| Автор |
Сообщение |
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
 Добавлено:
Ср, 06 Фев 2008 15:42 |
  |
| rudge писал(а): |
| Что есть смета ? Это затраты (материалы + труд). Где сдесь рынок? Это чистой воды затратка. А она и в африке та же. Следовательно для определения РЫНОЧНОЙ стоимости не подходит. |
ну, да. а прибавить прибыль застройщика. или вы хотите сказать шо по затратке вообще рыночную не опредилить? |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
   |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 06 Фев 2008 16:31 |
|
Уважаемая She
Спасибо за уточнение "(материалы + труд + прибыль застройщика) Так правильнее. Остальной текст остается в силе.
А что касается Вашего вопроса, "или вы хотите сказать шо по затратке вообще рыночную не опредилить?", то это сделать можно, только с учетом месторасположения "затратки" через РС ЗУ.
Проблема не в РС ЗУ, а в определении стоимости по затратке при расчете сметы. Уж очень не точны там расчеты по сравнению с фактическими затратами на достройку. (по опыте своей реконструкции, к стати 04.02.08 г подписано разрешение на начало реконструкции. Смотри ветку по пристройке балкона).
Многое сметчики некоторые вещи не учитывают, такие например как перепроектирование с учетом современных ДБН, тупо работают по имеющемуся, от 19..... года проекту, затраты на согласования и т. п. (взятки на пример). А в РС все это уже учтено продавцом и покупателем. Да и понеся затраты, теже что и в Киеве например, попробуй затем продай их на рынке, например если они расположены в тьму таракане рядом с хранилищем ядовитых отходов.
И поскольку я трутень то и не захотел делать смету.
Да и, на мой взгляд, такой расчет корректнее, с точки зрения определения РС. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
 |
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 06 Фев 2008 17:04 |
|
| rudge писал(а): |
Мы расчитывали РС виртуально готового объекта, а затем корректировали на % готовности. |
ну не знаю, не знаю очень сомнительно
а как же:
1. учет времени такой достройки (соответственно недополучение аренды)
2. вечный вопрос а будет ли прямое соответствие физического износа/степени готовности в % денежным затратам на устранение/достройку
2. корректируя на % готовности, вы корректируете и земельную составляющую, а это уже ни в какие рамки
И вообще зачем выдумывать велосипед если в стандартах всё прописано?
Так что без сметы не обойтись. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 06 Фев 2008 17:13 |
|
слишком много предположений, rudge.
А смета это конкретные цифры, я согласна, что они многое не учитывают, но погрешность меньше, чем в цепочке предположений. Я думаю надо считать и так итак, а там уже смотрет ьс точки зрения "прикрытого зада" по какомй расчету брать ст-ть.
З.Ы.
| rudge писал(а): |
| к стати 04.02.08 г подписано разрешение на начало реконструкции. |
мои витання  |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 06 Фев 2008 17:28 |
|
| SHE писал(а): |
| ну, да. а прибавить прибыль застройщика. или вы хотите сказать шо по затратке вообще рыночную не опредилить? |
Юль, и по твоему это будет рыночная стоимость? |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 06 Фев 2008 17:30 |
|
| Серый писал(а): |
| SHE писал(а): |
| ну, да. а прибавить прибыль застройщика. или вы хотите сказать шо по затратке вообще рыночную не опредилить? |
Юль, и по твоему это будет рыночная стоимость? |
вот тебе раз! 
если добавить стоимость земли (пользования) то будет самая что ни наесть РС |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 06 Фев 2008 17:38 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| если добавить стоимость земли (пользования) то будет самая что ни наесть РС |
спасибо, Хард. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 06 Фев 2008 17:40 |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 06 Фев 2008 17:41 |
|
Про землю никто ничего не говорил.
Даже если и прибавить права, связанные с семлей. Как на счет соответствия и необходимости этих улучшений этому земельному участку. Про стоимость домика в селе Запендрянске и величине затрат на его постойку, я думаю, говорить не надо.
В данном случае я поддерживаю коллегу rudge. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 08 Фев 2008 11:53 |
|
Коллеге Hard_Pragmatic
На Ваш пост от Фев 06, 2008 5:04 pm
Ва писали:
"ну не знаю, не знаю очень сомнительно
а как же:
1. учет времени такой достройки (соответственно недополучение аренды)
2. вечный вопрос а будет ли прямое соответствие физического износа/степени готовности в % денежным затратам на устранение/достройку
2. корректируя на % готовности, вы корректируете и земельную составляющую, а это уже ни в какие рамки
И вообще зачем выдумывать велосипед если в стандартах всё прописано?
Так что без сметы не обойтись."
Уважаемый Hard_Pragmatic
Благодарю Вас, за подмеченные неточности в моем посте от
Фев 06, 2008 4:31 pm и ренее.
Наверное, эти справедливые вопросы/замечания у Вас появились из за того, что я не полностью все расписал. Да и пишу это только для того, что бы был понятен наш ход мыслей. Я рассчитывал, что все написанное ниже коллеги додумают сами. Ведь если оценщик не будет думать сам, то он остановится в развитии как специалист. А вообще то не хотелось бы превращать форум в «ликбез».
Вот алгоритм оценки по конкретному объекту (недострой - 3 здания гос. имущество)
1. Осмотр, обмер, определения признаков износа.
2. Обработка проектной документации. Выяснилось проект 1989 года, начало стр-ва 1990 год.
3. Остановка без консервации 1992 год. Оценка 2006 год. Проект не соответствует современным ДБН.
4. Принято решение не заказывать новый проект, а считать по данным (геометрическим) существующего проекта. Смету не делать в силу техже причин. Использовать УПВС. Как всегда цейтнот времени по гос. имуществу.
5. По сравнению определяем РСВГ (ВГ-виртуально готового) объекта с учетом ППЗУ. Есть цифра (стоимость объекта РСВГ) . По доходности не считаем обосновывая это тем, что при расчете будут капитализироваться и вложенные сторонние средства на достройку объекта. (по этому вопросу Вы можете просчитать капитализацию части здания и виртуально готового. в общем это отдельная тема, не буду ее здесь развивать)
6. По УПВС с Кподорожчення, определяем «поточну вартість (ПВВГ – виртуально готового) - вартість, приведена у відповідність із цінами на дату оцінки шляхом дисконтування або використання фактичних цін на дату оцінки;» СТ №1, без учета износа и ППЗУ
7. По УПВС определяем К-готовности.
8. Определяем стоимость недостроя по затратке без ППЗУ с учетом Кгот и износов
(РСнз = ПВВГ х Кгот х Износы)
8. Считаем ППЗУ
9. Окончательный расчет по сравнению (РСнс – стоимость объекта недостроя)
РСнс = (РСВГ – ППЗУ) х Кгот х Физ. износ
(износ можно учесть поправкой в сравнении, но лучше здесь)
10. Имеем две цифры, по затратке - РСнз и по сравнению - РСнс. Полученная разница 18%. Наверное, в затратке не корректно рассчитаны Кизносов. Здесь сильное влияние имеет функциональный и внешний износы, которые, как правило учтены в сравнительном и доходном подходах. Может, кто знает, как их правильно рассчитать. Я ни у одного, даже ГУРУ, внятного ответа не нашел. В теории все вроде понятно, а на практике зась.
11. Согласование. Останавливаемся на сравнении РСнс, как на наиболее рыночном расчете. По скольку ППЗУ в данном случае неизменно то в согласовании его можно не учитывать.
12. Итог СО = РСнс + ППЗУ (СО – стоимость объекта оценки).
На Ваш
1. вопрос - не надо учитывать время строительства, все учтено в расчете РС по сравнению НА ДАТУ ОЦЕНКИ.
2. вопрос – вопрос отпадает, так как меня, как собственника (кто заказчик), не интересует, что покупатель будет делать с недостроем в будущем, может, снесет все и начнет строить новое, свое, может под колпак поставит. Определяется не инвестиционная, а рыночная стоимость.
3. Что касается ППЗУ – каюсь, не расписал в своем посте.
Из, приведенного выше Вы видите, что Кгот не влияет на ППЗУ.
Стоимость – рыночная которая учитывает все факторы влияющие на стоимость объекта оценки.
Они учтены в сравнительном подходе.
При всем этом, не считалась смета, в силу реальной необоснованности ее расчета (проект старый не соответствует современным ДБН).
Думаю иногда есть смысл изобретать "велосипед"
Я далек от мысли, что все приведенное выше истина последней инстанции. Возможно что то не учтено или учтено ошибочно.
Буду рад замечаниям и предложениям коллег по цеху.
PS: Пардон за задержку, Арбайтен много. Мани мани хочется. (опять жаба). |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пт, 08 Фев 2008 13:26 |
|
| Серый писал(а): |
| Как на счет соответствия и необходимости этих улучшений этому земельному участку. Про стоимость домика в селе Запендрянске и величине затрат на его постойку, я думаю, говорить не надо. |
а это на сколько я помню учитывается внешними и прочими износами...... |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 08 Фев 2008 14:21 |
|
Уважаемая She
"соответствия и необходимости этих улучшений этому земельному участку"
заложены в проекте и отводе ЗУ под оцениваемый недострой, и НА ДАТУ ОЦЕНКИ он в соответствии с ЛНЕИ (юридично дозволено), остается не именным.
А право менять его, оценщику не дано. Гадать же на кофейной гуще, как в дальнейшем поведет себя собственник тоже не наше дело, разве только если мы считаем инвестиционную стоимость конкретного проекта.
Опять же ЗАКОНОМ стоимость ЗУ запрещено связывать с бизнесом. А почему методика противоречит Закону надо спрашивать у чиновников от Земли. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 08 Фев 2008 14:32 |
|
Rudge, Вы по этому поводу бочку на Юлю не катите. Этот вопрос я задел. Такчто - все на меня, если что. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 08 Фев 2008 14:38 |
|
Пардон Серый если что. (ти ба який )
Тут за двумя мониторами очі розбігаються. На одном инет на другом арбайтен
Да и не качу я бочку |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 08 Фев 2008 14:40 |
|
| rudge писал(а): |
| Да и не качу я бочку |
Про бочку - это я мультик про Простоквашино вспомнил. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
