| Автор |
Сообщение |
Борода
Тусовщик
Возраст: 53
Сообщения: 1591
|
 Добавлено:
Пн, 13 Окт 2008 10:35 |
  |
Тратьте деньги сегодня с удовольствием, вместо того чтобы трястись за их судьбу в банке или под матрасом  |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
  |
|
Владимир Б1
Возраст: 55
Сообщения: 396
Откуда: Саров, Россия
|
| Добавлено:
Пн, 13 Окт 2008 18:11 |
|
Борода
Старый воин - мудрый воин  |
_________________
В споре рождается коллективное заблуждение |
|
 |
|
Петр
Возраст: 50
Сообщения: 156
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пн, 13 Окт 2008 19:24 |
|
| zanoza писал(а): |
| можно подумать, кто-то просит оценщика такое делать |
стандартом предусмотрено, что оценщик обязан изучить ситуацию на рынке и выявить тенденцию, т.е. спрогнозировать ситацию на будущее, правда непонятно на ближайшее или там лет на 5 |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 14 Окт 2008 08:42 |
|
ну изучить надо, но, по-моему, нигде не написано, что ты обязан вставить свои выводы по ситуации на рынке в отчет? |
|
|
|
|
Петр
Возраст: 50
Сообщения: 156
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 14 Окт 2008 11:48 |
|
| Владимир Б1 писал(а): |
| Я указал, что имется превышение предложения над спросом и появилась тенденция к снижению цен. А дальше пусть банкиры сами думают. |
У нас давно предложения превышают спрос и до недавних пор цены почему-то поднимались 
А так вообще идея хорошая,
| zanoza писал(а): |
| ну изучить надо, но, по-моему, нигде не написано, что ты обязан вставить свои выводы по ситуации на рынке в отчет? |
хотя и не обязательно, но можно вставить в текстовку. По-выпендриваться |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 14 Окт 2008 13:16 |
|
а банковский сотрудник для выдачи кредита без первоначального взноса должен был показывать что? тенденции к росту цен.
поэтому ваш прогноз в отчете никому не нужен был. |
|
|
|
|
Петр
Возраст: 50
Сообщения: 156
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 14 Окт 2008 14:11 |
|
| zanoza писал(а): |
| а банковский сотрудник для выдачи кредита без первоначального взноса |
это уже вопросы не к нам, а СБ банка, которая должна отслеживать своих корыстных работников  |
|
|
|
|
Анюта
Сообщения: 14
|
| Добавлено:
Вт, 14 Окт 2008 17:28 |
|
коллеги, а кто как ставку капитализации сейча рассчитывает для коммерческой недвижимости? |
|
|
|
|
КонстантинЛепко
Возраст: 55
Сообщения: 1149
Откуда: Крым
|
| Добавлено:
Вт, 14 Окт 2008 19:52 |
|
http://news.finance.ua/ru/toplist/~/2/2/139966
"Насколько подешевеет недвижимость?
Украина, скорее всего, пополнит список стран, в которых кризис ипотеки привел к краху рынка недвижимости. Цены, которые выросли в 15 раз за последние 7 лет, вероятнее всего обвалятся, при чем значительно больше нежели 5-10 процентов, о которых говорят в последние недели представители строительных фирм. Так что эксперты советуют готовиться к 20-30%-падению цен на недвижимость, при чем рынок ждет именно падение, а не плавный спуск стоимости квадратных метров.
Главной причиной падения цен станет непомерно дорогая ипотека и уровень жизни, который будет понижаться вместе с пробуксовывающей экономикой страны. На оплату ипотечных кредитов, на сбережения для первоначального взноса на покупку квартиры, на покупку авто денег будет оставаться все меньше.
Цена на землю
За последние несколько месяцев рынок коттеджного строительства в окрестностях Киева был фактически заморожен. Спрос на загородные дома и участки был фактически нулевым, что привело к катастрофическому уменьшению количества сделок. Из 8,5 тыс. домов, которые сейчас строят в окрестных Киеву коттеджных городках, девелоперы в ближайшие месяцы мечтают продать хотя бы 1 тыс. В таких условиях компании-застройщики пошли по привычным для Украины кризисным тропам и в своем большинстве заморозили строительство.
Логично, что в условиях снижения строительной активности упадет и стоимость сотки, которая за последние несколько лет выросла в среднем в 10 раз.
При этом ситуация с рынком сельскохозяйственных земель останется относительно стабильной. Эксперты сходятся во мнении, что именно АП-активы являются наиболее перспективными для инвестиционного развития в Украине. Стало быть и падения спроса на них ждать не приходится." |
|
|
  |
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 15 Окт 2008 10:06 |
|
ну, это логическое завершение эры нелогично дорогой недвижимости. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 15 Окт 2008 11:41 |
|
А мне кажется что надо на цены кв.м. смотреть в разрезе цен на товары потребительской корзины: когда я заканчивал ВУЗ (2002), моя одногрупница купила 1к. квартиру на Троещине за 10 000 дол., тогда средняя зарплата была на уровне 100 дол. (высшее образование, без опыта работы). Мультипликатор: 100. Сейчас стоимость 1к.кв на Троещине (более или менее) - 100 000. Зп: просят на уровне 500 дол. Мультипликатор: 200. Вывод: цены на недвижимость завышены в 2 раза  |
|
|
|
|
Петр
Возраст: 50
Сообщения: 156
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 15 Окт 2008 13:10 |
|
| Андрей писал(а): |
| Вывод: цены на недвижимость завышены в 2 раза |
Самое парадоксальное, что все считают, что доходный подход не годится для расчета стоимости квартир, но по нему получается, что квартиры должны быть как минимум на 25-30% дешевле. Вот вам и завышенные цены. |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Ср, 15 Окт 2008 16:48 |
|
Петр, а с чего такие выводы? |
|
|
|
|
Петр
Возраст: 50
Сообщения: 156
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 15 Окт 2008 19:03 |
|
Например, двушка на рынке стоит 68-70 тыс. В аренду сдается за 500 в месяц.
При самом грубом рассчете 500*12*0,92/0,1=55200
55200/70000=0,7885714285714*100%=78,85714285714
разница 100-79=21%
А как говорят мэтры оценки, если правильно все рассчитано, то все три подхода должны попадать примерно в одну точку и отличаться не более чем на 15%.
Вот так и получается, что либо аренда маленькая, либо цена на рынке завышена, что более вероятно.
PS Цены приведены по Одессе, микрорайон Черемушки
Добавлено спустя 11 минут 9 секунд:
причем, если цены предложений продаж на рынке гуляют туда-сюда, то цена аренды сложившаяся и устоявшаяся, поэтому, мне кажется, что доходка должна давать более точные результаты на сегодняшний день.
Но, логика такова: если в доходном подходе мы исходим из того, что объект сдается в аренду, то собственник получает доход при минимальном риске. Арендатор, используя объект должен заработать столько, чтобы хватило рассчитаться за аренду и себе что-то оставить.
Таким образом получается, что стоимость объета определенная доходным подходом отражает МИНИМАЛЬНУЮ планку стоимости объекта.
Учитывая, что стоимость, определенная сравнительным подходом по аналогам продаж по мнению многих является завышенной, то получаем по сравнительному подходу МАКСИМАЛЬНУЮ планку стоимости объета.
По моему мнению, реальная рыночная стоимость объета, за которую его можно продать находится как раз между этими двумя значениями. |
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 16 Окт 2008 08:22 |
|
А почему ставка капитализации 10%? |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
