Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  незавершенка Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу Пред.  1, 2, 3, 4, 5, 6, 7  След. Автор Сообщение rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пт, 08 Фев 2008 14:49 Жаль арбайтен много навалило А то бы накатил бы бочечку пивка. Ух щас Патрик нам, Серый, даст. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... kink Возраст: 51 Сообщения: 868 Откуда: Днепропетровск Добавлено: Вт, 12 Фев 2008 13:14 С опозданием по вопросу Lexa. Два подхода 1. Затратный земля плюс улучшения (фундамент) 2. Комбинированный рыночная стоимость после завершения строительства минус затраты на завершение строительства. Любой из вариантов мне не кажется легким. Уважаемый rudge, я рискну снова высказать свое мнение по вашей схеме расчета с затратным подходом всё нормально. Стоимость замещения того что есть по Кгот, ну и ладно; плюс земля. В комбинированном подходе: а не проще ли было от РСВГ (уже с учетом износа того что есть) отнять затраты на завершение стр-ва, расчитанные по Кгот (раз уж вы его используете), как рекомендуется в п.26 НС№2? zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Вт, 12 Фев 2008 15:35 РСВГ это что? kink Возраст: 51 Сообщения: 868 Откуда: Днепропетровск Добавлено: Вт, 12 Фев 2008 15:56 rudge писал(а): По сравнению определяем РСВГ (ВГ-виртуально готового) zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Вт, 12 Фев 2008 16:33 ааа... а то думаю, что за термин?! rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Ср, 13 Фев 2008 11:53 Коллега kink Вsскажу свое мнение по поводу «а не проще ли было от РСВГ (уже с учетом износа того что есть) отнять затраты на завершение стр-ва, расчитанные по Кгот (раз уж вы его используете), как рекомендуется в п.26 НС№2?». 1. По износам – обратите внимание в формуле (РСнс = (РСВГ – ППЗУ) х Кгот х Физ. Износ) стоит только физический износ, так как остальные износы учтены в расчете РС –рыночной стоимости. При том он влияет только на недосторой как объект оценки. Может для большей наглядности формула должна выглядеть так – РСнс = {(РСВГ – ППЗУ) х Кгот} х Физ. Износ. Но от этого итог не меняется. 2. Что касается рекомендаций в п.26 НС№ 2 - на мой взгляд не корректно. да и не правильно от Рыночной стоимости минусовать стоимость определенную по затратке, которая по своей сути не является рыночной для объекта недвижимости. Даже в Гражданском Кодексе недострой классифицируется как материалы. Пусть это остается на совести разработчиков НС №2 Давайте рассмотрим такие примеры: а) объект находится в регионе с низкой инвестиционной привлекательностью, где стоимость ЗУ стремится к минимуму. Это естественно. Принимаем ЗУ = 2% (из таблицы у Лубедь) от рыночной стоимости виртуально готового (РСВГ) объекта недвижимости, Кгот = 0,5 РСВГ например составила 100 ед.. в т. ч. ЗУ = 100 х 2% = 2ед (2% доля ЗУ в РСВГ) Сметная стоимость виртуально готового объекта ССВГ составила 1000 ед (с учетом износов) + ЗУ отсюда, ЗСн = (ССВГ х (1 - Кгот)) + ЗУ, (ЗУ для упрощения принимаем на уровне 2ед определенную через рыночную стоимость) "Поточна вартість витрат на завершення будівництва (по стандарту)" (ПВ) составит ПВ = ССВГ – (ССВГ х (1 - Кгот)) = 1000 – (1000 х 0,5) = 500 ед (без ЗУ) Следовательно, по требованиям НС №2 получается РСн = (РСВГ – ПВ) + ЗУ = (100 – 500) + 2 = - 396 ед, где ЗУ составил 2 ед то есть стоимость недостроя без ЗУ составит - 398 ед б) объект находится в регионе с высокой инвестиционной привлекательностью, где стоимость ЗУ стремится к максимуму. Что тоже естественно. Принимаем ЗУ = 50% от РСВГ РСВГ = 100000 ед. в т. ч. ЗУ = 100000 х 50% = 50000 ед ССВГ составила те же, что и в первом примере 1000 ед ± 10-15%% в следствии разницы затрат на труд (зарплата) и на транспорт. Пусть будет 1100 ед. ПВ = ССВГ – (ССВГ х (1 - Кгот)) = 1100 – (1100 х 0,5) = 550 ед (без ЗУ) Получается; РСн = (РСВГ – ЗУ – ПВ) + ЗУ = (100000 – 50000 – 550) + 50000 = 99450 ед, где ЗУ сочтавил 50000 ед, то есть стоимость недостроя без ЗУ составит 49450 ед Рассуждаем далее. Затраты на строительство в разных регионах практически одинаковы. РС недвижимости в основном определяется местом расположения, но фактор месторасположения присущ ЗУ, а не его улучшению. Например, сборно-разборной ангар без ЗУ будет иметь одинаковую стоимость не зависимо от того, где он поставлен. А ведь это тоже своего рода улучшение ЗУ как объекта недвижимости. Теперь проведем расчет по предложенному нами ранее алгоритму. а) объект находится в регионе с низкой инвестиционной привлекательностью, где стоимость ЗУ стремится к минимуму. Принимаем ЗУ = 2% от рыночной стоимости виртуально готового (РСВГ) объекта недвижимости, Кгот = 0,5 РСВГ например составила 100 ед.. в т. ч. ЗУ = 100 х 2% = 2ед (2% доля ЗУ в РСВГ) "Поточна вартість витрат на завершення будівництва (по стандарту)" (ПВ) составит ПВ = (РСВГ – ЗУ) х (1 – Кгот)= ( 100 – 2) х (1 – 0,5) = 49 уд Отсюда РСн = {(РСВГ – ЗУ) – ПВ } х Кфз + ЗУ = { (100 – 2 ) – 49 } х 0,9 + 2 = 46,1 ед Или РСн = [{(РСВГ – ЗУ) х Кфз} х Кгот] + ЗУ = [{(100 – 2 ) х 0,9} х 0.5} + 2 = 46,1 ед (где Ифиз физ износ принятый 10% или Кфз = 0,9) В чем разница? б) объект находится в регионе с высокой инвестиционной привлекательностью, где стоимость ЗУ стремится к максимуму. Что тоже естественно. Принимаем ЗУ = 50% от РСВГ, Кгот = 0,5 РСВГ = 100000 ед. в т. ч. ЗУ = 100000 х 50% = 50000 ед ПВ = (РСВГ – ЗУ) х (1 – Кгот)= ( 100000 – 50000) х (1 – 0,5) = 25000 уд Отсюда РСн = {(РСВГ – ЗУ) – ПВ } х Кфз + ЗУ = { (100000 – 50000 ) – 25000 } х 0,9 + 50000 = 72500 ед Или РСн = [{(РСВГ – ЗУ) х Кфз} х Кгот] + ЗУ = [{(100000 – 50000 ) х 0,9} х 0.5} + 50000 = 72500 ед (где Ифиз физ износ принятый 10% или Кфз = 0,9) Опять же, в чем разница? На мой взгляд, явно видно, что в первых примерах отсутствует логика. По этому я в большей мере придерживаюсь тому порядку расчета, который приведен (Пт Фев 08, 2008 11:53 am ) и был нами уже использован. В данных примерах мы исходили из РЫНОЧНОЙ, а не ИНВЕСТИЦИОННОЙ стоимости. Вот она то и может быть отрицательной если предположить демонтаж недостроя с последующим строительством на этом месте нового объекта. Но это другая тема. Хотелось бы только что бы те кто нас контролируют небыли "тупыми" заложниками не логичных пунктов в стандартах. PS Уважаемый Нard хватит праздновать. Вы "заварили" эту кашу и в тень как серый кардинал. Не хорошо как то получается у Вас там праздник, а мы тут паримся. Жду Вашего мнения _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... kink Возраст: 51 Сообщения: 868 Откуда: Днепропетровск Добавлено: Ср, 13 Фев 2008 14:01 rudge писал(а): б) объект находится в регионе с высокой инвестиционной привлекательностью, где стоимость ЗУ стремится к максимуму. Что тоже естественно. Принимаем ЗУ = 50% от РСВГ РСВГ = 100000 ед. в т. ч. ЗУ = 100000 х 50% = 50000 ед ССВГ составила те же, что и в первом примере 1000 ед ± 10-15%% в следствии разницы затрат на труд (зарплата) и на транспорт. Пусть будет 1100 ед. позвольте, если доля земли 0,5, стоимость улучшений 50000, а откуда тогда стоимость строительства 1000ед.?? по случаю а). Есть же еще анализ рынка и НЭИ. Однозначно разборка, стоимость материалов с учетом сопутствующих затрат. И это совсем другой расчет rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Ср, 13 Фев 2008 14:35 С каких это пор РС = "стоимость строительства" ????????? Что касается ЛНЕИ, это не к этому примеру. Задача оценить объект недвижимости, а не материалы от разборки. Кроме того, ЛНЕИ применимо только к доходному подходу, а в сравнении, смотрите титул (юридично дозволено на момент оцінки) здания. Если Вы своим решением, как оценщик, проведете расчет с применением аналогов отличными от вашего объекта, то любой рецензент напишет что применялись не те аналоги. Да и кто нам дал право менять функцию объекта оценки? Вообще то это другая тема. Если уж говорить о ЛНЕИ, то это аренда и только аренда. Вопрос под что? Но это зависит от функции объекта аренды. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... kink Возраст: 51 Сообщения: 868 Откуда: Днепропетровск Добавлено: Ср, 13 Фев 2008 16:31 rudge писал(а): С каких это пор РС = "стоимость строительства" ????????? rudge, давайте не будем доходить до объяснения друг другу азов оценки недвижимости. Я вам про Фому, а вы мне про Ерёму. Так вы до Прагматика не достучитесь! Стоимость земли от РС недвижимости вычитаете? вычитаете. Остается что? стоимость улучшений. Я утверждаю, что ваш пример некорректен, так как стоимость строительства ССВГ=1000 не может быть меньше стоимости улучшений РСВГ-ЗУ=100000-50000=50000. Эти две стоимости в идеале должны быть равны, если виртуально готовый объект рассматривать как новый. rudge писал(а): Задача оценить объект недвижимости, а не материалы от разборки. объект незавершенного строительства, как вы уже отмечали, не имеет статуса недвижимого имущества. rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Ср, 13 Фев 2008 17:17 На Ваш вопрос "если доля земли 0,5, стоимость улучшений 50000, а откуда тогда стоимость строительства 1000ед.??" Копирую "Сметная стоимость виртуально готового объекта ССВГ составила 1000 ед (с учетом износов)" Хорошо, такой вопрос. Есть три населенных пункта. Село, областной центр, столица. В каждом из них на ЗУ который принадлежит "місцевій громаді", строим абсолютно одинаковый дом, Стоимость = 1 000 ед за кв.м. Рынок нам диктует такие цены продажи. В селе 1 кв.м = 200 ед В областном центре 1 кв.м. = 1000 ед В столице 1 кв.м. 5000 ед Где тут равенство РС и Затрат на строительство (сметная стоимость)? ЗУ не продается. Хотя если посчитать ППЗУ то получится такая картина из наведенного варианта. В селе - минусовая В области = 0 в столице плюсовая. Я очень в этих цифрах сомневаюсь, особенно в области. И последнее. Вы придираетесь к упрощенным формулировкам думаю Вам понятно что под словами "объект недвижимости" подразумевались "улучшения" ЗУ. А вообще то все это адресуется не только Вам. Ну а если Вам этот пример ни о чем не говорит, тогда я пасс, и не буду "объяснения друг другу азов оценки недвижимости" Все _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... лягушка Возраст: 47 Сообщения: 147 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 13 Фев 2008 17:21 rudge писал(а): Кроме того, ЛНЕИ применимо только к доходному подходу, а в сравнении, смотрите титул (юридично дозволено на момент оцінки) здания. Если Вы своим решением, как оценщик, проведете расчет с применением аналогов отличными от вашего объекта, то любой рецензент напишет что применялись не те аналоги. Да и кто нам дал право менять функцию объекта оценки? Вообще то это другая тема. Если уж говорить о ЛНЕИ, то это аренда и только аренда. Вопрос под что? Но это зависит от функции объекта аренды. Вы это серьезно? А менять функцию под аренду можна, под продажу нельзя? rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Ср, 13 Фев 2008 17:34 Уважаемая Лягушка. Не понял. Я говорил о функции объекта оценки, а не отчета по оценке. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... kink Возраст: 51 Сообщения: 868 Откуда: Днепропетровск Добавлено: Ср, 13 Фев 2008 17:42 rudge писал(а): Есть три населенных пункта. Село, областной центр, столица. В каждом из них на ЗУ который принадлежит "місцевій громаді", строим абсолютно одинаковый дом, Стоимость = 1 000 ед за кв.м. Рынок нам диктует такие цены продажи. В селе 1 кв.м = 200 ед В областном центре 1 кв.м. = 1000 ед В столице 1 кв.м. 5000 ед Где тут равенство РС и Затрат на строительство (сметная стоимость)? уфф, опять 25...Вы что-то путаете, РС с затратами на строительство я не равняю. Есть РС недвижимости, есть стоимость земли в РС, есть стоимость улучшений. Вот вы щас про какую стоимость говорили, я чё-то не понял? "Стоимость = 1 000 ед за кв.м." - это затраты на строительство? rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Ср, 13 Фев 2008 17:48 Пардон, сметная стоимость = 1000 ед за кв. м. Что касается Вашего " РС с затратами на строительство я не равняю" То вот что Вы писали ранее "Эти две стоимости (РС и сметная) в идеале должны быть равны, если виртуально готовый объект рассматривать как новый." В скобках мое. Тогда я Вас не понял. Явные разногласия. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Ср, 13 Фев 2008 17:49 Честно говоря, я уже запутался, что тут комментировать, поэтому прокомментирую что хочу 1. Как уже указал Кинк пример а) некорректен, причем совсем. 2. Я совершенно не понимаю чем Вам так неугодны и ненавистны сметы? Сметы как раз самые «рыночные» и качественные данные для таких расчетов! (особенно на фоне УПВС!) 3. В стандарте ошибка заключается в том что там предписано отнимать затраты нескорректированные на Функциональный и Экономический износ, но зато там написано, что эти затраты должны быть «приведеними до поточної вартості….» а вот этого (временного фактора строительства) я хоть убейте в упор не вижу в Вашем примере. Вывод: самым правильным расчетом будет расчет доходным подходом, причем методом дисконтирования с учетом затрат на достройку (перестройку), а эти затраты будут рассчитаны сметным образом. _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу Пред.  1, 2, 3, 4, 5, 6, 7  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме