| Автор |
Сообщение |
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
 Добавлено:
Вт, 19 Авг 2008 14:47 |
  |
Добрый день! Оценка комплекса с целью использования результатов для финансовой отчетности. Три здания на одном участке.
Меня смутили требования стандарта МСО-3:
"5.1.1. Все виды инвестиционной собственности и активы, избыточные для нужд предприятия, оцениваются на базе рыночной стоимости, исходя из их наиболее эффективного использования.
5.1.2. Все неспециализированные объекты недвижимости, занимаемые владельцем, и не являющиеся инвестиционными или избыточными активами, оцениваются на базе рыночной стоимости при существующем использовании.
5.1.3. Все неспециализированные объекты недвижимости, занимаемые владельцем, оцениваются на базе остаточной стоимости замещения. Этот метод оценки используется в том случае, если могут быть применимы методы, основанные на рыночной стоимости.
"
Как определить, какой это актив?
Какой вид стоимости применить? |
|
|
   |
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 19 Авг 2008 15:00 |
|
Тут нужно четко задать вопрос собственнику, пусть он сам и распишет. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 19 Авг 2008 15:01 |
|
погоди, это же для ЦИКа? а у тебя просто комплекс зданий и сооружений?
ну а по поводу как определить - да пусть собственник определяет.
но вообще-то есть варианты - есть нормы разные по техническому оснащению, есть техпроцесс, где расписано, что надо - а все остальное лишнее. типа "мягкий уголок у секретаря"
ну и в случае 5.1.1. - если возможна продажа на рынке, то по рыночной, если нет - то по стоимости ликвидации |
|
|
|
|
флай
Возраст: 47
Сообщения: 991
Откуда: Днепр
|
| Добавлено:
Вт, 19 Авг 2008 15:52 |
|
Помимо других требований в отношении отчетов, в случае, когда речь идет о финансовой отчетности, в отчете об оценке должен быть конкретно определен бухгалтерский класс активов, к которому относится тот или иной оцениваемый актив, а также приведено обоснование такого отнесения (п. 8.5. «Общие понятия и принципы оценки»).
При этом классификацию необходимо проводить как с учетом требований МСФО (классификация активов на классы в целях раскрытия информации в бухгалтерском учете), и МСО (классификация для целей оценки и определения вида стоимости).
Классификация активов для целей оценки, проводится по различным признакам:
1. По типу имущества:
недвижимое имущество – здания сооружения, передаточные устройства;
движимое имущество – оборудование, автотранспортные средства и спецтехника;
бизнес;
финансовые интересы.
2. По степени участия в производственной деятельности предприятия:
операционные активы – активы, необходимые для деятельности предприятия,
неоперационные активы – имущество, находящееся у предприятия для будущего развития и инвестиций, или активы, лишние для деятельности организации.
3. По наличию рыночных данных:
неспециализированное имущество – имеет развитый рынок;
специализированное имущество – это активы, имеющие специализированные характеристики для которых отсутствуют рыночные данные.
4. Для целей бухгалтерского учета МСФО 16, п. 37:
земля;
земля и здания;
машины;
суда;
самолеты;
автотранспортные средства;
мебель и приспособления;
офисное оборудование.
то что было под рукой... надо копаться  |
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 19 Авг 2008 16:28 |
|
Спасибо!
| zanoza писал(а): |
ну а по поводу как определить - да пусть собственник определяет.
но вообще-то есть варианты - есть нормы разные по техническому оснащению, есть техпроцесс, где расписано, что надо - а все остальное лишнее. типа "мягкий уголок у секретаря"
ну и в случае 5.1.1. - если возможна продажа на рынке, то по рыночной, если нет - то по стоимости ликвидации |
Я понял. Нет, просто три здания на одном учатске - комплекс.
Флай, отдельное спасибо! Если еще что нить нароешь - закинь на мыло, ок? |
|
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3604
|
| Добавлено:
Ср, 20 Авг 2008 09:51 |
|
Да, Андрей,
| Андрей писал(а): |
| Флай, отдельное спасибо! Если еще что нить нароешь - закинь на мыло, ок? |
попахивает ярко выраженным эгоизмом |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 20 Авг 2008 09:51 |
|
Еще вопрос - целью данной оценки будет определение рыночной или справедливой стоимости? |
|
|
|
|
флай
Возраст: 47
Сообщения: 991
Откуда: Днепр
|
| Добавлено:
Ср, 20 Авг 2008 10:14 |
|
Оценка таких активов, как основные средства, осуществляется по первоначальной стоимости, то есть по исторической (фактической) себестоимости или справедливой стоимости:
понятие исторической себестоимости приведено в Законе «О бухучете»: «историческая (фактическая) себестоимость объекта основных средств это оценка активов, исходя из расходов на их производство и приобретение»;
понятие справедливой стоимости приведено в Положении (стандарте) бухгалтерского учета «Объединения предприятий» (дальше – П(с)БУ) №19, утвержденному приказом Министерства финансов Украины от 30.11.99 г. №291, зарегистрированному в Министерстве юстиции Украины в 21.12.99 г. №892/4185: «справедливая стоимость объекта основных средств – сумма, по которой может быть осуществлен обмен актива, или оплата обязательства в результате операции между осведомленными, заинтересованными и независимыми сторонами».
Необходимость оценки активов по справедливой стоимости согласно П(с)БУ 7 «Основные средства» (дальше – П(C)БУ 7), утвержденному приказом Министерства финансов Украины от 27.04.2000 г. №92, зарегистрированному в Министерстве юстиции Украины в 18.05.2000 г. №288/4509 (с изменениями и дополнение) возникает:
при определении первоначальной стоимости «... безвозмездно изъятых основных средств»;
при определении первоначальной стоимости объекта основных средств «...в обмен на подобный»;
при определении первоначальной стоимости объекта основных средств «...полученного в обмен на неподобный». При этом справедливая стоимость полученного актива может свидетельствовать об обесценивании переданного актива.
Международный стандарт финансовой отчетности № 16 «Основные средства» (МСБО №16) предусматривает альтернативный подход признания в качестве актива объекта основных средств: «После первичного признания в качестве актива, объект основных средств должен учитываться по переоцененной стоимости, которая является его справедливой стоимостью на дату переоценки за вычетом накопленных амортизации и убытков от обесценивания».
Соответственно п.16 Положению (стандарта) бухгалтерского учета (П(с)БУ) №7 «предприятие переоценивает объект основных средств, если его остаточная стоимость значительно (более чем на 10%) отличается от справедливой стоимости на дату баланса.» В случае проведения такой переоценки объекта основных средств, также осуществляется переоценка всей группы основных средств, к которой относится данный объект. Это проводится с целью исключения возможности выборочной переоценки активов, а также предоставление в отчетности статей, которые являются суммой основных средств оцененных по фактической стоимости и по переоцененной стоимости на разные даты.
Справедливая стоимость объекта основных средств может быть определена разными способами. Предприятие может определять справедливую стоимость объекта основных средств посредством профессиональных экспертов – оценщиков, по рыночным свободным ценам или на основании статистической оценки уровня цен реализации аналогичных объектов основных средств.
Согласно п. 33 НС №1 «Оценка имущества с целью отображения ее результатов в бухгалтерском учете в порядке, установленном законодательством о бухгалтерском учете, проводится с учетом того, что:
справедливая стоимость актива равняется его рыночной стоимости в случае возможности ее определения в порядке, установленном этим и другими национальными стандартами;
справедливая стоимость актива, который может быть отнесен к специализированному имуществу, имущества специального назначения или специальной конструкции, равняется его остаточной стоимости замещения (воспроизводства);
ликвидационная стоимость актива согласно с положениями (стандартами) бухгалтерского учета равняется его стоимости ликвидации в соответствии с этим Стандартом;
избыточные активы используются с учетом принципа наиболее эффективного использования с применением такой базы оценки, как рыночная стоимость или стоимость ликвидации, с соблюдением соответствующих условий, которые выдвигаются к их определению.
Результаты проведения оценки активов для целей бухгалтерского учета считаются их переоцененной стоимостью».
Оценка имущества проводится с применением базы, которая отвечает рыночной стоимости или стоимости, отличной от рыночной. Определение вида стоимости проводится с учетом цели оценки, на основании положений МСО.
Целью настоящего отчета является определение стоимости объектов основных средств в целях составления финансовой отчетности.
МСФО принимают две модели для признания необоротных активов в балансе: затратную модель и модель справедливой стоимости. В данном случае оценка активов проводится с целью определения справедливой стоимости активов.
В случае, если компания принимает модель ведения учета по справедливой стоимости в рамках МСФО 16, активы включаются в баланс по их справедливой стоимости на основании следующих правил:
- Справедливая стоимость земли, зданий и сооружений обычно определяется из свидетельств, базирующихся на рыночных данных. Справедливая стоимость сооружений, машин и оборудования это обычно их рыночная стоимость, определяемая путем оценки (МСФО 16, п. 32).
- Если в силу специализированного характера объекта основных средств последний редко продается, иначе как часть функционирующего бизнеса, и основанные на рыночных данных свидетельства относительно справедливой стоимости отсутствуют, может возникнуть необходимость расчета их справедливой стоимости с использованием доходного дохода или подхода на основе амортизированных затрат замещения.
В соответствии с п. 4.1. МСО №1, «Термин справедливая стоимость фиксированных активов обычно понимается как их рыночная стоимость.
Согласно МСО, выражение рыночная стоимость и термин справедливая стоимость, который обычно присутствует в стандартах финансовой отчетности, в целом совместимы, хотя они не во всех случаях являются в точности эквивалентными. Справедливая стоимость – бухгалтерское понятие, определяется в Международных стандартах финансовой отчетности и других аналогичных стандартах как денежная сумма, за которую можно было бы обменять актив или погасить обязательство в коммерческой сделке между хорошо осведомленными заинтересованными сторонами. Справедливая стоимость обычно используется в финансовых отчетах в качестве показателя, как рыночной стоимости, так и нерыночной стоимости. В тех случаях, когда имеется возможность установить рыночную стоимость актива, она будет эквивалента справедливой стоимости этого актива (п. 8.1. ОППО).
Добавлено спустя 2 минуты 34 секунды:
И вообще Андрей ты как то неконкретно спрашиваешь...
вопрос пальцем в небо.... какая стоимость оговорена с заказчиком в договоре ту и напишут. |
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 20 Авг 2008 11:17 |
|
| флай писал(а): |
И вообще Андрей ты как то неконкретно спрашиваешь...
вопрос пальцем в небо.... какая стоимость оговорена с заказчиком в договоре ту и напишут. |
Благодарствую. |
|
|
|
|
Bogdan Gun
Возраст: 53
Сообщения: 593
Откуда: Donbass
|
| Добавлено:
Ср, 20 Фев 2013 16:08 |
|
Посоветуйте пожалуйста. Запутался.
Оцениваются основные достаточно большего торгового центра советских времен.
В составе в основном неспециализированные торгово-складские здания.
При этом часть этажей основных корпусов сдана в аренду и рассматривается как инвестиционная, а часть используется собственником под общепит, свой офис и проч.
Определена рыночная стоимость зданий в целом.
Если отталкиваться в тесте на обесценение от существующего бизнеса собственника, то возникнет существенное обесценение собственных площадей.
Вопрос, в итоге нужно принять справедливую ст-ть зданий, в которых есть и свой бизнес и аренда, как рыночную. Или обесценение относить на часть площадей, используемых собственником, а арендуемые части принимать по рыночной? Или по другому?
И нужен ли в данной ситуации тест вообще, если стоимость 90% объектов может быть определена как рыночная напрямую. А остальное - мелкое оборудование, то же преимущественно рассчитанное по рыночной и несколько небольших сооружений? |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 20 Фев 2013 16:41 |
|
Если у Вас для здания основного справедливая стоимость определена как рыночная - как же оно может обесцениваться?  Не понимаю.
По поводу соотношения инвестиционной и операционной недвижимости в одном объекте - посмотрите в МСФО по инвестиционным активам, там что-то было, не помню сейчас, кажется, к какому типу имущества относится более 50% площадей, к такому относят и объект в целом. Но это в оценке и не очень важно, если и там, и там - рыночная.
| Bogdan Gun писал(а): |
| И нужен ли в данной ситуации тест вообще, если стоимость 90% объектов может быть определена как рыночная напрямую. А остальное - мелкое оборудование, то же преимущественно рассчитанное по рыночной и несколько небольших сооружений? |
А вот это было бы неплохо обсудить с аудитором, который Вашей работой будет пользоваться. Возможны как минимум 2 крайних варианта:
1. 99,9% активов по рынку, 0,1% по ОСЗ - закрываем глаза на тест вообще, пускаем ОСЗ без обесценения.
2. Та же ситуация, но выполняем тест и обнаруживаем, что... тест для специализированных активов приводит к отрицательной стоимости. Тогда для специализированных - не ОСЗ идет в баланс, а стоимость ликвидации (ликвидационная по-бухгалтерски)... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Bogdan Gun
Возраст: 53
Сообщения: 593
Откуда: Donbass
|
| Добавлено:
Ср, 20 Фев 2013 17:03 |
|
Спасибо. С аудитором буду завтра общаться.
Значит мотивировать отказ от проведения теста при раскладе:
посчитанная рыночная стоимость неспец. активов - 100 млн., ОСЗ специализированных - 800 тыс., в принципе можно?
В противном случае получается второй указанный Вами вариант.
Ибо на своих площадях ведется не очень прибыльный бизнес, и спец активы уйдут в минуса.
Не хотелось бы в этом погрязнуть. |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 21 Фев 2013 10:36 |
|
| Bogdan Gun писал(а): |
Значит мотивировать отказ от проведения теста при раскладе:
посчитанная рыночная стоимость неспец. активов - 100 млн., ОСЗ специализированных - 800 тыс., в принципе можно? |
Как мне кажется - можно. Логично.
| Bogdan Gun писал(а): |
В противном случае получается второй указанный Вами вариант.
Ибо на своих площадях ведется не очень прибыльный бизнес, и спец активы уйдут в минуса.
Не хотелось бы в этом погрязнуть. |
Да. Получится много мороки по стоимости ликвидации...
Добавлено спустя 5 минут 26 секунд:
| Цитата: |
| 10. [*163] В отдельных случаях часть объекта может использоваться для получения арендной платы или прироста стоимости капитала, а другая часть - для производства или поставки товаров или услуг, либо для административных целей. Если такие части объекта могут быть реализованы независимо друг от друга ... , организация учитывает указанные части объекта по отдельности. Если же части объекта нельзя продать по отдельности, объект считается инвестиционной недвижимостью только в том случае, если лишь незначительная часть этого объекта предназначена для производства или поставки товаров или услуг, либо для административных целей |
IAS 40 по состоянию на июнь 2007 г., заменяет IAS 40, вышедший в 2000 г. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Bogdan Gun
Возраст: 53
Сообщения: 593
Откуда: Donbass
|
| Добавлено:
Чт, 21 Фев 2013 10:51 |
|
Grey Horse, спасибо.
Незначительной частью наверное является площадь меньше 25%? Или еще меньшая доля. |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 21 Фев 2013 11:04 |
|
| Bogdan Gun писал(а): |
| IAS 40 по состоянию на июнь 2007 г., заменяет IAS 40, вышедший в 2000 г. |
Это, кстати, кажется, не последняя редакция.
| Bogdan Gun писал(а): |
| Незначительной частью наверное является площадь меньше 25%? Или еще меньшая доля. |
Как я понимаю, уровень незначительности количественно определяет само предприятие или его аудиторы. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
