС, где ЧОД = АЗУ - НЗУ и капитализация или дисконтирование с учетом Кі в зависимости от прав.
Да данные не рыночные но более достоверные на данном этапе. И на мой взгляд это лучше чем капитализировать налог на ЗУ, что мы раньше делали, но писали, что это стоимость ППЗУ для собственника ЗУ в лице Гос. или Рад.
Да и, к сожалению, на всегда можно применить, что то подобное Вашему варианту, в силу места расположения ЗУ и инфраструктуры вокруг.
Ваше мнение плиз. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
