| Автор |
Сообщение |
SanTim
Возраст: 55
Сообщения: 582
Откуда: Киев
|
 Добавлено:
Пт, 13 Июн 2008 15:25 |
  |
Для залога, жилье, в серединной зоне города... и по затратке - не вяжется ни с НС, ни с представлением большинства банкиров о том, что должно быть в таком отчете.
Я бы использовал сравнительный. Квартира зарегистрирована в БТИ, участок не оформлен - пусть юристы банка сами разбираются с тем, как они будут реализовывать такой залог и возможно оформлять права на участок.
В качестве аналогов использовал бы другие старенькие частные дома в этом же или таком же районе.
Взял бы поправку на отличия в тех.состоянии, уровне отделки и внутренней инфраструктуры - возможно в абсолютных цифрах.
Подумал бы о поправке на то, что это пол-жилого дома, а не отдельный частный дом.
Остается вопрос, вводить ли корректировку на стоимость участка у аналогов. Однозначного ответа не дам - этот вопрос решаешь на свое усмотрение, главное адекватное обоснование принятого решения.
Как обычно, в начале и в конце описал бы все ограничения и допущения, касающиеся нашего отношения к юридическому статусу этого жилья и земельного участка. |
|
|
  |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 13 Июн 2008 15:36 |
|
SanTim
+
Тока здесь проблемка.
"В качестве аналогов использовал бы другие старенькие частные дома в этом же или таком же районе. "
Как правило рядом со стареньким домом стоит л. кухня, сарайчик, может гараж, погреб. Как это учитывать? В принципе можно разделить, при условии возможности отчуждения, тока тогда надо на каждый такой объект ехать и смотреть. А якщо злий пес  |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
 |
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 13 Июн 2008 15:38 |
|
Я бы ориентировался на комнаты в общаге или в комуналке.
В пользу этого и говорит, что полдома, т.е. явно есть неделимые места общего пользования, находящиеся в совместном пользовании.
| SanTim писал(а): |
В качестве аналогов использовал бы другие старенькие частные дома в этом же или таком же районе.
Взял бы поправку на отличия в тех.состоянии, уровне отделки и внутренней инфраструктуры - возможно в абсолютных цифрах.
Подумал бы о поправке на то, что это пол-жилого дома, а не отдельный частный дом.
Остается вопрос, вводить ли корректировку на стоимость участка у аналогов. Однозначного ответа не дам - этот вопрос решаешь на свое усмотрение, главное адекватное обоснование принятого решения. |
Тут пожет получиться такая штуковина, что вся ценность такого аналога (старого дома) и будет заключаться в земле (покупка старого дома с последующим его сносом ради освобождения земельного участка), а как раз этой составляющей у оцениваемого объекта то и нету. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
SanTim
Возраст: 55
Сообщения: 582
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 13 Июн 2008 15:47 |
|
| rudge писал(а): |
SanTim
+
Тока здесь проблемка.
"В качестве аналогов использовал бы другие старенькие частные дома в этом же или таком же районе. "
Как правило рядом со стареньким домом стоит л. кухня, сарайчик, может гараж, погреб. Как это учитывать? В принципе можно разделить, при условии возможности отчуждения, тока тогда надо на каждый такой объект ехать и смотреть. А якщо злий пес |
Так я ж и не говорил, что будет просто , если очень прижмет, можно съездить и на аналог взглянуть (одним глазком в замочную скважину - чтоб пса не кормить своими штанами), хотя может хватить и выяснения его характеристик по телефону. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 13 Июн 2008 16:02 |
|
Эт ты на счет злого пса, про телефон
Я просто акцентировал внимание коллеги.
Что касается ЗД то проблема поднятая Серым действительно серьезная. Надо просто смотреть объект. Были случаи когда выкупили все гамузом ради участка. Дума коллега выберет нужное ему исходы из полученной информации. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 53
Сообщения: 1591
|
| Добавлено:
Пт, 13 Июн 2008 16:11 |
|
С общагами /комуналками идея понравилась. Ситуация похожая: тех. состояние обычно убитое, соседи непредсказуемые, ликвидность низкая. |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
SanTim
Возраст: 55
Сообщения: 582
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 13 Июн 2008 16:13 |
|
| Серый писал(а): |
Я бы ориентировался на комнаты в общаге или в комуналке.
В пользу этого и говорит, что полдома, т.е. явно есть неделимые места общего пользования, находящиеся в совместном пользовании. |
А с другой стороны у объекта есть "садик, огородик" и потенциальная возможность оформить землю. Хотя не исключаю и этого подхода - какие аналоги найдутся, с теми и стоит работать.
| Цитата: |
| Тут пожет получиться такая штуковина, что вся ценность такого аналога (старого дома) и будет заключаться в земле (покупка старого дома с последующим его сносом ради освобождения земельного участка), а как раз этой составляющей у оцениваемого объекта то и нету. |
Конечно, может. Но мы ведь даже не знаем того, о каком населенном пункте идет речь, не говоря уже об особенностях расположения самого объекта. Ведь может оказаться и так, что земелька там не особенно и важна.
И главное объектом оценки у нас все равно остается существующий домик с неоформленной землей - так что учесть эту перспективу для залога скорее всего все-равно не удастся.
ПС. И, кстати. в такой ситуации комнаты в общежитии или коммуналке от нашего объекта отдалятся еще дальше |
|
|
|
|
SanTim
Возраст: 55
Сообщения: 582
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 13 Июн 2008 16:19 |
|
| rudge писал(а): |
| Эт ты на счет злого пса, про телефон |
 его вкусы тоже стоит узнать заранее
| Цитата: |
| Дума коллега выберет нужное ему исходы из полученной информации. |
Дык и я для этого стараюясь разговор поддержать да варианты пообсасывать |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пт, 13 Июн 2008 22:48 |
|
| Борода писал(а): |
| общагами /комуналками идея понравилась. Ситуация похожая: тех. состояние обычно убитое, соседи непредсказуемые, ликвидность низкая. |
очень сильно спорю на предмет ликвидности! коммуны самое дорогое жилье из расчета за 1кв.м в разрезе квартир среднего класса! |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
 |
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 17 Июн 2008 00:05 |
|
ну у нас есть такое понятие как "полдома", "треть дома"... вот собственно и аналоги, а комуналки все же имеют иную єтажность, так что может не совсем корректно сравнивать??? хотя что касается иных условий (соседи, состояние, удобства), то полностью согласен. |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Гохберг Ігор
Оценщик
Сообщения: 47
Откуда: Львів
|
| Добавлено:
Вт, 17 Июн 2008 06:38 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
| ну у нас есть такое понятие как "полдома", "треть дома"... вот собственно и анало |
У Львові теж є такий сегмент ринку. Дані з нього - це найкращі аналоги в цьому випадку. |
|
|
    |
|
Olenka
Оценщик
Сообщения: 1271
|
| Добавлено:
Вт, 17 Июн 2008 07:10 |
|
Я уже рассматривала варианты 1/2, 1/3, но в их стоимости "сидит" земля и разные постройки, очищать от их стоимости - как то сложно. хотя и можно, в идеале - 1/2 дома без земли, но где же взять  Затратка - вряд ли, потому что такой дом продать очень даже можно и за нормальные деньги какой смысл его заново строить
Спасибо всем за мнения |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
