| Автор |
Сообщение |
Анатоль
Сообщения: 645
|
 Добавлено:
Ср, 02 Июл 2008 07:43 |
  |
КовАл Я не очень понял технику определения внешнего износа, предлагаемую вами. А что если взять несколько зданий, проданных на этой площадке, аналогичных по площадям оцениваемому и вычислить соотношение цены продажи и стоимости, рассчитанной по УПВС с физ. износом, а потом этот коэффициент использовать для определения внешнего износа? |
|
|
  |
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Ср, 02 Июл 2008 08:38 |
|
|
 |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 02 Июл 2008 08:51 |
|
Уважаемые Анатоль и КовАл
"А что если взять несколько зданий, проданных на этой площадке, аналогичных по площадям оцениваемому и вычислить соотношение цены продажи и стоимости, рассчитанной по УПВС с физ. износом, а потом этот коэффициент использовать для определения внешнего износа?"
"Я об этом и говорил."
Это к внешнему износу не относится ни коим образом.
Вы взяли (по тексту предполагаю) однотипные здания в одном месте и через УПВС пытаетесь определить ВИ который у всех этих зданиях одинаков В СИЛУ МЕСТА РАСПОЛОЖЕНИЯ.
Если говорить о ВИ то надо сравнивать аналогичные за функцией и износом здания находящиеся в разных местах, с большей или соответственно, с меньшей привлекательностью.
Здесь можно пойти по пути сравнения зарплат (дохода от бизнеса, любого но сравнимого) в различных регионах.
То о чум Вы говорите относится к функциональному износу. (производственные и админ. здания в одном месте). |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 02 Июл 2008 09:07 |
|
rudge, мне тоже схему, описанную ковалом, предлагали в качестве внешнего износа (олефиренко в частности и еще пара-тройка оценщиков), эта же схема прошла рецензирование в УТО и ФДМУ, как расчет именно внешнего износа. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 02 Июл 2008 10:04 |
|
zanoza
А логика то где?
О каком внешнем износе можно говорить при сравнении стоимости однотипных зданий находящихся на одной площадке, разве только сравнивать здания в нутри площадки со зданиями с выходом на улицу.
А у нас вообще разные по функции здания. Вот я и говорю это может быть только функциональный износ.
Что касается предложений "олефиренко в частности и еще пара-тройка оценщиков" то можете ссылаться на них, это Ваше дело. По опыту, у них тоже бывают ошибочные ответы на наши вопросы в силу не точности последних. Да и в принципе у них есть ошибки. (я видел три варианта формулы определения среднеквадратической ошибки, а работаю со своей).
Я же остаюсь при своем мнении и считаю его правильным. Само понятие ВИ включает в себя "внешние" факторы такие как законодательство, план развития территории от которых зависит доходность, ЗПТ и т. п. в сравнении, а не локальные относящиеся к самому объекту оценки.
И последнее, если мне говорят, при наличии дверей, идти в окно, я иду в двери. Так правильнее. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 02 Июл 2008 10:18 |
|
rudge, ну так почему же, интересно, они продаются дешевле, чем стоит их построить, эти здания?
из-за внешнего износа (ну не популярна эта площадка, может под ней радиационные отходы зарыты, или генпланом не предусмотрено развитие района этого).
и какие это у нас разные по функции здания?
и ясное дело, что внешний износ у однотипных зданий, расположенных в одном месте, будет одинаковый. |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 02 Июл 2008 10:20 |
|
Не, rudge, все верно. Сам таким алгоритмам расчета постоянно пользуюсь.
Есть здания-аналоги, есть их стоимость, которая под влиянием рынка учитывает все виды износа. Теоретически, оцениваемое здание не будет стоить больше (при всех прочих равных факторах типа общей площади, функционального назначения, технического состояния).
По УПВС расчитывается потенциальная стоимость строительства этого здания с учетом его технического состояния.
В чистом виде если стоимость строительства выше стоимости продажи - разница и есть величина внешнего износа.
Тут еще важный момент - учет земли в стоимости строительства. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Ср, 02 Июл 2008 11:38 |
|
rudge говорит о том, что В.И. для цеха, в данном месте не будет равен В.И. для админ. здания, и я с этим согласен, не зря я оговорился
| КовАл писал(а): |
| тут, конечно, спорный вопрос в плане применения износа, полученного для цехов к АБК |
но я по-прежнему считаю, что это лучше, чем
| Анатоль писал(а): |
| через сравнение рыночной стоимости жилья с опосредованной стоимостью ее. |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 02 Июл 2008 11:43 |
|
Вот вот, Серый писал.
"Тут еще важный момент - учет земли в стоимости строительства."
Я бы добавил коммуникации (внешние) которые сидят в стоимости ЗУ.
В расчете по УПВС как раз и сидит ВИ и он же учтен в РС проданных зданий. Если представить расчет по УПВС без ЗУ, только улучшений, то тогда от РС проданных зданий нужно отнимать стоимость ЗУ (теоретически она должна быть отрицательной), но и в таком варианте невозможно определить ВИ для УПВС. Так как ВИ сидит в стоимости ЗУ.
Далее.
Ведь теоретически все расчеты разными подходами должны быть где то рядом. Если правильно просчитать по УПВС особенно ее составляющую ЗУ, то мы должна выйти на одну и туже цифру = РС, в теории. Тогда о каком соотношении разговор?
Если вести расчет РС только через УПВС, то тогда и надо определять ВИ через сравнение (анализ) внешних показателей. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 02 Июл 2008 13:06 |
|
там не такая схема расчета.
аналоги продаж очищаются от стоимости земли, и тогда уже сравниваются со стоимостью зданий по УПВС (опять же без земельной составляющей, и с учетом физического износа). |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 02 Июл 2008 13:37 |
|
| rudge писал(а): |
Если говорить о ВИ то надо сравнивать аналогичные за функцией и износом здания находящиеся в разных местах, с большей или соответственно, с меньшей привлекательностью.
|
вот как раз это к внешнему износу не относится ни коим образом.
| zanoza писал(а): |
там не такая схема расчета.
аналоги продаж очищаются от стоимости земли, и тогда уже сравниваются со стоимостью зданий по УПВС (опять же без земельной составляющей, и с учетом физического износа). |
+1 |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Анатоль
Сообщения: 645
|
| Добавлено:
Ср, 02 Июл 2008 14:51 |
|
Уважаемый rudge, внешний износ обусловлен влиянием соц-эконом., экологич. и др. факторов (станд. №1), вот я и предлагаю рыночную стоимость аналогичной недвижки, а может и иной, но распространенной на рынке (например-жилье) отнести к стоимости по затратке, как стоимости, которую принимаем за цену объекта не содержащую износа (ст. №2). Стоимость же ЗУ в случае, когда цена на рынке меньше чем по затратке в расчет не брать. Функциональный износ - это когда объект оценки не выполняет какой-то функции по сравнению с сегодняшними требованиями (например должны быть другими стены для теплосбережения или высота меньше), а мы тратим ресурсы на старую конструкцию... А предложение о таком расчете ВИ основывается на НЭИ, как производственном, хотя объект изначально админ-инженерный. Но сейчас не надо столько конструкторов и технологов, а нужно 3-4 компьютера, а вот для размещения промышленного оборудования площадя все-таки нужны. Есть неудобства, т.к. здание многоэтажное и 2 лифта на 1000 кг, но я же и предполагал в НЭИ производство мелких изделий. Но если учесть, что затратка в отчете больше для объема, то как доказать, что площадя в данном населенном пункте просто излишни, вот это проблема! Может через незанятое население, так не все могут работать там где им предложат. Многие здания выкуплены и стоят ждут чего-то, т.е. из 10 зданий реально сейчас трудятся в 3-х. Есть инфа. о ранее занятых на производстве и сейчас, кто как посоветует этим воспользоваться? Спасибо!!! |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 02 Июл 2008 21:22 |
|
[quote="Hard_Pragmatic"]
| rudge писал(а): |
Если говорить о ВИ то надо сравнивать аналогичные за функцией и износом здания находящиеся в разных местах, с большей или соответственно, с меньшей привлекательностью.
|
вот как раз это к внешнему износу не относится ни коим образом.
Hard_Pragmatic
Пардон коллега место расположение и есть одной из составляющей ВИ (при сonst остальных факторов).
Я думал это понятно из продолжения "Здесь можно пойти по пути сравнения зарплат (дохода от бизнеса, любого но сравнимого) в различных регионах."
Сравнивая стоимость (ставки аренды) таких объектов мы косвенно получаем стоимость ВИ который "обусловлен влиянием соц-эконом., экологич. и др. факторов (станд. №1)", в конкретном месте расположения недвижимости, о чем и пишет Анатоль.
| zanoza писал(а): |
там не такая схема расчета.
аналоги продаж очищаются от стоимости земли, и тогда уже сравниваются со стоимостью зданий по УПВС (опять же без земельной составляющей, и с учетом физического износа). |
И тоже у Анатолия
"я и предлагаю рыночную стоимость аналогичной недвижки, а может и иной, но распространенной на рынке (например-жилье) отнести к стоимости по затратке, как стоимости, которую принимаем за цену объекта не содержащую износа (ст. №2). Стоимость же ЗУ в случае, когда цена на рынке меньше чем по затратке в расчет не брать."
Вроди бы все не плохо о чем я говорил
" Если представить расчет по УПВС без ЗУ, только улучшений, то тогда от РС проданных зданий нужно отнимать стоимость ЗУ (теоретически она должна быть отрицательной)"
Но проблема то здесь.
"в таком варианте невозможно определить ВИ для УПВС. Так как ВИ сидит в стоимости ЗУ." (в большей мере)
В данном случае все в это идеале, так как часть внешнего износа лежит в самом здании, где он, ВИ практически равен с ВИ подобных зданий находящихся в других регионах с аналогичными условиями.
Повторюсь, ВИ учитывается только в затратном подходе, в других подходах он заложен в поправке на место расположение.
Вот ход мысли.
Два региона (района)
Соц. эконом. ситуация страны, законодательство - влияют одинаково, а вот Соц. эконом. Фактор, но в масштабах населенного пункта, уже разный, естественно тут и другие составляющие ВИ.
Возьмем тоже жилье.
Фактор страновой (назовем его так, общий для всего) понятно, одинаков. А Фактор населенного пункта (НП), для разных НП разный. Отсюда и ВИ. (это очень упрощенно) Но он, повторяюсь, лежит большей своей частью в ЗУ и естественно влияет на стоимость улучшений на этом ЗУ. Проблема в том, что мы, определяя РС ЗУ уже определили ВИ который ей присущ и далее второй раз учитываем ВИ в самом расчете через УПВС. Вот почему, на мой взгляд "невозможно определить ВИ для УПВС. Так как ВИ сидит в стоимости ЗУ." (его большая часть)
Анатоль
Вы писали "Есть инфа. о ранее занятых на производстве и сейчас, кто как посоветует этим воспользоваться?" На мой взгляд, это где то, рядом и уж наверняка лучше чем через УПВС. Отток рабочей силы говорит о наличии ВИ. Ведь как только изменится ВИ в (-), сразу же изменятся экономика района и соответственно возрастет количество рабочих мест. Можно посмотреть финансовые показатели ДО и на сегодня, но это сложнее и на много.
Что касается ЛНЕИ, то Вам виднее думаю Вы правы по производству. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 02 Июл 2008 22:33 |
|
что-то я наверное недоперечитал, но я нифига из вышеизложенного не понял
особенно вот это
| rudge писал(а): |
Пардон коллега место расположение и есть одной из составляющей ВИ
|
и тут же следующее
| rudge писал(а): |
Повторюсь, ВИ учитывается только в затратном подходе, в других подходах он заложен в поправке на место расположение.
|
Ну и что бы дальше не развозить эту словесную демагогию, перейду к сухим цифрам формул 
Как известно РС недвижимости по затратному методу рассчитывается следующим образом:
РС = Затр + Земл
где:
Земл – стоимость земельного компонента (земли или права пользования/аренды)
Затр – стоимость ЗУ с учетом всех износов,
соответственно в нашем (упрощенном) случае:
Затр = Кви х УПВС
где:
Кви – коэффициент, который учитывает внешний износ
УПВС – стоимость затрат на строительство посчитанная по УПВС с учетом физ. и фу износа
Т.е. общая формула для РС будет выглядеть так:
РС = Кви х УПВС + Земл
у человека возникает вопрос - как ему посчитать Кви для описанного случая?
Тут же у него возникает способ решения этой задачи («слегка» откорректированный нами, это я про землю) если у него есть РС аналогов (РСа) к своему объекту, причем в том же месте и того же функционального назначения, а это значит, что компонент - Земл(а) у аналога и объекта оценки одинаков, а также одинаков и функциональный износ, т.е. УПВС аналога (УПВСа) равен УПВС объекта, и именно это позволяет ему рассчитать Кви по следующей простой формуле:
Кви = (РСа- Земл(а)) / УПВСа
вот собственно и всё, что мы тут пытаемся рассказать.
Какие у Вас коллега могут быть тут замечания к логике? |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Анатоль
Сообщения: 645
|
| Добавлено:
Ср, 02 Июл 2008 22:48 |
|
"Іншим способом врахування функціонального зносу є визначення вартості заміщення об’єкта оцінки шляхом використання інформації про вартість подібного функціонального аналогу, що не має ознак функціонального зносу об’єкта оцінки" (НСТ 2)- есть проблема с определением функц. износа. А что если исходя из выше приведенной цитаты в случае оценки заводоуправления, которое по НЭИ принимается как производственное, использовать производственное здание (сб. №7), а не заводоуправления (сб. 18восемнадцать), тогда сразу будет учтен функциональный износ, я прав? |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
