| Автор |
Сообщение |
КоньВп@льто
Гость
|
 Добавлено:
Ср, 01 Окт 2008 00:18 |
  |
Оценивал пару комнат для аренды в институте(державне майно)
Отчет прогулялся в региональный фонд ГИ и приехал назад черканый карандашем.
Основная масса замечаний поправима и выглядит так, что человек, должен был что-то найти и нашел. Я должен исправить, и исправлю. Все остались бы друг другом довольны.
Что поставило в ступор это право пользования землей.
Я его лихо посчитал: предположил по нормативам арендную плату за землю, отнял от нее земельный налог, и эту разницу прямой капитализацией бабахнул.
Мадам, которая проверяла сославшись на письмо ФГИ, тихо зачеркнула мои изыскания карандашиком.
Я полез в это письмо и обалдел. Во первых на мой взгляд куча работы из-за этой ерунды, во-вторых что-то не соображаю как это делать.
Письмо: Інструктивний лист ФДМУ від 23.01.2004 N 10-36-835
Та часть, что касается меня, в данном вопросе:
До пункту 41 Методики N 1891
Розрахунок вартості права користування земельною ділянкою як нематеріального активу здійснюється згідно з формулою, наведеною у пункті 44 Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 11.10.2002 N1531.
Враховуючи, що оцінюється право користування земельними ділянками, які на дату оцінки перебувають у державній або комунальній власності, за договірну орендну плату приймається орендна плата, визначена відповідно до вимог законодавства як частка від нормативної грошової оцінки земельних ділянок, затверджена рішенням відповідного органу влади. У разі відсутності інформації про доходи від подібних земельних ділянок для визначення чистого операційного або рентного доходу враховуються вимоги пункту 40 Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок. У випадку, коли договірна орендна плата за земельну ділянку, що оцінюється, виявиться більшою порівняно з чистим операційним доходом або рентним доходом від подібних земельних ділянок, вартість права її користування приймається рівною 1 грн.
Період прогнозування додаткового доходу приймається у розмірі 50 років. Ставка капіталізації, що використовується для розрахунку вартості права користування земельною ділянкою, визначається відповідно до вимог пункту 7 Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок (з урахуванням, у разі наявності додаткового ризику, права користування земельною ділянкою).
У випадку об'єктивної відсутності ринкових даних, необхідних для розрахунку додаткового доходу орендаря за 1-й рік, його розмір визначається шляхом капіталізації фактично нарахованої річної орендної плати або річного земельного податку за користування земельними ділянками, якщо орендна плата встановлена на рівні розміру земельного податку.
Зазначений підхід до визначення вартості права користування земельної ділянки використовується також в інших випадках проведення незалежної оцінки майна.
Все вроде бы понятно. Открываю 1531, п44 и читаю:
За методичним підходом, що базується на капіталізації
доходу, вартість права оренди визначається як поточна величина
майбутнього додаткового доходу для орендаря за формулою:
t Доі
Цпк = E ---------,
i=1 i
(1 + Ск)
де Цпк - вартість права оренди земельною ділянкою, визначена
шляхом непрямої капіталізації чистого доходу (у гривнях);
Доі - додатковий дохід орендаря за 1-й рік (у гривнях); t - період
оренди земельної ділянки, у роках. E - сума.
Додатковий дохід обчислюється як різниця між чистим
операційним або рентним доходом та орендною платою, визначеною
договором оренди.
Тоже все понятно, но это для определения права аренды, которое можно продать, а мне нужно право пользования земельным участком.
Ну, с фондом ГИ спорить не могу и не буду, но как из этого вылезти малой кровью, ума не приложу
Я так понимаю, что с этого института, который пытается сдать эти пару комнат в аренду нужно взять баланс, посчитать их ЧОД, поделить его каким-то образом на здание и землю, отнять от этого предполагаемую арендную плату (ее, конечно, никто не платит) и вставить в эту дивную формулу.
Напоминаю, что речь идет про 2 комнатухи по 12 и 20 метров, и из-за этого городить такой огород не хочется.
Думаю, что есть отработанные схемы такой оценки. Подскажите, что фонд кушает на самом деле... |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 01 Окт 2008 08:39 |
|
ну вот же
| КоньВп@льто писал(а): |
У випадку об'єктивної відсутності ринкових даних, необхідних для розрахунку додаткового доходу орендаря за 1-й рік, його розмір визначається шляхом капіталізації фактично нарахованої річної орендної плати або річного земельного податку за користування земельними ділянками, якщо орендна плата встановлена на рівні розміру земельного податку.
|
|
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
   |
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 01 Окт 2008 11:18 |
|
А если оценивали пару комнат для аренды, то зачем Вы вообще в затратный подход влезли? Или это тоже обязательное требование? |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
КоньВп@льт0
Сообщения: 220
Откуда: Киев, Куреневка
|
| Добавлено:
Ср, 01 Окт 2008 13:33 |
|
2 Hard_Pragmatic большое спасибо. Что-то я вчера протупил.
2 Серый: Объект Киев, Борщаговка. Доходным 1000 долларов за метр получилась легко, а сравнительным, ума не приложу, где брать аналоги в Киеве, офисные помещения по 1000-1200 за метр. А заказчик, снимая помещение в заднице, на территории завода, имея дело с ФДМУ, дороже платить не хочет, и я его понимает.
А в фонд, с одним методом не удобно, как-то отдавать. Вот и бабахнул затратный. Много букв, да и получилось на уровне доходного.
P.S. Админы, пришлось перерегистрироваться. По вчерашнему логину никак не пускало, напоминалка пароля ругалась, кнопку для жалоб (мыло) на сайте не нашел. Так, что я теперь, как двуликий Янус. Грохните, пожалуйста, лишнюю учетную запись (буква о в конце) |
_________________
 |
|
 |
|
КоньВп@льт0
Сообщения: 220
Откуда: Киев, Куреневка
|
| Добавлено:
Пт, 03 Окт 2008 20:55 |
|
Попался чужой отчет и я спер из него интересующий меня кусок
. Визначення вартості земельної компоненти (право користування земельною ділянкою).
Відповідно до Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок (постанова Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 р. № 1531) вартість права користування земельної ділянки визначається як поточна величина майбутнього додаткового доходу за формулою:
1 Доі
Цпк=∑ -------
і=1 (1+Ск)і
де
Цпк - вартість права користування земельною ділянкою, визначена шляхом непрямої
капіталізації чистого доходу;
ДОІ - додатковий доход орендаря за перший рік;
t - період оренди земельної ділянки у роках;
Ск - ставка капіталізації.
Додатковий дохід від використання земельної ділянки становить:
Доі = ВД-ПЗМ,
де:
ВД - валовий річний доход від використання земельної ділянки;
Пзм - річний земельний податок, становить 1%, від грошової оцінки земельної ділянки
згідно закону України "Про плату за землю".
Валовий річний доход від використання земельної ділянки визначається на основі "Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населений пунктів" за формулою:
ВД = Сзм х Нк
де
Сзм - вартість земельної ділянки;
Нк - норма капіталізації для землі, 3% .
Дальше долго считают нормативку на этот кусок земли, берут от нее 3% и говорят, что это валовый доход. От него отнимают земельный налог и говорят, что это искомый "додатковий доход орендаря за перший рік"
Все понятно, одно смущает, на сколько корректно использовать здесь эти 3 процента, выдернутые из порядка по нормативке?
Даже не так, как думает фонд про это? Или это общепринятый
метод на сегодня? |
_________________
|
|
|
|
Владимир Б1
Возраст: 55
Сообщения: 396
Откуда: Саров, Россия
|
| Добавлено:
Чт, 09 Окт 2008 19:57 |
|
Коллеги, вопрос по названию ветки, но не по теме обсуждения.
Имеется объект - полуразвалившееся здание. Земельный участок передан собственнику здания в пользование в 1993 году. С тех пор никаких переоформлений прав не было. Я так понимаю, что какие либо права на землю у собственника здания есть только до тех пор, пока есть здание, как объект недвижимости. Все это усугубляется тем, что собственник - иностранное юр. лицо. По российскому законодательству у собственника здания есть два пути - либо оформить договор аренды на землю (что без проблем), либо права собственности (если нет ограничений).
А как у вас? |
_________________
В споре рождается коллективное заблуждение |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 09 Окт 2008 21:34 |
|
а в чем собственно вопрос? иностранное "лицо" хочет сделать какое-либо действие с объектом? и для этого необходимо оформить (либо дооформить, либо переоформить) этот объект??? |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Владимир Б1
Возраст: 55
Сообщения: 396
Откуда: Саров, Россия
|
| Добавлено:
Чт, 09 Окт 2008 21:56 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
| а в чем собственно вопрос? иностранное "лицо" хочет сделать какое-либо действие с объектом? и для этого необходимо оформить (либо дооформить, либо переоформить) этот объект??? |
Собственник хочет продать здания. |
_________________
В споре рождается коллективное заблуждение |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 09 Окт 2008 22:08 |
|
а с ними и землю?
так у нас продают дом (в реальности одна стена и дымовая труба...рядом лежит), а реально покупатель покупает ЗУ
Добавлено спустя 3 минуты 36 секунд:
т.е. если в Вашем случае собственник может продать то что осталось от здания, но по стоимости ЗУ то пусть так и сделает...
либо изложите ту часть задачи которая называется "Дано:" полностью, пожалуйста, может там кирпичей (в полуразвалине) на миллион-другой зеленых рублей... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Владимир Б1
Возраст: 55
Сообщения: 396
Откуда: Саров, Россия
|
| Добавлено:
Пт, 10 Окт 2008 07:25 |
|
Я продолжу в ветке "Оценка руин" |
_________________
В споре рождается коллективное заблуждение |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 10 Окт 2008 10:35 |
|
| Владимир Б1 писал(а): |
По российскому законодательству у собственника здания есть два пути - либо оформить договор аренды на землю (что без проблем), либо права собственности (если нет ограничений).
А как у вас? |
точно так же и у нас, если это земля НЕсельхозназначения ну соответственно под зданием, ограничений для иностранных лиц нет, кроме маленьких НО:
1. продажа будет на уровне КабМина
2. нужно регистрировать в Украине постоянное представительство этого лица |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Владимир Б1
Возраст: 55
Сообщения: 396
Откуда: Саров, Россия
|
| Добавлено:
Пт, 10 Окт 2008 12:14 |
|
Hard_Pragmatic
А можно ссылки на документы? |
_________________
В споре рождается коллективное заблуждение |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 10 Окт 2008 12:21 |
|
|
|
|
Владимир Б1
Возраст: 55
Сообщения: 396
Откуда: Саров, Россия
|
| Добавлено:
Пт, 10 Окт 2008 12:49 |
|
А я до этой статьи не дошел. Все понятно 
С продажей все сложно. А как с арендой? |
_________________
В споре рождается коллективное заблуждение |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 10 Окт 2008 13:18 |
|
| Владимир Б1 писал(а): |
| А как с арендой? |
без ограничений |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
