| Автор |
Сообщение |
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
 Добавлено:
Вс, 18 Май 2008 10:22 |
  |
ребята, вот вам точно оценка нестандартной квартиры. необходимо сделать оценку для оформления договора мены квартиры в аварийном доме, подлежащем расселению.
дом без окон без дверей, одни стены (панель), перекрытия (плиты), лестницы (бетон) и кровля (рубероид).
как правильно сделать оценку квартир этого дома? на каждую квартиру должна быть отдельная цифра и отдельный отчет. |
|
|
  |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вс, 18 Май 2008 11:26 |
|
Эт похоже на определение РС с целью компенсации, если отселяемого не устраивает предложенное жилье.
Действительно проблема.
Если отселяемого устраивает предложенный вариант, то зачем определять стоимость. Ведь это простой бартер и в таком варианте стоимость квартиры не имеет значения. Баш на баш, по нормам на 1 чел/ кв м.
Если отселяемого не устраивает предложенный вариант, то РС стремится к 0. Разве, что ППЗУ (его длю вывести можно) потянет в + , если район престижный.
Мабудь надо будет делать смету на восстановление и отнимать ее от РС в этом районе. Тока сдесь надо выводить стоимость улучшения без ППЗУ, минусовать затраты по смете и остаток плюсовать со знаком + или - к ППЗУ. Где то так.
Возьмите обязательно акт по аварийности, там должны быть износы. Самому определять стремно, может не совпасть с теми, что в акте.
И не надо евроремонта  |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
 |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вс, 18 Май 2008 22:05 |
|
отселяемого устраивает
это в любом случае будет договор мены, оценка нужна для налогообложения и держмита
квартиры, на которые меняют аварийные, находятся в коммунальной собственности.
| Цитата: |
| делать смету на восстановление |
нет смысла - дом не восстановим, там балка, все спозает вниз (пара институтов уже все просчитала)
есть вариант посчитать дом под разборку и поделить на площадь квартир. или если получится стоимость разборки больше, чем стоимость материалов б/у, сделать все квартиры по 1 грн. (или тогда весь дом будет 1 грн?) |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 19 Май 2008 07:54 |
|
Если есть расчеты института по восстановлению берите это цифиры и не парьтесь. Будет - тогда 1грн. Тока для РС важно ППЗУ. Алготим определения РС тот же. Вариант под разборку тоже приемлем для выбора в итоге из двух вариантов но он не учитывает в данном случае потерю ППЗУ |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 19 Май 2008 08:04 |
|
но это ППЗУ не имеет стоимости, по-моему. кому нужен участок, на котором ничего нельзя ни построить, ни посадить?
а вот если здание под разборку, то там не играет никакой роли ППЗУ. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 19 Май 2008 09:22 |
|
Любой собственник улучшений на ЗУ имеет право пользования ЗУ (полное или частичное).
Можно продать материалы от разборки дома при этом оставить себе ЗУ и далее продать его отдельно, если в собственности. Если в аренде от местных властей то можно, хотя и сложно, пустить суб арендатора. Чаще всего это делают в тихаря.
В Вашем отчете не стоимость важна, а то что Вы учли этот фактор (ППЗУ) для соблюдения НС. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 19 Май 2008 09:49 |
|
| Цитата: |
НС№2: У разі коли найбільш ефективним використанням земельних поліпшень є їх ліквідація і витрати, пов'язані з нею, перевищують вартість земельної ділянки, що містить земельні поліпшення, вартість таких земельних поліпшень дорівнює вартості ліквідації, визначеної з урахуванням вимог Національного стандарту № 1, а ринкова вартість земельної ділянки визначається як умовно вільної від земельних поліпшень.
НС№1 24. Вартість ліквідації розраховується як сума валових
доходів, які очікується отримати від реалізації об'єкта оцінки як
єдиного цілого або його складових частин виходячи з принципу
найбільш ефективного використання за вирахуванням очікуваних
витрат, пов'язаних з такою ліквідацією. У разі коли за
результатами розрахунків вартість ліквідації становить від'ємну
величину, її значення встановлюється у розмірі 1 гривні. |
валовим доходом тут является продажа материалов б/у за вычетом затрат на демонтаж. участок же никто не продает и никуда не девает - при чем тут его стоимость или стоимость права пользования? он как был в собственности города, так и остается. |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 19 Май 2008 09:51 |
|
| zanoza писал(а): |
| необходимо сделать оценку для оформления договора мены квартиры в аварийном доме, подлежащем расселению. |
| rudge писал(а): |
Мабудь надо будет делать смету на восстановление и отнимать ее от РС в этом районе. Тока сдесь надо выводить стоимость улучшения без ППЗУ, минусовать затраты по смете и остаток плюсовать со знаком + или - к ППЗУ. Где то так.
Возьмите обязательно акт по аварийности, там должны быть износы. Самому определять стремно, может не совпасть с теми, что в акте |
так что оцениваете, Заноза, дом целиком или каждую квартиру в отдельности? |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 19 Май 2008 09:52 |
|
КовАл
мы оцениваем некоторое количество квартир, которое в сумме дает дом.
но нам нужен отдельный отчет на каждую квартиру для формления договора мены.
рыночной стоимости такие квартиры как жилье не имеют. |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 19 Май 2008 10:03 |
|
Как звучит цель оценки в договоре? |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 19 Май 2008 10:13 |
|
пока никак не звучит. договор мы пока составляем только. почему и вопрос возникает. хотя для налогообложения и определения сборов - база рыночная же? но в нашем случае может ли рыночной быть стоимость разборки? |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 19 Май 2008 12:21 |
|
"он (ЗУ) как был в собственности города, так и остается"
Возможно, да и наверняка в Вашем варианте так и есть. Я же пишу в обобщенном варианте. Для принятия окончательного решения нужно видеть документы.
"в нашем случае может ли рыночной быть стоимость разборки?"
Как на меня возможно если обосновать что это ЛНЕИ.
Позволю себе озвучить еще один из вариантов ЛНЕИ.
Допустим если у меня договор на аренду ЗУ 49 лет. Разорвать его в одностороннем порядке трудно. Только через суд и то необходимы веские аргументы (не взятки). Основной аргумент проект развития города. Если в нем не забито каких либо действий на этом ЗУ то практически невозможно (в идеале конечно)
В таком варианте возможно такое развитие.
Я как собственник улучшений, под эгидой капремонта, сношу старье и строю новое по тому же проекту (площади объем и т.п. остаются неизменными). То тогда, можно просчитывать РС по принципу недостроя.
Я почему за оценку здания всего, а не отдельно каждой квартиры (вот тут и ППЗУ появилось).
По моему, в Вашем варианте, проще и корректнее оценить весь дом и через кв. м. определить стоимость отдельной квартиры, чем высчитывать доли износов и т. п. отдельно на каждую квартиру. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 19 Май 2008 12:26 |
|
Я думаю, что если это компенсация, то это не стоимость ликвидации... нужно считать стоимость квартиры с предположением, что дом не аварийный... т. е. балка никуда не сползает , но состояние без окон, без дверей... т.е. какое у тя сейчас. А так, вообще-то, квартиры в этом доме рыночной стоимости не имеют, поскольку находятся в доме, который продаже не подлежит... если я не ошибаюсь, то квартиры в домах, которые признаны аварийными не продаются... а разборка применима только к оценке всего дома... вот если у тя в задаче "опр-лить р-ную ст-ть жилого многокв-ного дома", тогда считай ст-ть ликвидации и называй её рыночной стоимостью. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 19 Май 2008 13:41 |
|
| Цитата: |
| что если это компенсация |
- не, там с размером компенсации уже определились и без нас. это только для договора мены. |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 19 Май 2008 13:58 |
|
Тогда вижу два варианта:
1. р-ная ст-ть квартиры равна 0 грн, т.к. объект не оборотоспособен на рынке (ну нельзя его продавать... вот дойдешь ты до анализа НЭИ в "юридически дозволеном" чё писать будешь? Жить нельзя... продать нельзя... НЭИ - ?)
2. р-ная ст-ть расчитывается без учета того, что дом признан аварийным, но с учетом состояния.
З.Ы. Кстати по поводу НЭИ, потому и спрашивал чё у тя в оценке, поскольку при оценке кв-ры в анализе НЭИ ты не напишешь, что НЭИ снос дома. |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
