| Автор |
Сообщение |
Анатоль
Сообщения: 645
|
 Добавлено:
Ср, 25 Июн 2008 09:59 |
  |
Прошу помощи по оценке более 9 тыс. кв.м. бывшего админздания на заводе ВПК. По моему, НЭИ - производственное для сборки и изготовления мелких изделий. Конечно можно какую-то часть под офисы, но какую, да и особо не пользуется спросом. Может первый этаж? Как определить функциональный и внешний износы? Думаю, из того что получится, вычесть затраты на восстановление до рабочего уровня (хотя бы 40% физ. износа тех элементов, износ которых более 40  используя данные УПВС, а не сметы. Здание продавалось по известной цене на открытых торгах более 4 лет. Рядом проданы на аукционах промышленные цеха и только сейчас вроде бы нашелся покупатель на админздание-можно ли использовать данные торгов для сравнительного подхода? Заранее благодарен всем, кто потратит на меня время! |
|
|
  |
|
Olenka
Оценщик
Сообщения: 1271
|
| Добавлено:
Ср, 25 Июн 2008 10:23 |
|
Отталкиваемся от цели оценки - для чего?
Если его нельзя использовать как админ - площадь все таки великовата и спроса нет, и НЭИ - производственное, то почему нет. если вы его будете по частям делить - на мой взгляд, усложняете себе работу
В даном случае (на мой взгляд) при определении совокупного износа удобнее использовать метод строку життя
Когда идентичных аналогов нет, данные о реальных сделках подойдут прекрасно, не забудьте о всяческих корректировках 
Не совсем поняла с затратами, как Вы их собираетесь определять, зачем доводить до рабочего уровня, если вы определяете стоимость на сегодня сегодняшнего объекта, где то тут не не доходит до меня, растолкуйте, плиз
У нас прекрасно продали некоторые заводы, расположенные в городе свои админ здания и теперь там автосалоны и офисы
Удачи  |
|
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Ср, 25 Июн 2008 11:37 |
|
Я думаю, что отталкиваться при НЭи нужно от рыночной ситуации, которую, в свою очередь, определяет численность жителей нас.пункта, его деловая активность, тенденции на рынке (растет-падает-умер-разлагается) и т.д.
Исходя из определенного НЭИ, делаем вывод о том, что часть здания (н-р 1 этаж) под коммерцию, второй - под офисы, третий - еще что то, или по верт-й плоскости, или по отдел-м помещениям.
Исходя из НЭИ каждой части и проводим анализ состояния рынка подобной недв-ти. Определ-м подходы и методы в них. Делаем рассчет. И Вам уже будет виднее, есть там эконом износ, али нету. Мож и не нужен будет затратный вообще. |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
  |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 25 Июн 2008 13:21 |
|
skiff, ну какая нафиг коммерция на территории завода? водкой торговать?
Анатоль, если уж делать часть под офисы-абк, то уж точно не первый этаж.
учтите сложности с доставкой деталей для сборки на второй-третий этажи и выгрузку готовой продукции оттуда же, первый для производства самое то.
а аналоги надо брать по таким же абк на территории крупных предприятий. цена у них гораздо ниже, чем у офисных за территорией. |
|
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3604
|
| Добавлено:
Ср, 25 Июн 2008 14:43 |
|
+1 Занозка.
Анатоль, если скурпулезно подходите к работе, то можно посетить другие заводы, как по мне,то это будут самые точные аналоги.
Если есть доверительные отношения с заводской конторой, то Вам все расклады дадут на блюдечке с голубой коемочкой, если - нет изображайте потенциального арендатора, идите в отдел договорных отношений.
В 1996-1999 г. мы арендовали помещения на территории завода.
какие "+":
1. закрытая территория, снижает количество нежелательных визитеров (актуально было в 90-х годах- рэкет);
2. арендная плата - слезы;
3. производственно-бытовые вопросы все решаются заводскими службами (намного дешевле, чем в городе и качество лучше).
какие "-" :
1. Пропускная система завода с оформлением пропуска отбивает желание клиентов к Вам ехать;
2. Хамство и вседозволенность охраны ( осмотр автомобиля, затягивание времени осмотра авто и пр, перерыв) убивают любое желание быть на территории завода не только у Клиентов, но и у Арендаторов. Вопрос пешего хода не рассматриваю, т.к. на территории завода вспоминаешь строки из песни "широка страна моя родная..."
3. зависимость от работы завода, многие ПП работают сейчас по 3-4 дня ( при работе в выходные дни необходим спецдопуск).
4. Коммунальные услуги зависят от завода (если завод не платит, то постоянно отключение э/э, воды, а тепла так и вообще часто нет).
5. Помимо городских проверяющих, есть еще и заводские , которые кушать хотят (а на заводе кормят плохо).
это первое ,что пришло на ум.
Но минусов однозначно больше. |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Ср, 25 Июн 2008 15:12 |
|
| zanoza писал(а): |
skiff, ну какая нафиг коммерция на территории завода? водкой торговать?
|
А откуда я знаю, что админздание завода не расположено в центр.части города, не имеет фасадную часть - огого какую? Пример - завод Большевик в Киеве, да много примеров перепрофилирования по НЕИ в коммерческую или офисную недвижимость, так что не факт (исходя из представленной инфы), что я не прав, может и водкой торговать, или бормотухой , но лучше выдержанным коньяком, он мне больше нравится.
Почему сразу НЭИ - пром недв-ть? Из чего исходили? Где исчерпывающая информация по объекту оценки. |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3604
|
| Добавлено:
Ср, 25 Июн 2008 15:36 |
|
Скиф, Вы , как всегда, правы. Я по наивности "бывшее админздание на заводе" приняла как бывшее админздание на территории завода. Отсюда и пошли воспоминания...  |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 25 Июн 2008 16:47 |
|
ну, положим, скиф не всегда прав  и потом, скиф. где ты видел завод ВПК в центре? |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 25 Июн 2008 17:06 |
|
| zanoza писал(а): |
| и потом, скиф. где ты видел завод ВПК в центре? |
ты смеешься?
Арсенал, Большевик, Артема, Петровского… |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 25 Июн 2008 18:55 |
|
Уважаемый Анатоль
А че рядом с объектом?
Производство ясно. А торговля, склады, жилмасив и т. п.
Возможно ли выделение в самостоятельный объект?
У нас в практике после оценки подобного аминздания 4500 кв м прочитав отчет директор всю контору предприятия переселил в другое здание по меньше, бывший медпункт на территории, а админкорпус полностью сдают в аренду разным фирмам по частям. Правда состояние было нормальное и процес сдачи был несколько затянут, но в итоге довольны очень.
К стати часть используется арендаторами, как швейный цех. Шьют что то для мягкой мебели. Помещения позволяют. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Анатоль
Сообщения: 645
|
| Добавлено:
Ср, 25 Июн 2008 21:12 |
|
Здание расположено на окраине маленького города. Из множества промышленных приватизированных зданий бывшего предприятия только 4 как-то работают, иные отремонтировали крышу и пока ничего не производят. Сама продажа идет уже около 5 лет. Но вопрос в том, как правильно обосновать все действия, в т.ч. износы. Изначально объект продавался по 35 грн./кв.м сейчас очевидно может быть больше, но такие цифры необходимо обосновать.
Оленка При оценке незавершенки или объектов на них похожих в результате "деятельности" (разграблении) "человека" нужно из прогнозной стоимости объекта, полученного путем капитализации дохода от нормально функционирующего объекта после завершения строительства, вычесть затраты на доведение объекта до ввода в эксплуатацию. Конечно по классике надо считать по непрямой капитализации, но как составить реальный прогноз получения дохода по годам? Вообщем вопросов очень много... |
|
|
|
|
Анатоль
Сообщения: 645
|
| Добавлено:
Ср, 25 Июн 2008 21:35 |
|
Еще вопрос этажности и единичной стоимости, функционального износа, т.к. единичная стоимость 1 куб.м АБК выше чем производственного корпуса-как это обосновать? Внешний износ-можно ли через сравнение рыночной стоимости жилья с опосредованной стоимостью ее. Предлагается использовать срок экономической жизни, но как обосновать? |
|
|
|
|
Olenka
Оценщик
Сообщения: 1271
|
| Добавлено:
Чт, 26 Июн 2008 07:54 |
|
Ваш объект нельзя использовать в том состояние что сейчас есть? или его нельзя продать в этом состоянии? Есть же покупатель
По УПВС Вы возьмете все равно здание АБК. корректируйте стоимость ед.пок. на отсутствие всяких электричеств-отоплений, применение другого аналога некорректно
Для обоснования срока эк.жизни запросите необходимые данные из бух-и с печатью, в крайнем случае - сами напишите, они печать поставят, и не придется маятся с определением функц. и внеш. износа
Однако, если у вас задача - занизить стоимость, как я поняла. то этот метод Вам не подойдет
Удачи, коллега |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 26 Июн 2008 12:15 |
|
| Анатоль писал(а): |
| По моему, НЭИ - производственное для сборки и изготовления мелких изделий. |
думаю, что Вы правы, однако, я бы не писал этого, поскольку дальше Вы должны будете это доказать, а это уже целый инвест. проект... если Вы к этому готовы, тогда вам и карты в руки…
| Анатоль писал(а): |
| Рядом проданы на аукционах промышленные цеха |
если это тот же собственник, что и АБК, то попросите доки по этим цехам, посчитайте затратку по УПВСу (без учета внешнего износа). Дальше, от ст-ти по затратке без внешнего износа, отнимаем цену, по которой были проданы эти цеха и получаем внешний износ, который применяете к своему зданию... тут, конечно, спорный вопрос в плане применения износа, полученного для цехов к АБК, но, думаю, что это всё же лучше, чем
| Анатоль писал(а): |
| через сравнение рыночной стоимости жилья с опосредованной стоимостью ее |
|
|
|
|
|
Анатоль
Сообщения: 645
|
| Добавлено:
Чт, 26 Июн 2008 22:21 |
|
Кстати здание административно-инженерный корпус, а в УПВС есть АБК и инженерные в сб 13 бюджетном, как правильно поступить. Разница в стоимости огромная? |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
